• 부동산개발시장, 프로젝트 리츠 역할에 관심

  프로젝트 리츠(부동산투자회사) 도입으로 부동산개발시장에서 그 역할에 관심이 쏠리고 있다. 개정안에 따라 프로젝트 리츠는 부동산투자회사법을 근거로 그동안 국토교통부 인가를 거쳐 설립할 수 있었으나, 앞으로는 개발단계에서는 신고만으로 설립할 수 있게 된다. 설립절차가 대폭 단축된 셈이다. 다만, 임대단계의 설립은 투자자보호 차원에서 인가사항으로 묶인다. 부동산투자회사법 개정안이 시행되면 그동안 PFV(프로젝트금융투자회사)를 설립해 추진하는 방식에서 벗어나 앞으로는 프로젝트 리츠를 통해 사업이 활성화할 것으로 보이며, 특히 현물출자를 비롯한 전반적인 자금조달 부문에 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다. 프로젝트 리츠의 자금차입 부문에 대한 규정에 따라 자기자본이 충분하거나, 현물출자를 받으면서 그동안 PF사업 등에서 나타난 사업지연에 따른 금융비용 급증→사업성 악화→사업장 부실 등으로 이어지는 문제를 상당 부분 개선할 수 있을 것으로 전망된다. 부산, 대구 등 지방의 경우 프로젝트 사업비의 30%가량이 토지대금이기 때문에 현물출자 부분이 원활하게 이뤄지면 곧바로 자기자본 확충으로 이어져 프로젝트 리츠를 통한 개발사업이 한층 탄력을 받는 구조가 될 수 있다. 프로젝트 리츠는 개발이 완료된 이후 운영까지 이어지는 구조다. 개발사업 준공 후 사업건물을 매각할 수도 있고, 영업인가를 받고 계속 임대ㆍ운영할 수도 있다. 주식공모를 통해 상장도 가능하다. 프로젝트 리츠의 기존 투자자들은 지분매각으로 투자금을 회수할 수 있다. 투자자의 안정적 투자를 위한 장치가 필요한 것도 이 때문이다. PFV는 회사의 자산을 설비투자, 사회간접시설투자, 자원개발 등 특정사업을 운용하고 수익을 주주에게 배분하기 위해 한시적으로 설립된 명목회사다. 조세특례법이 근거법령이다. 금융기관이 5% 이상 지분을 출자한 50억원이 최소 자본금이다. 세무서 신고만으로 설립할 수 있으며, 통상 분양 후 사업종료가 되면서 주식공모 없이 회사가 해산되는 수순이 대부분이다. 자산관리회사(AMC)설립요건은 프로젝트 리츠가 한층 까다롭다. PFV는 출자법인 등이 설립요건이지만 프로젝트 리츠는 자기자본 70억원 이상을 비롯해 전문인력, 사업계획 타당성, 주주구성 및 주식인수자금 적정성 등의 요건을 갖춰야 한다. 프로젝트 리츠의 경우 그동안 분기별 투자보고서 등 보고공시의무가 57개에 달했지만, 개정안에서는 이를 대폭 간소화해 개발단계에서는 투자보고서 공시만 하면 된다. PFV는 이 같은 정보제공 의무가 없다. 자금 차입은 프로젝트 리츠의 경우 자기자본의 2배 이내이며, PFV는 제한이 없다. PFV는 차입비율 제한이 없기 때문에 자기자본 비율이 5% 이내에 불과한 사업이 추진되면서 대외충격에 취약한 구조라는 지적을 받아 왔는데, 디벨로퍼 업계를 둘러싼 자기자본 확충문제도 프로젝트 리츠를 통해 개선될 가능성이 많다.

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  2025-05-08

• 부산, 대구 등 지방 PF 시장, 개발사업 환경개선에 적극적으로 나서야

  부산, 대구 등 지방 PF사업 시장의 위기국면이 단기간에 회복되기는 어려울 것으로 전망되는 가운데 앞으로 안정적 시장 정립을 위한 PF 개발사업 환경개선에 적극적으로 나설 필요가 있다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 지난 2023년 이후 급증한 PF 부실 여파가 단기간에 회복되기는 어렵고, 적어도 내년 이후까지 이어질 것이란 전망이 우세하다. 실제 지난 2008년 이후 발생한 글로벌 금융위기 당시에는 PF 시장의 구조조정이 2012년까지 이어졌으며, 이후 PF 잔액이 증가하는 모습을 보였다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 공사 원가가 이미 크게 상승한 데다 시장위축ㆍ미분양 증가 등으로 신규 자금 투입이나 책임준공사업 등의 참여가 막히면서 PF사업의 신규 수주에 제한적으로 접근하고 있다. 금융권 역시 부실화 위험이 상대적으로 적은 수도권 사업장 위주여서 가뜩이나 어려운 지방 사업장의 PF사업은 당분간 진행되기 어려울 것으로 보인다. 수요측면에서 보면 현재 주택분양은 수도권 중심의 시장이며, 지방의 주택사업은 미분양 적체 등의 영향으로 리스크가 더욱 확산하고 있다. 부산의 한 업계 관계자는 “정부 차원의 PF사업구조 개편과 함께 업계의 의견이 반영된 부동산 개발환경과 사업구조를 갖춰야 현재와 같은 PF 부실에 따른 충격파를 줄일 수 있을 것”이라고 밝혔다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 업계는 현재 추진 중인 PF 사업장 정비와 별도로 앞으로 PF 부실화에 따른 시행사나 건설사의 사업 위축과 부도, 부실의 금융기관 전이 등의 부작용을 막기 위한 사업구조의 전환방안이 필요하다는 입장이다. 업계 관계자는 “기부채납이나 공공기여금 등의 정비를 통한 인허가 절차의 투명성 제고와 리츠 등을 활용한 디벨로퍼의 분양리스크 저감방안이 시급하다”고 강조했다. 부산의 또 다른 업체 관계자는 “금융기관이 호황기 때문 자금조달에 적극적으로 나서지만, 위기 상황에서는 항상 발을 빼왔다”며 “디벨로퍼의 자기자본 확충과 맞물려 금융기관의 개발사업 평가기능을 제고하는 방안이 마련돼야 할 것”이라고 밝혔다. 실제 정부는 지난해 11월 부동산 PF시장의 ‘저(低)자본 고(高)수익’ 구조의 개편방안을 제시한 데 이어 지난달‘부동산PF 제도개선방안’을 발표하는 등 제도 개선에 나서고 있지만, 건설사들이 신규 수주에 나서기에는 부담스러운 것이 현실이다. 그는 “중견 건설사 등은 잇따른 건설사 법정관리 신청 이후 최대한 리스크 관리에 초점을 두고 있는 게 현실”이라고 덧붙였다. 대구의 또다른 업계 관계자도 “대형 건설사는 대응력을 갖추고 있지만, 중소ㆍ중견 건설사들은 책임준공형 신탁사업 등의 참여가 사실상 중단됐다”고 설명했다.

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  2025-04-07

• PF사업장, 대출규제 강화로 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어져

  부동산 경기 침체의 영향으로 PF사업장의 정리와 재구조화가 지지부진한 상태가 이어지고 있다. 금융권에서 PF대출을 옥죄면서 사업성이 우수하다고 평가받는 사업장마저 공매로 넘어가는 등 위기국면이 지속되고 있다. 이에 따라 일부 시행사들은 브릿지론 이자 부담이 눈덩이처럼 커지면서 진퇴양난에 내몰리고 있다. 주택시장의 문제를 넘어 전반적인 경기침체 국면을 극복할 수 있는 카드로 PF사업장에 훈풍을 불어넣을 수 있는 대책이 시급한 것으로보인다. 금융감독원은 올해 1월 부동산PF 정보공개 플랫폼에 195개 PF 정리·재구조화 사업장을 공개한 이후, 2월에 174개 사업장을 추가했다. 실제 지난해 말까지 누적된 PF 정리·재구조화 실적은 6조5000억원 수준이다. 지난해 6월 사업성 평가에서 C(부실 유의)·D(부실 우려)등급을 받은 부동산PF 20조9000억원 중 9조3000억원을 작년 말까지 정리하겠다는 계획의 70% 선에 그친 수준이다. 이처럼 PF정리ㆍ재구조화가 더딘 이유로는 금융권 대출 제한, 경기침체에 따른 건설사의 선별적 접근, 정국불안 등이 꼽힌다. PF사업장의 정리·재구조화를 활성화하기 위한 최대 관건은 원활한 자금조달이지만, 오히려 금융권은 대출규제를 강화하고 있어 우량 사업장마저 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어지고 있다. 금융권에서 자금조달이 어려운 여건에서는, 선뜻 사업장 확보에 나서기 어려운 상황을 시급히 개선해야 전반적인 PF시장이 정상화하고 주택공급시장도 기지개를 켤 수 있을 것으로 보인다. 시행사 관계자는 “부실PF 정리가 지지부진하면서 개발업계 위기의식이 최고조로 치닫고 있는 상황에서, 양호한 사업장마저 자금흐름이 막히게 되면 추후 주택공급 부족으로 이어지면서 부동산시장의 가격변동을 더 키울 우려가 있다”고 말했다. 현재 업계는 PF시장 정상화를 위한 방안으로 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출이나 보증 부문을 포함한 전반적인 금융여건의 개선이 관건이라고 강조하고 있다. 여기에, 조세와 각종 부담금 제도를 합리적으로 개선하고 인허가 리스크를 완화하는 장치도 개선과제로 꼽고 있다.

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  2025-04-03

• 디벨로퍼 업계, 금융권의 지분투자 확대 시급

  부동산개발사업의 안정성을 높이기 위해 금융권의 지분투자 확대 등이 시급하다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 정부가 추진 중인 부동산 PF제도개선 방안의 핵심인 시행사 자기자본 확충 방안으로 지분 투자, 프로젝트 리츠, PEF 활성화 등의 방안이 조속히 정비돼야 한다는지적이다. 특히 디벨로퍼 업계는 5% 이내의 자기자본으로 토지매입부터 고금리 대출을 받아 진행하는 저자본, 고보증 구조의 현 PF시장을 개선하는 방안으로 △시행사의 자체 확보 △재무적 투자자의 참여 △개별 프로젝트별 확보 등을 꼽고 있다. 디벨로퍼의 자체적 확보에 대해서는 기금이나 PEF(사모펀드)를 통한 투자확대, 디벨로퍼 상장을 통한 자기자본확대 등이 거론되고 있다. 디벨로퍼의 자기자본 확충 방안으로는 상장을 통한 자기자본 확대, 리츠의 시행법인 투자허용, 디벨로퍼의 대주주 배정이나 기금이나 PEF 투자 유인 등이 거론되고 있다. 시행사의 자기자본 확충은 시행사뿐 아니라 신탁사, 연기금, 펀드 등이 부동산개발시장에 원활히 유입될 수 있게 하는 것으로, 제도적 장치가 필요하다. 현재와 같은 위축된 부동산PF시장이 오히려 제도적 기반을 갖추는 적기가 될 수 있다. 개별프로젝트별 확보방안으로는 프로젝트 리츠, PFV(프로젝트금융투자회사) 등을 활용한 투자 활성화와 함께 지주공동사업을 통한 토지 현물출자 방안 등이 제시되고 있다. 특히 프로젝트 리츠 활성화를 서둘러야 한다는 의견이 많다. 리츠 등의 지분투자로 자기자본비율이 높아지면 사업비 조달부담이 줄어드는 데다 책임준공 제도의 개선에도 도움이 될 것으로 보인다. 정부는 지난해 11월 PF산업 개선안을 발표하면서 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입우선권을 제공해 안정적 개발과 운영에 나서도록 할 계획이라고 밝힌 바 있다. 프로젝트 리츠를 통해 부동산개발과 운영을 연계하는 방안이다. 연기금이나 공제회, 국부펀드 등이 재무적투자자로 참여하는 방안도 시급하다. 우선, 금융권의 지분 투자를 늘리기 위해서는 20% 이자제한 해제, 대주단의 에쿼티 출자, 양도세 이연정책, 대출 혼합형 대출 시도 등이 필요할 것으로 보인다.

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  2025-03-18

• 부동산 PF 시장 경색으로 디벨로퍼 업계 자금난 가중

  건설경기 침체와 함께 중견건설사인 신동아건설의 법정관리 신청으로 디벨로퍼 업계의 자금 경색 등 어려움이 가중되는 양상이다. 특히 이미 부동산 PF 정상화 절차가 진행 중이고 시행사의 자기자본 비율이 상향될 예정인 가운데 신동아건설이 법정관리를 신청하면서 시장 분위기를 더욱 냉각시키고 있다. 건설업계에 따르면 영세 시행사는 물론 그동안 굵직한 프로젝트를 맡아왔던 중견 시행사의 폐업ㆍ도산 우려가 확산하고 있다. 지난 2022년 전국 2700여 개에 달했던 시행사가 지난해에는 2400여 개로 줄어든 것으로 파악되고 있다. 신동아건설의 법정관리 신청으로 이 같은 추세는 더욱 가팔라질 것이라는 관측도 나온다. 주택건설업계 관계자는 “시행사들이 보유한 토지에 대한 본 PF가 막힌 가운데 주요 건설사들은 신동아건설의 법정관리 신청의 영향으로 앞으로 시행사들이 제시하는 사업지에 대한 투자심의를 한층 강화하게 될 것”이라고 분석했다. 건설업계 관계자는 “이미 2023년 하반기 이후 미분양이 우려되는 사업지 등은 제외하는 등 리스크를 관리해 왔다”며 “중견건설사 대부분 비슷한 주택사업전략을 꾸리고 있다”고 말했다. 이처럼 주택건설을 위한 사업지에 대해 본 PF, 착공 등의 구조가 깨지면서 시행사들은 브릿지론 연장 등을 추진 중이지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 사업지 매각에 나서기도 하지만, 이 역시 가격 등의 조건을 맞추기가 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 최근 2년여 동안 고금리 상황이 지속하는 가운데 PF 시장이 경색되면서 브릿지론의 본PF 전환이 어려워지며 분양으로 이어지는 사업물량이 급감하면서 디벨로퍼 업계의 어려움이 가중되는 상황이다. 따라서 부동산 PF건전성 강화방안을 유예하거나 보완하는 것이 바람직하며, 전반적인 PF시장이 안정적으로 작동할 수 있도록 정부와 금융기관이 적극 나서야 한다. 정부가 올해부터 본격 추진할 예정인 부동산 PF 건전성 강화방안도 시행사 입장에서는 큰 고비다. 특히 PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높이는 방안이 시행될 예정이다. 이에 따라 시행사의 자기자본비율이 낮으면 위험가중치 등에 차등 적용을 받으면서 사실상 PF대출을 받기 어려워지게 된다. 여기에 미분양 증가 등으로 시장이 위축된 데다 정부의 부동산PF 건전성 방안까지 추진되면서 정상적인 사업장마저 PF대출이 쉽지 않은 상황이다.

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  2025-01-15

• 퇴직연금 깬 직장인 10명 중 8명 "주거비 마련 목적"

  지난해 퇴직연금을 깬 직장인이 전년보다 28.1% 증가했다. 여기에 전체 퇴직금 중도 인출 직장인 10명 중 8명은 주택 구입과 주거 임차 등 주거비 목적이었다. 통계청이 20일 발표한 '2023년 퇴직연금통계 결과'에 따르면 지난해 중도에 퇴직금을 인출한 인원은 전년보다 28.1% 증가한 6만4000명으로 나타났다. 인출 금액은 2조4000억원으로 40.0% 증가했다. 중도인출 사유는 주거비 마련이 80.2% 대부분을 차지했다. 구체적으로 보면 주택 구입이 52.7%, 주거 임차가 27.5%, 회생절차가 13.6% 순이다. 연령별로 보면 20대 이하는 주거 임차, 나머지 연령대는 주택 구입 목적의 중도인출이 가장 많았다. 지난해 퇴직연금 총적립금액은 381조원으로 1년 전보다 13.9% 증가했다. 적립금은 역대 최고치이며, 증가율은 계속 두 자릿수대를 유지 중이다. 제도유형별 구성비를 보면, 가입자의 퇴직급여 수준이 사전에 확정되어있는 제도인 확정급여형(DB) 비중은 53.7%, 사용자의 부담금 수준이 사전에 확정되는 확정기여형(DC)은 25.9%, 개인형 퇴직연금(IRP)은 20.0% 순이다. 그 가운데 개인형 퇴직연금(IRP) 비중은 2.6%포인트(p) 증가했는데, 이는 2015년 통계 작성 이래 최대폭 증가다. IRP는 근로소득이나 사업소득이 있는 자가 자율 가입하거나 이직 시에 받은 퇴직급여 일시금을 계속해서 적립·운용하는 제도다. 통계청 관계자는 "지난해 IRP 세액공제 납입한도가 증액되면서 IRP 비중이 통계 작성 이래 최대폭으로 증가했다"고 설명했다. 운용방식별로는 원리금보장형(80.4%), 실적배당형(12.8%), 대기성(6.8%) 순이며, 전년 대비 실적배당형 구성비는 1.6%p 증가했다. IRP 가입인원은 전년보다 7.0% 증가한 321만5000명이다. 적립금액은 30.9% 증가한 76조원으로 집계됐다. 제도 변경으로 추가 가입한 인원은 전년보다 7.3% 증가한 149만4000명이다. IRP를 해지한 인원은 106만3000명으로 전년보다 7.7% 늘었다. 해지금액도 15조원으로 전년보다 8.4% 증가했다.

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  2024-12-19

• 이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

  금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.

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  2024-10-21

실시간 부동산금융 기사

• HUG 신용평가 ‘부실 위험’ 건설사 1000곳 육박

  부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정이 속도를 내는 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 자체 상시 모니터링에서 ‘위험’ 등급을 받은 건설사가 1000개에 달한 것으로 드러났다. HUG 상시 모니터링 현황을 보면 공사 보증거래 업체 가운데 위험성이 있는 관찰ㆍ주의ㆍ경보 판정을 받은 업체는 지난 3월 기준 모두 986개다. 이는 지난해 3월 870개보다 116개(13.3%) 많고 2022년 3월(679개)과 비교하면 무려 307개(45.2%)나 증가한 규모다. 특히 부실 위험이 가장 높은 ‘경보’로 분류된 업체만 86개로 집계됐다. 2년 전(35개)보다 2.4배로 불어났다. 지난해 3월 1개에 그쳤던 대기업 가운데 경보 평가사도 3개 더 늘었다. ‘주의’ 단계 업체도 250개로 2년 전 137개의 1.8배로 늘었고, ‘관찰’ 단계 역시 650개로 같은 기간(542개) 1.2배로 증가했다. HUG의 보증거래 업체 평가는 매년 업체별 재무 상황과 비재무적 요소를 종합적으로 평가해 15개 등급으로 매기는 방식이다. 하지만 이런 정기 신용평가시스템만으로는 최근 부동산 경기 침체로 PF 위험 사업장이 급증하는 상황에서 기업별 신용 정보를 적기에 파악하기 어렵다는 판단 아래 실시간 고객 정보를 파악할 수 있는 상시 모니터링 시스템을 함께 운영하고 있다. 상시 모니터링은 보증ㆍ사업장 정보 등 내부 정보와 대상 업체의 분기 재무 자료, 신용 공여, 채무 불이행 정보 등 외부 정보를 동시에 고려해 현 신용 상태를 보여주는 지표다. HUG는 상시 모니터링상 기업 신용도를 정상 이외에 관찰ㆍ주의ㆍ경보 등급으로 나누는데, 정상으로 보기 힘든 위험업체가 계속 불어나고 있다는 의미다. HUG는 이번 상시 모니터링 현황 자료는 정부 차원의 PF 부실 사업장 정리 계획과는 무관하다는 입장이다. HUG 관계자는 “HUG가 자체적으로 운영해온 내부 기준상 평가 현황 자료인 만큼 정부의 PF 부실 사업장 구조조정과는 무관하다”고 설명했다.

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  2024-08-22

• 한국부동산개발협회, 리츠 활용 부동산개발 활성화 나선다

  한국부동산개발협회(KODA)가 리츠를 활용한 부동산개발 활성화를 위해 한국리츠협회와 손을 잡았다. 한국부동산개발협회는 21일 한국부동산개발협회에서 한국리츠협회와 ‘상호 협력에 관한 양해각서’를 체결했다. 이번 양해각서 체결에 따라 두 협회는 부동산개발업 활성화를 위한 리츠 활용 방안 상호 교류, 리츠 활성화 방안에 대한 학술 교류ㆍ연구, 리츠 활성화를 위한 규제ㆍ제도 개선 추진 등 상호 협력 체계를 구축해, 앞으로 리츠를 활용한 부동산개발업의 지속가능한 성장을 위한 다양한 시도와 혁신을 이끌어내겠다는 계획이다. 김승배 한국부동산개발협회 회장(왼쪽)이 21일 서울 강남구 한국부동산개발협회에서 한국리츠협회와 ‘상호 협력에 관한 양해각서’를 체결하고 정병윤 한국리츠협회 회장과 기념 촬영을 하고 있다. /사진:한국부동산개발협회 제공 두 기관장은 이번 협약 체결로 부동산개발업의 새로운 전기를 마련하고 리츠산업 발전을 더욱 촉진할 것으로 기대했다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “최근 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 노력에도 불구하고 여전히 많은 사업장에서는 원활한 자금 유입방안 모색이 절실하다”며 “자금 조달과 부동산 시장 안정의 새로운 대안이 될 수 있는 리츠 활용 방안을 심도 있게 논의하고, 리츠 산업이 부동산개발업계의 새로운 성장 동력으로 자리 잡아 지속적인 협력 체계를 구축할 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 강조했다. 정병윤 한국리츠협회 회장은 “리츠는 부동산 이익을 공유하게 해 현존하는 사회 문제, 특히 PF 안정성과 관련해 최적의 정책 대안으로 기대받고 있다”며 “정부에서도 적극적으로 지원을 준비하는 이 시점에 리츠협회와 부동산개발협회의 활발한 교류로 각 산업의 성장을 모색하고, 우리나라 국민 모두가 개발 이익을 향유할 수 있는 시대가 오길 바란다”고 말했다.

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  2024-08-22

• 사면초가 디벨로퍼 브릿지론

  최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있다. 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 '신용보강 제외' 조건을 내세우기 때문이다. 시공사가 책임준공 등의 형식으로 신용보강을 해줘야 본PF에 참여할 금융기관을 모집하고 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증까지 받을 수 있다. 부동산개발업계가 "아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다"고 지적한 이유도 이때문이다. 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈이다. 부동산개발업계에 따르면 A시행사는 부산 지역의 사업장에 대한 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 시공사를 구하고 있지만 대다수 시공사들이 신용보강을 제외해달라는 조건을 제시해 난감한 상황이다. 시공사의 신용보강 방식은 책임준공 또는 채무보증인데, 최근에는 책임준공 등으로 신용보강을 하는 경우가 많아졌다. 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문이다. 책임준공 방식의 신용보강은 대부분 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙는다. PF대출 조달도 쉽지 않은 상황에서 책임준공을 전제로 한 신용보강은 시공사에게 리스크가 너무 크다는 것이다. 이렇다보니 디벨로퍼들은 난감해질 수밖에 없다. 시공사를 구하지 못하면 본PF로 전환하지 못해 브릿지론 만기연장을 계속 해야 한다. 연장할 때마다 금리는 더 올라간다. 브릿지론 대주단들도 만기연장 조건으로 최대 연 18%의 금리를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그나마 연 18% 금리로 만기연장을 해도 시공사를 구할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 사업장들은 연 18%의 이자부담을 견디지 못하고 부도에 이르는 상황까지 초래한다. 시공사의 신용보강이 없다면 금융회사들도 본PF에 참여하기 꺼려한다. 그만큼 리스크가 큰 사업장이라는 판단 때문이다. 최근 2금융권은 PF 연체율 문제로 신규 PF대출을 하지 않는 상황인데다, 은행들은 리스크 관리 자체가 보수적이어서 신용보강 없이는 거의 불가능한 상황이다.

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  2024-08-10

• HUG 신용평가 ‘부실 위험’ 건설사 1000곳 육박

  부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정이 속도를 내는 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 자체 상시 모니터링에서 ‘위험’ 등급을 받은 건설사가 1000개에 달한 것으로 드러났다. HUG 상시 모니터링 현황을 보면 공사 보증거래 업체 가운데 위험성이 있는 관찰ㆍ주의ㆍ경보 판정을 받은 업체는 지난 3월 기준 모두 986개다. 이는 지난해 3월 870개보다 116개(13.3%) 많고 2022년 3월(679개)과 비교하면 무려 307개(45.2%)나 증가한 규모다. 특히 부실 위험이 가장 높은 ‘경보’로 분류된 업체만 86개(대기업 4개, 중기업 30개, 소기업 52개)로 집계됐다. 2년 전(35개)보다 2.4배로 불어났다. HUG의 보증거래 업체 평가는 매년 업체별 재무 상황과 비재무적 요소를 종합적으로 평가해 15개 등급으로 매기는 방식이다. 하지만 이런 정기 신용평가시스템만으로는 최근 부동산 경기 침체로 PF 위험 사업장이 급증하는 상황에서 기업별 신용 정보를 적기에 파악하기 어렵다는 판단 아래 실시간 고객 정보를 파악할 수 있는 상시 모니터링 시스템을 함께 운영하고 있다. 상시 모니터링은 보증ㆍ사업장 정보 등 내부 정보와 대상 업체의 분기 재무 자료, 신용 공여, 채무 불이행 정보 등 외부 정보를 동시에 고려해 현 신용 상태를 보여주는 지표다. HUG는 상시 모니터링상 기업 신용도를 정상 이외에 관찰ㆍ주의ㆍ경보 등급으로 나누는데, 정상으로 보기 힘든 위험업체가 계속 불어나고 있다는 의미다. HUG는 이번 상시 모니터링 현황 자료는 정부 차원의 PF 부실 사업장 정리 계획과는 무관하다는 입장이다. HUG 관계자는 “HUG가 자체적으로 운영해온 내부 기준상 평가 현황 자료인 만큼 정부의 PF 부실 사업장 구조조정과는 무관하다”고 설명했다. 한편 HUG의 15개 등급의 기존 신용 평가상으로 지난 3월 기준 투자 등급(BB+) 미만 업체는 모두 1255개로 조사됐다. 2022년 1005개, 지난해 1215개에 이어 계속 늘어나는 추세다. 이와 달리 우량 등급(AAA~A-) 평가 기업은 2022년 216개에서 올해 190개로 줄었다.

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  2024-08-09

• HUG, 집주인 대신 돌려준 전세금 2조원 넘어

  집주인이 전세금을 제대로 돌려주지 않아 발생한 전세 보증사고 규모가 올해 상반기만 2조7000억원에 이르는 것으로 나타났다. 올해 1년동안 전세금 반환보증 사고액만 5조원 가까이 기록할 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 상반기(1~6월) 전세금 반환보증 사고액은 2조6591억원(1만2254건)으로 지난해 같은 기간(1조8525억원)보다 43.5% 늘었다. 올해 초에도 빌라 전세사기와 역전세난이 겹치면서 증가세를 보인 것이다. 다만 월별 보증사고 액수는 2월을 기점으로 4개월 연속 줄어드는 모습이다. 보증사고액은 지난 2월 6489억원에서 3월 4938억원, 4월 4708억원, 5월 4163억원, 6월 3366억원으로 계속 감소 추세다. 문제는 월별 사고액이 여전히 3000억원 이상이라는 점이다. 계속 줄어들지 않고 월별 3000억원의 사고액이 유지된다면 올해 연간 사고액은 역대 최고치였던 지난해(4조3347억원)보다 더 많은 5조원에 육박할 가능성도 제기되고 있다. 지난 2022년 4분기 전까지 최고치를 기록했던 전세금 계약 만기가 올해 연말까지 계속 돌아온다는 점에서 전세금 반환보증 사고가 더 늘어날지 여부를 지켜봐야한다는 것이다. 이같은 사고액 증가로 인해 HUG이 올해 상반기 집주인 대신 돌려준 전세금(대위변제액) 규모도 2조422억원으로 2조원을 넘어섰다. 지난해 상반기 1조3347억원보다 53%나 늘어난 수준이다.

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  2024-07-18

• HUG, 전세금 반환보증 50건 넘게 가입한 임대인 '추가심사'

  주택도시보증공사(HUG)는 올해 하반기 전세보증금반환보증 50건 초과 가입 임대인에게 본사 차원의 '추가심사'를 도입할 예정이라고 밝혔다. 이는 감사원의 '서민주거 안정시책 추진실태' 지적사항을 반영한 것이다. 감사원은 HUG에 대해 전세보증 사고율이 높은 다주택 임대인을 가입 단계에서 추가 검증하는 등 대응방안이 필요하다고 지적한 바 있다. HUG는 추가심사 대상에게 계약형태, 임대인 전세사기 연루여부, 계약관련자 전세사기 관련성 등 전세계약 주요 위험요소에 대해 적정성을 검증하고, 심사결과 위험도가 높다고 판단될 경우 보증을 제한하는 등 리스크관리를 강화할 예정이다. 또 임차인이 임대인의 동의를 받아 사전에 임대인의 추가심사 대상여부를 확인할 수 있도록 '안심전세 앱(App)'에 관련 정보를 제공하는 방안도 추진한다. 유병태 HUG 사장은 "전세보증 추가심사를 통해 보증리스크 관리를 강화하고 전세사기 피해 예방을 위해 힘쓰겠다"고 말했다.

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  • 부동산금융

  2024-07-17

• 5개월간 신생아특례대출 6조원 몰려

  최저 1%대 금리로 주택구입과 전세가 가능한 신생아 특례대출 신청이 6조원에 육박하고 있다는 분석이 나왔다. 더불어민주당의 이연희 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료를 보면 올해 1월29일 신생아 특례대출을 시작한 후 지난 달 21일까지 2만3412건이 몰렸다. 대출금액은 5조8597억원이다. 세부적으로 보면 주택구입 자금대출(디딤돌) 신청이 1만5840건, 4조4050억원으로 전체의 75%를 차지했고 전세자금 대출(버팀목)이 7572건, 1조4547억원 규모였다. 당정이 저출산 문제를 해소하기 위해 내놓은 특례대출 상품이 가계부채를 키우는 뇌관으로 작용한 셈이다. 다만 부동산경기 견인에는 효과를 냈다는 게 부동산시장의 평가다. 서울을 중심으로 급증한 주택 매매 및 전세수요를 소화할 만한 신규 주택 입주량이 급감한 가운데 전세사기 충격 아래 비아파트마저 외면받은 상황에서 특례대출이 서민 주거안정의 견인차 역할을 했기 때문이다. 문제는 부동산경기 회복세가 서울과 인근 경기ㆍ인천권에 머문 점이다. 지역별 대출신청을 분석한 바로는 신생아 특례 디딤돌 대출가구 중 33%가 경기도에 집을 마련했고 인천이 8.1%(1279건), 서울이 7.7%(1216건)으로 집계됐기 때문이다. 디딤돌 대출 신청 액수는 인천 3765억원, 서울 4415억원이다. 지방권에서는 대구(1043건·3212억원)와 부산(1003건·3029억원)의 대출 신청만 1000건을 넘었다. 신생아 특례 전세대출 신청도 경기가 2747건으로 36%를 차지했고, 서울과 인천이 1552건(20%)과 554건(7%)이었다. 윤지해 부동산114 리서치팀장은 “주택가격 상승의 이유는 실거주자들이 금리 충격 때문에 미뤘던 주택 구매 의사결정을 올해부터 본격적으로 하고 있기 때문”이라며 “공사비 인상으로 분양가가 높아지는 가운데 청약 경쟁률은 여전히 치열하고, 전월세 가격은 계속 올라가니, 실수요자들이 기존 주택 구입에 나선 것”이라고 분석했다.

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  2024-07-10