• 주거복지 실현 위해 매입임대주택 공급 사업 중앙과 지방정부가 함께 주도해야

  주거복지 실현을 위해 지방분권을 촉진할 수 있도록 중앙·지방 정부와 공기업, 지역사회단체의 협력 및 제도개선을 강화해야 한다는 주장이 나왔다. 11일 주거권네트워크, 한국도시연구소, 새로운사회를여는연구원 등이 공동으로 주최한 ‘지방정부와 중앙정부가 함께 가는 주거복지의 새로운 길’ 세미나에서 중앙정부와 지방정부, 관련 기관들의 협력을 통한 국민 주거권 보장 실질적 방안 모색에 대한 논의가 이뤄졌다. 이날 기조강연을 맡은 변창흠 세종대학교 공공정책대학원 교수(전 국토교통부 장관)는 “중앙정부 주도의 주거복지 제도와 한국토지주택공사(LH) 중심의 주거복지 집행 관행, 지자체 주거복지 거버넌스 및 관심 부족 등이 지방분권형 주거복지를 불가능하게 한다”며 지방분권형 주거복지 제도개선 과제를 지적했다. 변 교수는 “주거복지의 지방분권화를 위해서는 지자체별 주거복지 기본 조례 제정을 의무화하고 주거실태조사 등을 통해 지자체별 주거복지 기본계획을 수립해야 해야 한다”고 목소리를 높였다. 동시에 자치단체장과 주택지방공사에 공공임대주택 입주자 선정 권한 부여, 지자체 공공임대주택 공급주체 지원 확대, 주거복지 서비스 공급과 관리 위한 제도개선, 지자체 주거복지센터 역할 확대 및 시·군·구 주거복지센터 설치 의무화를 제안했다. 이번 토론회에서는 오랫동안 중앙정부의 주도 아래 이뤄졌던 매입임대주택 공급 사업을 지방정부가 함께 주도해 지역 특성에 맞는 주거복지를 실현해야 한다는 주장이 제기됐다. 이재혁 경상북도개발공사 사장은 “지역 맞춤형 공공주택 공급 확대를 위해 지역 수요 기반 주택계획 수립 및 공급 등에 대한 지역 자율권 확대와 정부 정책지원 강화가 필요하다”고 강조했다. 이 사장은 “최근 3년간 매입 임대주택 11만8000호 공급 중 지방권은 1만4000호로 단 11.9%에 불과했고, 특히 지방권역의 지방공사 매입주택 공급은 1% 미만이었다”며 “주거복지 강화를 위해 정부 정책으로 매입 임대주택 공급이 추진되나 대부분이 수도권과 LH를 중심으로 집중돼 지방권·지방공사 매입주택 공급이 미미하다”고 지적했다. 또, 그는 “지역 특성에 맞는 맞춤형 주택공급, 지방공사 참여 확대 기대를 위한 차별적 재정지원 제도개선 선행, 매입주택 보조금 제도개선 등 각 지역에서 체감할 수 있는 실효성 있는 제도 마련이 필요하다”고 강조했다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-12

• 부동산 PF시장 개선위해 지주공동사업 활성화해야

  부동산 PF시장 개선과 관련해 토지주가 현물출자하는 방식의 지주공동사업 활성화 카드가 제시되고 있다. 지주공동사업은 토지주의 토지현물출자를 통해 진행되는 사업이다. 이는 정부의 부동산 PF제도 개선방안의 하나다. 업계에 따르면 시행사의 자기자본비율 점진적 상향과 안정적 주택공급시스템 구축하는 방안으로 토지주의 현물출자 활성화를 통한 지주공동사업이 대두하고 있다. 지주공동사업 활성화를 위한 기반이 마련되면 시행사의 자기자본비율 점진적 확대를 통한 부동산 PF시장 구조 선진화와 함께 PF, 브릿지론, 수수료 등 금융비용을 줄이는 효과가 클 것으로 보인다. 지주공동사업은 별도로 토지매입을 위한 고금리 대출을 하지 않아도 돼, 사업성과 수익성 개선은 물론 도심 내 주택공급 활성화에도 이바지할 것으로 여겨진다. 이미 정부는 지난해 11월 부동산 제도개선방안을 내놓으면서 현물출자 확대방안을 제시했다. 이에 따라 정부는 조세특례법령을 고쳐 토지주가 토지나 건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자하는 경우 양도소득세 이연과세 등 세금혜택을 부여하는 방안을 검토 중이다. 토지주들이 현물출자에 적극적으로 참여하도록 양도소득세 납부 시점을 실제 이익 실현 시점까지 늦춰준다는 의미다. 이는 정부가 시행사의 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리는 방안으로 리츠를 통한 토지나 건물의 현물출자를 확대하기 위한 포석이기도 하다. 업계 관계자는“PF사업에서 전체 비용의 20∼40%에 이르는 토지비를 그동안 시행사들이 고금리 브릿지론으로 조달하면서 부동산시장 위축시 위기요인으로 작용했다”며 “현물출자에 대한 사업대상을 늘리고, 다양한 세제 지원 방안이 마련되면 PF 시장 안정화에 크게 도움이 될 것”이라고 전망했다. 그러나 리츠를 거치지 않는 일반 지주공동사업은 양도세 이연과세 등의 혜택 대상에서 빠져 있는 점은 풀어야 할 숙제다. 업계 관계자는 “현장에서는 리츠를 활용하지 않는 지주공동사업에 대한 수요가 많지만, 토지주가 설립요건이 까다롭고 감독규제도 많은 리츠의 주주로 참여하기는 쉽지 않다”며 “지주공동사업을 활성화하려고 현물출자시 양도소득세 및 취득세를 이연하거나 면제하는 세제 혜택 등이 선결돼야 할 것”이라고 밝혔다. 건설사 관계자는 “정부가 리츠에 현물투자한 경우 양도세 이연과세 등의 혜택을 부여하기로 한 것은 현재 주요 공기업 등이 보유한 토지를 염두에 둔 것”이라며 “지주공동사업의 세제 혜택 부분은 추후 과제로 넘기는 분위기”라고 전했다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-11

• 주건협, 부산·대구 등 지방 미분양 해소 후속 조치 정부에 건의

  대한주택건설협회(주건협)는 정부가 지난달 발표한 지역 건설경기 보완 대책의 실효성 제고를 위해 세제ㆍ금융지원 등 수요 진작 방안이 마련돼야 한다고 촉구했다. 주건협은 정부의 ‘2ㆍ19 지역 건설경기 보완방안’이 긍정적 효과가 있을 것으로 평가하면서도 이러한 후속 조치와 추가 대책 마련을 골자로 한 건의서를 국토교통부, 기획재정부, 행정안전부, 금융위원회, 금융감독원에 전달했다. 과제별 세부 내용을 구체화하는 과정에서 추가 보완이 반드시 필요하다는 입장이다. 특히 이번 대책에 포함되지 않은 세제ㆍ금융지원이 이뤄져야 부산·대구 등 지방 미분양 해소와 같은 주택 시장 정상화가 가능할 것으로 지적했다. 구체적으로 부산·대구 등 지방 준공 후 미분양 매입 물량 확대, 제2금융권 대출 시 중소업체 보증 가능 기준 완화, 지방 준공 후 미분양 아파트 등록임대 허용, 개발부담금 한시 감면 법안의 조속 처리, 지방 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용 유예, 디딤돌 대출 우대금리 확대 적용 등을 시급한 내용으로 건의했다. 여기에 미분양 주택 취득 시 5년간 양도세 한시 감면과 다주택자에 대한 취득세 중과 배제, 지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 주택 수 제외 과세 특례기간 연장(2025년 말→2026년 말) 적용지역(수도권 제외 지역→서울 제외 지역)과 적용 대상(준공 후 미분양→전체 미분양, 시공사가 대물 변제 받은 주택 포함) 확대, 대출 총량제 폐지 및 주택담보대출 금리 인하, 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 확충 및 상호금융권 대손충당금 규제 시행 유예 등을 추가 보완책으로 제시했다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-10

• LH, 올해 분양·임대주택 8만 8천호 입주자 모집

  한국토지주택공사(이하 LH)는 무주택 서민, 청년 등의 내 집 마련과 주거안정을 돕고자 올해 전국에서 분양·임대주택 8만 8천호의 입주자를 모집한다. 분양주택은 올해 총 41개 단지에서 2만 4천호를 공급하는데, 상반기에 7,500호, 하반기에 1만 6천호에 대한 입주자 모집공고를 실시한다. (예비)신혼부부, 한부모가족 등을 위한 신혼희망타운은 올해 전국에 총 7천호를 공급한다. 단지 내에는 어린이집, 공동육아나눔터 등 다양한 육아·보육시설을 조성한다. 상반기에 1,700호가 공급되며 하반기에는 5,300호가 공급된다. 또한 2만 4천호 중 9,600호는 '뉴:홈' 방식으로 공급된다. 일반공급 비율을 확대한 일반형은 전국에 총 8,200호, 시세보다 저렴하게 공급하는 나눔형은 336호, 6년 거주 후 분양여부를 선택할 수 있는 선택형은 1,018호 공급된다. 무주택 서민을 위한 임대주택은 총 6만 4천호를 공급한다. 매입임대주택은 1인 가구 증가와 저출생 등에 대응하고자 대학생 등 청년층에 4,200호, 신혼부부 및 다자녀가구에 5,600호, 저소득층에 7천호 등을 포함해 총 2만 2천호를 공급할 계획이다. 특히 입주자 선택에 따라 6년 경과 후 분양전환이 가능한 매입임대 약 2천호를 신규 공급한다. 모집유형은 시세 90% 이하 수준의 전세로 공급하는 든든전세유형과 월세형으로 공급하는 신혼·신생아 유형 등 2개 유형이며, 전용면적 60~85㎡ 규모의 중형평형 위주로 공급된다. 아울러 전세임대주택은 지난해보다 4천호 늘어난 총 3만 6천호를 공급한다. 특히 올해는 주택 중산층이 소득·보유자산 규모와 무관하게 非아파트 주택에 최대 8년간 거주할 수 있는 신규유형을 신설, 2,800호를 공급할 예정이다. 건설임대주택은 총 6,600호를 공급한다. 세부적으로는 ▷영구임대 1,100호 ▷국민임대 1,200호 ▷행복주택 3,200호 ▷통합공공임대 1,100호 등이다. 단, 건설공사 진행상황, 입주 수요 등에 따라 주택공급계획이 변동될 수 있으므로 세부적인 사항은 LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)를 통해 모집공고를 개별적으로 확인해야 한다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-07

• 부산·대구 등 지방 미분양 아파트 매입할 경우 취득세 등 감면 입법

  주택건설경기 침체에 따른 불안감이 확산하는 가운데 부산·대구 등 지방 미분양 아파트를 매입할 경우 취득세 감면 등 세제 혜택을 주는 법률 개정안이 발의됐다. 주택건설업계에 따르면 최수진 국민의힘 의원은 지난달 28일 주택건설사업자가 분양 목적으로 건설한 주택에 대한 원시취득세를 한시적으로 감면하는 내용의 ‘지방세 특례제한법 일부 개정안’을 대표 발의했다. 개정안을 살펴보면 주택건설사업자가 분양 목적으로 주택을 원시 취득하고, 사용 검사일부터 1년 내 해당 주택을 분양하면 사업자에 부과하는 취득세를 오는 2028년 12월31일까지 감면해주는 내용이 담겼다. 현행 지방세법은 주택건설사업자가 분양 아파트를 건설하면 취득 시점에 취득세를 납부하고, 분양 계약자가 해당 주택을 인도받으면 소유권 이전 등기에 따른 취득세를 또 부과하고 있다. 주택건설업계는 이러한 이중 과세로 사업자의 신규 주택 건축 부담이 늘어나고, 이 비용이 주택 공급 원가로 반영돼 분양가 인상 요인으로 작용하고 있다고 지적해왔다. 특히 최근 부동산 경기 침체로 부산·대구 등 지방을 중심으로 준공 후 미분양이 급증하고 있고, 자금 사정 악화로 이어져 부도로 내몰리는 건설사도 확대하고 있다는 설명이다. 실제로 국토교통부에 의하면 지난달 말 기준 준공 후 미분양은 모두 2만2,872가구로 2013년 10월(2만3,306가구) 이래 11년 3개월 만에 최대치를 기록했다. 앞서 최 의원은 지난해 말 비수도권에서 취득가액 9억원 이하 미분양 주택을 2029년 12월31일까지 취득하면, 취득일부터 5년 내 해당 주택을 매도할 때 양도소득세를 전액 감면하는 내용의 조세특례제한법 일부 개정안을 대표 발의하기도 했다. 수요 증가를 유도해 지방 미분양을 해소하자는 취지다. 정부는 올해부터 기존 1주택자가 비수도권에서 전용 면적 85㎡ 이하ㆍ취득가액 6억원 이하 준공 후 미분양 주택을 매입하면 양도세와 종합부동산세 산정 시 1가구 1주택자로 간주하고, 주택건설사업자가 부산·대구 등 지방 준공 후 미분양 주택을 2년 이상 임대로 활용하면 원시취득세를 최대 50%까지 감면해주는 방안을 시행 중이다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-04

• 건설사 책임준공확약, 면책 범위 확대해야

  주택건설경기 침체와 공사비 급등, 고금리의 영향으로 건설사들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무를 떠안는 사례가 급증하고 있다. 이에 따라 시행사는 물론 중견건설사까지 부도, 파산위기에 내몰리는 상황으로 이어지고 있다는 지적이다. 이처럼 건설사가 PF 채무를 떠안는 이유는 책임준공확약 때문이다. 미분양 등에 따른 사업리스크를 시공사가 부담토록 하는 내용으로 시공사가 채무 인수에 따른 도산, 부도 위험은 물론 부동산시장 전체에도 악영향을 주고 있다. 업계에 따르면 건설사들은 PF 대출시 준공기한을 못 지키거나 시행사가 어려움에 부닥치면 채무를 인수하는 책임준공확약(이하 책준)의 개선이 시급하다고 지적하고 있다. 건설사도 책임준공확약이 부담스럽기는 하지만, 그동안 프로젝트 수주를 위해서는 어쩔 수 없이 감내해 왔는데 부동산 PF 시장의 건전성과 안정성을 높이기 위해 관련 제도를 시급히 개선해야 할 것으로 보인다. 정부가 작년에 부동산 PF 시장의 리스크를 전체 200조원 가운데 10% 선으로 분석했지만, 현재 업계에서는 50%, 100조원 가량이 리스크에 노출된 것으로 보고 있다. 부동산 PF 시장은 지금 매우 어려운 상태에서 마땅히 대안도 없어 자금력 있는 기업들이 버틸 때까지 버텨보는 상황이다. 업계 관계자는 “중견 건설사들이 책준사업 수주에 나서면서 공사비 이익 회수는 맨 마지막에 두기 때문에 공사진행과 분양과정에서 문제가 생기면 시공이윤은 커녕 도산, 부도에 내몰리는 구조”라며 “신탁사 역시 건설사가 부도가 나면 시공사 교체 등에 따른 추가비용과 공기지연 등의 책임을 떠안을 수밖에 없다”고 밝혔다. 일부 신탁사의 경우 대규모 프로젝트에 사업비가 높은 대형사보다는 중견사에 시공을 맡기고 신탁사가 신용을 보강하는 구조이지만, 고금리, 정국불안, 경기침체, 투자수요가 위축이 맞물리면서 사업장 리스크문제가 책준으로 확산됐다. 현재 국토교통부는 면책 범위 확대, 손해배상 범위 축소 등을 골자로 한 책임준공 제도 개선방안을 올 1분기에 제시한다는 계획이다. 업계는 이 같은 면책범위와 관련해 신탁약정서 및 대출약정서상 불가항력의 사유를 천재지변, 전쟁 등으로 국한된 것에서 ‘악천후나 전쟁, 지진, 화재, 전염병, 물가폭등 등 기타 계약당사자의 통제범위를 벗어난 사태’ 등으로 확대를 지속적으로 요청하고 있다. 업계 관계자는 “2022년 코로나 19 사태나 인건비, 자재비를 포함한 공사비 급등 등은 건설사가 콘트롤하기 어려운 상황이지만, 면책범위에는 들어가지 않는다”며 “이 때문에 건설사와 신탁사 등의 갈등과 분쟁이 증가하는 사례가 반복되고 있다”고 지적했다. 또한, 책준 불이행에 따른 채무인수도 ‘PF 대출 원리금 전액 인수’에서 ‘직접 손해액’으로 전환하는 것이 바람직하다는 입장이다. 건설사와 부동산신탁사 등이 시행사와 체결하는 책임준공 계약서상 공사 중단이나 지연 사유로 ‘천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우’로 명시하고 있다. 업계 관계자는 “건설사가 공사를 하면서 문화재가 나오거나 민원, 공사비 급등, 자재비 급등, 자재수급 불안, 노조집회, 분쟁 등 수많은 공사기간 지연사례가 발생하지만, 이에 대해 안전장치는 전무한 실정”이라고 지적했다. 신탁사 관계자는 “문제가 되는 책준 문제는 결국 분양률”이라며 “아파트뿐 아니라 생활형 숙박시설이나 도시형 생활주택, 오피스텔, 일반 오피스, 지식산업센터 등이 분양이 잘되면 현금흐름이 원활해져 문제가 없는데 분양률이 떨어지면 대부분 리스크에 노출된다”고 설명했다. 그는 “수요자가 분양에 나설 때 금융을 활용한 대출을 받지만, 고금리 영향으로 분양이 저조한 사업장이 속출하면서 지난해 4월 이후 사업장 리스크가 본격적으로 수면 위에 올라왔다”며 “이 같은 리스크는 당분간 이어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-02-26

• LH, 올해 19만가구 이상 공공주택 공급

  한국토지주택공사(LH)는 ‘25년 업무계획’발표를 통해 급등한 건설원가와 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 등에 따른 주택 수급 우려를 잠재우고자 올해 올해 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모의 공공택지를 공급한다고 밝혔다.. LH는 올해 주택공급 확대를 포함해 크게 △국민 주거안정 실현 △모두가 누리는 주택·도시건설 △도약을 위한 경영혁신 3대 부문으로 나눠 9개 중점과제를 중심으로 가시적인 성과 창출에 힘쓸 방침이다. ‘국민 주거안정 실현’ 부문에서는 주택공급 확대와 취약계층 주거지원을 강화한다. 주택 착공물량은 전년(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 수요자들이 공급 효과를 신속하게 체감할 수 있도록 승인·착공 모두 선행일정을 앞당겨 상반기 비중을 늘릴 계획이다. 지난해 발표됐던 그린벨트 해제 등을 담은 8·8 주택공급 대책의 5만가구 규모 사업지구 역시 인허가 일정을 단축해 안정적 공급 기반을 마련한다는 설명이다. 도심 내 비(非)아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대도 5만가구 이상 공급한다. 구축 매입임대주택은 4000가구, 전세임대주택은 3만6000가구 등으로 총 9만가구 공급을 목표로 잡았다. LH는 지난해 약정된 물량이 빨리 공급될 수 있도록 건축 인허가 지원과 조기착공 착수금 지급 등 인센티브를 병행하고 입주자 모집 시점도 준공 후에서 착공 이후로 앞당긴다. 주거약자 보호와 사회구조 변화에 맞춘 수요맞춤형 주거복지 사업도 확대한다. 올해 주택 승인물량 10만가구의 37%는 청년·신혼·고령자에 공급하고 출산가구 우선공급과 실버스테이 등 시니어 주택을 통해 저출산·고령화 문제에 대응할 방침이다. 동시에 올해 전세사기 피해주택 7500가구 규모를 매입해 경매 차익을 피해자에게 지원하기로 했다. ‘모두가 누리는 주택·도시건설’ 부문에서는 합리적 가격의 고품질 공공주택 공급과 국가 경제ㆍ산업 성장 기반 마련을 중심 과제로 뒀다. 우선, 주택 구입에 대한 부담 완화를 위해서 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 합리적인 가격에 공공주택을 공급할 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 탈현장 건설(OSC) 공법을 단계적으로 고도화하고 선제적 하자 발굴로 하자건수를 매년 10% 감축해 품질을 높여갈 것으로 기대된다. 또한 LH는 정부의‘ 지역 건설경기 보완 방안(2.19)’에 따라 침체된 지방 건설산업과 지역경제 활성화를 위해 3000호 규모의 지방 준공후 미분양 아파트 매입에 나선다는 설명이다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-02-24

실시간 부동산정책 기사

• 주거복지 실현 위해 매입임대주택 공급 사업 중앙과 지방정부가 함께 주도해야

  주거복지 실현을 위해 지방분권을 촉진할 수 있도록 중앙·지방 정부와 공기업, 지역사회단체의 협력 및 제도개선을 강화해야 한다는 주장이 나왔다. 11일 주거권네트워크, 한국도시연구소, 새로운사회를여는연구원 등이 공동으로 주최한 ‘지방정부와 중앙정부가 함께 가는 주거복지의 새로운 길’ 세미나에서 중앙정부와 지방정부, 관련 기관들의 협력을 통한 국민 주거권 보장 실질적 방안 모색에 대한 논의가 이뤄졌다. 이날 기조강연을 맡은 변창흠 세종대학교 공공정책대학원 교수(전 국토교통부 장관)는 “중앙정부 주도의 주거복지 제도와 한국토지주택공사(LH) 중심의 주거복지 집행 관행, 지자체 주거복지 거버넌스 및 관심 부족 등이 지방분권형 주거복지를 불가능하게 한다”며 지방분권형 주거복지 제도개선 과제를 지적했다. 변 교수는 “주거복지의 지방분권화를 위해서는 지자체별 주거복지 기본 조례 제정을 의무화하고 주거실태조사 등을 통해 지자체별 주거복지 기본계획을 수립해야 해야 한다”고 목소리를 높였다. 동시에 자치단체장과 주택지방공사에 공공임대주택 입주자 선정 권한 부여, 지자체 공공임대주택 공급주체 지원 확대, 주거복지 서비스 공급과 관리 위한 제도개선, 지자체 주거복지센터 역할 확대 및 시·군·구 주거복지센터 설치 의무화를 제안했다. 이번 토론회에서는 오랫동안 중앙정부의 주도 아래 이뤄졌던 매입임대주택 공급 사업을 지방정부가 함께 주도해 지역 특성에 맞는 주거복지를 실현해야 한다는 주장이 제기됐다. 이재혁 경상북도개발공사 사장은 “지역 맞춤형 공공주택 공급 확대를 위해 지역 수요 기반 주택계획 수립 및 공급 등에 대한 지역 자율권 확대와 정부 정책지원 강화가 필요하다”고 강조했다. 이 사장은 “최근 3년간 매입 임대주택 11만8000호 공급 중 지방권은 1만4000호로 단 11.9%에 불과했고, 특히 지방권역의 지방공사 매입주택 공급은 1% 미만이었다”며 “주거복지 강화를 위해 정부 정책으로 매입 임대주택 공급이 추진되나 대부분이 수도권과 LH를 중심으로 집중돼 지방권·지방공사 매입주택 공급이 미미하다”고 지적했다. 또, 그는 “지역 특성에 맞는 맞춤형 주택공급, 지방공사 참여 확대 기대를 위한 차별적 재정지원 제도개선 선행, 매입주택 보조금 제도개선 등 각 지역에서 체감할 수 있는 실효성 있는 제도 마련이 필요하다”고 강조했다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-12

• 부동산 PF시장 개선위해 지주공동사업 활성화해야

  부동산 PF시장 개선과 관련해 토지주가 현물출자하는 방식의 지주공동사업 활성화 카드가 제시되고 있다. 지주공동사업은 토지주의 토지현물출자를 통해 진행되는 사업이다. 이는 정부의 부동산 PF제도 개선방안의 하나다. 업계에 따르면 시행사의 자기자본비율 점진적 상향과 안정적 주택공급시스템 구축하는 방안으로 토지주의 현물출자 활성화를 통한 지주공동사업이 대두하고 있다. 지주공동사업 활성화를 위한 기반이 마련되면 시행사의 자기자본비율 점진적 확대를 통한 부동산 PF시장 구조 선진화와 함께 PF, 브릿지론, 수수료 등 금융비용을 줄이는 효과가 클 것으로 보인다. 지주공동사업은 별도로 토지매입을 위한 고금리 대출을 하지 않아도 돼, 사업성과 수익성 개선은 물론 도심 내 주택공급 활성화에도 이바지할 것으로 여겨진다. 이미 정부는 지난해 11월 부동산 제도개선방안을 내놓으면서 현물출자 확대방안을 제시했다. 이에 따라 정부는 조세특례법령을 고쳐 토지주가 토지나 건물을 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자하는 경우 양도소득세 이연과세 등 세금혜택을 부여하는 방안을 검토 중이다. 토지주들이 현물출자에 적극적으로 참여하도록 양도소득세 납부 시점을 실제 이익 실현 시점까지 늦춰준다는 의미다. 이는 정부가 시행사의 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리는 방안으로 리츠를 통한 토지나 건물의 현물출자를 확대하기 위한 포석이기도 하다. 업계 관계자는“PF사업에서 전체 비용의 20∼40%에 이르는 토지비를 그동안 시행사들이 고금리 브릿지론으로 조달하면서 부동산시장 위축시 위기요인으로 작용했다”며 “현물출자에 대한 사업대상을 늘리고, 다양한 세제 지원 방안이 마련되면 PF 시장 안정화에 크게 도움이 될 것”이라고 전망했다. 그러나 리츠를 거치지 않는 일반 지주공동사업은 양도세 이연과세 등의 혜택 대상에서 빠져 있는 점은 풀어야 할 숙제다. 업계 관계자는 “현장에서는 리츠를 활용하지 않는 지주공동사업에 대한 수요가 많지만, 토지주가 설립요건이 까다롭고 감독규제도 많은 리츠의 주주로 참여하기는 쉽지 않다”며 “지주공동사업을 활성화하려고 현물출자시 양도소득세 및 취득세를 이연하거나 면제하는 세제 혜택 등이 선결돼야 할 것”이라고 밝혔다. 건설사 관계자는 “정부가 리츠에 현물투자한 경우 양도세 이연과세 등의 혜택을 부여하기로 한 것은 현재 주요 공기업 등이 보유한 토지를 염두에 둔 것”이라며 “지주공동사업의 세제 혜택 부분은 추후 과제로 넘기는 분위기”라고 전했다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-11

• 주건협, 부산·대구 등 지방 미분양 해소 후속 조치 정부에 건의

  대한주택건설협회(주건협)는 정부가 지난달 발표한 지역 건설경기 보완 대책의 실효성 제고를 위해 세제ㆍ금융지원 등 수요 진작 방안이 마련돼야 한다고 촉구했다. 주건협은 정부의 ‘2ㆍ19 지역 건설경기 보완방안’이 긍정적 효과가 있을 것으로 평가하면서도 이러한 후속 조치와 추가 대책 마련을 골자로 한 건의서를 국토교통부, 기획재정부, 행정안전부, 금융위원회, 금융감독원에 전달했다. 과제별 세부 내용을 구체화하는 과정에서 추가 보완이 반드시 필요하다는 입장이다. 특히 이번 대책에 포함되지 않은 세제ㆍ금융지원이 이뤄져야 부산·대구 등 지방 미분양 해소와 같은 주택 시장 정상화가 가능할 것으로 지적했다. 구체적으로 부산·대구 등 지방 준공 후 미분양 매입 물량 확대, 제2금융권 대출 시 중소업체 보증 가능 기준 완화, 지방 준공 후 미분양 아파트 등록임대 허용, 개발부담금 한시 감면 법안의 조속 처리, 지방 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용 유예, 디딤돌 대출 우대금리 확대 적용 등을 시급한 내용으로 건의했다. 여기에 미분양 주택 취득 시 5년간 양도세 한시 감면과 다주택자에 대한 취득세 중과 배제, 지방 준공 후 미분양 주택 취득 시 주택 수 제외 과세 특례기간 연장(2025년 말→2026년 말) 적용지역(수도권 제외 지역→서울 제외 지역)과 적용 대상(준공 후 미분양→전체 미분양, 시공사가 대물 변제 받은 주택 포함) 확대, 대출 총량제 폐지 및 주택담보대출 금리 인하, 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 확충 및 상호금융권 대손충당금 규제 시행 유예 등을 추가 보완책으로 제시했다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-10

• LH, 올해 분양·임대주택 8만 8천호 입주자 모집

  한국토지주택공사(이하 LH)는 무주택 서민, 청년 등의 내 집 마련과 주거안정을 돕고자 올해 전국에서 분양·임대주택 8만 8천호의 입주자를 모집한다. 분양주택은 올해 총 41개 단지에서 2만 4천호를 공급하는데, 상반기에 7,500호, 하반기에 1만 6천호에 대한 입주자 모집공고를 실시한다. (예비)신혼부부, 한부모가족 등을 위한 신혼희망타운은 올해 전국에 총 7천호를 공급한다. 단지 내에는 어린이집, 공동육아나눔터 등 다양한 육아·보육시설을 조성한다. 상반기에 1,700호가 공급되며 하반기에는 5,300호가 공급된다. 또한 2만 4천호 중 9,600호는 '뉴:홈' 방식으로 공급된다. 일반공급 비율을 확대한 일반형은 전국에 총 8,200호, 시세보다 저렴하게 공급하는 나눔형은 336호, 6년 거주 후 분양여부를 선택할 수 있는 선택형은 1,018호 공급된다. 무주택 서민을 위한 임대주택은 총 6만 4천호를 공급한다. 매입임대주택은 1인 가구 증가와 저출생 등에 대응하고자 대학생 등 청년층에 4,200호, 신혼부부 및 다자녀가구에 5,600호, 저소득층에 7천호 등을 포함해 총 2만 2천호를 공급할 계획이다. 특히 입주자 선택에 따라 6년 경과 후 분양전환이 가능한 매입임대 약 2천호를 신규 공급한다. 모집유형은 시세 90% 이하 수준의 전세로 공급하는 든든전세유형과 월세형으로 공급하는 신혼·신생아 유형 등 2개 유형이며, 전용면적 60~85㎡ 규모의 중형평형 위주로 공급된다. 아울러 전세임대주택은 지난해보다 4천호 늘어난 총 3만 6천호를 공급한다. 특히 올해는 주택 중산층이 소득·보유자산 규모와 무관하게 非아파트 주택에 최대 8년간 거주할 수 있는 신규유형을 신설, 2,800호를 공급할 예정이다. 건설임대주택은 총 6,600호를 공급한다. 세부적으로는 ▷영구임대 1,100호 ▷국민임대 1,200호 ▷행복주택 3,200호 ▷통합공공임대 1,100호 등이다. 단, 건설공사 진행상황, 입주 수요 등에 따라 주택공급계획이 변동될 수 있으므로 세부적인 사항은 LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)를 통해 모집공고를 개별적으로 확인해야 한다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-07

• 부산·대구 등 지방 미분양 아파트 매입할 경우 취득세 등 감면 입법

  주택건설경기 침체에 따른 불안감이 확산하는 가운데 부산·대구 등 지방 미분양 아파트를 매입할 경우 취득세 감면 등 세제 혜택을 주는 법률 개정안이 발의됐다. 주택건설업계에 따르면 최수진 국민의힘 의원은 지난달 28일 주택건설사업자가 분양 목적으로 건설한 주택에 대한 원시취득세를 한시적으로 감면하는 내용의 ‘지방세 특례제한법 일부 개정안’을 대표 발의했다. 개정안을 살펴보면 주택건설사업자가 분양 목적으로 주택을 원시 취득하고, 사용 검사일부터 1년 내 해당 주택을 분양하면 사업자에 부과하는 취득세를 오는 2028년 12월31일까지 감면해주는 내용이 담겼다. 현행 지방세법은 주택건설사업자가 분양 아파트를 건설하면 취득 시점에 취득세를 납부하고, 분양 계약자가 해당 주택을 인도받으면 소유권 이전 등기에 따른 취득세를 또 부과하고 있다. 주택건설업계는 이러한 이중 과세로 사업자의 신규 주택 건축 부담이 늘어나고, 이 비용이 주택 공급 원가로 반영돼 분양가 인상 요인으로 작용하고 있다고 지적해왔다. 특히 최근 부동산 경기 침체로 부산·대구 등 지방을 중심으로 준공 후 미분양이 급증하고 있고, 자금 사정 악화로 이어져 부도로 내몰리는 건설사도 확대하고 있다는 설명이다. 실제로 국토교통부에 의하면 지난달 말 기준 준공 후 미분양은 모두 2만2,872가구로 2013년 10월(2만3,306가구) 이래 11년 3개월 만에 최대치를 기록했다. 앞서 최 의원은 지난해 말 비수도권에서 취득가액 9억원 이하 미분양 주택을 2029년 12월31일까지 취득하면, 취득일부터 5년 내 해당 주택을 매도할 때 양도소득세를 전액 감면하는 내용의 조세특례제한법 일부 개정안을 대표 발의하기도 했다. 수요 증가를 유도해 지방 미분양을 해소하자는 취지다. 정부는 올해부터 기존 1주택자가 비수도권에서 전용 면적 85㎡ 이하ㆍ취득가액 6억원 이하 준공 후 미분양 주택을 매입하면 양도세와 종합부동산세 산정 시 1가구 1주택자로 간주하고, 주택건설사업자가 부산·대구 등 지방 준공 후 미분양 주택을 2년 이상 임대로 활용하면 원시취득세를 최대 50%까지 감면해주는 방안을 시행 중이다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-03-04

• 건설사 책임준공확약, 면책 범위 확대해야

  주택건설경기 침체와 공사비 급등, 고금리의 영향으로 건설사들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무를 떠안는 사례가 급증하고 있다. 이에 따라 시행사는 물론 중견건설사까지 부도, 파산위기에 내몰리는 상황으로 이어지고 있다는 지적이다. 이처럼 건설사가 PF 채무를 떠안는 이유는 책임준공확약 때문이다. 미분양 등에 따른 사업리스크를 시공사가 부담토록 하는 내용으로 시공사가 채무 인수에 따른 도산, 부도 위험은 물론 부동산시장 전체에도 악영향을 주고 있다. 업계에 따르면 건설사들은 PF 대출시 준공기한을 못 지키거나 시행사가 어려움에 부닥치면 채무를 인수하는 책임준공확약(이하 책준)의 개선이 시급하다고 지적하고 있다. 건설사도 책임준공확약이 부담스럽기는 하지만, 그동안 프로젝트 수주를 위해서는 어쩔 수 없이 감내해 왔는데 부동산 PF 시장의 건전성과 안정성을 높이기 위해 관련 제도를 시급히 개선해야 할 것으로 보인다. 정부가 작년에 부동산 PF 시장의 리스크를 전체 200조원 가운데 10% 선으로 분석했지만, 현재 업계에서는 50%, 100조원 가량이 리스크에 노출된 것으로 보고 있다. 부동산 PF 시장은 지금 매우 어려운 상태에서 마땅히 대안도 없어 자금력 있는 기업들이 버틸 때까지 버텨보는 상황이다. 업계 관계자는 “중견 건설사들이 책준사업 수주에 나서면서 공사비 이익 회수는 맨 마지막에 두기 때문에 공사진행과 분양과정에서 문제가 생기면 시공이윤은 커녕 도산, 부도에 내몰리는 구조”라며 “신탁사 역시 건설사가 부도가 나면 시공사 교체 등에 따른 추가비용과 공기지연 등의 책임을 떠안을 수밖에 없다”고 밝혔다. 일부 신탁사의 경우 대규모 프로젝트에 사업비가 높은 대형사보다는 중견사에 시공을 맡기고 신탁사가 신용을 보강하는 구조이지만, 고금리, 정국불안, 경기침체, 투자수요가 위축이 맞물리면서 사업장 리스크문제가 책준으로 확산됐다. 현재 국토교통부는 면책 범위 확대, 손해배상 범위 축소 등을 골자로 한 책임준공 제도 개선방안을 올 1분기에 제시한다는 계획이다. 업계는 이 같은 면책범위와 관련해 신탁약정서 및 대출약정서상 불가항력의 사유를 천재지변, 전쟁 등으로 국한된 것에서 ‘악천후나 전쟁, 지진, 화재, 전염병, 물가폭등 등 기타 계약당사자의 통제범위를 벗어난 사태’ 등으로 확대를 지속적으로 요청하고 있다. 업계 관계자는 “2022년 코로나 19 사태나 인건비, 자재비를 포함한 공사비 급등 등은 건설사가 콘트롤하기 어려운 상황이지만, 면책범위에는 들어가지 않는다”며 “이 때문에 건설사와 신탁사 등의 갈등과 분쟁이 증가하는 사례가 반복되고 있다”고 지적했다. 또한, 책준 불이행에 따른 채무인수도 ‘PF 대출 원리금 전액 인수’에서 ‘직접 손해액’으로 전환하는 것이 바람직하다는 입장이다. 건설사와 부동산신탁사 등이 시행사와 체결하는 책임준공 계약서상 공사 중단이나 지연 사유로 ‘천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우’로 명시하고 있다. 업계 관계자는 “건설사가 공사를 하면서 문화재가 나오거나 민원, 공사비 급등, 자재비 급등, 자재수급 불안, 노조집회, 분쟁 등 수많은 공사기간 지연사례가 발생하지만, 이에 대해 안전장치는 전무한 실정”이라고 지적했다. 신탁사 관계자는 “문제가 되는 책준 문제는 결국 분양률”이라며 “아파트뿐 아니라 생활형 숙박시설이나 도시형 생활주택, 오피스텔, 일반 오피스, 지식산업센터 등이 분양이 잘되면 현금흐름이 원활해져 문제가 없는데 분양률이 떨어지면 대부분 리스크에 노출된다”고 설명했다. 그는 “수요자가 분양에 나설 때 금융을 활용한 대출을 받지만, 고금리 영향으로 분양이 저조한 사업장이 속출하면서 지난해 4월 이후 사업장 리스크가 본격적으로 수면 위에 올라왔다”며 “이 같은 리스크는 당분간 이어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-02-26

• LH, 올해 19만가구 이상 공공주택 공급

  한국토지주택공사(LH)는 ‘25년 업무계획’발표를 통해 급등한 건설원가와 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 등에 따른 주택 수급 우려를 잠재우고자 올해 올해 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모의 공공택지를 공급한다고 밝혔다.. LH는 올해 주택공급 확대를 포함해 크게 △국민 주거안정 실현 △모두가 누리는 주택·도시건설 △도약을 위한 경영혁신 3대 부문으로 나눠 9개 중점과제를 중심으로 가시적인 성과 창출에 힘쓸 방침이다. ‘국민 주거안정 실현’ 부문에서는 주택공급 확대와 취약계층 주거지원을 강화한다. 주택 착공물량은 전년(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 수요자들이 공급 효과를 신속하게 체감할 수 있도록 승인·착공 모두 선행일정을 앞당겨 상반기 비중을 늘릴 계획이다. 지난해 발표됐던 그린벨트 해제 등을 담은 8·8 주택공급 대책의 5만가구 규모 사업지구 역시 인허가 일정을 단축해 안정적 공급 기반을 마련한다는 설명이다. 도심 내 비(非)아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대도 5만가구 이상 공급한다. 구축 매입임대주택은 4000가구, 전세임대주택은 3만6000가구 등으로 총 9만가구 공급을 목표로 잡았다. LH는 지난해 약정된 물량이 빨리 공급될 수 있도록 건축 인허가 지원과 조기착공 착수금 지급 등 인센티브를 병행하고 입주자 모집 시점도 준공 후에서 착공 이후로 앞당긴다. 주거약자 보호와 사회구조 변화에 맞춘 수요맞춤형 주거복지 사업도 확대한다. 올해 주택 승인물량 10만가구의 37%는 청년·신혼·고령자에 공급하고 출산가구 우선공급과 실버스테이 등 시니어 주택을 통해 저출산·고령화 문제에 대응할 방침이다. 동시에 올해 전세사기 피해주택 7500가구 규모를 매입해 경매 차익을 피해자에게 지원하기로 했다. ‘모두가 누리는 주택·도시건설’ 부문에서는 합리적 가격의 고품질 공공주택 공급과 국가 경제ㆍ산업 성장 기반 마련을 중심 과제로 뒀다. 우선, 주택 구입에 대한 부담 완화를 위해서 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 합리적인 가격에 공공주택을 공급할 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 탈현장 건설(OSC) 공법을 단계적으로 고도화하고 선제적 하자 발굴로 하자건수를 매년 10% 감축해 품질을 높여갈 것으로 기대된다. 또한 LH는 정부의‘ 지역 건설경기 보완 방안(2.19)’에 따라 침체된 지방 건설산업과 지역경제 활성화를 위해 3000호 규모의 지방 준공후 미분양 아파트 매입에 나선다는 설명이다.

  • 정책/건설
  • 부동산정책

  2025-02-24