• 8월 상업 업무용 빌딩, 거래량과 거래금액 일제히 감소

  지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량과 거래금액이 일제히 감소한 것으로 나타났다. 특히 거래량은 올해 중 감소 폭이 가장 컸던 것으로 분석됐다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 업체 부동산플래닛이 내놓은 ‘8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과’를 보면 지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량은 모두 1206건으로 전달(1323건) 대비 8.8% 줄었다. 이는 올해 중 가장 많이 축소한 규모다. 거래량 자체가 쪼그라들면서 거래금액(3조5003억원)도 같은 기간(4조341억원) 13.2% 감소했다. 지역별로 보면 전국 17개 시도 가운데 부산, 광주, 경기, 충북, 충남, 전북, 전남, 강원 등 8개 지역에서 거래량과 거래액 모두 감소한 것으로 파악됐다. 거래량은 강원이 26.3% 축소하며 가장 크게 줄었고, 거래액은 경기가 13.5%로 가장 많이 쪼그라들었다. 반면 서울과 인천, 대전, 울산, 제주 등 5개 지역은 거래량이 증가했다. 제주가 41.7% 확대하며 가장 많이 늘었고 인천과 서울도 각각 13.3%, 7.9% 많아졌다. 울산은 5%, 대전은 3.2% 증가했다. 거래액도 제주가 156.2%나 급증한 가운데 울산은 12.1% 늘며 이들 지역은 증가세였다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “올 7~8월 대출금리 인상과 규제 강화 영향으로 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장도 전반적으로 하락세를 보였지만, 서울과 인천 등 일부 지역에서는 오히려 증가세를 보이는 등 지역별 양극화를 보였다”고 설명했다. 한편 지난 8월 전국에서 거래된 상업 업무용 빌딩은 10억원 미만이 719건으로 전체의 59.6%에 달한 가운데 10억원 이상~50억원 미만(366건) 30.3%로, 50억원 미만 빌딩의 거래 비중이 전체의 약 90%를 차지했다. 2019년~올해 8월 전국 상업 업무용 빌딩 매매 현황 추이.

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  2024-10-07

• 정부 ‘리츠’ 띄우기…오피스 시장 온기 돌까

  정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화에 드라이브를 걸면서 올 하반기 이후 오피스 시장에 호재로 작용할지 관심이 모아지고 있다. 지난달 리츠 배당 기준 개선을 골자로 한 ‘부동산투자회사법 개정안’이 국회 본회의를 통과한 가운데, 향후 금리 인하 기대감도 공존하는 만큼 리츠의 주요 투자처인 오피스 시장 움직임에 시선이 쏠린다. 리츠 활성화를 위한 정책에 힘이 실리면서 주요 투자처인 오피스 매매 시장에도 온기가 번질지 귀추가 주목된다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품이기 때문에, 자산들의 거래 환경이 안 좋으면 수익률에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 이런 부분에서 오피스 매매 거래 플레이어 중 하나인 리츠의 수익률이 개선되는 점은 그 자산이 되는 오피스 시장 거래 환경에 호재로 인식될 수 있다는 것이다. 코로나 사태를 겪으며 재택근무 확산 등으로 해외 오피스 시장은 공실률이 늘며 위축된 반면, 국내 오피스빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많은 점도 향후 금리 인하 시너지와 만났을 때 오피스빌딩 매매거래에 있어서 매력으로 꼽힌다. 한 부동산 전문가는 “오피스빌딩 규모에 따라 투자자 규모 차이(리츠 외 국내외 연기금 참여 블라인드펀드 등)가 있긴 하지만 국내 리츠들의 자산구조를 보면 주로 오피스빌딩 외에 물류센터나 리테일 자산을 담고 있는데, 공급 과잉 이슈가 있는 물류센터 등을 기반으로 한 리츠보다 공실 이슈가 낮은 오피스빌딩을 자산으로 한 대형리츠에 대한 선호도가 높은 점도 오피스 시장에 호재로 작용할 수 있다”며 “물론 금리 인하 등이 선행적으로 진행돼야 이 같은 정책도 시너지를 낼 수 있고, 금리가 떨어지고 미국 채권 수익이 떨어져야 오피스빌딩 등의 수익률이 상대적으로 부각될 수 있을 것”이라고 했다. 부동산투자회사법 개정안의 핵심은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 평가손실을 반영하지 않는 것이다. 기존 부동산투자회사법은 리츠 수익이 줄지 않더라도 금리 인상 등으로 자산평가액이 하락하면 그에 따른 미실현손실분을 빼고 배당해야 했다. 즉 리츠가 자산 매각 등으로 손실이 확정되지 않았음에도 손실을 인식해야 했고 이로 인해 배당 가능 이익이 감소해 투자매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽혀왔다. 이 같은 구조 때문에 법인세 면제도 받기 어려웠다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있었던 터라, 자산의 평가손실분을 반영하면 배당률이 떨어져 면제 혜택을 받지 못했던 것이다. 개정안이 올 하반기(8~9월 중) 시행될 예정이라 향후 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생해도 이를 이익 배당 한도에서 제외해 법인세를 감면하고 배당을 늘릴 수 있게 됐다. 부동산 수익이 투자자에게 좀 더 돌아가게 된 셈이다. 또다른 전문가는 “오피스빌딩 매매거래는 금액 단위가 워낙 크기 때문에 금리 등 조달 시장의 영향을 크게 받을 수밖에 없어 주택 시장과 마찬가지로 금리 인하가 실현되는 게 오피스 시장에 더 직접적으로 미치긴 한다”며 “다만 오피스빌딩 매매거래에 참여하는 플레이어로서 리츠가 많아질 수 있는 환경으로 개선된다는 점에서 해당 리츠의 자산으로 담길 오피스빌딩 거래에도 긍정적인 부분이 없지는 않을 것”이라고 했다.

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  2024-08-08

• 오피스·상가시장도 지방은 '하락'

  올해 2분기 서울 오피스와 상가 임대시장은 상승세를 보였지만 지방 임대시장은 여전히 침체다. 한국부동산원은 2분기 전국 상업용부동산의 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 발표했다. 오피스의 임대가격지수는 전분기보다 상승, 상가의 임대가격지수는 하락세를 보였다. 투자수익률 기준에서도 오피스는 오르고, 상가는 하락이었다. 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.95% 상승, 상가는 0.01% 하락을 보였다. 상가 중에서도 중대형 상가는 0.03%의 상승이었지만, 나머지는 모두 하락이었다. 전국 평균 공실률은 오피스는 8.6%, 중대형 상가는 13.8%, 소규모 상가는 8.0%, 집합 상가는 10.2%로 나타났다. 한국부동산원 관계자는 “오피스는 건설공사비 상승과 신규 공급부족에 따른 임차수요 증가로 임대가격지수 및 투자수익률이 상승했지만 상가는 소비위축에 따른 소매상권의 매출감소로 공실률이 증가해 임대가격지수가 하락했다”라고 분석했다. 오피스는 서울 주요권역을 중심으로 임차수요가 늘어나며 임대가격지수가 올라갔지만 나머지 지역들은 공실률이 높아지며 임대가격지수도 하라했다. 지방 상권의 임대수익 감소로 소득수익률은 전분기 대비 소폭 하락했으나 서울·부산의 오피스 투자수요의 증가로 자산가치가 상승하면서 전분기 대비 투자수익률은 상승세를 지속했다. 상가통합 임대가격지수는 전분기 대비 하락세를 보이고 있으며, 지역별로 서울·부산은 도심상권 활성화로 상승했으나 그 외 수도권 및 세종, 전북, 경남 등은 지방 상권 침체로 하락했다.

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  2024-07-26

• 국내 오피스 빌딩 투자수익률 2년만에 '반토막'

  국내 상업용 부동산도 공실률 증가 등으로 거래절벽을 나타내고 있다. 고금리 기조 등으로 투자 수익률도 2년 만에 거의 반토막 나면서 대형빌딩 거래는 찾아보기 힘들 정도다. 한국부동산원에 따르면 상업용 부동산의 지난해 연간 투자수익률은 2.8~4.5% 수준으로 나타났다. 고금리 기조 등에 부동산 경기가 하락하면서 상업용 부동산의 자산가치가 떨어지고 투자수익률이 전년보다 하락한 것이다. 특히 전국 오피스의 투자수익률은 지난해 기준 4.55%인데, 전년(6.70%)보다 2.15%p 떨어졌다. 지난 2021년 부동산 활황기로 오피스의 투자수익률은 8.34%를 기록한 이후 2022년(6.70%), 2023년(4.55%)까지 계속 수익률 감소세인 것이다. 상업용 부동산은 대체투자 자산으로 채권과 정기예금 수익률 대비 2%p 이상 높은 수익률을 기록하곤 했다. 하지만 금리상승으로 이같은 수익률 격차가 줄었다. 국고채 3년물이 3.77%, 회사채(신용등급 AA- 기준) 4.58%의 수익률을 기록하다보니, 굳이 환금성도 낮은 상업용 부동산에 투자할 이유가 없어진 것이다. 고금리 기조로 경기침체까지 이어지다보니 오피스 빌딩의 공실률도 늘어난 것으로 나타났다. 이렇다보니 상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩 거래는 수년 째 하락세를 이어가고 있다. 거래금액은 거래량보다 더 하락폭이 크다. 오피스빌딩의 연간 총 거래금액은 3조6396억원으로 전년(7조2214억원)보다 49.6%나 줄어들었다. 부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 오피스 매매 시장은 고금리 여파로 인해 투자자들의 거래 심리가 위축되며 지속적인 침체 상황에 놓였다"며 “2024년에 들어서도 매매 시장의 상황을 반전시킬 뚜렷한 정책 변화나 경기 완화 기대감이 크지 않은 만큼, 투자자 사이의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 예상된다”고 전했다.

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  2024-02-22

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• 8월 상업 업무용 빌딩, 거래량과 거래금액 일제히 감소

  지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량과 거래금액이 일제히 감소한 것으로 나타났다. 특히 거래량은 올해 중 감소 폭이 가장 컸던 것으로 분석됐다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 업체 부동산플래닛이 내놓은 ‘8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과’를 보면 지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량은 모두 1206건으로 전달(1323건) 대비 8.8% 줄었다. 이는 올해 중 가장 많이 축소한 규모다. 거래량 자체가 쪼그라들면서 거래금액(3조5003억원)도 같은 기간(4조341억원) 13.2% 감소했다. 지역별로 보면 전국 17개 시도 가운데 부산, 광주, 경기, 충북, 충남, 전북, 전남, 강원 등 8개 지역에서 거래량과 거래액 모두 감소한 것으로 파악됐다. 거래량은 강원이 26.3% 축소하며 가장 크게 줄었고, 거래액은 경기가 13.5%로 가장 많이 쪼그라들었다. 반면 서울과 인천, 대전, 울산, 제주 등 5개 지역은 거래량이 증가했다. 제주가 41.7% 확대하며 가장 많이 늘었고 인천과 서울도 각각 13.3%, 7.9% 많아졌다. 울산은 5%, 대전은 3.2% 증가했다. 거래액도 제주가 156.2%나 급증한 가운데 울산은 12.1% 늘며 이들 지역은 증가세였다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “올 7~8월 대출금리 인상과 규제 강화 영향으로 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장도 전반적으로 하락세를 보였지만, 서울과 인천 등 일부 지역에서는 오히려 증가세를 보이는 등 지역별 양극화를 보였다”고 설명했다. 한편 지난 8월 전국에서 거래된 상업 업무용 빌딩은 10억원 미만이 719건으로 전체의 59.6%에 달한 가운데 10억원 이상~50억원 미만(366건) 30.3%로, 50억원 미만 빌딩의 거래 비중이 전체의 약 90%를 차지했다. 2019년~올해 8월 전국 상업 업무용 빌딩 매매 현황 추이.

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  2024-10-07

• 정부 ‘리츠’ 띄우기…오피스 시장 온기 돌까

  정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화에 드라이브를 걸면서 올 하반기 이후 오피스 시장에 호재로 작용할지 관심이 모아지고 있다. 지난달 리츠 배당 기준 개선을 골자로 한 ‘부동산투자회사법 개정안’이 국회 본회의를 통과한 가운데, 향후 금리 인하 기대감도 공존하는 만큼 리츠의 주요 투자처인 오피스 시장 움직임에 시선이 쏠린다. 리츠 활성화를 위한 정책에 힘이 실리면서 주요 투자처인 오피스 매매 시장에도 온기가 번질지 귀추가 주목된다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품이기 때문에, 자산들의 거래 환경이 안 좋으면 수익률에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 이런 부분에서 오피스 매매 거래 플레이어 중 하나인 리츠의 수익률이 개선되는 점은 그 자산이 되는 오피스 시장 거래 환경에 호재로 인식될 수 있다는 것이다. 코로나 사태를 겪으며 재택근무 확산 등으로 해외 오피스 시장은 공실률이 늘며 위축된 반면, 국내 오피스빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많은 점도 향후 금리 인하 시너지와 만났을 때 오피스빌딩 매매거래에 있어서 매력으로 꼽힌다. 한 부동산 전문가는 “오피스빌딩 규모에 따라 투자자 규모 차이(리츠 외 국내외 연기금 참여 블라인드펀드 등)가 있긴 하지만 국내 리츠들의 자산구조를 보면 주로 오피스빌딩 외에 물류센터나 리테일 자산을 담고 있는데, 공급 과잉 이슈가 있는 물류센터 등을 기반으로 한 리츠보다 공실 이슈가 낮은 오피스빌딩을 자산으로 한 대형리츠에 대한 선호도가 높은 점도 오피스 시장에 호재로 작용할 수 있다”며 “물론 금리 인하 등이 선행적으로 진행돼야 이 같은 정책도 시너지를 낼 수 있고, 금리가 떨어지고 미국 채권 수익이 떨어져야 오피스빌딩 등의 수익률이 상대적으로 부각될 수 있을 것”이라고 했다. 부동산투자회사법 개정안의 핵심은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 평가손실을 반영하지 않는 것이다. 기존 부동산투자회사법은 리츠 수익이 줄지 않더라도 금리 인상 등으로 자산평가액이 하락하면 그에 따른 미실현손실분을 빼고 배당해야 했다. 즉 리츠가 자산 매각 등으로 손실이 확정되지 않았음에도 손실을 인식해야 했고 이로 인해 배당 가능 이익이 감소해 투자매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽혀왔다. 이 같은 구조 때문에 법인세 면제도 받기 어려웠다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있었던 터라, 자산의 평가손실분을 반영하면 배당률이 떨어져 면제 혜택을 받지 못했던 것이다. 개정안이 올 하반기(8~9월 중) 시행될 예정이라 향후 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생해도 이를 이익 배당 한도에서 제외해 법인세를 감면하고 배당을 늘릴 수 있게 됐다. 부동산 수익이 투자자에게 좀 더 돌아가게 된 셈이다. 또다른 전문가는 “오피스빌딩 매매거래는 금액 단위가 워낙 크기 때문에 금리 등 조달 시장의 영향을 크게 받을 수밖에 없어 주택 시장과 마찬가지로 금리 인하가 실현되는 게 오피스 시장에 더 직접적으로 미치긴 한다”며 “다만 오피스빌딩 매매거래에 참여하는 플레이어로서 리츠가 많아질 수 있는 환경으로 개선된다는 점에서 해당 리츠의 자산으로 담길 오피스빌딩 거래에도 긍정적인 부분이 없지는 않을 것”이라고 했다.

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  2024-08-08

• 오피스·상가시장도 지방은 '하락'

  올해 2분기 서울 오피스와 상가 임대시장은 상승세를 보였지만 지방 임대시장은 여전히 침체다. 한국부동산원은 2분기 전국 상업용부동산의 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 발표했다. 오피스의 임대가격지수는 전분기보다 상승, 상가의 임대가격지수는 하락세를 보였다. 투자수익률 기준에서도 오피스는 오르고, 상가는 하락이었다. 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.95% 상승, 상가는 0.01% 하락을 보였다. 상가 중에서도 중대형 상가는 0.03%의 상승이었지만, 나머지는 모두 하락이었다. 전국 평균 공실률은 오피스는 8.6%, 중대형 상가는 13.8%, 소규모 상가는 8.0%, 집합 상가는 10.2%로 나타났다. 한국부동산원 관계자는 “오피스는 건설공사비 상승과 신규 공급부족에 따른 임차수요 증가로 임대가격지수 및 투자수익률이 상승했지만 상가는 소비위축에 따른 소매상권의 매출감소로 공실률이 증가해 임대가격지수가 하락했다”라고 분석했다. 오피스는 서울 주요권역을 중심으로 임차수요가 늘어나며 임대가격지수가 올라갔지만 나머지 지역들은 공실률이 높아지며 임대가격지수도 하라했다. 지방 상권의 임대수익 감소로 소득수익률은 전분기 대비 소폭 하락했으나 서울·부산의 오피스 투자수요의 증가로 자산가치가 상승하면서 전분기 대비 투자수익률은 상승세를 지속했다. 상가통합 임대가격지수는 전분기 대비 하락세를 보이고 있으며, 지역별로 서울·부산은 도심상권 활성화로 상승했으나 그 외 수도권 및 세종, 전북, 경남 등은 지방 상권 침체로 하락했다.

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  2024-07-26

• 국내 오피스 빌딩 투자수익률 2년만에 '반토막'

  국내 상업용 부동산도 공실률 증가 등으로 거래절벽을 나타내고 있다. 고금리 기조 등으로 투자 수익률도 2년 만에 거의 반토막 나면서 대형빌딩 거래는 찾아보기 힘들 정도다. 한국부동산원에 따르면 상업용 부동산의 지난해 연간 투자수익률은 2.8~4.5% 수준으로 나타났다. 고금리 기조 등에 부동산 경기가 하락하면서 상업용 부동산의 자산가치가 떨어지고 투자수익률이 전년보다 하락한 것이다. 특히 전국 오피스의 투자수익률은 지난해 기준 4.55%인데, 전년(6.70%)보다 2.15%p 떨어졌다. 지난 2021년 부동산 활황기로 오피스의 투자수익률은 8.34%를 기록한 이후 2022년(6.70%), 2023년(4.55%)까지 계속 수익률 감소세인 것이다. 상업용 부동산은 대체투자 자산으로 채권과 정기예금 수익률 대비 2%p 이상 높은 수익률을 기록하곤 했다. 하지만 금리상승으로 이같은 수익률 격차가 줄었다. 국고채 3년물이 3.77%, 회사채(신용등급 AA- 기준) 4.58%의 수익률을 기록하다보니, 굳이 환금성도 낮은 상업용 부동산에 투자할 이유가 없어진 것이다. 고금리 기조로 경기침체까지 이어지다보니 오피스 빌딩의 공실률도 늘어난 것으로 나타났다. 이렇다보니 상업용 부동산, 특히 오피스 빌딩 거래는 수년 째 하락세를 이어가고 있다. 거래금액은 거래량보다 더 하락폭이 크다. 오피스빌딩의 연간 총 거래금액은 3조6396억원으로 전년(7조2214억원)보다 49.6%나 줄어들었다. 부동산플래닛 정수민 대표는 "지난해 오피스 매매 시장은 고금리 여파로 인해 투자자들의 거래 심리가 위축되며 지속적인 침체 상황에 놓였다"며 “2024년에 들어서도 매매 시장의 상황을 반전시킬 뚜렷한 정책 변화나 경기 완화 기대감이 크지 않은 만큼, 투자자 사이의 관망세는 더욱 짙어질 것으로 예상된다”고 전했다.

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  2024-02-22