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기사입력 : 2025.05.08 11:15
프로젝트 리츠(부동산투자회사) 도입으로 부동산개발시장에서 그 역할에 관심이 쏠리고 있다.
개정안에 따라 프로젝트 리츠는 부동산투자회사법을 근거로 그동안 국토교통부 인가를 거쳐 설립할 수 있었으나, 앞으로는 개발단계에서는 신고만으로 설립할 수 있게 된다. 설립절차가 대폭 단축된 셈이다. 다만, 임대단계의 설립은 투자자보호 차원에서 인가사항으로 묶인다.
부동산투자회사법 개정안이 시행되면 그동안 PFV(프로젝트금융투자회사)를 설립해 추진하는 방식에서 벗어나 앞으로는 프로젝트 리츠를 통해 사업이 활성화할 것으로 보이며, 특히 현물출자를 비롯한 전반적인 자금조달 부문에 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다.
프로젝트 리츠의 자금차입 부문에 대한 규정에 따라 자기자본이 충분하거나, 현물출자를 받으면서 그동안 PF사업 등에서 나타난 사업지연에 따른 금융비용 급증→사업성 악화→사업장 부실 등으로 이어지는 문제를 상당 부분 개선할 수 있을 것으로 전망된다.
부산, 대구 등 지방의 경우 프로젝트 사업비의 30%가량이 토지대금이기 때문에 현물출자 부분이 원활하게 이뤄지면 곧바로 자기자본 확충으로 이어져 프로젝트 리츠를 통한 개발사업이 한층 탄력을 받는 구조가 될 수 있다.
프로젝트 리츠는 개발이 완료된 이후 운영까지 이어지는 구조다. 개발사업 준공 후 사업건물을 매각할 수도 있고, 영업인가를 받고 계속 임대ㆍ운영할 수도 있다. 주식공모를 통해 상장도 가능하다. 프로젝트 리츠의 기존 투자자들은 지분매각으로 투자금을 회수할 수 있다. 투자자의 안정적 투자를 위한 장치가 필요한 것도 이 때문이다.
PFV는 회사의 자산을 설비투자, 사회간접시설투자, 자원개발 등 특정사업을 운용하고 수익을 주주에게 배분하기 위해 한시적으로 설립된 명목회사다. 조세특례법이 근거법령이다. 금융기관이 5% 이상 지분을 출자한 50억원이 최소 자본금이다. 세무서 신고만으로 설립할 수 있으며, 통상 분양 후 사업종료가 되면서 주식공모 없이 회사가 해산되는 수순이 대부분이다.
자산관리회사(AMC)설립요건은 프로젝트 리츠가 한층 까다롭다. PFV는 출자법인 등이 설립요건이지만 프로젝트 리츠는 자기자본 70억원 이상을 비롯해 전문인력, 사업계획 타당성, 주주구성 및 주식인수자금 적정성 등의 요건을 갖춰야 한다.
프로젝트 리츠의 경우 그동안 분기별 투자보고서 등 보고공시의무가 57개에 달했지만, 개정안에서는 이를 대폭 간소화해 개발단계에서는 투자보고서 공시만 하면 된다. PFV는 이 같은 정보제공 의무가 없다.
자금 차입은 프로젝트 리츠의 경우 자기자본의 2배 이내이며, PFV는 제한이 없다.
PFV는 차입비율 제한이 없기 때문에 자기자본 비율이 5% 이내에 불과한 사업이 추진되면서 대외충격에 취약한 구조라는 지적을 받아 왔는데, 디벨로퍼 업계를 둘러싼 자기자본 확충문제도 프로젝트 리츠를 통해 개선될 가능성이 많다.
