• 기준금리 연속 인하에도 침체된 지방 부동산 시장 반등엔 무리

  한국은행이 기준금리를 2회 연속 인하했만 침체된 지방 부동산 시장이 반등하기는 무리란 지적이다. 고강도 대출 규제에 묶인 탓이다. 게다가 시중은행 대출금리는 금융 당국의 감독 아래 내리지 못하고 있다. 금융통화위원회는 지난주 연 3.25%인 기준금리를 연 3%로 0.25%p 낮췄다. 지난 10월에 이은 두 차례 연속된 금리 인하다. 여기에 우리나라 경기와 성장 전망이 어둡다고 판단하면서 내년 1월부터 추가 인하에 나설 수 있다는 관측이 제기된다. 주택 시장 한편에선 대출금리 인하로 이어져 호재로 작용할 것이란 기대감이 흘러나온다. 거래가 줄고 가격 하락세가 이어지고 있는 부산, 대구 등 지방 부동산 시장에 긍정적인 변화가 있을 것이란 관측이다. 다만 전문가들은 대체적으로 금리 인하만으로 주택 시장에 큰 변화는 주지 못할 것이란 전망을 내놨다. 정부가 가계부채 축소를 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계로 대출 한도를 낮춘 데다, 민간 시중은행은 사실상 주택 수, 갭투자(전세 끼고 매매) 등에 따른 가수요 대출을 원천 차단하면서 자금 여력이 크게 줄어들면서다. 통상적으로 금리 인하는 부동산 시장에 호재이지만 전문가들은 급속한 반등은 어렵다는 시각이다. 부동산 리서치 업계 관계자는 “정부의 대출 규제가 여전한 데다 금리 인하 효과도 실제 현장에서 체감하기 힘든 상황”이라고 귀띔했다. 주택담보대출 금리가 같이 떨어져야 하지만 그렇지 못하고 시장 대출금리 인하를 기대하기 힘들기 때문에 영향은 제한적일 것으로 보인다. 여기에 겨울 계절적 비수기에 금융권 여신 태도도 보수적일 전망이어서 두 차례 걸친 금리 인하에도 주택 거래 시장에선 당분간 숨 고르기와 수요자 관망이 계속되고 가격 흐름도 보합이나 약세를 보일 것으로 예상된다. 다만 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔, 생활 숙박시설(레지던스ㆍ생숙), 지식산업센터 등에는 숨통을 틔우는 효과를 낼 것이란 기대도 있다. 이들 상품은 소액 투자가 가능한 데다 정부의 관련 규제 완화도 잇따라서다. 실제 정부는 전용 면적 120㎡ 초과 오피스텔의 바닥 난방 규제를 풀었고, 생숙은 합법시설로 전환을 도울 지자체별 지원센터를 2일부터 가동한다. 이에 앞서 주거용으로 사용하는 생숙의 용도 변경과 숙박업 신고 요건도 완화했다. 국토교통부는 나아가 이달 중 생숙의 개별 분양 제한과 용도 변경을 지원하는 내용의 건축법 개정안도 발의할 계획이다. 내년 초 한은이 추가로 금리를 내리고 금융 당국의 은행권 대출금리 및 대출액에 대한 규제가 풀리지 않으면 수익형 부동산 시장도 반짝 반등에 그칠 가능성이 높기 때문에, 정부 차원의 실물경기 침체를 막을 규제 완화가 절실하다.

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  2024-12-02

• 건설업계, 부동산 PF 제도 개선방안에 주택공급 위축 우려

  정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개선안이 나온 지 2주일이 지난 가운데 분양 시장에선 우려의 목소리가 커지고 있다. 계속된 고금리와 경기 둔화로 자금 조달이 어려워진 상황에서, 일부 사업자가 개선안에 따른 조건을 맞추려 작은 사업장 위주로 사업을 진행하거나 사업 추진을 포기할 수밖에 없어서다. 이로 인해 주택 공급 위축이 가속화하면서 시장 불안을 더욱 자극할 것이란 지적이다. 부동산업계에 따르면 정부가 지난 14일 내놓은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’에 업계의 우려가 적지 않다. 개선안의 핵심은 그간 국내 부동산 PF 시장의 고질적 문제로 꼽혀온 ‘저자본 고보증’ 구조를 뜯어고치겠다는 데 있다. 현재 2~3% 수준인 시행사(디벨로퍼)의 자기자본 비율을 선진국 수준인 최소 20% 이상으로 끌어올려 사업 안정성을 강화하겠다는 취지다. 장기적으로 PF 사업 안정성을 높여 주택 공급 여건을 개선할 것이란 긍정적 평가도 있지만, 당장 장의 공급난은 부추길 가능성이 높다는 게 업계 지적이다. 자본이나 사업성이 부족하면 사업 추진 자체가 힘들고, 자기자본 비율 조건을 맞추기 위해 중소 개발업체들로선 소규모 사업장이 아니면 엄두를 내기 힘들기 때문이다. PF 시장이 안정되기까지 적잖은 시간이 소요될 수 있고, 불안정한 주택 공급 상황도 계속될 가능성이 높다. 분양 시장에는 이미 빨간불이 켜졌다. 계속된 고금리로 개발자와 건설사들이 자금 조달에 어려움을 겪는 가운데 경기 둔화도 예상되면서 부동산 시장에 불확실성이 커지고 있다. 여기에 건축ㆍ자재비 상승으로 분양가 오름세도 이어지는 상황에서 PF 개선안까지 발표된 것이다. PF 시장 위축으로 앞으로 아파트 준공 물량 감소에 따른 공급 부족 영향이 본격화할 것이란 전망이다. 실제 하나금융연구소는 지난 15일 ‘2025년 부동산 시장 전망 보고서’에서 “부동산 PF 시장 위축에 따라 2022년 이후 착공 실적이 급감한 것이 내년 준공 물량 감소로 이어지며 그 영향이 크게 나타날 것”으로 우려했다. 건설업계도 가시밭길을 걷고 있다. 금융감독원은 지난 17일 발표한 올해 3분기 기준 국내 시공능력 평가액 상위 10대 건설사 중 9개 건설사의 미수금 항목을 보면 미수금 총액은 약 17조6370억원이다. 지난해 말(16조9336억원)보다 7034억원(4.2%) 늘어난 규모다. 미수금은 공사를 마치거나 약속한 공정률을 달성하고도 발주처에서 받지 못한 대금을 말한다. 건설사로선 미수금이 쌓이면 부도 위기로 내몰릴 수밖에 없다. 상대적으로 경영 사정이 나은 편인 대형 건설사의 미수금도 협력사에 공사비 결제 지연 등 부작용을 낳는다. 국토교통부 자료를 봐도 준공 후 미분양 아파트만 전국에서 1만7262가구로 14개월 연속 늘었다. 신년 사업 계획 수립에 나선 건설사들은 내년 주택 사업을 보수적으로 짜기 시작했다. 한 중견 건설사 관계자는 “부동산 경기 회복세가 뚜렷했던 지난 8월 분양에 돌입한 대단지도 지방권에선 미분양이 속출한 상황”이라며 “경기 둔화와 미분양 리스크 등을 고려해 내년 분양도 극도로 보수적으로 수립해야 할 형편”이라고 말했다.

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  2024-11-27

• 부동산 PF 금융규제 완화 조치로 부동산 시장에 민간자금 유입 촉진 예상

  금융위원회가 최근 부동산 PF 사업장의 재구조화·정리 진행 상황을 고려해 금융규제를 완화함으로써 중장기적으로 부동산시장의 안정화와 부동산개발업계의 성장에 도움이 될 것으로 보인다. 금융위원회가 금융규제 완화 조치를 내년 6월 말까지 연장함으로써 앞으로 사업장 재구조화는 물론 부동산 시장에 민간자금 유입을 촉진할 것으로 예상된다. 부동산개발업계는 시행사와 시공사에 과도하게 몰려 있는 리스크를 금융기관이 분담토록 하는 방안에 큰 기대감을 보였다. 다만, 현물출자를 통해 개발방식에 대한 성공 가능성은 좀 더 지켜봐야 할 것으로 전망했다. 부동산개발업계 관계자는 “브릿지론의 의존도를 낮춰 PF 부실화를 예방하고, PF 시장에 안정적인 자본이 유입되는 효과를 나타낼 것”이라고 밝혔다. 또 다른 업계 관계자는 “정부의 부동산PF제도 개선방안에 대해 부동산 개발업계의 안정적 성장과 중장기 공급시장의 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다. 특히, 자기자본 확충 유도에 대해선 대부분이 긍정적인 입장이다. 그동안 중소 시행사의 사업장이나 중견 시행사의 일부 악성 사업장의 부실화가 급격하게 진행되면서 건설사, 금융사에 전이되는 문제를 차단하는 효과를 낼 수 있기 때문이다. 이 관계자는 “대형 종합부동산회사의 출현도 기대할 수 있어 긍정적”이라며 “다만, 앞으로 대형 종합부동산회사 중심의 주택공급 시스템이 자칫 공급시장을 위축시키거나 아파트 값 상승 요인으로 작용할지는 더 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다. 중소 시행사의 연착륙 방안도 좀 더 가다듬어야 한다는 지적도 나온다. 시행사 관계자는 “정부가 이에 대한 유예기간과 단계적 적용 등으로 유연한 방안을 내놓은 것은 다행이지만, 이미 많은 중소 시행사들이 부실 PF 사업장 정리 등으로 심각한 경영난을 겪고 있다”며 “이들이 보유한 사업장의 정리가 지연되면 향후 심각한 주택공급 감소로 이어질 수 있어 이에 대한 후속 대책이 필요하다”고 지적했다.

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  2024-11-18

• 내년도 공공임대주택 예산 삭감으로 서민 주거안정에 대한 우려 높아

  참여연대는 현 정부의 ‘2025년도 공공임대주택 예산안 분석 결과’를 발표하면서 예산 삭감에 대한 깊은 우려를 나타냈다. 참여연대는 정부의 2025년도 예산안 심의가 본격화된 가운데 공공임대주택 공급예산을 과감히 증액해야 서민 주거안정을 지원할 수 있다는 입장인데 현 정부의 공공임대주택 예산안이 전년보다 줄어들었다는 것이다. 정부 차원에서 내년도 공공임대주택 관련 예산을 파격적으로 늘려야 하지만 2025년도 공공임대주택 예산안을 보면 전년보다 15.4% 줄어든 13조9000억원만이 책정된 상태란 게 참여연대의 지적이다. 김은정 참여연대 협동사무처장은 “기후 재난으로 반지하, 쪽방, 비닐하우스 등 열악한 주거환경에 거주하는 주거 소외계층들을 위한 공공임대주택 수요가 증가하고 있는 상황에서 공공임대주택 예산 확대가 절실하다”고 강조했다. 게다가 작년 전세사기와 깡통전세 피해까지 가세하면서 공공임대주택 선호 현상은 더 강력해졌다. 실제 공공임대주택 입주 경쟁률은 수백대 1까지 치솟고 있고 입주를 기다리는 대기기간도 늘어나는 상황도 참여연대는 지목했다. 이런 주거시장 상황을 고려하여 정부 차원에서 공공임대주택 공급목표를 조정한 것도 아니다. 정부는 내년도 공공임대주택 공급량 목표를 15만2000호로 잡았다. 이는 올해 목표량보다 3만7000호(32.2%) 늘어난 물량이다. 임대주택 유형별로 보면 상황은 더 심각하다. 정부가 사활을 걸고 있는 매입임대주택 공급량 목표는 올해(4만호)보다 67.5% 늘어난 6만7000호이지만 예산은 45.1%(융자 3조6100억원→3조400억원, 출자 2조4600억원→2700억원)나 감소했다는 게 참여연대의 분석이다. 건설임대주택 공급목표 역시 올해보다 1만호 늘어난 4만호를 내년 목표로 잡았지만 예산은 6.8% 줄어든 상태다. 참여연대는 윤석열 정부는 줄어든 장기공공임대주택 예산마저 제대로 집행하지 못해 저소득층을 위한 공공임대주택 공급에 비상등이 켜졌다고 비판했다. 참여연대는 이날 회견에서 “내년도 예산 심의과정에서 매입임대주택 출자예산을 전년 수준으로 복원하고 늘어난 공공임대주택 공급계획에 걸맞은 예산 확충이 이뤄져야 한다”라며 “윤석열 대통령이 공약한 비정상 주거 해소와 공공임대주택의 질적 개선을 위해서라도 에산 확충은 반드시 필요하다”고 촉구했다.

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  2024-11-12

• HUG, 전세보증과 임대보증을 안정적으로 유지하기 위한 자본 확충 연기

  주택도시보증공사(HUG)의 자본 확충을 위한 채권 발행 일정이 급작스럽게 중단됐다. 금융 당국이 HUG의 자본 확충이 자칫 전세대출 확대 시그널로 해석될 수 있다고 판단, 제동을 걸었다. 30일 국토교통부 등에 따르면 금융 당국은 HUG에 신종자본증권 발행 일정을 연기하라고 통보했다. 금융 당국은 ‘관계 부처 추가 협의가 필요하다’는 의견을 전달했다. 이에 따라 HUG는 최대 7000억원 규모의 채권(신종자본증권) 발행을 위한 절차를 중단했다. HUG는 전세보증과 임대보증 등을 안정적으로 유지하기 위해서는 올해 안으로 자본 확충이 필요하다는 입장이다. 그동안 전세사기와 깡통전세 여파가 손실 누적으로 이어져 자본금이 줄어들면서 HUG는 신종자본증권 발행을 추진해왔다. 신종자본증권은 만기가 30년 이상으로 길어 부채임에도 자본 성격을 지닌다. HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 과정에서 발생하는 대위변제액은 올해 1∼9월에만 3조220억원에 달한다. 그러나 HUG가 집주인에게 회수하는 금액의 비율은 올해 1∼8월 기준으로 8%대에 그친다. HUG는 올해도 지난해와 비슷한 3조원대 적자를 볼 것으로 예상한다. 문제는 HUG의 보증 한도가 자본금과 연동되기 때문에 손실 누적으로 자본금이 줄어들면, 전세보증 가입이 중단되는 사태가 올 수 있다는 점이다. HUG의 보증 한도는 자본금의 70배였으나 지난해 법을 개정해 90배로 늘렸고, 법정 자본금도 5조원에서 10조원으로 확대했다.

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  2024-10-30

• 부동산 PF시장, 사업장 구조조정으로 연쇄부도 우려

  부동산 디벨로퍼 업계가 정부의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사업장 정리, 시행사 PF 대출한도 조정 등 일련의 부동산 PF 대책에 볼멘소리를 내고 있다. 앞으로 부동산 PF시장의 체질 개선에 도움이 될 수 있지만, 현재로서는 시장의 현실을 외면한 데다 제도적 기반도 미약하다는 이유다. 업계에 따르면 디벨로퍼 업계를 둘러싸고 부동산 PF 사업장의 구조조정과 시행사 자기자본비율에 따른 PF 대출한도 조정 등 굵직한 현안이 대두하고 있다. 금융위원회는 제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 통해 부동산 PF 후속 조치로 시행사의 자기자본 비율에 따라 대출 한도를 부여하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따라 대출에 위험가중치를 차등하는 방안이다. 자기자본 비율을 올려 위험을 사전 차단하겠다는 의미다. 이에 따라 디벨로퍼가 프로젝트를 수행하기 위한 적정 대출을 일으키려면 자기자본 비율을 크게 높여야 한다. 현재는 전체 사업비에서 디벨로퍼가 투입한 자본이 3%만 돼도 대출이 나왔다. 이와 관련, 업계에서는 “장기적으로 방향성에는 공감하지만, 이 방안이 도입되면 중소 디벨로퍼는 설 자리를 잃게 된다”며 “시장상황을 고려하고, 제도적 기반이 마련된 이후에 시행해야 한다”고 지적했다. 정부는 지난 6월 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 사업성 평가 등급을 양호-보통-유의-부실 우려 등 4단계로 나눠, 이 가운데 유의·부실 우려 사업장을 구조조정 대상에 올렸다. 현재 유의ㆍ부실 우려 사업장은 전체 PF 위험노출액(216조5000억원)의 10%가량이다. 사업규모로는 21조원에 달하는 것으로 나타났다. 업계 관계자는 “정부는 ‘부실 사업장이 대부분 영세하고, 개별회사의 문제’라고 하지만, 디벨로퍼가 계열사를 통해 다른 사업을 진행하는 사례가 많아 실질적인 연쇄 부도 우려는 가시지 않았다”고 지적했다. 그는 또 “양호한 사업장이라도 현재 금융권에서 활발한 지원이 이뤄지지 않고 있다”며 “금융당국에서 ‘양호, 보통단계의 사업장에 대해서는 사업추진이 원활할 수 있도록 지원이 필요하다’ 라는 강력한 메시지를 내줘야 한다”고 지적했다. 또 다른 관계자도 “디벨로퍼의 역량을 강화하고, 부동산개발사업의 위험을 줄이려면 다양한 재무적 투자자가 진입할 수 있는 방안이 필요하다”며 “시행사의 자기자본에 물론 개인투자자나 연기금, 리츠 등을 포함토록 하는 게 바람직하다”고 밝혔다.

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  2024-10-29

• 건설업계, 임대주택건설형 공공택지 임대주택 매입가 상향 요구

  주택건설사들이 ‘임대주택건설형 공공택지 임대주택 매입가격’을 현실화해달라는 목소리가 높아지고 있다. 주택건설사가 공공택지 내 일부 임대주택을 공급하는 조건으로 추진하는 ‘임대주택건설형 공공택지사업’과 관련해 현실적인 매입가격을 적용하지 않으면 적자가 불가피해서다. 주택건설사들이 최근 인건비 및 공사비 급등, 주택경기 침체까지 겹쳐 터무니없이 낮은 임대주택 매입가로 사업을 포기해야 하는 위기에 놓였기 때문이다. 임대주택건설형은 2020년 도입된 제도로, 2021년부터 LH공사가 공공택지 내 일정 토지를 임대주택건설형으로 공급하고 있다. 민간사업자가 공급받은 공동주택용지에 건설하는 분양주택의 일부를 사업시행자인 LH에 매각하고, LH는 이를 공공임대주택으로 활용하는 제도다. 공급 대상자는 민간사업자가 공동주택용지에 건설하는 분양주택의 20~30% 범위에서 업체가 제안하는 임대주택 매각비율, 임대주택품질 등의 평가를 통해 선정한다. LH는 전체 주택에서 업체가 제시한 임대주택 제공 호수만큼을 매수해 공공임대주택으로 활용한다. 그러나 임대주택 인수 시 발생하는 건축비가 공공건설임대주택 표준건축비 기준으로 산정해 건설사들의 불만이 커지고 있다. 임대주택 매입 시 적용되는 표준건축비가 분양주택 건설원가보다 턱없이 낮아 임대주택건설형 공공택지의 사업 진행 자체가 불가능하기 때문이다. 표준건축비는 ㎡당 111만8800원(3.3㎡당 368만2040원)으로, 기본형 건축비 ㎡당 208만3000원(3.3㎡ 687만3900원) 대비 55% 수준이다. 주택건설업계는 현재 공사비를 적용할 경우 임대주택 매입비율 10%당 사업 매출액이 약 3%씩 감소하는 것으로 분석했다. 전체 물량의 30%를 임대주택을 지을 경우 사업 적자가 불가피하고 매출액 약 9%가 감소해 존립 위기까지 우려된다는 입장이다. 여기에 택지비 가산비용 범위도 축소돼 임대주택으로 공급하는 물량만큼 건축비의 절반이 손실로 작용한다. 업계 관계자는 “표준건축비를 적용할 경우 건설사들의 적자가 불가피하다”며 “건축비 인상이 되지 않으면 사업을 포기하는 사례가 많이 증가할 수밖에 없다”고 토로했다. 이에 대한주택건설협회(주건협)는 임대주택건설형 공공택지 임대주택 매입가격을 현실화를 건의했다. 재개발, 재건축 등 정비사업의 경우 임대주택과 용적률 상향에 따른 임대주택 인수가격을 표준건축비가 아닌 기본건축비의 80% 수준으로 상향하도록 추진한 만큼 공공택지 임대주택에도 같은 기준을 적용해달라는 주장이다. 주건협 관계자는 “임대주택 인수가격을 표준건축비로 유지 시 해당 공동택지 사업 포기로 원활한 주택공급 확대에 저해요소로 작용한다”며 “임대주택 매각에 따른 손실방지를 위해 전반적인 아파트 품질이 하향되는 것도 불가피하다”고 전했다.

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  2024-10-16

실시간 부동산정책 기사

• 기준금리 연속 인하에도 침체된 지방 부동산 시장 반등엔 무리

  한국은행이 기준금리를 2회 연속 인하했만 침체된 지방 부동산 시장이 반등하기는 무리란 지적이다. 고강도 대출 규제에 묶인 탓이다. 게다가 시중은행 대출금리는 금융 당국의 감독 아래 내리지 못하고 있다. 금융통화위원회는 지난주 연 3.25%인 기준금리를 연 3%로 0.25%p 낮췄다. 지난 10월에 이은 두 차례 연속된 금리 인하다. 여기에 우리나라 경기와 성장 전망이 어둡다고 판단하면서 내년 1월부터 추가 인하에 나설 수 있다는 관측이 제기된다. 주택 시장 한편에선 대출금리 인하로 이어져 호재로 작용할 것이란 기대감이 흘러나온다. 거래가 줄고 가격 하락세가 이어지고 있는 부산, 대구 등 지방 부동산 시장에 긍정적인 변화가 있을 것이란 관측이다. 다만 전문가들은 대체적으로 금리 인하만으로 주택 시장에 큰 변화는 주지 못할 것이란 전망을 내놨다. 정부가 가계부채 축소를 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계로 대출 한도를 낮춘 데다, 민간 시중은행은 사실상 주택 수, 갭투자(전세 끼고 매매) 등에 따른 가수요 대출을 원천 차단하면서 자금 여력이 크게 줄어들면서다. 통상적으로 금리 인하는 부동산 시장에 호재이지만 전문가들은 급속한 반등은 어렵다는 시각이다. 부동산 리서치 업계 관계자는 “정부의 대출 규제가 여전한 데다 금리 인하 효과도 실제 현장에서 체감하기 힘든 상황”이라고 귀띔했다. 주택담보대출 금리가 같이 떨어져야 하지만 그렇지 못하고 시장 대출금리 인하를 기대하기 힘들기 때문에 영향은 제한적일 것으로 보인다. 여기에 겨울 계절적 비수기에 금융권 여신 태도도 보수적일 전망이어서 두 차례 걸친 금리 인하에도 주택 거래 시장에선 당분간 숨 고르기와 수요자 관망이 계속되고 가격 흐름도 보합이나 약세를 보일 것으로 예상된다. 다만 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔, 생활 숙박시설(레지던스ㆍ생숙), 지식산업센터 등에는 숨통을 틔우는 효과를 낼 것이란 기대도 있다. 이들 상품은 소액 투자가 가능한 데다 정부의 관련 규제 완화도 잇따라서다. 실제 정부는 전용 면적 120㎡ 초과 오피스텔의 바닥 난방 규제를 풀었고, 생숙은 합법시설로 전환을 도울 지자체별 지원센터를 2일부터 가동한다. 이에 앞서 주거용으로 사용하는 생숙의 용도 변경과 숙박업 신고 요건도 완화했다. 국토교통부는 나아가 이달 중 생숙의 개별 분양 제한과 용도 변경을 지원하는 내용의 건축법 개정안도 발의할 계획이다. 내년 초 한은이 추가로 금리를 내리고 금융 당국의 은행권 대출금리 및 대출액에 대한 규제가 풀리지 않으면 수익형 부동산 시장도 반짝 반등에 그칠 가능성이 높기 때문에, 정부 차원의 실물경기 침체를 막을 규제 완화가 절실하다.

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  2024-12-02

• 건설업계, 부동산 PF 제도 개선방안에 주택공급 위축 우려

  정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개선안이 나온 지 2주일이 지난 가운데 분양 시장에선 우려의 목소리가 커지고 있다. 계속된 고금리와 경기 둔화로 자금 조달이 어려워진 상황에서, 일부 사업자가 개선안에 따른 조건을 맞추려 작은 사업장 위주로 사업을 진행하거나 사업 추진을 포기할 수밖에 없어서다. 이로 인해 주택 공급 위축이 가속화하면서 시장 불안을 더욱 자극할 것이란 지적이다. 부동산업계에 따르면 정부가 지난 14일 내놓은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’에 업계의 우려가 적지 않다. 개선안의 핵심은 그간 국내 부동산 PF 시장의 고질적 문제로 꼽혀온 ‘저자본 고보증’ 구조를 뜯어고치겠다는 데 있다. 현재 2~3% 수준인 시행사(디벨로퍼)의 자기자본 비율을 선진국 수준인 최소 20% 이상으로 끌어올려 사업 안정성을 강화하겠다는 취지다. 장기적으로 PF 사업 안정성을 높여 주택 공급 여건을 개선할 것이란 긍정적 평가도 있지만, 당장 장의 공급난은 부추길 가능성이 높다는 게 업계 지적이다. 자본이나 사업성이 부족하면 사업 추진 자체가 힘들고, 자기자본 비율 조건을 맞추기 위해 중소 개발업체들로선 소규모 사업장이 아니면 엄두를 내기 힘들기 때문이다. PF 시장이 안정되기까지 적잖은 시간이 소요될 수 있고, 불안정한 주택 공급 상황도 계속될 가능성이 높다. 분양 시장에는 이미 빨간불이 켜졌다. 계속된 고금리로 개발자와 건설사들이 자금 조달에 어려움을 겪는 가운데 경기 둔화도 예상되면서 부동산 시장에 불확실성이 커지고 있다. 여기에 건축ㆍ자재비 상승으로 분양가 오름세도 이어지는 상황에서 PF 개선안까지 발표된 것이다. PF 시장 위축으로 앞으로 아파트 준공 물량 감소에 따른 공급 부족 영향이 본격화할 것이란 전망이다. 실제 하나금융연구소는 지난 15일 ‘2025년 부동산 시장 전망 보고서’에서 “부동산 PF 시장 위축에 따라 2022년 이후 착공 실적이 급감한 것이 내년 준공 물량 감소로 이어지며 그 영향이 크게 나타날 것”으로 우려했다. 건설업계도 가시밭길을 걷고 있다. 금융감독원은 지난 17일 발표한 올해 3분기 기준 국내 시공능력 평가액 상위 10대 건설사 중 9개 건설사의 미수금 항목을 보면 미수금 총액은 약 17조6370억원이다. 지난해 말(16조9336억원)보다 7034억원(4.2%) 늘어난 규모다. 미수금은 공사를 마치거나 약속한 공정률을 달성하고도 발주처에서 받지 못한 대금을 말한다. 건설사로선 미수금이 쌓이면 부도 위기로 내몰릴 수밖에 없다. 상대적으로 경영 사정이 나은 편인 대형 건설사의 미수금도 협력사에 공사비 결제 지연 등 부작용을 낳는다. 국토교통부 자료를 봐도 준공 후 미분양 아파트만 전국에서 1만7262가구로 14개월 연속 늘었다. 신년 사업 계획 수립에 나선 건설사들은 내년 주택 사업을 보수적으로 짜기 시작했다. 한 중견 건설사 관계자는 “부동산 경기 회복세가 뚜렷했던 지난 8월 분양에 돌입한 대단지도 지방권에선 미분양이 속출한 상황”이라며 “경기 둔화와 미분양 리스크 등을 고려해 내년 분양도 극도로 보수적으로 수립해야 할 형편”이라고 말했다.

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  2024-11-27

• 부동산 PF 금융규제 완화 조치로 부동산 시장에 민간자금 유입 촉진 예상

  금융위원회가 최근 부동산 PF 사업장의 재구조화·정리 진행 상황을 고려해 금융규제를 완화함으로써 중장기적으로 부동산시장의 안정화와 부동산개발업계의 성장에 도움이 될 것으로 보인다. 금융위원회가 금융규제 완화 조치를 내년 6월 말까지 연장함으로써 앞으로 사업장 재구조화는 물론 부동산 시장에 민간자금 유입을 촉진할 것으로 예상된다. 부동산개발업계는 시행사와 시공사에 과도하게 몰려 있는 리스크를 금융기관이 분담토록 하는 방안에 큰 기대감을 보였다. 다만, 현물출자를 통해 개발방식에 대한 성공 가능성은 좀 더 지켜봐야 할 것으로 전망했다. 부동산개발업계 관계자는 “브릿지론의 의존도를 낮춰 PF 부실화를 예방하고, PF 시장에 안정적인 자본이 유입되는 효과를 나타낼 것”이라고 밝혔다. 또 다른 업계 관계자는 “정부의 부동산PF제도 개선방안에 대해 부동산 개발업계의 안정적 성장과 중장기 공급시장의 안정화에 도움이 될 것”이라고 말했다. 특히, 자기자본 확충 유도에 대해선 대부분이 긍정적인 입장이다. 그동안 중소 시행사의 사업장이나 중견 시행사의 일부 악성 사업장의 부실화가 급격하게 진행되면서 건설사, 금융사에 전이되는 문제를 차단하는 효과를 낼 수 있기 때문이다. 이 관계자는 “대형 종합부동산회사의 출현도 기대할 수 있어 긍정적”이라며 “다만, 앞으로 대형 종합부동산회사 중심의 주택공급 시스템이 자칫 공급시장을 위축시키거나 아파트 값 상승 요인으로 작용할지는 더 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다. 중소 시행사의 연착륙 방안도 좀 더 가다듬어야 한다는 지적도 나온다. 시행사 관계자는 “정부가 이에 대한 유예기간과 단계적 적용 등으로 유연한 방안을 내놓은 것은 다행이지만, 이미 많은 중소 시행사들이 부실 PF 사업장 정리 등으로 심각한 경영난을 겪고 있다”며 “이들이 보유한 사업장의 정리가 지연되면 향후 심각한 주택공급 감소로 이어질 수 있어 이에 대한 후속 대책이 필요하다”고 지적했다.

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  2024-11-18

• 내년도 공공임대주택 예산 삭감으로 서민 주거안정에 대한 우려 높아

  참여연대는 현 정부의 ‘2025년도 공공임대주택 예산안 분석 결과’를 발표하면서 예산 삭감에 대한 깊은 우려를 나타냈다. 참여연대는 정부의 2025년도 예산안 심의가 본격화된 가운데 공공임대주택 공급예산을 과감히 증액해야 서민 주거안정을 지원할 수 있다는 입장인데 현 정부의 공공임대주택 예산안이 전년보다 줄어들었다는 것이다. 정부 차원에서 내년도 공공임대주택 관련 예산을 파격적으로 늘려야 하지만 2025년도 공공임대주택 예산안을 보면 전년보다 15.4% 줄어든 13조9000억원만이 책정된 상태란 게 참여연대의 지적이다. 김은정 참여연대 협동사무처장은 “기후 재난으로 반지하, 쪽방, 비닐하우스 등 열악한 주거환경에 거주하는 주거 소외계층들을 위한 공공임대주택 수요가 증가하고 있는 상황에서 공공임대주택 예산 확대가 절실하다”고 강조했다. 게다가 작년 전세사기와 깡통전세 피해까지 가세하면서 공공임대주택 선호 현상은 더 강력해졌다. 실제 공공임대주택 입주 경쟁률은 수백대 1까지 치솟고 있고 입주를 기다리는 대기기간도 늘어나는 상황도 참여연대는 지목했다. 이런 주거시장 상황을 고려하여 정부 차원에서 공공임대주택 공급목표를 조정한 것도 아니다. 정부는 내년도 공공임대주택 공급량 목표를 15만2000호로 잡았다. 이는 올해 목표량보다 3만7000호(32.2%) 늘어난 물량이다. 임대주택 유형별로 보면 상황은 더 심각하다. 정부가 사활을 걸고 있는 매입임대주택 공급량 목표는 올해(4만호)보다 67.5% 늘어난 6만7000호이지만 예산은 45.1%(융자 3조6100억원→3조400억원, 출자 2조4600억원→2700억원)나 감소했다는 게 참여연대의 분석이다. 건설임대주택 공급목표 역시 올해보다 1만호 늘어난 4만호를 내년 목표로 잡았지만 예산은 6.8% 줄어든 상태다. 참여연대는 윤석열 정부는 줄어든 장기공공임대주택 예산마저 제대로 집행하지 못해 저소득층을 위한 공공임대주택 공급에 비상등이 켜졌다고 비판했다. 참여연대는 이날 회견에서 “내년도 예산 심의과정에서 매입임대주택 출자예산을 전년 수준으로 복원하고 늘어난 공공임대주택 공급계획에 걸맞은 예산 확충이 이뤄져야 한다”라며 “윤석열 대통령이 공약한 비정상 주거 해소와 공공임대주택의 질적 개선을 위해서라도 에산 확충은 반드시 필요하다”고 촉구했다.

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  2024-11-12

• HUG, 전세보증과 임대보증을 안정적으로 유지하기 위한 자본 확충 연기

  주택도시보증공사(HUG)의 자본 확충을 위한 채권 발행 일정이 급작스럽게 중단됐다. 금융 당국이 HUG의 자본 확충이 자칫 전세대출 확대 시그널로 해석될 수 있다고 판단, 제동을 걸었다. 30일 국토교통부 등에 따르면 금융 당국은 HUG에 신종자본증권 발행 일정을 연기하라고 통보했다. 금융 당국은 ‘관계 부처 추가 협의가 필요하다’는 의견을 전달했다. 이에 따라 HUG는 최대 7000억원 규모의 채권(신종자본증권) 발행을 위한 절차를 중단했다. HUG는 전세보증과 임대보증 등을 안정적으로 유지하기 위해서는 올해 안으로 자본 확충이 필요하다는 입장이다. 그동안 전세사기와 깡통전세 여파가 손실 누적으로 이어져 자본금이 줄어들면서 HUG는 신종자본증권 발행을 추진해왔다. 신종자본증권은 만기가 30년 이상으로 길어 부채임에도 자본 성격을 지닌다. HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 과정에서 발생하는 대위변제액은 올해 1∼9월에만 3조220억원에 달한다. 그러나 HUG가 집주인에게 회수하는 금액의 비율은 올해 1∼8월 기준으로 8%대에 그친다. HUG는 올해도 지난해와 비슷한 3조원대 적자를 볼 것으로 예상한다. 문제는 HUG의 보증 한도가 자본금과 연동되기 때문에 손실 누적으로 자본금이 줄어들면, 전세보증 가입이 중단되는 사태가 올 수 있다는 점이다. HUG의 보증 한도는 자본금의 70배였으나 지난해 법을 개정해 90배로 늘렸고, 법정 자본금도 5조원에서 10조원으로 확대했다.

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  2024-10-30

• 부동산 PF시장, 사업장 구조조정으로 연쇄부도 우려

  부동산 디벨로퍼 업계가 정부의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사업장 정리, 시행사 PF 대출한도 조정 등 일련의 부동산 PF 대책에 볼멘소리를 내고 있다. 앞으로 부동산 PF시장의 체질 개선에 도움이 될 수 있지만, 현재로서는 시장의 현실을 외면한 데다 제도적 기반도 미약하다는 이유다. 업계에 따르면 디벨로퍼 업계를 둘러싸고 부동산 PF 사업장의 구조조정과 시행사 자기자본비율에 따른 PF 대출한도 조정 등 굵직한 현안이 대두하고 있다. 금융위원회는 제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 통해 부동산 PF 후속 조치로 시행사의 자기자본 비율에 따라 대출 한도를 부여하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따라 대출에 위험가중치를 차등하는 방안이다. 자기자본 비율을 올려 위험을 사전 차단하겠다는 의미다. 이에 따라 디벨로퍼가 프로젝트를 수행하기 위한 적정 대출을 일으키려면 자기자본 비율을 크게 높여야 한다. 현재는 전체 사업비에서 디벨로퍼가 투입한 자본이 3%만 돼도 대출이 나왔다. 이와 관련, 업계에서는 “장기적으로 방향성에는 공감하지만, 이 방안이 도입되면 중소 디벨로퍼는 설 자리를 잃게 된다”며 “시장상황을 고려하고, 제도적 기반이 마련된 이후에 시행해야 한다”고 지적했다. 정부는 지난 6월 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 사업성 평가 등급을 양호-보통-유의-부실 우려 등 4단계로 나눠, 이 가운데 유의·부실 우려 사업장을 구조조정 대상에 올렸다. 현재 유의ㆍ부실 우려 사업장은 전체 PF 위험노출액(216조5000억원)의 10%가량이다. 사업규모로는 21조원에 달하는 것으로 나타났다. 업계 관계자는 “정부는 ‘부실 사업장이 대부분 영세하고, 개별회사의 문제’라고 하지만, 디벨로퍼가 계열사를 통해 다른 사업을 진행하는 사례가 많아 실질적인 연쇄 부도 우려는 가시지 않았다”고 지적했다. 그는 또 “양호한 사업장이라도 현재 금융권에서 활발한 지원이 이뤄지지 않고 있다”며 “금융당국에서 ‘양호, 보통단계의 사업장에 대해서는 사업추진이 원활할 수 있도록 지원이 필요하다’ 라는 강력한 메시지를 내줘야 한다”고 지적했다. 또 다른 관계자도 “디벨로퍼의 역량을 강화하고, 부동산개발사업의 위험을 줄이려면 다양한 재무적 투자자가 진입할 수 있는 방안이 필요하다”며 “시행사의 자기자본에 물론 개인투자자나 연기금, 리츠 등을 포함토록 하는 게 바람직하다”고 밝혔다.

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  2024-10-29

• 건설업계, 임대주택건설형 공공택지 임대주택 매입가 상향 요구

  주택건설사들이 ‘임대주택건설형 공공택지 임대주택 매입가격’을 현실화해달라는 목소리가 높아지고 있다. 주택건설사가 공공택지 내 일부 임대주택을 공급하는 조건으로 추진하는 ‘임대주택건설형 공공택지사업’과 관련해 현실적인 매입가격을 적용하지 않으면 적자가 불가피해서다. 주택건설사들이 최근 인건비 및 공사비 급등, 주택경기 침체까지 겹쳐 터무니없이 낮은 임대주택 매입가로 사업을 포기해야 하는 위기에 놓였기 때문이다. 임대주택건설형은 2020년 도입된 제도로, 2021년부터 LH공사가 공공택지 내 일정 토지를 임대주택건설형으로 공급하고 있다. 민간사업자가 공급받은 공동주택용지에 건설하는 분양주택의 일부를 사업시행자인 LH에 매각하고, LH는 이를 공공임대주택으로 활용하는 제도다. 공급 대상자는 민간사업자가 공동주택용지에 건설하는 분양주택의 20~30% 범위에서 업체가 제안하는 임대주택 매각비율, 임대주택품질 등의 평가를 통해 선정한다. LH는 전체 주택에서 업체가 제시한 임대주택 제공 호수만큼을 매수해 공공임대주택으로 활용한다. 그러나 임대주택 인수 시 발생하는 건축비가 공공건설임대주택 표준건축비 기준으로 산정해 건설사들의 불만이 커지고 있다. 임대주택 매입 시 적용되는 표준건축비가 분양주택 건설원가보다 턱없이 낮아 임대주택건설형 공공택지의 사업 진행 자체가 불가능하기 때문이다. 표준건축비는 ㎡당 111만8800원(3.3㎡당 368만2040원)으로, 기본형 건축비 ㎡당 208만3000원(3.3㎡ 687만3900원) 대비 55% 수준이다. 주택건설업계는 현재 공사비를 적용할 경우 임대주택 매입비율 10%당 사업 매출액이 약 3%씩 감소하는 것으로 분석했다. 전체 물량의 30%를 임대주택을 지을 경우 사업 적자가 불가피하고 매출액 약 9%가 감소해 존립 위기까지 우려된다는 입장이다. 여기에 택지비 가산비용 범위도 축소돼 임대주택으로 공급하는 물량만큼 건축비의 절반이 손실로 작용한다. 업계 관계자는 “표준건축비를 적용할 경우 건설사들의 적자가 불가피하다”며 “건축비 인상이 되지 않으면 사업을 포기하는 사례가 많이 증가할 수밖에 없다”고 토로했다. 이에 대한주택건설협회(주건협)는 임대주택건설형 공공택지 임대주택 매입가격을 현실화를 건의했다. 재개발, 재건축 등 정비사업의 경우 임대주택과 용적률 상향에 따른 임대주택 인수가격을 표준건축비가 아닌 기본건축비의 80% 수준으로 상향하도록 추진한 만큼 공공택지 임대주택에도 같은 기준을 적용해달라는 주장이다. 주건협 관계자는 “임대주택 인수가격을 표준건축비로 유지 시 해당 공동택지 사업 포기로 원활한 주택공급 확대에 저해요소로 작용한다”며 “임대주택 매각에 따른 손실방지를 위해 전반적인 아파트 품질이 하향되는 것도 불가피하다”고 전했다.

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  2024-10-16