• 부산, 대구 등 지방 PF 시장, 개발사업 환경개선에 적극적으로 나서야

  부산, 대구 등 지방 PF사업 시장의 위기국면이 단기간에 회복되기는 어려울 것으로 전망되는 가운데 앞으로 안정적 시장 정립을 위한 PF 개발사업 환경개선에 적극적으로 나설 필요가 있다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 지난 2023년 이후 급증한 PF 부실 여파가 단기간에 회복되기는 어렵고, 적어도 내년 이후까지 이어질 것이란 전망이 우세하다. 실제 지난 2008년 이후 발생한 글로벌 금융위기 당시에는 PF 시장의 구조조정이 2012년까지 이어졌으며, 이후 PF 잔액이 증가하는 모습을 보였다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 공사 원가가 이미 크게 상승한 데다 시장위축ㆍ미분양 증가 등으로 신규 자금 투입이나 책임준공사업 등의 참여가 막히면서 PF사업의 신규 수주에 제한적으로 접근하고 있다. 금융권 역시 부실화 위험이 상대적으로 적은 수도권 사업장 위주여서 가뜩이나 어려운 지방 사업장의 PF사업은 당분간 진행되기 어려울 것으로 보인다. 수요측면에서 보면 현재 주택분양은 수도권 중심의 시장이며, 지방의 주택사업은 미분양 적체 등의 영향으로 리스크가 더욱 확산하고 있다. 부산의 한 업계 관계자는 “정부 차원의 PF사업구조 개편과 함께 업계의 의견이 반영된 부동산 개발환경과 사업구조를 갖춰야 현재와 같은 PF 부실에 따른 충격파를 줄일 수 있을 것”이라고 밝혔다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 업계는 현재 추진 중인 PF 사업장 정비와 별도로 앞으로 PF 부실화에 따른 시행사나 건설사의 사업 위축과 부도, 부실의 금융기관 전이 등의 부작용을 막기 위한 사업구조의 전환방안이 필요하다는 입장이다. 업계 관계자는 “기부채납이나 공공기여금 등의 정비를 통한 인허가 절차의 투명성 제고와 리츠 등을 활용한 디벨로퍼의 분양리스크 저감방안이 시급하다”고 강조했다. 부산의 또 다른 업체 관계자는 “금융기관이 호황기 때문 자금조달에 적극적으로 나서지만, 위기 상황에서는 항상 발을 빼왔다”며 “디벨로퍼의 자기자본 확충과 맞물려 금융기관의 개발사업 평가기능을 제고하는 방안이 마련돼야 할 것”이라고 밝혔다. 실제 정부는 지난해 11월 부동산 PF시장의 ‘저(低)자본 고(高)수익’ 구조의 개편방안을 제시한 데 이어 지난달‘부동산PF 제도개선방안’을 발표하는 등 제도 개선에 나서고 있지만, 건설사들이 신규 수주에 나서기에는 부담스러운 것이 현실이다. 그는 “중견 건설사 등은 잇따른 건설사 법정관리 신청 이후 최대한 리스크 관리에 초점을 두고 있는 게 현실”이라고 덧붙였다. 대구의 또다른 업계 관계자도 “대형 건설사는 대응력을 갖추고 있지만, 중소ㆍ중견 건설사들은 책임준공형 신탁사업 등의 참여가 사실상 중단됐다”고 설명했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-04-07

• PF사업장, 대출규제 강화로 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어져

  부동산 경기 침체의 영향으로 PF사업장의 정리와 재구조화가 지지부진한 상태가 이어지고 있다. 금융권에서 PF대출을 옥죄면서 사업성이 우수하다고 평가받는 사업장마저 공매로 넘어가는 등 위기국면이 지속되고 있다. 이에 따라 일부 시행사들은 브릿지론 이자 부담이 눈덩이처럼 커지면서 진퇴양난에 내몰리고 있다. 주택시장의 문제를 넘어 전반적인 경기침체 국면을 극복할 수 있는 카드로 PF사업장에 훈풍을 불어넣을 수 있는 대책이 시급한 것으로보인다. 금융감독원은 올해 1월 부동산PF 정보공개 플랫폼에 195개 PF 정리·재구조화 사업장을 공개한 이후, 2월에 174개 사업장을 추가했다. 실제 지난해 말까지 누적된 PF 정리·재구조화 실적은 6조5000억원 수준이다. 지난해 6월 사업성 평가에서 C(부실 유의)·D(부실 우려)등급을 받은 부동산PF 20조9000억원 중 9조3000억원을 작년 말까지 정리하겠다는 계획의 70% 선에 그친 수준이다. 이처럼 PF정리ㆍ재구조화가 더딘 이유로는 금융권 대출 제한, 경기침체에 따른 건설사의 선별적 접근, 정국불안 등이 꼽힌다. PF사업장의 정리·재구조화를 활성화하기 위한 최대 관건은 원활한 자금조달이지만, 오히려 금융권은 대출규제를 강화하고 있어 우량 사업장마저 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어지고 있다. 금융권에서 자금조달이 어려운 여건에서는, 선뜻 사업장 확보에 나서기 어려운 상황을 시급히 개선해야 전반적인 PF시장이 정상화하고 주택공급시장도 기지개를 켤 수 있을 것으로 보인다. 시행사 관계자는 “부실PF 정리가 지지부진하면서 개발업계 위기의식이 최고조로 치닫고 있는 상황에서, 양호한 사업장마저 자금흐름이 막히게 되면 추후 주택공급 부족으로 이어지면서 부동산시장의 가격변동을 더 키울 우려가 있다”고 말했다. 현재 업계는 PF시장 정상화를 위한 방안으로 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출이나 보증 부문을 포함한 전반적인 금융여건의 개선이 관건이라고 강조하고 있다. 여기에, 조세와 각종 부담금 제도를 합리적으로 개선하고 인허가 리스크를 완화하는 장치도 개선과제로 꼽고 있다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-04-03

• 디벨로퍼 업계, 금융권의 지분투자 확대 시급

  부동산개발사업의 안정성을 높이기 위해 금융권의 지분투자 확대 등이 시급하다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 정부가 추진 중인 부동산 PF제도개선 방안의 핵심인 시행사 자기자본 확충 방안으로 지분 투자, 프로젝트 리츠, PEF 활성화 등의 방안이 조속히 정비돼야 한다는지적이다. 특히 디벨로퍼 업계는 5% 이내의 자기자본으로 토지매입부터 고금리 대출을 받아 진행하는 저자본, 고보증 구조의 현 PF시장을 개선하는 방안으로 △시행사의 자체 확보 △재무적 투자자의 참여 △개별 프로젝트별 확보 등을 꼽고 있다. 디벨로퍼의 자체적 확보에 대해서는 기금이나 PEF(사모펀드)를 통한 투자확대, 디벨로퍼 상장을 통한 자기자본확대 등이 거론되고 있다. 디벨로퍼의 자기자본 확충 방안으로는 상장을 통한 자기자본 확대, 리츠의 시행법인 투자허용, 디벨로퍼의 대주주 배정이나 기금이나 PEF 투자 유인 등이 거론되고 있다. 시행사의 자기자본 확충은 시행사뿐 아니라 신탁사, 연기금, 펀드 등이 부동산개발시장에 원활히 유입될 수 있게 하는 것으로, 제도적 장치가 필요하다. 현재와 같은 위축된 부동산PF시장이 오히려 제도적 기반을 갖추는 적기가 될 수 있다. 개별프로젝트별 확보방안으로는 프로젝트 리츠, PFV(프로젝트금융투자회사) 등을 활용한 투자 활성화와 함께 지주공동사업을 통한 토지 현물출자 방안 등이 제시되고 있다. 특히 프로젝트 리츠 활성화를 서둘러야 한다는 의견이 많다. 리츠 등의 지분투자로 자기자본비율이 높아지면 사업비 조달부담이 줄어드는 데다 책임준공 제도의 개선에도 도움이 될 것으로 보인다. 정부는 지난해 11월 PF산업 개선안을 발표하면서 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입우선권을 제공해 안정적 개발과 운영에 나서도록 할 계획이라고 밝힌 바 있다. 프로젝트 리츠를 통해 부동산개발과 운영을 연계하는 방안이다. 연기금이나 공제회, 국부펀드 등이 재무적투자자로 참여하는 방안도 시급하다. 우선, 금융권의 지분 투자를 늘리기 위해서는 20% 이자제한 해제, 대주단의 에쿼티 출자, 양도세 이연정책, 대출 혼합형 대출 시도 등이 필요할 것으로 보인다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-03-18

• 부동산 PF 시장 경색으로 디벨로퍼 업계 자금난 가중

  건설경기 침체와 함께 중견건설사인 신동아건설의 법정관리 신청으로 디벨로퍼 업계의 자금 경색 등 어려움이 가중되는 양상이다. 특히 이미 부동산 PF 정상화 절차가 진행 중이고 시행사의 자기자본 비율이 상향될 예정인 가운데 신동아건설이 법정관리를 신청하면서 시장 분위기를 더욱 냉각시키고 있다. 건설업계에 따르면 영세 시행사는 물론 그동안 굵직한 프로젝트를 맡아왔던 중견 시행사의 폐업ㆍ도산 우려가 확산하고 있다. 지난 2022년 전국 2700여 개에 달했던 시행사가 지난해에는 2400여 개로 줄어든 것으로 파악되고 있다. 신동아건설의 법정관리 신청으로 이 같은 추세는 더욱 가팔라질 것이라는 관측도 나온다. 주택건설업계 관계자는 “시행사들이 보유한 토지에 대한 본 PF가 막힌 가운데 주요 건설사들은 신동아건설의 법정관리 신청의 영향으로 앞으로 시행사들이 제시하는 사업지에 대한 투자심의를 한층 강화하게 될 것”이라고 분석했다. 건설업계 관계자는 “이미 2023년 하반기 이후 미분양이 우려되는 사업지 등은 제외하는 등 리스크를 관리해 왔다”며 “중견건설사 대부분 비슷한 주택사업전략을 꾸리고 있다”고 말했다. 이처럼 주택건설을 위한 사업지에 대해 본 PF, 착공 등의 구조가 깨지면서 시행사들은 브릿지론 연장 등을 추진 중이지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 사업지 매각에 나서기도 하지만, 이 역시 가격 등의 조건을 맞추기가 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 최근 2년여 동안 고금리 상황이 지속하는 가운데 PF 시장이 경색되면서 브릿지론의 본PF 전환이 어려워지며 분양으로 이어지는 사업물량이 급감하면서 디벨로퍼 업계의 어려움이 가중되는 상황이다. 따라서 부동산 PF건전성 강화방안을 유예하거나 보완하는 것이 바람직하며, 전반적인 PF시장이 안정적으로 작동할 수 있도록 정부와 금융기관이 적극 나서야 한다. 정부가 올해부터 본격 추진할 예정인 부동산 PF 건전성 강화방안도 시행사 입장에서는 큰 고비다. 특히 PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높이는 방안이 시행될 예정이다. 이에 따라 시행사의 자기자본비율이 낮으면 위험가중치 등에 차등 적용을 받으면서 사실상 PF대출을 받기 어려워지게 된다. 여기에 미분양 증가 등으로 시장이 위축된 데다 정부의 부동산PF 건전성 방안까지 추진되면서 정상적인 사업장마저 PF대출이 쉽지 않은 상황이다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-01-15

• 퇴직연금 깬 직장인 10명 중 8명 "주거비 마련 목적"

  지난해 퇴직연금을 깬 직장인이 전년보다 28.1% 증가했다. 여기에 전체 퇴직금 중도 인출 직장인 10명 중 8명은 주택 구입과 주거 임차 등 주거비 목적이었다. 통계청이 20일 발표한 '2023년 퇴직연금통계 결과'에 따르면 지난해 중도에 퇴직금을 인출한 인원은 전년보다 28.1% 증가한 6만4000명으로 나타났다. 인출 금액은 2조4000억원으로 40.0% 증가했다. 중도인출 사유는 주거비 마련이 80.2% 대부분을 차지했다. 구체적으로 보면 주택 구입이 52.7%, 주거 임차가 27.5%, 회생절차가 13.6% 순이다. 연령별로 보면 20대 이하는 주거 임차, 나머지 연령대는 주택 구입 목적의 중도인출이 가장 많았다. 지난해 퇴직연금 총적립금액은 381조원으로 1년 전보다 13.9% 증가했다. 적립금은 역대 최고치이며, 증가율은 계속 두 자릿수대를 유지 중이다. 제도유형별 구성비를 보면, 가입자의 퇴직급여 수준이 사전에 확정되어있는 제도인 확정급여형(DB) 비중은 53.7%, 사용자의 부담금 수준이 사전에 확정되는 확정기여형(DC)은 25.9%, 개인형 퇴직연금(IRP)은 20.0% 순이다. 그 가운데 개인형 퇴직연금(IRP) 비중은 2.6%포인트(p) 증가했는데, 이는 2015년 통계 작성 이래 최대폭 증가다. IRP는 근로소득이나 사업소득이 있는 자가 자율 가입하거나 이직 시에 받은 퇴직급여 일시금을 계속해서 적립·운용하는 제도다. 통계청 관계자는 "지난해 IRP 세액공제 납입한도가 증액되면서 IRP 비중이 통계 작성 이래 최대폭으로 증가했다"고 설명했다. 운용방식별로는 원리금보장형(80.4%), 실적배당형(12.8%), 대기성(6.8%) 순이며, 전년 대비 실적배당형 구성비는 1.6%p 증가했다. IRP 가입인원은 전년보다 7.0% 증가한 321만5000명이다. 적립금액은 30.9% 증가한 76조원으로 집계됐다. 제도 변경으로 추가 가입한 인원은 전년보다 7.3% 증가한 149만4000명이다. IRP를 해지한 인원은 106만3000명으로 전년보다 7.7% 늘었다. 해지금액도 15조원으로 전년보다 8.4% 증가했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-12-19

• 이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

  금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-10-21

• 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

  정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-09-19

실시간 부동산금융 기사

• 부산, 대구 등 지방 PF 시장, 개발사업 환경개선에 적극적으로 나서야

  부산, 대구 등 지방 PF사업 시장의 위기국면이 단기간에 회복되기는 어려울 것으로 전망되는 가운데 앞으로 안정적 시장 정립을 위한 PF 개발사업 환경개선에 적극적으로 나설 필요가 있다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 지난 2023년 이후 급증한 PF 부실 여파가 단기간에 회복되기는 어렵고, 적어도 내년 이후까지 이어질 것이란 전망이 우세하다. 실제 지난 2008년 이후 발생한 글로벌 금융위기 당시에는 PF 시장의 구조조정이 2012년까지 이어졌으며, 이후 PF 잔액이 증가하는 모습을 보였다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 공사 원가가 이미 크게 상승한 데다 시장위축ㆍ미분양 증가 등으로 신규 자금 투입이나 책임준공사업 등의 참여가 막히면서 PF사업의 신규 수주에 제한적으로 접근하고 있다. 금융권 역시 부실화 위험이 상대적으로 적은 수도권 사업장 위주여서 가뜩이나 어려운 지방 사업장의 PF사업은 당분간 진행되기 어려울 것으로 보인다. 수요측면에서 보면 현재 주택분양은 수도권 중심의 시장이며, 지방의 주택사업은 미분양 적체 등의 영향으로 리스크가 더욱 확산하고 있다. 부산의 한 업계 관계자는 “정부 차원의 PF사업구조 개편과 함께 업계의 의견이 반영된 부동산 개발환경과 사업구조를 갖춰야 현재와 같은 PF 부실에 따른 충격파를 줄일 수 있을 것”이라고 밝혔다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 업계는 현재 추진 중인 PF 사업장 정비와 별도로 앞으로 PF 부실화에 따른 시행사나 건설사의 사업 위축과 부도, 부실의 금융기관 전이 등의 부작용을 막기 위한 사업구조의 전환방안이 필요하다는 입장이다. 업계 관계자는 “기부채납이나 공공기여금 등의 정비를 통한 인허가 절차의 투명성 제고와 리츠 등을 활용한 디벨로퍼의 분양리스크 저감방안이 시급하다”고 강조했다. 부산의 또 다른 업체 관계자는 “금융기관이 호황기 때문 자금조달에 적극적으로 나서지만, 위기 상황에서는 항상 발을 빼왔다”며 “디벨로퍼의 자기자본 확충과 맞물려 금융기관의 개발사업 평가기능을 제고하는 방안이 마련돼야 할 것”이라고 밝혔다. 실제 정부는 지난해 11월 부동산 PF시장의 ‘저(低)자본 고(高)수익’ 구조의 개편방안을 제시한 데 이어 지난달‘부동산PF 제도개선방안’을 발표하는 등 제도 개선에 나서고 있지만, 건설사들이 신규 수주에 나서기에는 부담스러운 것이 현실이다. 그는 “중견 건설사 등은 잇따른 건설사 법정관리 신청 이후 최대한 리스크 관리에 초점을 두고 있는 게 현실”이라고 덧붙였다. 대구의 또다른 업계 관계자도 “대형 건설사는 대응력을 갖추고 있지만, 중소ㆍ중견 건설사들은 책임준공형 신탁사업 등의 참여가 사실상 중단됐다”고 설명했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-04-07

• PF사업장, 대출규제 강화로 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어져

  부동산 경기 침체의 영향으로 PF사업장의 정리와 재구조화가 지지부진한 상태가 이어지고 있다. 금융권에서 PF대출을 옥죄면서 사업성이 우수하다고 평가받는 사업장마저 공매로 넘어가는 등 위기국면이 지속되고 있다. 이에 따라 일부 시행사들은 브릿지론 이자 부담이 눈덩이처럼 커지면서 진퇴양난에 내몰리고 있다. 주택시장의 문제를 넘어 전반적인 경기침체 국면을 극복할 수 있는 카드로 PF사업장에 훈풍을 불어넣을 수 있는 대책이 시급한 것으로보인다. 금융감독원은 올해 1월 부동산PF 정보공개 플랫폼에 195개 PF 정리·재구조화 사업장을 공개한 이후, 2월에 174개 사업장을 추가했다. 실제 지난해 말까지 누적된 PF 정리·재구조화 실적은 6조5000억원 수준이다. 지난해 6월 사업성 평가에서 C(부실 유의)·D(부실 우려)등급을 받은 부동산PF 20조9000억원 중 9조3000억원을 작년 말까지 정리하겠다는 계획의 70% 선에 그친 수준이다. 이처럼 PF정리ㆍ재구조화가 더딘 이유로는 금융권 대출 제한, 경기침체에 따른 건설사의 선별적 접근, 정국불안 등이 꼽힌다. PF사업장의 정리·재구조화를 활성화하기 위한 최대 관건은 원활한 자금조달이지만, 오히려 금융권은 대출규제를 강화하고 있어 우량 사업장마저 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어지고 있다. 금융권에서 자금조달이 어려운 여건에서는, 선뜻 사업장 확보에 나서기 어려운 상황을 시급히 개선해야 전반적인 PF시장이 정상화하고 주택공급시장도 기지개를 켤 수 있을 것으로 보인다. 시행사 관계자는 “부실PF 정리가 지지부진하면서 개발업계 위기의식이 최고조로 치닫고 있는 상황에서, 양호한 사업장마저 자금흐름이 막히게 되면 추후 주택공급 부족으로 이어지면서 부동산시장의 가격변동을 더 키울 우려가 있다”고 말했다. 현재 업계는 PF시장 정상화를 위한 방안으로 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출이나 보증 부문을 포함한 전반적인 금융여건의 개선이 관건이라고 강조하고 있다. 여기에, 조세와 각종 부담금 제도를 합리적으로 개선하고 인허가 리스크를 완화하는 장치도 개선과제로 꼽고 있다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-04-03

• 디벨로퍼 업계, 금융권의 지분투자 확대 시급

  부동산개발사업의 안정성을 높이기 위해 금융권의 지분투자 확대 등이 시급하다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 정부가 추진 중인 부동산 PF제도개선 방안의 핵심인 시행사 자기자본 확충 방안으로 지분 투자, 프로젝트 리츠, PEF 활성화 등의 방안이 조속히 정비돼야 한다는지적이다. 특히 디벨로퍼 업계는 5% 이내의 자기자본으로 토지매입부터 고금리 대출을 받아 진행하는 저자본, 고보증 구조의 현 PF시장을 개선하는 방안으로 △시행사의 자체 확보 △재무적 투자자의 참여 △개별 프로젝트별 확보 등을 꼽고 있다. 디벨로퍼의 자체적 확보에 대해서는 기금이나 PEF(사모펀드)를 통한 투자확대, 디벨로퍼 상장을 통한 자기자본확대 등이 거론되고 있다. 디벨로퍼의 자기자본 확충 방안으로는 상장을 통한 자기자본 확대, 리츠의 시행법인 투자허용, 디벨로퍼의 대주주 배정이나 기금이나 PEF 투자 유인 등이 거론되고 있다. 시행사의 자기자본 확충은 시행사뿐 아니라 신탁사, 연기금, 펀드 등이 부동산개발시장에 원활히 유입될 수 있게 하는 것으로, 제도적 장치가 필요하다. 현재와 같은 위축된 부동산PF시장이 오히려 제도적 기반을 갖추는 적기가 될 수 있다. 개별프로젝트별 확보방안으로는 프로젝트 리츠, PFV(프로젝트금융투자회사) 등을 활용한 투자 활성화와 함께 지주공동사업을 통한 토지 현물출자 방안 등이 제시되고 있다. 특히 프로젝트 리츠 활성화를 서둘러야 한다는 의견이 많다. 리츠 등의 지분투자로 자기자본비율이 높아지면 사업비 조달부담이 줄어드는 데다 책임준공 제도의 개선에도 도움이 될 것으로 보인다. 정부는 지난해 11월 PF산업 개선안을 발표하면서 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입우선권을 제공해 안정적 개발과 운영에 나서도록 할 계획이라고 밝힌 바 있다. 프로젝트 리츠를 통해 부동산개발과 운영을 연계하는 방안이다. 연기금이나 공제회, 국부펀드 등이 재무적투자자로 참여하는 방안도 시급하다. 우선, 금융권의 지분 투자를 늘리기 위해서는 20% 이자제한 해제, 대주단의 에쿼티 출자, 양도세 이연정책, 대출 혼합형 대출 시도 등이 필요할 것으로 보인다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-03-18

• 부동산 PF 시장 경색으로 디벨로퍼 업계 자금난 가중

  건설경기 침체와 함께 중견건설사인 신동아건설의 법정관리 신청으로 디벨로퍼 업계의 자금 경색 등 어려움이 가중되는 양상이다. 특히 이미 부동산 PF 정상화 절차가 진행 중이고 시행사의 자기자본 비율이 상향될 예정인 가운데 신동아건설이 법정관리를 신청하면서 시장 분위기를 더욱 냉각시키고 있다. 건설업계에 따르면 영세 시행사는 물론 그동안 굵직한 프로젝트를 맡아왔던 중견 시행사의 폐업ㆍ도산 우려가 확산하고 있다. 지난 2022년 전국 2700여 개에 달했던 시행사가 지난해에는 2400여 개로 줄어든 것으로 파악되고 있다. 신동아건설의 법정관리 신청으로 이 같은 추세는 더욱 가팔라질 것이라는 관측도 나온다. 주택건설업계 관계자는 “시행사들이 보유한 토지에 대한 본 PF가 막힌 가운데 주요 건설사들은 신동아건설의 법정관리 신청의 영향으로 앞으로 시행사들이 제시하는 사업지에 대한 투자심의를 한층 강화하게 될 것”이라고 분석했다. 건설업계 관계자는 “이미 2023년 하반기 이후 미분양이 우려되는 사업지 등은 제외하는 등 리스크를 관리해 왔다”며 “중견건설사 대부분 비슷한 주택사업전략을 꾸리고 있다”고 말했다. 이처럼 주택건설을 위한 사업지에 대해 본 PF, 착공 등의 구조가 깨지면서 시행사들은 브릿지론 연장 등을 추진 중이지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 사업지 매각에 나서기도 하지만, 이 역시 가격 등의 조건을 맞추기가 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 최근 2년여 동안 고금리 상황이 지속하는 가운데 PF 시장이 경색되면서 브릿지론의 본PF 전환이 어려워지며 분양으로 이어지는 사업물량이 급감하면서 디벨로퍼 업계의 어려움이 가중되는 상황이다. 따라서 부동산 PF건전성 강화방안을 유예하거나 보완하는 것이 바람직하며, 전반적인 PF시장이 안정적으로 작동할 수 있도록 정부와 금융기관이 적극 나서야 한다. 정부가 올해부터 본격 추진할 예정인 부동산 PF 건전성 강화방안도 시행사 입장에서는 큰 고비다. 특히 PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높이는 방안이 시행될 예정이다. 이에 따라 시행사의 자기자본비율이 낮으면 위험가중치 등에 차등 적용을 받으면서 사실상 PF대출을 받기 어려워지게 된다. 여기에 미분양 증가 등으로 시장이 위축된 데다 정부의 부동산PF 건전성 방안까지 추진되면서 정상적인 사업장마저 PF대출이 쉽지 않은 상황이다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2025-01-15

• 퇴직연금 깬 직장인 10명 중 8명 "주거비 마련 목적"

  지난해 퇴직연금을 깬 직장인이 전년보다 28.1% 증가했다. 여기에 전체 퇴직금 중도 인출 직장인 10명 중 8명은 주택 구입과 주거 임차 등 주거비 목적이었다. 통계청이 20일 발표한 '2023년 퇴직연금통계 결과'에 따르면 지난해 중도에 퇴직금을 인출한 인원은 전년보다 28.1% 증가한 6만4000명으로 나타났다. 인출 금액은 2조4000억원으로 40.0% 증가했다. 중도인출 사유는 주거비 마련이 80.2% 대부분을 차지했다. 구체적으로 보면 주택 구입이 52.7%, 주거 임차가 27.5%, 회생절차가 13.6% 순이다. 연령별로 보면 20대 이하는 주거 임차, 나머지 연령대는 주택 구입 목적의 중도인출이 가장 많았다. 지난해 퇴직연금 총적립금액은 381조원으로 1년 전보다 13.9% 증가했다. 적립금은 역대 최고치이며, 증가율은 계속 두 자릿수대를 유지 중이다. 제도유형별 구성비를 보면, 가입자의 퇴직급여 수준이 사전에 확정되어있는 제도인 확정급여형(DB) 비중은 53.7%, 사용자의 부담금 수준이 사전에 확정되는 확정기여형(DC)은 25.9%, 개인형 퇴직연금(IRP)은 20.0% 순이다. 그 가운데 개인형 퇴직연금(IRP) 비중은 2.6%포인트(p) 증가했는데, 이는 2015년 통계 작성 이래 최대폭 증가다. IRP는 근로소득이나 사업소득이 있는 자가 자율 가입하거나 이직 시에 받은 퇴직급여 일시금을 계속해서 적립·운용하는 제도다. 통계청 관계자는 "지난해 IRP 세액공제 납입한도가 증액되면서 IRP 비중이 통계 작성 이래 최대폭으로 증가했다"고 설명했다. 운용방식별로는 원리금보장형(80.4%), 실적배당형(12.8%), 대기성(6.8%) 순이며, 전년 대비 실적배당형 구성비는 1.6%p 증가했다. IRP 가입인원은 전년보다 7.0% 증가한 321만5000명이다. 적립금액은 30.9% 증가한 76조원으로 집계됐다. 제도 변경으로 추가 가입한 인원은 전년보다 7.3% 증가한 149만4000명이다. IRP를 해지한 인원은 106만3000명으로 전년보다 7.7% 늘었다. 해지금액도 15조원으로 전년보다 8.4% 증가했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-12-19

• 이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

  금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-10-21

• 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

  정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-09-19