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  • 사면초가 디벨로퍼 브릿지론
    최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있다. 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 '신용보강 제외' 조건을 내세우기 때문이다. 시공사가 책임준공 등의 형식으로 신용보강을 해줘야 본PF에 참여할 금융기관을 모집하고 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증까지 받을 수 있다. 부동산개발업계가 "아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다"고 지적한 이유도 이때문이다. 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈이다. 1일 부동산개발업계에 따르면 A시행사는 부산 지역의 사업장에 대한 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 시공사를 구하고 있지만 대다수 시공사들이 신용보강을 제외해달라는 조건을 제시해 난감한 상황이다. 시공사의 신용보강 방식은 책임준공 또는 채무보증인데, 최근에는 책임준공 등으로 신용보강을 하는 경우가 많아졌다. 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문이다. 책임준공 방식의 신용보강은 대부분 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙는다. PF대출 조달도 쉽지 않은 상황에서 책임준공을 전제로 한 신용보강은 시공사에게 리스크가 너무 크다는 것이다. 이렇다보니 디벨로퍼들은 난감해질 수밖에 없다. 시공사를 구하지 못하면 본PF로 전환하지 못해 브릿지론 만기연장을 계속 해야 한다. 연장할 때마다 금리는 더 올라간다. 브릿지론 대주단들도 만기연장 조건으로 최대 연 18%의 금리를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그나마 연 18% 금리로 만기연장을 해도 시공사를 구할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 사업장들은 연 18%의 이자부담을 견디지 못하고 부도에 이르는 상황까지 초래한다. 시공사의 신용보강이 없다면 금융회사들도 본PF에 참여하기 꺼려한다. 그만큼 리스크가 큰 사업장이라는 판단 때문이다. 최근 2금융권은 PF 연체율 문제로 신규 PF대출을 하지 않는 상황인데다, 은행들은 리스크 관리 자체가 보수적이어서 신용보강 없이는 거의 불가능한 상황이다. HUG의 PF보증을 신청할 수조차 없는 상황에 묶인 터라, 정부가 9·26 주택공급 활성화 대책으로 내놓은 PF보증 완화 조치 자체가 무의미하다는 지적이다.
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    • 부동산금융
    2023-12-01
  • HUG PF대출 보증건수 역대 최저치
    주택도시보증공사(HUG)의 PF대출 승인을 받은 사업장이 올해 10개 미만으로 역대 최저치를 기록했다. 매년 3분기 누적으로 10~20개 사업장의 PF대출 보증을 취급했는데, 올해 3분기 누적 기준 9개 사업장에만 PF대출 보증이 취급된 것이다. 고금리 기조에 따른 건설사 수주 기피에 이어 경기침체 리스크 부담 등으로 PF대출을 꺼리는 금융권의 분위기가 반영됐다는 분석이다. 18일 HUG에 따르면 3분기 부동산PF대출 보증 건수가 누적 기준 9개를 기록했다. PF대출 보증금액은 1조4420억원으로 지난해 같은 기간(1조3470억원)보다 많지만, 사업장 개수가 10개 미만으로 감소했다는 점에서 향후 주택공급 부족 문제가 부각될 전망이다. 그만큼 착공에 들어가지 못하거나 시공사를 찾지 못한 사업장이 많아 HUG의 PF보증을 받지 못했다는 의미이기 때문이다.3분기 누적 기준 PF대출 보증을 받은 사업장으로는 올해 9개가 역대 최저치다. 지난 2017년 3분기까지만 해도 30여개 이상의 사업장 PF대출 보증을 취급할 정도였는데, 전 정부의 부동산 규제 등으로 2018년부터 10~20여개로 줄어들기 시작했지만 일정 수준을 유지해왔다. 레고랜드 PF 사태의 여파가 상당했던 지난해 3분기에도 13개의 사업장을 취급할 정도였다. HUG의 사업비대출 보증건수도 올해 1~2분기 10개 사업장을 취급했던 것과 달리 3분기 5개 사업장에 머물렀다.부동산개발업계는 "그만큼 착공에 들어가지 못한 사업장이 많다는 방증"이라고 지적했다. HUG의 PF대출 보증은 토지를 확보한 브릿지론 사업장이 시공사를 선정해 본PF로 전환되면서 받는다. 공사를 시작해야 하기 때문이다. HUG의 PF대출 보증건수가 줄었다는 것은 착공하지 못하고 공사가 중단됐거나 시공사를 찾지 못한 사업장이 상당하다는 의미다.정부가 주택공급 부족을 우려해 지난달 9·26 주택공급대책을 발표한 가운데 HUG의 보증한도를 50%에서 70%로 확대하고 보증심사 기준도 완화하는 내용이 포함돼있다. HUG의 4분기 PF대출 보증 건수가 얼마나 늘었는지에 따라 대책 효과를 가늠할 수 있다는 지적이다.HUG의 PF대출 보증심사 기준 중 하나인 내부 신용평가에서도 신용등급 A 이상인 우량 사업장도 10%로 줄었고, 신용등급 C 이하인 비우량 사업장은 되려 100여개 이상 늘어났다. 올해 1분기 고금리 기조가 정점에 다다랐을 당시에도 10.2%였는데, 2분기 반짝 높아지다가 3분기에도 대출취급이 어려워지면서 다시금 10.9%로 주저앉았다. 신용등급 C를 적용받은 사업장은 지난해 2분기 287개(24.3%)에서 올해 2분기 346개(27.7%), 3분기 489개(29.4%)로 늘어났다. 2분기보다 143개 더 늘어난 것이다. 그만큼 자금난에 빠진 시행사와 사업성이 낮은 사업장이 많아졌다는 의미다.부동산개발업계 관계자는 "오피스텔 주택수 제외 등 근본적인 주택공급 해결책이 나오지 않으면 PF대출 보증을 신청하거나 심사받는 곳이 더 줄어들 것"이라며 "은행 등 금융권도 얼마나 대출금리를 낮춰줄 수 있는지도 관건인데, 대출금리 인하에 대한 기대감이 없는 상황"이라고 말했다.
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    2023-10-18
  • HUG 등 부산 5개 공공기관 'BIFC 통합협의체' 업무협약
    주택도시보증공사(HUG)는 부산 문현금융단지 내 5개 공공기관의 'BIFC 공공기관 통합협의체' 출범 관련 업무협약을 체결했다.HUG는 22일 이번 공공기관 통합 협의체에 대해 정부의 '민간 혁신·성장 지원을 위한 공공기관 협력 강화' 정책을 효율적으로 지원하고자 마련했다고 밝혔다.5개 공공기관은 HUG, 기술보증기금, 한국남부발전, 한국자산관리공사, 한국주택금융공사 등이다. 그동안 민간 지원을 위한 공공기관 협의체는 업무 단위별로 결성되어 분절적으로 운영되고 주기적인 소통이 어렵다는 한계점이 있었다.이번에는 ‘통합협의체-다수 분과제’ 형식으로 운영방식을 개선하고, 구심점 역할을 수행하는 분과(협의체)를 별도 지정함으로써 민간 성장 지원을 위한 상호 소통·협력을 강화하기로 했다.통합협의체는 5개 기관이 2년마다 돌아가며 주관 운영하며 혁신, 공정 채용, 규제개선, 기록물, 데이터, 동반성장 등 6개 분야에서 협업과제를 발굴하고 기관별 우수성과를 공유할 예정이다.HUG 관계자는 “통합협의체 구축을 통해 다양한 분야에서 기관 간 협력을 끌어낼 수 있는 추진동력이 마련됐다”며 “적극적인 소통·협력을 통해 실효성 있는 성과를 창출할 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.
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    2023-09-22
  • HUG, PF 자금 지원 위해 '표준PF 부활' 카드 꺼낼까
    주택도시보증공사(HUG)가 자금조달 문제로 공사에 들어가지 못하는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 지원하기 위해 지난해 연말 폐지된 '표준PF' 방안을 살리는 방안을 염두하고 있다. 기존 표준PF의 심사요건을 보다 완화하는 방향으로 검토되고 있는 대신, HUG 보증을 원하는 은행들도 수수료와 금리 수준을 낮추는 윈윈(win-win) 전략을 추구하겠다는 것이다. 금융당국도 HUG의 요건 개선 등에 따라 은행들이 과다로 책정하는 금리나 수수료 부분이 있다면 최대한 낮추도록 협의할 계획이다. 8일 부동산업계에 따르면 지난 29일 열린 주택공급혁신위원회에서는 자금조달 문제에 빠진 사업장들을 구제하기 위한 방안으로 HUG의 보증 요건 개선안을 적극 논의했다. 대형 건설사들이 시공사로 참여한 공동주택 사업장들은 대단지 또는 수도권 입지이다보니 어떻게든 자금조달이 가능해 착공에 들어간다. 하지만 지방 지역이나 중소형 건설사들이 맡은 공동주택 사업장은 금융회사들로부터 자금조달을 하지 못해 착공조차 하지 못하는 경우가 많다. 실제로 올해 1~7월 주택 착공물량이 전년 동기 대비 54%나 떨어진 것은 이같은 자금조달 문제가 컸던 것으로 전해졌다.증권사와 저축은행 등 제2금융권은 이미 부동산PF 연체율이 15% 안팎으로 급등해 부동산PF대출 등을 취급할 여력이 없다. 결국 제1금융권인 은행의 자금이 조달돼야 하는데 은행들은 HUG의 PF보증이 없이는 PF대출을 해주지 않는다. 현대건설 등 신용등급이 우량한 대형 건설사들 및 대단지 사업장은 HUG PF보증을 받을 수 있지만 그렇지 못한 중소형 건설사들에게는 HUG PF보증이 '그림의 떡'이다.이같은 점을 개선하기 위한 방안으로 HUG의 '표준PF' 상품이 다시금 떠오르기 시작한 것이다. 현재 HUG가 발급하는 일반PF보증은 대출금리를 금융회사와 시공사·사업장이 '알아서' 결정하는 구조다. 해당 대출금리를 제시하면 사업수지를 심사하고 보증을 해주는 것이다. 최근 PF대출 금리는 현대건설의 신용등급 AA- 기준 연 6%대이다. 그나마 대형 건설사 기준이 연 7~8%이며, 중소형 건설사는 9~10% 안팎이다. 수수료까지 더하면 금융비용만 연 10%의 금리를 넘어서는 것이다. 그렇다보니 HUG 내부 심사에서도 고금리로 인해 사업수지가 맞지 않아 보증을 내주지 않고 있다. 고금리 리스크를 반영하면 보증 심사기준을 넘어선다는 것이다.현재의 일반PF보증과 달리 '표준PF'상품은 금리 상한선이 정해져 있다. 기존 '표준PF'는 양도성예금증서(CD) 3개월물에 1.5%를 더한 수준이다. 지난 4일 기준의 CD금리 3.69%에 1.5%를 더하면 연 5.19%의 금리로 HUG의 PF보증을 받을 수 있는 셈이다. 하지만 이같은 금리 수준은 은행 입장에서 시장리스크 대비 낮다는 의견이 많았다. 대출은행이 있어야 '표준PF' 신청이 가능했기에 '표준PF'를 활용하는 사례가 적었다.따라서 HUG는 기존의 '표준PF' 상품요건을 개선하는 방안을 살피고 있다. 금리 수준을 주택금융공사 수준 등으로 높이고, 사업장의 비용집행 현황 등을 정기적으로 보고하는 조건 등을 완화해 최대한 사업장이 활용할 수 있도록 하겠다는 것이다. 대신 금융당국에게 은행들이 고금리 이자를 수취하지 않도록 대출금리 수준을 협의해줄 것을 국토부와 함께 요청하는 방안도 거론되고 있다. 금융당국도 HUG의 보증요건 개선이 이뤄지는 만큼 은행들과 대출금리 수준을 협의할 계획이다.
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    2023-09-08
  • 전국 집값, 1년2개월 만에 상승 전환
    전국 집값이 1년 2개월 만에 상승세로 올라섰다. 서울 아파트 중심으로 상승 거래가 일어나면서 전체 주택 유형이 상승했다. 24일 한국부동산원의 주택가격동향에 따르면, 지난달 전국 주택종합(아파트·연립·다세대·단독주택) 매매가격지수 변동률은 0.03%로 전 달(-0.05%)보다 오르며 상승 전환했다. 지난해 5월(0.01%) 이후 처음이다.집값 상승을 이끈 건 아파트다. 최근 전세사기로 인해 비(非)아파트에 대한 역전세 우려가 커진 데다 부동산시장이 침체기에 접어들면서 환금성이 높은 아파트로 수요가 집중되고 있기 때문이다.지난달 전국 아파트 매맷값은 0.06%를 기록하며 전 달(-0.04%) 대비 상승 전환했다. 이는 지난해 1월(0.08%) 이후 약 1년 반 만이다.실제 매매심리도 살아나고 있다. 국토연구원이 중개사무소와 일반 가구를 대상으로 조사하는 전국 주택매매시장 소비심리지수는 지난달 117로 전 달(114.1)보다 2.9포인트 올라 상승 국면에 접어들었다. 올해 2월 102.1로 100을 넘긴 이후 계속 오르고 있다. 소비심리지수는 보합, 상승, 하강국면으로 구분한다.특히 선호 단지에 수요가 몰리면서 서울의 상승세가 가파르다. 지난달 서울 주택종합매매가격지수 변동률은 0.15%로 전 달(0.05%)보다 상승폭을 키웠다. 서울 아파트는 0.27% 올랐다.하지만 아직 연립주택은 수도권과 지방 모두 하락세를 보이고 있다. 지난달 전국은 -0.10%를 기록했고, 서울(-0.05%)을 포함한 수도권(-0.09%)도 마이너스 변동률을 못 벗어나고 있다.한편 전국 종합주택 전셋값(-0.16→-0.04%)은 아파트 매물이 소진되며 하락폭이 축소됐지만, 지역별로 큰 차이를 보이며 내림세를 지속하고 있다. 서울(-0.06→0.12%)을 포함한 수도권(-0.09→0.10%)은 상승 전환했지만, 지방(-0.23→-0.16%)은 아직 하락세다.
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    2023-08-24
  • 협업 통해 진행되는 ‘부동산 신탁공사’, 건설업계 애물단지로 전락
    책임준공형 관리형 토지신탁 구조도. 대주단(금융기관), 시행사(위탁자), 신탁사(수탁자), 시공사(건설사) 등의 협업을 통해 진행되는 ‘부동산 신탁공사’가 건설업계의 애물단지로 전락하고 있다.시공사에 불리한 불공정 조항으로 가득차 있는 토지신탁 계약서로 인해 온갖 리스크를 고스란히 부담해야 하는 처지이기 때문이다. 특히 신탁공사에는 자본력이 취약한 중소 건설사들의 참여가 높다는 점에서 향후 줄도산에 따른 사회적 파장이 우려된다.28일 관련 업계에 따르면 ‘책임준공형 관리형 토지신탁’ 방식의 신탁공사가 중소사들의 목을 죄고 있다.2015년 최초 등장한 이 방식은 대주단이 시행사에 사업비를 대출하면, 시행사는 신탁사와 신탁계약을 체결하고, 신탁사는 시공사와 도급계약을 체결하게 된다. 그리고 신탁사와 시공사가 ‘책임준공 의무확약’을 하게 되는데 1차적으론 시공사가, 2차적으론 신탁사가 부담을 지는 구조다.문제는 신탁공사의 토지신탁계약서가 ▲책임준공 의무 ▲선급금 미지급 ▲유치권 등 이의제기 제한 ▲시공사 교체 시 일방적 부담 등 불공정 조항으로 빼곡히 들어차 있다는 데 있다.이중 책임준공 의무만 보더라도 천재지변, 전쟁을 제외하고는 반드시 시간 내 시설물을 완공하도록 돼 있다.최근 건설자재 수급불안, 화물연대 파업 등 예측할 수 없는 변수가 발생하더라도 공사비 증액은 불가능하다. 협의 하에 공사기간도 연장할 순 있지만 이에 대한 패널티도 물어야 한다.건설업계 관계자는 “최근 몇년 동안 분양경기가 좋을 때엔 중소사들이 이 같은 불공정 조항들을 감내하면서 신탁공사에 참여했다”며 “분양경기 악화로 수익창출이 극도로 어려워진 상황에서 중소사들이 잇따라 무너질 경우 신탁사 등에 미칠 후폭풍도 배제할 수 없다”고 설명했다.지난해 9월 기준 책임준공형 관리형 토지신탁 방식의 신탁공사는 총 72조원 규모다. 이 중 총 60여 개 사업장에서 시공사가 책임준공 의무를 진 시공사가 공기준수, 공사비 증액 등을 놓고 골머리를 앓고 있는 것으로 알려졌다.이에 건설업계는 대한건설협회를 중심으로 금융위원회에 ‘부동산 신탁공사 계약의 불공정 개선건의문’을 최근 전달한 상태다. 건의문에서 건협은 대주단, 신탁사 등이 시공사에 불공정한 책임전가를 할 수 없도록 ‘모범규준(가이드라인)’을 제정해 달라고 요청했다.
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    2023-06-28
  • 부실 브릿지론, 오피스텔이 가장 많아
    주거용 오피스텔을 '주택수'에서 배제해달라는 국민청원에 이어 개발업계에서도 이같은 요청에 부응하기 위해 본격적으로 준비작업에 들어갔다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되면서 각종 과세 의무가 부담되기 때문에 투자수요들도 쉽게 접근하지 못하고 있다. 시행사들은 오피스텔 분양이 이같은 규제로 인해 침체되고 있다고 판단, 한국부동산개발협회 중심으로 오피스텔의 주택수 배제를 요청하기 위한 작업에 들어가겠다는 것이다. 개발업계가 오피스텔에 대한 주택수 배제 방안을 본격적으로 요구하고 나서는 것은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 줄도산을 막자는 차원이다.26일 개발업계에 따르면 A시행사가 진행 중인 부산 오피스텔 사업장은 사전분양 수요를 조사 중이다. 시공사 측이 사전에 분양수요를 확보해야 시공 가능하다는 조건을 내걸었기 때문이다. 은행 등 금융회사도 적정 분양률이 확보되지 않으면 PF대출을 해줄 수 없다는 의견을 전달해왔다. 오피스텔 사업장이라 분양수요를 확보하기도 어려운 판에 PF대출 및 시공사 선정 문제까지 모두 막혀버린 셈이다.개발업계 관계자는 "그나마 현금을 확보한 시행사들은 시공사를 선정못하더라도 브릿지론을 만기연장하거나 상환하는 등 버티기 상황이지만 현금이 없는 시행사들은 당장 부도로 내몰릴 판"이라고 말했다.일부 시행사들은 수익성을 '0'로 수렴하더라도 사업을 완성시키는 게 낫다며 오피스텔 분양가를 파격적으로 낮추겠다는 의견도 전달해왔다. 현재 금융당국이 추진 중인 부동산PF대주단협의체도 사업장의 수익과 시공사의 공사비를 낮추는 방향으로 구조조정하도록 돼 있는 만큼, 개발업계가 먼저 수익성을 낮추는 모습을 보이겠다는 것이다. 토지만 보유한 브릿지론 단계에서 시공사도 구하지 못한 채 사업을 망치기보다, 수익성을 최대한 낮추더라도 사업을 완성시키는게 낫다는 것이다.부동산 PF의 뇌관인 저축은행과 증권사가 보유한 PF채권은 아파트보다 오피스텔 등 비아파트 사업장이 절반 이상을 차지하는 것으로 나타났다.국제 신용평가사인 스탠더드앤드푸어스가 지난해 6월까지 국내 금융권별 부동산PF 위험노출액(익스포저)을 분석한 결과, 증권사가 보유한 비아파트 사업장은 전체 51%, 저축은행은 69%인 것으로 나타났다. 여신전문업체인 캐피탈 업계(46%)보다 높은 수준이다.저축은행과 증권사가 보유한 아파트 사업장 비중은 각각 15%, 22%에 불과했다.오피스텔 사업장이 줄줄이 도산하면 국내 저축은행과 증권사의 부실로 이어질 수밖에 없는 것이다. 따라서 개발업계는 오피스텔의 규제 완화를 통해 PF 부담을 줄이면서 소형주택 활용방안을 강구하자는 것이다. 현재 오피스텔은 주택수에 포함되면서 종합부동산세 등 보유세 부과는 물론 오피스텔 양도시점에도 주택으로 분류돼 다주택자에 대한 양도소득세 중과도 적용된다. 오피스텔 보유자가 추가로 아파트 등 주택을 취득하면 다주택자로 판단, 취득세 중과도 적용된다. 오피스텔 취득 시점에는 업무시설로 분류돼 취득세가 4.6% 적용받는다. 주택이라면 2주택자 취득세율이 1~3%인데 이보다 더 높은 취득세를 부과받는 셈이다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-06-26

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  • HUG, 경남 창원 '찾아가는 전세피해지원 서비스' 운영
    주택도시보증공사(HUG)는 지난 4월말부터 국토교통부와 함께 운영한 '찾아가는 전세피해지원 서비스'를 경남 창원 지역에서 운영한다. HUG는 8일까지 지자체 수요 및 피해신청 접수현황 등을 종합 고려해 경남 창원 지역에 찾아가는 상담서비스를 운영 중이다. 찾아가는 상담서비스는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’의 일환으로 전세사기 피해자들을 위한 법률·심리·금융·주거지원 상담을 제공하는 프로그램이다. 피해가 집중된 인천 미추홀을 시작으로 서울 강서, 부산, 대전, 경기 수원 등 전국으로 지역을 확대해 운영해왔다. 피해 임차인들을 위해 법률 및 심리, 금융·주거 지원 상담 서비스를 낮 12시부터 저녁 8시까지 제공한다. 거동이 불편하거나 외출이 부담스러운 수요자들도 서비스를 지원받을 수 있도록 사전예약을 통한 자택 방문서비스도 제공한다.
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    2023-12-01
  • 사면초가 디벨로퍼 브릿지론
    최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있다. 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 '신용보강 제외' 조건을 내세우기 때문이다. 시공사가 책임준공 등의 형식으로 신용보강을 해줘야 본PF에 참여할 금융기관을 모집하고 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증까지 받을 수 있다. 부동산개발업계가 "아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다"고 지적한 이유도 이때문이다. 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈이다. 1일 부동산개발업계에 따르면 A시행사는 부산 지역의 사업장에 대한 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 시공사를 구하고 있지만 대다수 시공사들이 신용보강을 제외해달라는 조건을 제시해 난감한 상황이다. 시공사의 신용보강 방식은 책임준공 또는 채무보증인데, 최근에는 책임준공 등으로 신용보강을 하는 경우가 많아졌다. 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문이다. 책임준공 방식의 신용보강은 대부분 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙는다. PF대출 조달도 쉽지 않은 상황에서 책임준공을 전제로 한 신용보강은 시공사에게 리스크가 너무 크다는 것이다. 이렇다보니 디벨로퍼들은 난감해질 수밖에 없다. 시공사를 구하지 못하면 본PF로 전환하지 못해 브릿지론 만기연장을 계속 해야 한다. 연장할 때마다 금리는 더 올라간다. 브릿지론 대주단들도 만기연장 조건으로 최대 연 18%의 금리를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그나마 연 18% 금리로 만기연장을 해도 시공사를 구할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 사업장들은 연 18%의 이자부담을 견디지 못하고 부도에 이르는 상황까지 초래한다. 시공사의 신용보강이 없다면 금융회사들도 본PF에 참여하기 꺼려한다. 그만큼 리스크가 큰 사업장이라는 판단 때문이다. 최근 2금융권은 PF 연체율 문제로 신규 PF대출을 하지 않는 상황인데다, 은행들은 리스크 관리 자체가 보수적이어서 신용보강 없이는 거의 불가능한 상황이다. HUG의 PF보증을 신청할 수조차 없는 상황에 묶인 터라, 정부가 9·26 주택공급 활성화 대책으로 내놓은 PF보증 완화 조치 자체가 무의미하다는 지적이다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-12-01
  • 대한토지신탁, 울산ㆍ서울 공공지원 민간임대 리츠 2건 인가
    이베데스다대한제5호리츠 임대주택 투시도 대한토지신탁은 국토교통부로부터 ‘이베데스다대한제5호위탁관리부동산투자회사’의 영업인가를 받았다. 이 리츠는 서울시 서대문구 북가좌동에 청년안심주택을 신축하기 위해 지난 8월 설립됐다. 서울 지하철 6호선 증산역 인근 4462.8㎡ 택지에 공동주택 382세대와 부대복리시설을 올리는 사업이다. 총 사업비 2335억 원 규모로 주택도시기금과 이랜드건설이 출자자로 참여했다. 시공은 이랜드건설이 맡는다.대한토지신탁은 앞서 지난달 30일에도 ‘울산반구대한제45호위탁관리부동산투자회사’의 영업인가를 받고 사업에 돌입했다.지난 3월 설립된 리츠로 울산광역시 중구 반구동 447-19번지 등 3341.3㎡ 대지에 공동주택 178세대와 부대복리시설을 설립하기 위해 조성됐다. 총 사업비는 1311억 원이며 주요 출자자인 주택도시기금 외에도 ㈜한양이 출자와 시공으로 참여한다.공공지원 민간임대주택 사업은 임대주택을 건설하거나 매입하려는 민간사업자가 리츠를 설립하고 주택도시기금의 출자를 받아 시행하는 사업이다. 주택도시보증공사(HUG)가 민간사업자의 사업제안을 평가해 출자 대상을 선정한다.군인공제회가 최대 주주를 점하고 있는 대한토지신탁은 공공지원 민간임대주택 리츠 시장에서 최선두권에 위치해 있다. 임대주택 리츠 수(NoC)와 총 자산(AUM) 등에서 한국주택토지공사(LH) 다음으로 많은 실적을 쌓아왔다. 오피스, 리테일 등 실물자산까지 포함한 리츠 전체 부문에서도 한국토지주택공사 등에 이어 세 번째로 많은 레코드를 보유하고 있다.대한토지신탁 관계자는 “금리 상승 등 거시경제 지표 악화에도 불구하고 시장을 선도하는 자산관리회사의 노하우를 바탕으로 올해 꾸준히 수주를 이어왔다”며 “부동산신탁업계의 지형 변화에 적극적으로 대응하기 위해 포트폴리오 다변화와 캐시카우 확보에 더욱 박차를 가할 계획”이라고 말했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-11-21
  • HUG PF대출 보증건수 역대 최저치
    주택도시보증공사(HUG)의 PF대출 승인을 받은 사업장이 올해 10개 미만으로 역대 최저치를 기록했다. 매년 3분기 누적으로 10~20개 사업장의 PF대출 보증을 취급했는데, 올해 3분기 누적 기준 9개 사업장에만 PF대출 보증이 취급된 것이다. 고금리 기조에 따른 건설사 수주 기피에 이어 경기침체 리스크 부담 등으로 PF대출을 꺼리는 금융권의 분위기가 반영됐다는 분석이다. 18일 HUG에 따르면 3분기 부동산PF대출 보증 건수가 누적 기준 9개를 기록했다. PF대출 보증금액은 1조4420억원으로 지난해 같은 기간(1조3470억원)보다 많지만, 사업장 개수가 10개 미만으로 감소했다는 점에서 향후 주택공급 부족 문제가 부각될 전망이다. 그만큼 착공에 들어가지 못하거나 시공사를 찾지 못한 사업장이 많아 HUG의 PF보증을 받지 못했다는 의미이기 때문이다.3분기 누적 기준 PF대출 보증을 받은 사업장으로는 올해 9개가 역대 최저치다. 지난 2017년 3분기까지만 해도 30여개 이상의 사업장 PF대출 보증을 취급할 정도였는데, 전 정부의 부동산 규제 등으로 2018년부터 10~20여개로 줄어들기 시작했지만 일정 수준을 유지해왔다. 레고랜드 PF 사태의 여파가 상당했던 지난해 3분기에도 13개의 사업장을 취급할 정도였다. HUG의 사업비대출 보증건수도 올해 1~2분기 10개 사업장을 취급했던 것과 달리 3분기 5개 사업장에 머물렀다.부동산개발업계는 "그만큼 착공에 들어가지 못한 사업장이 많다는 방증"이라고 지적했다. HUG의 PF대출 보증은 토지를 확보한 브릿지론 사업장이 시공사를 선정해 본PF로 전환되면서 받는다. 공사를 시작해야 하기 때문이다. HUG의 PF대출 보증건수가 줄었다는 것은 착공하지 못하고 공사가 중단됐거나 시공사를 찾지 못한 사업장이 상당하다는 의미다.정부가 주택공급 부족을 우려해 지난달 9·26 주택공급대책을 발표한 가운데 HUG의 보증한도를 50%에서 70%로 확대하고 보증심사 기준도 완화하는 내용이 포함돼있다. HUG의 4분기 PF대출 보증 건수가 얼마나 늘었는지에 따라 대책 효과를 가늠할 수 있다는 지적이다.HUG의 PF대출 보증심사 기준 중 하나인 내부 신용평가에서도 신용등급 A 이상인 우량 사업장도 10%로 줄었고, 신용등급 C 이하인 비우량 사업장은 되려 100여개 이상 늘어났다. 올해 1분기 고금리 기조가 정점에 다다랐을 당시에도 10.2%였는데, 2분기 반짝 높아지다가 3분기에도 대출취급이 어려워지면서 다시금 10.9%로 주저앉았다. 신용등급 C를 적용받은 사업장은 지난해 2분기 287개(24.3%)에서 올해 2분기 346개(27.7%), 3분기 489개(29.4%)로 늘어났다. 2분기보다 143개 더 늘어난 것이다. 그만큼 자금난에 빠진 시행사와 사업성이 낮은 사업장이 많아졌다는 의미다.부동산개발업계 관계자는 "오피스텔 주택수 제외 등 근본적인 주택공급 해결책이 나오지 않으면 PF대출 보증을 신청하거나 심사받는 곳이 더 줄어들 것"이라며 "은행 등 금융권도 얼마나 대출금리를 낮춰줄 수 있는지도 관건인데, 대출금리 인하에 대한 기대감이 없는 상황"이라고 말했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-10-18
  • 대구와 울산, 부동산PF 정상화 지원 펀드 첫 대상 지역 선정
    대구와 울산 지역이 여전히 미분양 무덤에서 벗어나지 못하는 가운데 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 지원 펀드가 우선적으로 지원에 나서기로 했다. 부동산PF 정상화 지원 펀드가 이달 중 가동되는 가운데 대구와 울산 지역의 PF 사업장 4~5곳의 신청을 받고 채권 매입에 나설 예정이다. 16일 부동산업계와 금융권에 따르면 캠코의 부동산PF 정상화 지원 펀드는 2조원 규모로 이달 중 가동된다. 현재 대구와 울산 지역 중심으로 4~5곳의 PF 사업장이 채권 매입을 신청한 상태로, 펀드를 운용하는 자산운용사들과 캠코가 사업성 등을 판단해 매입 여부를 결정키로 했다. 부동산PF 정상화 지원 펀드에 편입된 PF 사업장은 주택금융공사(HF)가 다음달 중 출시하는 보증비율 95%의 신규 PF보증 상품을 취급할 수 있다. 기존 90% 보증비율의 기존 상품 외에 별도 상품으로 은행 등 금융회사의 PF대출이 쉽지 않았던 PF 사업장에 보증비율을 높인 신규 보증상품을 취급하도록 하는 것이다. 부동산PF 정상화 지원 펀드가 채권 매입한 사업장이 최우선으로 적용되는데, 현재 대구와 울산 지역의 사업장이 첫 대상이 될 예정이다. 캠코와 주금공 등이 파악한 바로는 현재 부동산PF 정상화 지원 펀드에 채권 매입을 신청하려는 사업장은 대부분 경북 지역인 것으로 나타났다. 수도권은 비(非)주택 사업장이어도 신청건수가 '0건'인 것으로 파악됐다. 수도권 지역의 PF사업장은 어떻게든 자금조달할 여력이 있어, 부동산PF 정상화 지원 펀드에 채권 매입을 신청할 정도로 부정적인 분위기가 아닌 것으로 전해졌다. 주금공도 보증비율 95% 한도의 신규 보증상품을 비수도권, 지방 중심으로 출시하려는 것도 이같은 분위기를 반영했다. 국토교통부의 지난 8월 주택통계를 보면, 대구의 미분양 주택은 지난 8월 기준 1만779가구로 전달(1만1,180가구)보다 401가구(3.6%) 줄어든 것으로 나타났다. 하지만 여전히 대구의 미분양 주택 물량은 전국 6만1,811가구 중 17.4%나 차지하는 등 가장 많은 수준이다. 악성 미분양인 준공후 미분양도 대구 지역 기준 791가구로 전달(755가구)보다 36가구 늘어났다. 지난 4월 1,017가구로 정점을 찍은 후 3개월 연속 감소하다 다시 상승으로 전환한 것이다. 울산 지역도 다시금 미분양 주택 물량이 증가하는 추세다. 울산 지역의 미분양 주택 물량도 8월 기준 3069가구로 전달(2909가구)보다 160가구 늘어났다. 준공 후 미분양 물량도 7~8월 연속 192건 기록 중이다. 부동산 업계 관계자는 "부동산PF 정상화 지원 펀드도 현재 미분양 물량이 소화되지 못하는 대구와 울산 지역 중심으로 가동될 가능성이 높다"며 "주금공 등도 보증 상환방식을 추가 도입하는 등 다양하게 지원하려고 노력 중"이라고 말했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-10-16
  • HUG 등 부산 5개 공공기관 'BIFC 통합협의체' 업무협약
    주택도시보증공사(HUG)는 부산 문현금융단지 내 5개 공공기관의 'BIFC 공공기관 통합협의체' 출범 관련 업무협약을 체결했다.HUG는 22일 이번 공공기관 통합 협의체에 대해 정부의 '민간 혁신·성장 지원을 위한 공공기관 협력 강화' 정책을 효율적으로 지원하고자 마련했다고 밝혔다.5개 공공기관은 HUG, 기술보증기금, 한국남부발전, 한국자산관리공사, 한국주택금융공사 등이다. 그동안 민간 지원을 위한 공공기관 협의체는 업무 단위별로 결성되어 분절적으로 운영되고 주기적인 소통이 어렵다는 한계점이 있었다.이번에는 ‘통합협의체-다수 분과제’ 형식으로 운영방식을 개선하고, 구심점 역할을 수행하는 분과(협의체)를 별도 지정함으로써 민간 성장 지원을 위한 상호 소통·협력을 강화하기로 했다.통합협의체는 5개 기관이 2년마다 돌아가며 주관 운영하며 혁신, 공정 채용, 규제개선, 기록물, 데이터, 동반성장 등 6개 분야에서 협업과제를 발굴하고 기관별 우수성과를 공유할 예정이다.HUG 관계자는 “통합협의체 구축을 통해 다양한 분야에서 기관 간 협력을 끌어낼 수 있는 추진동력이 마련됐다”며 “적극적인 소통·협력을 통해 실효성 있는 성과를 창출할 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-09-22
  • HUG, PF 자금 지원 위해 '표준PF 부활' 카드 꺼낼까
    주택도시보증공사(HUG)가 자금조달 문제로 공사에 들어가지 못하는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 지원하기 위해 지난해 연말 폐지된 '표준PF' 방안을 살리는 방안을 염두하고 있다. 기존 표준PF의 심사요건을 보다 완화하는 방향으로 검토되고 있는 대신, HUG 보증을 원하는 은행들도 수수료와 금리 수준을 낮추는 윈윈(win-win) 전략을 추구하겠다는 것이다. 금융당국도 HUG의 요건 개선 등에 따라 은행들이 과다로 책정하는 금리나 수수료 부분이 있다면 최대한 낮추도록 협의할 계획이다. 8일 부동산업계에 따르면 지난 29일 열린 주택공급혁신위원회에서는 자금조달 문제에 빠진 사업장들을 구제하기 위한 방안으로 HUG의 보증 요건 개선안을 적극 논의했다. 대형 건설사들이 시공사로 참여한 공동주택 사업장들은 대단지 또는 수도권 입지이다보니 어떻게든 자금조달이 가능해 착공에 들어간다. 하지만 지방 지역이나 중소형 건설사들이 맡은 공동주택 사업장은 금융회사들로부터 자금조달을 하지 못해 착공조차 하지 못하는 경우가 많다. 실제로 올해 1~7월 주택 착공물량이 전년 동기 대비 54%나 떨어진 것은 이같은 자금조달 문제가 컸던 것으로 전해졌다.증권사와 저축은행 등 제2금융권은 이미 부동산PF 연체율이 15% 안팎으로 급등해 부동산PF대출 등을 취급할 여력이 없다. 결국 제1금융권인 은행의 자금이 조달돼야 하는데 은행들은 HUG의 PF보증이 없이는 PF대출을 해주지 않는다. 현대건설 등 신용등급이 우량한 대형 건설사들 및 대단지 사업장은 HUG PF보증을 받을 수 있지만 그렇지 못한 중소형 건설사들에게는 HUG PF보증이 '그림의 떡'이다.이같은 점을 개선하기 위한 방안으로 HUG의 '표준PF' 상품이 다시금 떠오르기 시작한 것이다. 현재 HUG가 발급하는 일반PF보증은 대출금리를 금융회사와 시공사·사업장이 '알아서' 결정하는 구조다. 해당 대출금리를 제시하면 사업수지를 심사하고 보증을 해주는 것이다. 최근 PF대출 금리는 현대건설의 신용등급 AA- 기준 연 6%대이다. 그나마 대형 건설사 기준이 연 7~8%이며, 중소형 건설사는 9~10% 안팎이다. 수수료까지 더하면 금융비용만 연 10%의 금리를 넘어서는 것이다. 그렇다보니 HUG 내부 심사에서도 고금리로 인해 사업수지가 맞지 않아 보증을 내주지 않고 있다. 고금리 리스크를 반영하면 보증 심사기준을 넘어선다는 것이다.현재의 일반PF보증과 달리 '표준PF'상품은 금리 상한선이 정해져 있다. 기존 '표준PF'는 양도성예금증서(CD) 3개월물에 1.5%를 더한 수준이다. 지난 4일 기준의 CD금리 3.69%에 1.5%를 더하면 연 5.19%의 금리로 HUG의 PF보증을 받을 수 있는 셈이다. 하지만 이같은 금리 수준은 은행 입장에서 시장리스크 대비 낮다는 의견이 많았다. 대출은행이 있어야 '표준PF' 신청이 가능했기에 '표준PF'를 활용하는 사례가 적었다.따라서 HUG는 기존의 '표준PF' 상품요건을 개선하는 방안을 살피고 있다. 금리 수준을 주택금융공사 수준 등으로 높이고, 사업장의 비용집행 현황 등을 정기적으로 보고하는 조건 등을 완화해 최대한 사업장이 활용할 수 있도록 하겠다는 것이다. 대신 금융당국에게 은행들이 고금리 이자를 수취하지 않도록 대출금리 수준을 협의해줄 것을 국토부와 함께 요청하는 방안도 거론되고 있다. 금융당국도 HUG의 보증요건 개선이 이뤄지는 만큼 은행들과 대출금리 수준을 협의할 계획이다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2023-09-08
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