• HUG, PF 자금 지원 위해 '표준PF 부활' 카드 꺼낼까

  주택도시보증공사(HUG)가 자금조달 문제로 공사에 들어가지 못하는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 지원하기 위해 지난해 연말 폐지된 '표준PF' 방안을 살리는 방안을 염두하고 있다. 기존 표준PF의 심사요건을 보다 완화하는 방향으로 검토되고 있는 대신, HUG 보증을 원하는 은행들도 수수료와 금리 수준을 낮추는 윈윈(win-win) 전략을 추구하겠다는 것이다. 금융당국도 HUG의 요건 개선 등에 따라 은행들이 과다로 책정하는 금리나 수수료 부분이 있다면 최대한 낮추도록 협의할 계획이다. 8일 부동산업계에 따르면 지난 29일 열린 주택공급혁신위원회에서는 자금조달 문제에 빠진 사업장들을 구제하기 위한 방안으로 HUG의 보증 요건 개선안을 적극 논의했다. 대형 건설사들이 시공사로 참여한 공동주택 사업장들은 대단지 또는 수도권 입지이다보니 어떻게든 자금조달이 가능해 착공에 들어간다. 하지만 지방 지역이나 중소형 건설사들이 맡은 공동주택 사업장은 금융회사들로부터 자금조달을 하지 못해 착공조차 하지 못하는 경우가 많다. 실제로 올해 1~7월 주택 착공물량이 전년 동기 대비 54%나 떨어진 것은 이같은 자금조달 문제가 컸던 것으로 전해졌다.증권사와 저축은행 등 제2금융권은 이미 부동산PF 연체율이 15% 안팎으로 급등해 부동산PF대출 등을 취급할 여력이 없다. 결국 제1금융권인 은행의 자금이 조달돼야 하는데 은행들은 HUG의 PF보증이 없이는 PF대출을 해주지 않는다. 현대건설 등 신용등급이 우량한 대형 건설사들 및 대단지 사업장은 HUG PF보증을 받을 수 있지만 그렇지 못한 중소형 건설사들에게는 HUG PF보증이 '그림의 떡'이다.이같은 점을 개선하기 위한 방안으로 HUG의 '표준PF' 상품이 다시금 떠오르기 시작한 것이다. 현재 HUG가 발급하는 일반PF보증은 대출금리를 금융회사와 시공사·사업장이 '알아서' 결정하는 구조다. 해당 대출금리를 제시하면 사업수지를 심사하고 보증을 해주는 것이다. 최근 PF대출 금리는 현대건설의 신용등급 AA- 기준 연 6%대이다. 그나마 대형 건설사 기준이 연 7~8%이며, 중소형 건설사는 9~10% 안팎이다. 수수료까지 더하면 금융비용만 연 10%의 금리를 넘어서는 것이다. 그렇다보니 HUG 내부 심사에서도 고금리로 인해 사업수지가 맞지 않아 보증을 내주지 않고 있다. 고금리 리스크를 반영하면 보증 심사기준을 넘어선다는 것이다.현재의 일반PF보증과 달리 '표준PF'상품은 금리 상한선이 정해져 있다. 기존 '표준PF'는 양도성예금증서(CD) 3개월물에 1.5%를 더한 수준이다. 지난 4일 기준의 CD금리 3.69%에 1.5%를 더하면 연 5.19%의 금리로 HUG의 PF보증을 받을 수 있는 셈이다. 하지만 이같은 금리 수준은 은행 입장에서 시장리스크 대비 낮다는 의견이 많았다. 대출은행이 있어야 '표준PF' 신청이 가능했기에 '표준PF'를 활용하는 사례가 적었다.따라서 HUG는 기존의 '표준PF' 상품요건을 개선하는 방안을 살피고 있다. 금리 수준을 주택금융공사 수준 등으로 높이고, 사업장의 비용집행 현황 등을 정기적으로 보고하는 조건 등을 완화해 최대한 사업장이 활용할 수 있도록 하겠다는 것이다. 대신 금융당국에게 은행들이 고금리 이자를 수취하지 않도록 대출금리 수준을 협의해줄 것을 국토부와 함께 요청하는 방안도 거론되고 있다. 금융당국도 HUG의 보증요건 개선이 이뤄지는 만큼 은행들과 대출금리 수준을 협의할 계획이다.

• HUG-한국부동산원 임대리츠 활성화 업무협약

  29일 이석균 한국부동산원 시장관리본부장(왼쪽)과 최종원 주택도시보증공사 기금사업운영 단장은 임대리츠 활성화를 위한 업무협약(MOU)을 체결하였다. 주택도시보증공사(HUG)는 한국부동산원과 임대리츠 활성화를 위한 업무협약을 체결했다.HUG는 29일 이같은 협약을 맺고 임대리츠의 사업 절차를 간소화하는 정보교류 효율화에 협력키로 했다고 밝혔다. 임대리츠 공모 상장 등 활성화를 위한 추가적인 상호협력도 추진한다.임대리츠란 원활한 임대주택 공급을 위해 주택도시기금이 민간사업자 등과 공동 출자한 부동산투자회사(REITs)다. HUG는 리츠에 대한 기금 출·융자 및 보증지원을 수행해왔다.올해부턴 리츠의 투자·운용 업무를 수탁·관리하는 자산관리업무(AMC)와 임대주택 주거서비스 인증제도를 맡았다. 이를 통해 HUG는 임대리츠 활성화와 임대주택 공급 확대를 위한 핵심 업무를 수행하고 있다.최종원 HUG 기금사업운영단장은 "주택시장 급변기에 리츠사업 활성화를 통한 안정적인 임대주택 공급을 위해 양 기관이 지속적으로 협력하겠다"고 말했다.

• 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

  정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다.

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  2024-09-19

• 신생아 특례대출 신청액 출시 반년 만에 7.2조원 신청

  신생아 특례대출 신청액이 출시 반년 만에 7조2000억원을 넘어섰다. 신생아 특례대출이 시작된 지난 1월29일부터 지난 7월말까지 신생아 특례대출 신청건수는 2만8541건, 신청액은 7조2252억원이었다. 주택구입 자금대출(디딤돌) 신청이 1만9196건, 5조4319억원이고 전세자금 대출(버팀목)이 9345건, 1조7천933억원 규모다. 신생아 특례대출 대상은 대출 신청일 기준으로 2년 내에 출산ㆍ입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환 대출)이다. 저리로 최대 5억원까지 주택 구입 자금을 대출해준다. 대출주택 요건은 가격 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 소득 기준은 부부합산 1억3000만원인데, 국토부는 지난 4월 소득기준을 부부 합산 2억원으로 상향조정하겠다는 방침을 밝혔다. 문제는 신생아 특례대출을 포함한 정책금융 상품으로 인한 부동산시장 과열 가능성이 제기되고 있는 점이다. 국토부는 신생아 특레대출의 소득 기준 완화 시기를 당초 3분기에서 연말로 일단 미룬 후 시장을 지켜보면서 대응하겠다는 의지다. 이와 관련, 진현환 국토부 1차관도 지난 6일 KTV에 출연해 “필요하다면 가수요 관리, 정책 모기지에 대해서도 추가로 검토할 수 있는 부분을 살펴보고 있다”고 말해 특례대출의 조정 가능성을 열어둔 상태다.

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  2024-09-11

• 부동산 PF 후속 조치로 시행사 자기자본 비율 따라 대출 한도 부여하는 방안 검토 중

  부동산 디벨로퍼 업계가 정부의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사업장 정리, 시행사 PF 대출한도 조정 검토 등 일련의 부동산 PF 대책에 볼멘소리를 내고 있다. 앞으로 부동산 PF시장의 체질 개선에 도움이 될 수 있지만, 현재로서는 시장의 현실을 외면한 데다 제도적 기반도 미약하다는 이유다. 업계에 따르면 디벨로퍼 업계를 둘러싸고 부동산 PF 사업장의 구조조정과 시행사 자기자본비율에 따른 PF 대출한도 조정 등 굵직한 현안이 대두하고 있다. 특히 정부는 지난 6월 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 사업성 평가 등급을 양호-보통-유의-부실 우려 등 4단계로 나눠, 이 가운데 유의·부실 우려 사업장을 구조조정 대상에 올렸다. 현재 유의ㆍ부실 우려 사업장은 전체 PF 위험노출액(216조5000억원)의 10%가량이다. 사업규모로는 21조원에 달하는 것으로 나타났다. 이들 사업장은 금융기관의 정리계획에 따라 추석 이후 경매나 공매로 많이 나올 것으로 보인다. 업계 관계자는 “양호한 사업장이라도 현재 금융권에서 활발한 지원이 이뤄지지 않고 있다”며 “금융당국에서 ‘양호, 보통단계의 사업장에 대해서는 사업추진이 원활할 수 있도록 지원이 필요하다’ 라는 강력한 메시지를 내줘야 한다”고 지적했다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따른 위험 가중치 조정도 논란 중이다. 금융위원회는 이달 초 제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 통해 부동산 PF 후속 조치로 시행사의 자기자본 비율에 따라 대출 한도를 부여하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따라 대출에 위험가중치를 차등하는 방안이다. 자기자본 비율을 올려 위험을 사전 차단하겠다는 의미다. 이에 따라 디벨로퍼가 프로젝트를 수행하기 위한 적정 대출을 일으키려면 자기자본 비율을 크게 높여야 한다. 현재는 전체 사업비에서 디벨로퍼가 투입한 자본이 3%만 돼도 대출이 나왔다. 이와 관련, 업계에서는 “장기적으로 방향성에는 공감하지만, 이 방안이 도입되면 중소 디벨로퍼는 설 자리를 잃게 된다”며 “시장상황을 고려하고, 제도적 기반이 마련된 이후에 시행해야 한다”고 지적했다. A 시행사 관계자는 “디벨로퍼의 역량을 강화하고, 부동산개발사업의 위험을 줄이려면 다양한 재무적 투자자가 진입할 수 있는 방안이 필요하다”며 “시행사의 자기자본에 물론 개인투자자나 연기금, 리츠 등을 포함토록 하는 게 바람직하다”고 밝혔다.

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  2024-09-10

• PF재구조화 사업, 공사비 증액시 HUGㆍHF 보증한도 상향 검토

  주택 PF의 재구조화 사업시 공사비 증액이 불가피하면 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)의 PF보증한도를 상향조정하는 방안이 검토된다. 최근 공사비가 급등하면서 기존 공사비로는 재구조화가 불가능하다고 판단될 경우에 한정된다. 금융당국은 PF사업성 평가 개선안 발표 이후 이같은 공사비 변동 여부를 조사해 증액 사례를 살피고, 국토교통부와 함께 이같은 방안을 향후 협의하자는 방향이다. 부동산업계에 따르면 일부 은행들이 금융당국에 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도를 늘려달라고 요청했다. 현재 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도는 총 사업비(토지+공사비)의 70% 수준이다. 지난해 50%에서 70%로 높여줬는데, 추가 확대를 요구한 것이다. 이유는 향후 주택PF 중 재구조화 사업장으로 판정되면 공사비를 다시 책정해야 하기 때문이다. 기존 공사비가 PF대출 보증한도를 최대치로 받은 수준인데, 재구조화시 공사비가 더 높아진다면 신규자금을 공급하기 어려워진다. 추가 공사비에 대한 보증이 불가능해 연 10% 이상의 고금리 등 불필요한 금융비용이 발생, 사업성이 낮아지기 때문이다. 다만 금융당국이 내부적으로 파악한 바로는, 주택PF 중 분양사업을 임대사업으로 재구조화할 경우 공사비가 오히려 줄어드는 것으로 나타났다. 마감재 등을 분양에 맞추지 않아도 되기 때문이다. 다만 기존 공사비 수준으로는 재구조화가 어려운 사업장이 나올 수 있다는 점도 염두하고 있다. 국토부도 공사비 증액 여부 등을 고려해 PF사업성 평가 개선안 적용 이후 PF보증의 개편 여부 등을 금융당국과 협의할 계획이다. 재구조화 사업은 정상화 가능한 사업장인 만큼 최대한 살려보자는 것이다. 국토부 관계자도 "PF 사업성 평가 적용 이후 PF보증 개편 여부를 검토해야 한다"고 말했다. HUG는 임대리츠로 전환시 PF보증 한도를 상향 조정하는 방안도 내부 연구 중인 것으로 전해졌다. 대주단이 임대리츠로 출자전환하는 것인데, 향후 기관투자자에게 리츠 지분을 매각하면 도니다. 지난 2월말 '공공지원 민간임대 활성화 방안'에서 투자자의 임대리츠 지분 매각 비중을 50%로 제한한 규정을 100%로 완화했다. 민간 투자자가 보유한 리츠지분을 모두 양도 가능한 것이다. 양도 가능시기도 입주 4년 이후가 아닌 입주 직후로 앞당겼다. 공실률 5% 이하 등 양도 가능 조건도 모두 폐지했다.

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  2024-09-03

• 부동산 PF 대출 규모 200兆 이상...2010년 글로벌 금융위기 당시보다 2배 많아

  현재 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 규모가 2010년 글로벌 금융위기 당시보다 2배는 많은 것으로 나타났다. 규모가 큰 만큼 향후 건설사 도산, 금융기관 불안 등 예상하지 못한 사회적 비용이 발생할 수 있어 이를 흡수할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다는 지적이다. 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 ‘부동산 PF 위기, 진단과 전망 그리고 제언’ 보고서에서 이 같이 밝혔다. 건산연에 의하면 현재의 부동산 PF 위기는 지난 2010년대 초 발생한 건설사들의 대량부실과 그로 인한 저축은행들의 동반부실 사태와 비교해 발생원인과 구조가 유사하다. 2010년엔 부동산 규제와 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급랭하면서 미분양이 급증하고, 때문에 PF에 연대보증을 제공했던 건설사들이 대거 부실화됐다. 금융권에서 PF자금 회수가 곤란해지면서 파장이 늘어났다. 현재 부동산 PF 위기의 경우 미국 기준금리 인상이라는 외부적 요인으로 부동산 경기가 급랭하자 개발사업들의 현금흐름 측면에서 문제가 발생하면서 촉발됐다. 최근에는 PF 대출 상환책임을 부담하고 있는 건설사들의 부실이 본격화하고, 이는 금융권 부실로 전이되고 있는 형국이다. 구조적으로 과거 저축은행 사태와 유사하다는 것이다. 하지만 건산연은 ▲과거 대비 2배 이상 큰 부동산 PF 규모 ▲다양하면서 복잡한 부실위험 파급경로 ▲손실 흡수력이 부족한 제2금융권과 중소건설사들에게 위험이 집중된 구조 ▲높아진 비용으로 할인분양 등을 통해 미분양 해소가 어렵다는 점 등을 고려한다면 현재의 위기가 과거 저축은행 사태보다 심각할 가능성이 크다고 진단했다. 김정주 건산연 연구위원은 “글로벌 금융위기 당시 부동산 PF의 총 규모는 100조원 정도였지만 지금은 이보다 2배 이상인 200조원을 넘는 것으로 추산된다”고 강조했다. 건산연은 향후 발생할 수 있는 예상치 못한 사태의 발생에 대비해 사회적 비용을 최소화하는 데 대책의 초점을 맞춰져야 한다고 주문했다. 먼저 금융권의 손실 흡수력을 보강해야 한다고 했다. 과거 경험에 비춰볼 때 건설사들의 부도가 시작되면 금융기관의 연체 그리고 부실채권 잔액이 급속히 증가한다는 예상에서다. 건설사들에 대한 직접적인 유동성 지원장치를 마련해야 한다고도 했다. PF 부실문제가 1차적으로 건설사 부실에서 촉발되는 만큼, 회생 가능성이 높은 건설사들에 대해 유동성을 공급해 줄 수 있는 직접적인 지원장치를 고민해야 한다는 것이다. 미분양 물량 해소를 위한 보다 강화된 정부 지원책도 요구했다. 미분양 리츠와 임대사업 활성화 등의 방식으로 부동산 시장에서 미분양이 해소될 수 있도록 여건을 조성해야 한다는 지적이다. 현재 위기대응 시스템을 강화・효율화할 필요도 있다고 했다. 기획재정부, 행정안전부, 관련 지방자치단체, 감사원 등이 공동으로 참여하는 대응체계를 구축해 정상사업장에 대해서는 세제ㆍ금융 측면에서 지원을, 부실사업장에 대해서는 기한이익상실 선언 및 부실자산 정리가 신속하게 이뤄줘야 한다는 것이다.

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  2024-09-02

• 이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

  금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.

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  2024-08-29

• 높아지는 은행권 ‘대출 문턱’에 “분양ㆍ매매 시장 위축” 우려

  은행권이 주택담보ㆍ신용대출을 옥죄는 배경에는 집값 상승 등으로 급증세를 보이는 가계부채를 진정시키기 위한 취지다. 가계대출에서 차지하는 비중이 큰 주택담보대출(주담대)을 줄여 집값 상승 기대심리도 꺾어보겠다는 전략으로 보이지만, 무리한 대출 공급 조절은 불황인 건설업계에 적잖은 부정적 영향도 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 은행권에서 전날 나온 가계부채 관리 계획을 종합하면 KB국민은행은 당장 29일부터 주담대와 신용대출 만기ㆍ한도를 일제히 축소한다. 최장 50년인 주담대 기간을 30년으로 줄이고 한도가 없던 생활안정자금 주담대 한도도 1억원으로 제한한다. 우리은행은 내달 2일부터 갭 투자 등 조건부 전세자금대출 취급을 중단하는 식으로 투기성 대출 수요를 차단하기로 했다. 신한은행은 이미 전날부터 비슷한 방식으로 조치를 시작했다. 이렇게 되면 가계대출 증가 주범으로 낙인찍힌 주담대 공급이 줄어 가계부채 조절이 가능하고 주택 구입 수요도 상당 부분 줄어들 수 있다는 판단이다. 특히 다주택자는 통상 실거주가 아닌 투자 목적으로 생활안정자금 주담대와 조건부 전세자금대출을 활용하는 경우가 많은데, 집값 상승 연쇄 작용이 생길 여지가 첫 단계부터 줄어들기 때문에 상승 기대심리를 낮추고 대출 수요 감소로 이어져 가계부채를 잡는 데도 유효할 수 있다는 설명이다. 여기에 내달 1일부터 강화된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 도입이 시행돼 대출받을 수 있는 총량은 자연스럽게 줄어든다. 꼭 필요한 만큼만 융자받고 최대한 빨리 대출을 갚게 해 부채 총량을 관리하기 위한 차원이지만, 급격한 대출 감소는 가뜩이나 불확실성이 큰 건설 시장에 악영향을 줄 수 있다는 우려의 목소리도 제기된다. 당장 국가 경제 측면에서 빚 총량 관리와 집값 상승세를 잡는 게 시급하지만, 사실상 실수요자의 자금 조달능력이 줄어들면 분양ㆍ매매 시장에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 들어 지난달까지 종합건설사 폐업 수는 모두 295건으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간 218건보다 35.3% 증가했다. 폐업을 신고한 종합건설사는 지난해까지 최근 3년간 매년 증가세다. 2021년 169건, 2022년 261건, 지난해 418건 등이다. 중견 건설사 한 관계자는 “부동산가격 안정책은 종합적 시각 아래 후유증까지 고려해 촘촘히 짜야 하는데, 그렇지 못한 듯해 아쉽다”며 “금융권의 전방위적 대출 죄기가 본격화하면 서울 등 수도권은 물론, 지방권 개발 사업까지 흔들릴 수밖에 없고, 이는 정부가 가장 우려하는 주택 공급 감소로 이어질 것”이라고 지적했다.

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  2024-08-28

실시간 부동산금융 기사

• 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

  정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다.

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  2024-09-19

• 신생아 특례대출 신청액 출시 반년 만에 7.2조원 신청

  신생아 특례대출 신청액이 출시 반년 만에 7조2000억원을 넘어섰다. 신생아 특례대출이 시작된 지난 1월29일부터 지난 7월말까지 신생아 특례대출 신청건수는 2만8541건, 신청액은 7조2252억원이었다. 주택구입 자금대출(디딤돌) 신청이 1만9196건, 5조4319억원이고 전세자금 대출(버팀목)이 9345건, 1조7천933억원 규모다. 신생아 특례대출 대상은 대출 신청일 기준으로 2년 내에 출산ㆍ입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환 대출)이다. 저리로 최대 5억원까지 주택 구입 자금을 대출해준다. 대출주택 요건은 가격 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 소득 기준은 부부합산 1억3000만원인데, 국토부는 지난 4월 소득기준을 부부 합산 2억원으로 상향조정하겠다는 방침을 밝혔다. 문제는 신생아 특례대출을 포함한 정책금융 상품으로 인한 부동산시장 과열 가능성이 제기되고 있는 점이다. 국토부는 신생아 특레대출의 소득 기준 완화 시기를 당초 3분기에서 연말로 일단 미룬 후 시장을 지켜보면서 대응하겠다는 의지다. 이와 관련, 진현환 국토부 1차관도 지난 6일 KTV에 출연해 “필요하다면 가수요 관리, 정책 모기지에 대해서도 추가로 검토할 수 있는 부분을 살펴보고 있다”고 말해 특례대출의 조정 가능성을 열어둔 상태다.

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  2024-09-11

• 부동산 PF 후속 조치로 시행사 자기자본 비율 따라 대출 한도 부여하는 방안 검토 중

  부동산 디벨로퍼 업계가 정부의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사업장 정리, 시행사 PF 대출한도 조정 검토 등 일련의 부동산 PF 대책에 볼멘소리를 내고 있다. 앞으로 부동산 PF시장의 체질 개선에 도움이 될 수 있지만, 현재로서는 시장의 현실을 외면한 데다 제도적 기반도 미약하다는 이유다. 업계에 따르면 디벨로퍼 업계를 둘러싸고 부동산 PF 사업장의 구조조정과 시행사 자기자본비율에 따른 PF 대출한도 조정 등 굵직한 현안이 대두하고 있다. 특히 정부는 지난 6월 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 사업성 평가 등급을 양호-보통-유의-부실 우려 등 4단계로 나눠, 이 가운데 유의·부실 우려 사업장을 구조조정 대상에 올렸다. 현재 유의ㆍ부실 우려 사업장은 전체 PF 위험노출액(216조5000억원)의 10%가량이다. 사업규모로는 21조원에 달하는 것으로 나타났다. 이들 사업장은 금융기관의 정리계획에 따라 추석 이후 경매나 공매로 많이 나올 것으로 보인다. 업계 관계자는 “양호한 사업장이라도 현재 금융권에서 활발한 지원이 이뤄지지 않고 있다”며 “금융당국에서 ‘양호, 보통단계의 사업장에 대해서는 사업추진이 원활할 수 있도록 지원이 필요하다’ 라는 강력한 메시지를 내줘야 한다”고 지적했다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따른 위험 가중치 조정도 논란 중이다. 금융위원회는 이달 초 제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 통해 부동산 PF 후속 조치로 시행사의 자기자본 비율에 따라 대출 한도를 부여하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따라 대출에 위험가중치를 차등하는 방안이다. 자기자본 비율을 올려 위험을 사전 차단하겠다는 의미다. 이에 따라 디벨로퍼가 프로젝트를 수행하기 위한 적정 대출을 일으키려면 자기자본 비율을 크게 높여야 한다. 현재는 전체 사업비에서 디벨로퍼가 투입한 자본이 3%만 돼도 대출이 나왔다. 이와 관련, 업계에서는 “장기적으로 방향성에는 공감하지만, 이 방안이 도입되면 중소 디벨로퍼는 설 자리를 잃게 된다”며 “시장상황을 고려하고, 제도적 기반이 마련된 이후에 시행해야 한다”고 지적했다. A 시행사 관계자는 “디벨로퍼의 역량을 강화하고, 부동산개발사업의 위험을 줄이려면 다양한 재무적 투자자가 진입할 수 있는 방안이 필요하다”며 “시행사의 자기자본에 물론 개인투자자나 연기금, 리츠 등을 포함토록 하는 게 바람직하다”고 밝혔다.

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  2024-09-10

• PF재구조화 사업, 공사비 증액시 HUGㆍHF 보증한도 상향 검토

  주택 PF의 재구조화 사업시 공사비 증액이 불가피하면 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)의 PF보증한도를 상향조정하는 방안이 검토된다. 최근 공사비가 급등하면서 기존 공사비로는 재구조화가 불가능하다고 판단될 경우에 한정된다. 금융당국은 PF사업성 평가 개선안 발표 이후 이같은 공사비 변동 여부를 조사해 증액 사례를 살피고, 국토교통부와 함께 이같은 방안을 향후 협의하자는 방향이다. 부동산업계에 따르면 일부 은행들이 금융당국에 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도를 늘려달라고 요청했다. 현재 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도는 총 사업비(토지+공사비)의 70% 수준이다. 지난해 50%에서 70%로 높여줬는데, 추가 확대를 요구한 것이다. 이유는 향후 주택PF 중 재구조화 사업장으로 판정되면 공사비를 다시 책정해야 하기 때문이다. 기존 공사비가 PF대출 보증한도를 최대치로 받은 수준인데, 재구조화시 공사비가 더 높아진다면 신규자금을 공급하기 어려워진다. 추가 공사비에 대한 보증이 불가능해 연 10% 이상의 고금리 등 불필요한 금융비용이 발생, 사업성이 낮아지기 때문이다. 다만 금융당국이 내부적으로 파악한 바로는, 주택PF 중 분양사업을 임대사업으로 재구조화할 경우 공사비가 오히려 줄어드는 것으로 나타났다. 마감재 등을 분양에 맞추지 않아도 되기 때문이다. 다만 기존 공사비 수준으로는 재구조화가 어려운 사업장이 나올 수 있다는 점도 염두하고 있다. 국토부도 공사비 증액 여부 등을 고려해 PF사업성 평가 개선안 적용 이후 PF보증의 개편 여부 등을 금융당국과 협의할 계획이다. 재구조화 사업은 정상화 가능한 사업장인 만큼 최대한 살려보자는 것이다. 국토부 관계자도 "PF 사업성 평가 적용 이후 PF보증 개편 여부를 검토해야 한다"고 말했다. HUG는 임대리츠로 전환시 PF보증 한도를 상향 조정하는 방안도 내부 연구 중인 것으로 전해졌다. 대주단이 임대리츠로 출자전환하는 것인데, 향후 기관투자자에게 리츠 지분을 매각하면 도니다. 지난 2월말 '공공지원 민간임대 활성화 방안'에서 투자자의 임대리츠 지분 매각 비중을 50%로 제한한 규정을 100%로 완화했다. 민간 투자자가 보유한 리츠지분을 모두 양도 가능한 것이다. 양도 가능시기도 입주 4년 이후가 아닌 입주 직후로 앞당겼다. 공실률 5% 이하 등 양도 가능 조건도 모두 폐지했다.

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  2024-09-03

• 부동산 PF 대출 규모 200兆 이상...2010년 글로벌 금융위기 당시보다 2배 많아

  현재 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 규모가 2010년 글로벌 금융위기 당시보다 2배는 많은 것으로 나타났다. 규모가 큰 만큼 향후 건설사 도산, 금융기관 불안 등 예상하지 못한 사회적 비용이 발생할 수 있어 이를 흡수할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다는 지적이다. 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 ‘부동산 PF 위기, 진단과 전망 그리고 제언’ 보고서에서 이 같이 밝혔다. 건산연에 의하면 현재의 부동산 PF 위기는 지난 2010년대 초 발생한 건설사들의 대량부실과 그로 인한 저축은행들의 동반부실 사태와 비교해 발생원인과 구조가 유사하다. 2010년엔 부동산 규제와 글로벌 금융위기로 부동산 경기가 급랭하면서 미분양이 급증하고, 때문에 PF에 연대보증을 제공했던 건설사들이 대거 부실화됐다. 금융권에서 PF자금 회수가 곤란해지면서 파장이 늘어났다. 현재 부동산 PF 위기의 경우 미국 기준금리 인상이라는 외부적 요인으로 부동산 경기가 급랭하자 개발사업들의 현금흐름 측면에서 문제가 발생하면서 촉발됐다. 최근에는 PF 대출 상환책임을 부담하고 있는 건설사들의 부실이 본격화하고, 이는 금융권 부실로 전이되고 있는 형국이다. 구조적으로 과거 저축은행 사태와 유사하다는 것이다. 하지만 건산연은 ▲과거 대비 2배 이상 큰 부동산 PF 규모 ▲다양하면서 복잡한 부실위험 파급경로 ▲손실 흡수력이 부족한 제2금융권과 중소건설사들에게 위험이 집중된 구조 ▲높아진 비용으로 할인분양 등을 통해 미분양 해소가 어렵다는 점 등을 고려한다면 현재의 위기가 과거 저축은행 사태보다 심각할 가능성이 크다고 진단했다. 김정주 건산연 연구위원은 “글로벌 금융위기 당시 부동산 PF의 총 규모는 100조원 정도였지만 지금은 이보다 2배 이상인 200조원을 넘는 것으로 추산된다”고 강조했다. 건산연은 향후 발생할 수 있는 예상치 못한 사태의 발생에 대비해 사회적 비용을 최소화하는 데 대책의 초점을 맞춰져야 한다고 주문했다. 먼저 금융권의 손실 흡수력을 보강해야 한다고 했다. 과거 경험에 비춰볼 때 건설사들의 부도가 시작되면 금융기관의 연체 그리고 부실채권 잔액이 급속히 증가한다는 예상에서다. 건설사들에 대한 직접적인 유동성 지원장치를 마련해야 한다고도 했다. PF 부실문제가 1차적으로 건설사 부실에서 촉발되는 만큼, 회생 가능성이 높은 건설사들에 대해 유동성을 공급해 줄 수 있는 직접적인 지원장치를 고민해야 한다는 것이다. 미분양 물량 해소를 위한 보다 강화된 정부 지원책도 요구했다. 미분양 리츠와 임대사업 활성화 등의 방식으로 부동산 시장에서 미분양이 해소될 수 있도록 여건을 조성해야 한다는 지적이다. 현재 위기대응 시스템을 강화・효율화할 필요도 있다고 했다. 기획재정부, 행정안전부, 관련 지방자치단체, 감사원 등이 공동으로 참여하는 대응체계를 구축해 정상사업장에 대해서는 세제ㆍ금융 측면에서 지원을, 부실사업장에 대해서는 기한이익상실 선언 및 부실자산 정리가 신속하게 이뤄줘야 한다는 것이다.

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  2024-09-02

• 이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

  금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.

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  2024-08-29

• 높아지는 은행권 ‘대출 문턱’에 “분양ㆍ매매 시장 위축” 우려

  은행권이 주택담보ㆍ신용대출을 옥죄는 배경에는 집값 상승 등으로 급증세를 보이는 가계부채를 진정시키기 위한 취지다. 가계대출에서 차지하는 비중이 큰 주택담보대출(주담대)을 줄여 집값 상승 기대심리도 꺾어보겠다는 전략으로 보이지만, 무리한 대출 공급 조절은 불황인 건설업계에 적잖은 부정적 영향도 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 은행권에서 전날 나온 가계부채 관리 계획을 종합하면 KB국민은행은 당장 29일부터 주담대와 신용대출 만기ㆍ한도를 일제히 축소한다. 최장 50년인 주담대 기간을 30년으로 줄이고 한도가 없던 생활안정자금 주담대 한도도 1억원으로 제한한다. 우리은행은 내달 2일부터 갭 투자 등 조건부 전세자금대출 취급을 중단하는 식으로 투기성 대출 수요를 차단하기로 했다. 신한은행은 이미 전날부터 비슷한 방식으로 조치를 시작했다. 이렇게 되면 가계대출 증가 주범으로 낙인찍힌 주담대 공급이 줄어 가계부채 조절이 가능하고 주택 구입 수요도 상당 부분 줄어들 수 있다는 판단이다. 특히 다주택자는 통상 실거주가 아닌 투자 목적으로 생활안정자금 주담대와 조건부 전세자금대출을 활용하는 경우가 많은데, 집값 상승 연쇄 작용이 생길 여지가 첫 단계부터 줄어들기 때문에 상승 기대심리를 낮추고 대출 수요 감소로 이어져 가계부채를 잡는 데도 유효할 수 있다는 설명이다. 여기에 내달 1일부터 강화된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 도입이 시행돼 대출받을 수 있는 총량은 자연스럽게 줄어든다. 꼭 필요한 만큼만 융자받고 최대한 빨리 대출을 갚게 해 부채 총량을 관리하기 위한 차원이지만, 급격한 대출 감소는 가뜩이나 불확실성이 큰 건설 시장에 악영향을 줄 수 있다는 우려의 목소리도 제기된다. 당장 국가 경제 측면에서 빚 총량 관리와 집값 상승세를 잡는 게 시급하지만, 사실상 실수요자의 자금 조달능력이 줄어들면 분양ㆍ매매 시장에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 들어 지난달까지 종합건설사 폐업 수는 모두 295건으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간 218건보다 35.3% 증가했다. 폐업을 신고한 종합건설사는 지난해까지 최근 3년간 매년 증가세다. 2021년 169건, 2022년 261건, 지난해 418건 등이다. 중견 건설사 한 관계자는 “부동산가격 안정책은 종합적 시각 아래 후유증까지 고려해 촘촘히 짜야 하는데, 그렇지 못한 듯해 아쉽다”며 “금융권의 전방위적 대출 죄기가 본격화하면 서울 등 수도권은 물론, 지방권 개발 사업까지 흔들릴 수밖에 없고, 이는 정부가 가장 우려하는 주택 공급 감소로 이어질 것”이라고 지적했다.

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  2024-08-28