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작년 전국 1순위 청약 접수, 12년 만에 100만건 아래로 HUG, 중소ㆍ중견 건설사 위해 PF 특별보증 지원 강화키로 도시정비사업, 대형 개발사업에서 늘어나는 기부채납 합리적 개선책 시급 울산 신흥 주거중심 태화강변에 들어서는 ‘더폴 우정’ 분양 울산 아파트 분양전망지수 전국 최고 수준 유지...부산은 하락 부울경 메가시티의 중심지에 들어서는 ‘양산자이 파크팰리체’ 분양 주택시장 회복 움직임 보이는 부산, 오피스텔 거래량 증가 민간공원조성 특례사업단지 ‘경산 상방공원 호반써밋' 1단지 청약 개시 경북 '상주자이르네' 견본주택 개관 후 3일간 약 8천명 방문 상주 최초 대규모 브랜드 단지 '상주자이르네' 분양
  • HUG, 중소ㆍ중견 건설사 위해 PF 특별보증 지원 강화키로
    주택도시보증공사(HUG)가 고사 위기에 처한 지방 중소·중견 건설업계를 살리기 위해 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하기로 했다. . 부산, 대구 등 지방 주택경기 침체와 자금조달 경색으로 이중고를 겪는 업계의 목소리를 반영해 실질적인 유동성 지원에 나서겠다는 구상이다. HUG는 지방 주택경기 침체 등으로 중소·중견 건설업체들이 임대주택 공급 과정에서 겪는 전세·임대 보증 관련 애로사항을 집중 점검하는 한편 임대주택 공급 활성화 지원을 위해 제도 개선을 모색하기로 했다. 또한 분양보증, PF보증, 정비사업보증 등 HUG의 주택 건설 관련 보증 제도를 개선하여 업계의 어려움을 실질적으로 해결하고 궁극적으로 정부의 주택공급 정책 지원을 뒷받침할 방침이다. 여기에 자금조달이 어려운 중·소 건설사를 대상으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 특별보증 공급을 지속적으로 확대하는 등 맞춤형 특화지원을 강화할 방침이다. 또 HUG는 올해도 9ㆍ7대책 등 정부의 주택공급 정책 등에 따라 주택 건설 관련 보증을 연 100조원 규모로 확대해 정부의 주택공급 확대 정책을 적극적으로 뒷받침한다는 계획이다. 미분양 리스크 해소를 위한 '미분양 안심환매 사업'도 적극 추진한다는 방침이다. 이는 준공 후 미분양 등으로 어려움을 겪는 주택건설사의 숨통을 틔워주기 위한 조처다. 최인호 주택도시보증공사 사장은 "주택공급 확대를 위해서는 건설업계의 협력이 필수적"이라며 "HUG는 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하겠다"고 전했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2026-03-16
  • 도시정비사업, 대형 개발사업에서 늘어나는 기부채납 합리적 개선책 시급
    도시정비사업, 대형 개발사업 등을 진행하면서 사업자가 지자체에 내는 이른바 기부채납으로 불리는 공공기여제도를 합리적으로 개선해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 공공기여인 기부채납은 지구단위계획과 같은 도시계획 결정의 변경으로 토지가치가 상승함에 따라 발생하는 ‘계획이득’의 일정부문을 지자체에 제공하는 것은 물론 개발이익에 대한 부담금, 정비사업을 통한 기반시설 확보 등도 포함된다. 넒은 의미에서 기부채납은 공공기여의 한 형태다. 공공기여는 도로나 공원 등 공공시설 등 부지를 제공하는 형태에서 2011년부터 국토계획법 시행령 개정을 통해 부지외 건축물 등 공공시설 기부채납의 근거가 마련됐다. 기부채납은 공유재산 및 물품관리법에 따라 공유재산의 소유권을 무상으로 지자체에 이전하는 것이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 용도지역 변경과 용적률 상향 등 건축 제한이 완화되는 경우 공공시설 부지를 제공하거나 건축물을 직접 설치해 제공하도록 규정하고 있다. 현금으로 설치비용을 낼 수도 있다. 공공기여는 지자체 도시계획조례 등에 따라 도시관리계획의 변경에 따른 공공시설 등을 설치하거나 설치비용을 제공하는 것이다. 개발이익 환수와 기부채납을 포함하는 확장된 개념이지만, 지자체 조례나 관련 지침으로 정해지면서 기부채납에 비해 법적 기준은 모호하고 지자체별로 다르게 운영되고 있다. 광의의 공공기여에는 기부채납, 무상귀속, 95개의 각종 부담금과 함께 공공성을 확보하기 위한 공개공지, 지역필요시설 등이 포함된다. 발생원인별로 보면 도시계획 변경 등 계획이득에 대한 공공기여, 지가상승 등 개발이익에 대한 부담금, 정비사업 등을 통한 기반시설 확보, 개발부영향 저감 등으로 분류된다. 공공기여가 많을수록 재건축사업 과정에서 소유주 등의 이익은 줄어드는 형태가 되기도 한다. 또한 재건축·재개발 사업 과정에서 이 같은 공공기여·기부채납과 관련해 지자체와 소유주 간 갈등도 늘어나고 있다. 업계는 앞으로 부산을 비롯한 대구 등 영남권의 경우 도시정비나 대형 개발사업 추진으로 전체 공공기여 규모 역시 많이 늘어날 전망이어서 합리적인 개선책이 시급하다고 강조하고 있다. 지자체와 개발자가 용도지역 변경이나 용적률 상향 등에 따른 토지 등의 가치상승분에 대해 공공성을 높이고 특혜소지를 해소하면서 수익자 부담 원칙까지 감안한 합리적인 공공기여 방안이 필요하다는 것이다. 따라서 대규모 개발사업, 도시정비사업 등을 추진하면서 따라붙는 공공기여에 대해 지자체와 개발자가 모두 ‘윈윈’할 수 있는 방안이 시급하다. 개발사업 추진과정에서 발생하는 이익 일부를 공공시설의 확충 등에 활용하는 취지를 살리면서도 일관성 있는 공공기여를 통해 예측가능한 사업추진이 이뤄질 수 있도록 해야 한다는 것이다. 또 현금납부는 준공시점을 기준으로 일정기간 이내로 유연화할 필요가 있으며, 중복 심의를 줄이는 등 심의환경의 예측가능성을 높이는 방안도 필요하다. 국토계획법에서는 용도지역 변경, 도시계획시설 변경 등 지구단위계획 변경으로 행위제한이 완화되는 경우의 토지가치 상승분 이내에서 공공기여를 규정하고 있다. 그러나 개발자 입장에서는 사전협상 과정이 지나치게 지연되거나, 지자체의 추가 시설 설치 요청 등에 따라 늘어나는 공공기여에 대해 ‘울며 겨자먹기’ 식으로 따를 수밖에 없는 게 현실이다. 용도지역 변경이나 계획시설 변경 전후에 각각 감정평가한 토지가치액 차이로 공공기여 규모를 산정하지만, 인허가기간 지연 등에 따른 변경 전과 후의 시간적 간격에 따라 공공기여 규모가 크게 차이가 날 수 있다. 업계 관계자는 “지구단위계획 결정 고시 등에 이르기까지 기간을 예상하고 사업을 추진하지만, 이 기간이 일반적으로 당초 계획보다 훨씬 늦어진다”며 “이 과정에서 공공기여의 규모 등이 증가한다”고 설명했다. 지자체가 요구하는 일부 시설의 경우 개발이익이 발생하지 않는 데도 공공기여로 인정하지 않는 등의 문제와 단일 인허가권자와 협의하는 데도 개발 인허가 과정(심의)에서 별도로 추가 공공기여 요청하는 경우도 개선돼야 할 필요가 있다. 도시계획시설 변경 등의 전후 시점에 따라 토지가치 평가 규모가 달라질 수 있으며, 일부 지자체는 계획이득과 개발이익의 개념을 섞어서 판단하면서 적정 범위를 벗어난 과도한 공공기여로 진행되는 경우가 많다. 개발이익의 일부까지 공공에서 가져가는 구조는 결국 사업자의 비용 상승, 수익성 하락은 물론 해당 시설물의 분양가 상승 등에 따른 분양자 비용 증가, 사업자의 리스크 확대 등으로 이어진다. 업계 관계자는 “사업자는 행정의 예측가능성을 토대로 사업성과 사업리스크를 감안해 사업을 추진하는데 지자체별로 사전협상 지침 등이 다 다르며, 각종 심의과정에서 추가적인 공공기여를 요구하면서 전체적인 인허가 기간이 늘어나는 문제가 있다”고 지적했다. 그는 특히 “종전, 종후 토지가치평가 기준은 물론 계획이득과 개발이익 개념이 혼재해 과도한 공공기여가 발생하는 경우가 많다”며 “일부 지자체의 경우 용도변경 등에 대한 특혜시비에 지나치게 민감하게 반응하면서 사업이익까지 과도하게 환수되는 결과로 이어지기도 한다”고 밝혔다. 또 다른 업계 관계자도 “도시계획변경으로 인한 계획이득 외에 사업자의 적정 이득인 개발이익까지 요구하는 사례도 있다”며 “이는 결국 개발원가 상승과 비용증가, 사업성 악화로 이어지면서 사업자와 해당 지자체 시민들의 부담을 늘리는 요소가 된다”고 말했다.
    • 정책/건설
    • 부동산정책
    2026-03-16
  • 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼
    정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "이미 일부 건설사들은 부동산PF 사업성 평가에서 부실우려로 낙인찍혔다는 소문이 돌고 있는데, 불필요한 루머 등으로 건설사의 자금난을 악화시킬 우려가 있다"고 지적했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2026-03-05
  • 주택관리업계 “사용검사권자의 주택관리업자 선정 부당개입 심각”
    지자체장 등 사용검사권자가 주택관리업자 선정에 부당하게 개입하고 있다는 지적이 제기된다. 주택관리업계에 따르면 사업주체가 공동주택을 의무관리하는 기간 동안에 시장, 군수, 구청장 등 사용검사권자가 주택관리업자 선정 과정에 부당하게 개입하거나 사업주체가 부담해야 할 비용을 주택관리업자에게 전가함으로써 입주예정자의 재산권을 침해하는 문제가 심각한 것으로 나타났다. 현행 공동주택관리법은 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 해당 공동주택을 관리하도록 하고, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때에는 입주자·사용자에게 그 사실을 통보하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하도록 규정하고 있다. 이 과정에서 사용검사권자가 사용검사(사용승인) 과정에서 인·허가를 빌미로 주택관리업자 선정과정에 부당하게 개입해 압력을 행사하는 사례가 빈발하고 있다는 게 업계 지적이다. 한 주택관리업계 관계자는 “대구의 경우는 전임 시장과의 학연 이용 및 퇴직공무원(인·허가 담당)을 영입한 특정 관리업체 두 곳(N사·M사)이 관할 입주사업장의 대부분을 번갈아 수주하고 있다”며 “용인의 경우는 2018년 이후 지역 소재 특정 관리업체(S사)가 관할 입주사업장의 대부분을 위탁관리하고 있고, 안양의 경우는 전직 안양시 공무원이 설립한 특정 관리업체(M사)가 관할 건축허가 대상 주요 사업장을 수주하고 있다”고 설명했다. 또한 사업주체의 의무관리기간 중 비용부담에 관한 명시적 규정이 없어, 사업주체가 공동주택을 위탁관리하면서 소요되는 비용 및 위탁관리수수료를 주택관리업자에게 전가하는 등의 문제도 발생하고 있다. 주택관리업자는 입주개시일 전에 관리소장 등 인력을 사전 투입해 입주 지원업무를 해야 하나, 이에 소요되는 인건비 등의 비용을 사업주체가 관리업체에 전가하고 있다. 공가 세대(입주지정기간 중 미입주 세대 및 입주지정기간 후 미분양 세대)의 관리비뿐만 아니라 위탁관리수수료(관리주체의 관리 용역에 대한 대가)와 관련해 입주자등과 분쟁이 발생하고 있다. 사업주체가 입주자등에게 공동주택의 관리를 이관 하기 위한 의무관리기간 종료시점에 대한 명확한 기준이 없어 입주자등과의 해석 차이(사업주체가 입주자등에게 공동주택 관리 이관을 요구하는 시기가 각기 다름)로 비용 부담을 상호 전가하는 문제도 나타나고 있다.
    • 정책/건설
    • 건설산업
    2026-03-05
  • HDC현대산업개발, 'IPARK현대산업개발'로 사명변경 새출발
    HDC그룹이 창립 50주년을 맞아 HDC현대산업게발을 'IPARK현대산업개발'로 변경한다. 그룹은 25일 주요 계열사 주주총회 소집을 공시, 이들의 사명 변경을 주총 안건으로 산정했다고 26일 밝혔다. HDC 그룹은 이번 사명 변경은 포트폴리오 재편에 따른 것으로 Life, AI, Energy 성장을 위한 핵심 사업 3대 부문으로 재정립했다고 설명했다. 특히 HDC현대산업개발을 IPARK현대산업개발로 변경하고 Life 사업 부문 계열사는 기존에 사용하던 HDC를 빼고 그동안 그룹의 라이프스타일 플랫폼 브랜드로 사용하던 IPARK를 전면에 사용한다. 이에 따라 기존 HDC현대산업개발, HDC아이앤콘스, HDC아이파크몰, HDC신라면세점, HDC영창, HDC스포츠, HDC리조트, 호텔HDC, 아이파크마리나는 각각 IPARK현대산업개발, IPARK아이앤콘스, IPARK몰, IPARK신라면세점, IPARK영창, IPARK스포츠, IPARK리조트, 호텔IPARK, IPARK마리나로 사명을 변경한다. HDC그룹은 오는 3월18일 그룹 창립 50주년 기념식을 개최하고 신규 CI(Corporate Identity)와 미래 비전을 선포할 계획이다. 변경된 사명은 계열사별로 주주총회 등 이사회 결의와 주주총회 의결 절차를 거친 후부터 공식 사용할 예정이다.
    • 정책/건설
    • 건설산업
    2026-02-26
  • 한국부동산원 신임 원장에 이헌욱 전 GH 사장
    이헌욱 한국부동산원 신임 원장. 한국부동산원 새 원장으로 이헌욱 전 경기주택도시공사(GH) 사장이 취임했다. 임기는 임명일로부터 3년이다. 한국부동산원은 25일 대구시 동구에 있는 부동산원 본사에서 17대 원장 취임식을 열었다. 이 원장은 서울대 공과대를 졸업한 뒤 40회 사법시험에 합격해 시민사회와 민생·공익 분야의 변호사로 활동했다. 2019년 GH 사장으로 임명된 그는 재임 당시 이재명 경기도지사의 정책 기조에 따라 경기도 기본주택 정책 개발을 주도해 보편적 장기공공임대주택을 개발했다. 아울러 공공주택 공급과 도시 개발 등의 부동산 정책 전반을 폭넓게 다뤄온 부동산 분야 전문가로 알려졌다. 이 원장은 이날 취임식에서 "부동산은 삶의 터전이자 사회 전반의 지속 가능한 성장의 핵심 기반"이라며 "국민과 정부를 연결하는 공공기관으로서 역할을 더욱 강화하겠다"고 말했다. 이어 "부동산 분야 전반의 과업을 체계적으로 수행하기 위해 조직과 업무 수행 방식, 사고의 틀을 재점검하겠다"고 말했다. 그는 또 "헌법이 보장하는 국민 주거권과 국토 균형발전의 가치를 실질적으로 구현하겠다"며 "전문성과 책임에 기반한 혁신으로 부동산원이 국민 신뢰를 얻도록 하겠다"고 덧붙였다.
    • 정책/건설
    • 부동산정책
    2026-02-26
  • 사면초가 디벨로퍼 브릿지론
    최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있다. 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 '신용보강 제외' 조건을 내세우기 때문이다. 시공사가 책임준공 등의 형식으로 신용보강을 해줘야 본PF에 참여할 금융기관을 모집하고 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증까지 받을 수 있다. 부동산개발업계가 "아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다"고 지적한 이유도 이때문이다. 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈이다. 부동산개발업계에 따르면 A시행사는 부산 지역의 사업장에 대한 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 시공사를 구하고 있지만 대다수 시공사들이 신용보강을 제외해달라는 조건을 제시해 난감한 상황이다. 시공사의 신용보강 방식은 책임준공 또는 채무보증인데, 최근에는 책임준공 등으로 신용보강을 하는 경우가 많아졌다. 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문이다. 책임준공 방식의 신용보강은 대부분 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙는다. PF대출 조달도 쉽지 않은 상황에서 책임준공을 전제로 한 신용보강은 시공사에게 리스크가 너무 크다는 것이다. 이렇다보니 디벨로퍼들은 난감해질 수밖에 없다. 시공사를 구하지 못하면 본PF로 전환하지 못해 브릿지론 만기연장을 계속 해야 한다. 연장할 때마다 금리는 더 올라간다. 브릿지론 대주단들도 만기연장 조건으로 최대 연 17%의 금리를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그나마 연 17% 금리로 만기연장을 해도 시공사를 구할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 사업장들은 연 17%의 이자부담을 견디지 못하고 부도에 이르는 상황까지 초래한다. 시공사의 신용보강이 없다면 금융회사들도 본PF에 참여하기 꺼려한다. 그만큼 리스크가 큰 사업장이라는 판단 때문이다. 최근 2금융권은 PF 연체율 문제로 신규 PF대출을 하지 않는 상황인데다, 은행들은 리스크 관리 자체가 보수적이어서 신용보강 없이는 거의 불가능한 상황이다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2026-02-25

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  • HUG, 중소ㆍ중견 건설사 위해 PF 특별보증 지원 강화키로
    주택도시보증공사(HUG)가 고사 위기에 처한 지방 중소·중견 건설업계를 살리기 위해 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하기로 했다. . 부산, 대구 등 지방 주택경기 침체와 자금조달 경색으로 이중고를 겪는 업계의 목소리를 반영해 실질적인 유동성 지원에 나서겠다는 구상이다. HUG는 지방 주택경기 침체 등으로 중소·중견 건설업체들이 임대주택 공급 과정에서 겪는 전세·임대 보증 관련 애로사항을 집중 점검하는 한편 임대주택 공급 활성화 지원을 위해 제도 개선을 모색하기로 했다. 또한 분양보증, PF보증, 정비사업보증 등 HUG의 주택 건설 관련 보증 제도를 개선하여 업계의 어려움을 실질적으로 해결하고 궁극적으로 정부의 주택공급 정책 지원을 뒷받침할 방침이다. 여기에 자금조달이 어려운 중·소 건설사를 대상으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 특별보증 공급을 지속적으로 확대하는 등 맞춤형 특화지원을 강화할 방침이다. 또 HUG는 올해도 9ㆍ7대책 등 정부의 주택공급 정책 등에 따라 주택 건설 관련 보증을 연 100조원 규모로 확대해 정부의 주택공급 확대 정책을 적극적으로 뒷받침한다는 계획이다. 미분양 리스크 해소를 위한 '미분양 안심환매 사업'도 적극 추진한다는 방침이다. 이는 준공 후 미분양 등으로 어려움을 겪는 주택건설사의 숨통을 틔워주기 위한 조처다. 최인호 주택도시보증공사 사장은 "주택공급 확대를 위해서는 건설업계의 협력이 필수적"이라며 "HUG는 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하겠다"고 전했다.
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    2026-03-16
  • 도시정비사업, 대형 개발사업에서 늘어나는 기부채납 합리적 개선책 시급
    도시정비사업, 대형 개발사업 등을 진행하면서 사업자가 지자체에 내는 이른바 기부채납으로 불리는 공공기여제도를 합리적으로 개선해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 공공기여인 기부채납은 지구단위계획과 같은 도시계획 결정의 변경으로 토지가치가 상승함에 따라 발생하는 ‘계획이득’의 일정부문을 지자체에 제공하는 것은 물론 개발이익에 대한 부담금, 정비사업을 통한 기반시설 확보 등도 포함된다. 넒은 의미에서 기부채납은 공공기여의 한 형태다. 공공기여는 도로나 공원 등 공공시설 등 부지를 제공하는 형태에서 2011년부터 국토계획법 시행령 개정을 통해 부지외 건축물 등 공공시설 기부채납의 근거가 마련됐다. 기부채납은 공유재산 및 물품관리법에 따라 공유재산의 소유권을 무상으로 지자체에 이전하는 것이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 용도지역 변경과 용적률 상향 등 건축 제한이 완화되는 경우 공공시설 부지를 제공하거나 건축물을 직접 설치해 제공하도록 규정하고 있다. 현금으로 설치비용을 낼 수도 있다. 공공기여는 지자체 도시계획조례 등에 따라 도시관리계획의 변경에 따른 공공시설 등을 설치하거나 설치비용을 제공하는 것이다. 개발이익 환수와 기부채납을 포함하는 확장된 개념이지만, 지자체 조례나 관련 지침으로 정해지면서 기부채납에 비해 법적 기준은 모호하고 지자체별로 다르게 운영되고 있다. 광의의 공공기여에는 기부채납, 무상귀속, 95개의 각종 부담금과 함께 공공성을 확보하기 위한 공개공지, 지역필요시설 등이 포함된다. 발생원인별로 보면 도시계획 변경 등 계획이득에 대한 공공기여, 지가상승 등 개발이익에 대한 부담금, 정비사업 등을 통한 기반시설 확보, 개발부영향 저감 등으로 분류된다. 공공기여가 많을수록 재건축사업 과정에서 소유주 등의 이익은 줄어드는 형태가 되기도 한다. 또한 재건축·재개발 사업 과정에서 이 같은 공공기여·기부채납과 관련해 지자체와 소유주 간 갈등도 늘어나고 있다. 업계는 앞으로 부산을 비롯한 대구 등 영남권의 경우 도시정비나 대형 개발사업 추진으로 전체 공공기여 규모 역시 많이 늘어날 전망이어서 합리적인 개선책이 시급하다고 강조하고 있다. 지자체와 개발자가 용도지역 변경이나 용적률 상향 등에 따른 토지 등의 가치상승분에 대해 공공성을 높이고 특혜소지를 해소하면서 수익자 부담 원칙까지 감안한 합리적인 공공기여 방안이 필요하다는 것이다. 따라서 대규모 개발사업, 도시정비사업 등을 추진하면서 따라붙는 공공기여에 대해 지자체와 개발자가 모두 ‘윈윈’할 수 있는 방안이 시급하다. 개발사업 추진과정에서 발생하는 이익 일부를 공공시설의 확충 등에 활용하는 취지를 살리면서도 일관성 있는 공공기여를 통해 예측가능한 사업추진이 이뤄질 수 있도록 해야 한다는 것이다. 또 현금납부는 준공시점을 기준으로 일정기간 이내로 유연화할 필요가 있으며, 중복 심의를 줄이는 등 심의환경의 예측가능성을 높이는 방안도 필요하다. 국토계획법에서는 용도지역 변경, 도시계획시설 변경 등 지구단위계획 변경으로 행위제한이 완화되는 경우의 토지가치 상승분 이내에서 공공기여를 규정하고 있다. 그러나 개발자 입장에서는 사전협상 과정이 지나치게 지연되거나, 지자체의 추가 시설 설치 요청 등에 따라 늘어나는 공공기여에 대해 ‘울며 겨자먹기’ 식으로 따를 수밖에 없는 게 현실이다. 용도지역 변경이나 계획시설 변경 전후에 각각 감정평가한 토지가치액 차이로 공공기여 규모를 산정하지만, 인허가기간 지연 등에 따른 변경 전과 후의 시간적 간격에 따라 공공기여 규모가 크게 차이가 날 수 있다. 업계 관계자는 “지구단위계획 결정 고시 등에 이르기까지 기간을 예상하고 사업을 추진하지만, 이 기간이 일반적으로 당초 계획보다 훨씬 늦어진다”며 “이 과정에서 공공기여의 규모 등이 증가한다”고 설명했다. 지자체가 요구하는 일부 시설의 경우 개발이익이 발생하지 않는 데도 공공기여로 인정하지 않는 등의 문제와 단일 인허가권자와 협의하는 데도 개발 인허가 과정(심의)에서 별도로 추가 공공기여 요청하는 경우도 개선돼야 할 필요가 있다. 도시계획시설 변경 등의 전후 시점에 따라 토지가치 평가 규모가 달라질 수 있으며, 일부 지자체는 계획이득과 개발이익의 개념을 섞어서 판단하면서 적정 범위를 벗어난 과도한 공공기여로 진행되는 경우가 많다. 개발이익의 일부까지 공공에서 가져가는 구조는 결국 사업자의 비용 상승, 수익성 하락은 물론 해당 시설물의 분양가 상승 등에 따른 분양자 비용 증가, 사업자의 리스크 확대 등으로 이어진다. 업계 관계자는 “사업자는 행정의 예측가능성을 토대로 사업성과 사업리스크를 감안해 사업을 추진하는데 지자체별로 사전협상 지침 등이 다 다르며, 각종 심의과정에서 추가적인 공공기여를 요구하면서 전체적인 인허가 기간이 늘어나는 문제가 있다”고 지적했다. 그는 특히 “종전, 종후 토지가치평가 기준은 물론 계획이득과 개발이익 개념이 혼재해 과도한 공공기여가 발생하는 경우가 많다”며 “일부 지자체의 경우 용도변경 등에 대한 특혜시비에 지나치게 민감하게 반응하면서 사업이익까지 과도하게 환수되는 결과로 이어지기도 한다”고 밝혔다. 또 다른 업계 관계자도 “도시계획변경으로 인한 계획이득 외에 사업자의 적정 이득인 개발이익까지 요구하는 사례도 있다”며 “이는 결국 개발원가 상승과 비용증가, 사업성 악화로 이어지면서 사업자와 해당 지자체 시민들의 부담을 늘리는 요소가 된다”고 말했다.
    • 정책/건설
    • 부동산정책
    2026-03-16
  • CR리츠, 부산·대구 등 지방 미분양 아파트 해소에 도움 될까?
    정부가 리츠(REITs)를 활용한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원에 나선 가운데, 기업구조조정(CR)리츠를 통해 시행사와 연대보증 시공사가 숨통을 틀지 관심이 모아진다. CR리츠의 경우 지난 2009년 정부가 2년간 한시적으로 도입해 미분양 아파트에 투자하는 펀드나 리츠에 2011년까지 매입하는 미분양 아파트의 취득세와 등록세를 면제해주고, 재산세는 0.1%의 최저세율만 부여한 바 있다. 당시 9개 CR리츠가 미분양 아파트 3,404가구를 매입해 운용했다. 공공기관이 매입확약을 해준 리츠는 6개로 2,194가구를, 매입확약이 없는 리츠는 3개로 1,210가구를 각각 매입했다. 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나, CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 거두기도 했다. 정부가 다시 CR리츠 카드를 꺼내든 것은 미분양 아파트가 위험선에 도달했다고 판단했기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 1월말 기준 미분양 아파트는 6만6,576가구로 전월(6만6,510가구)에 비해 0.1% 늘었다. 준공 후 미분양 아파트는 2만9,555가구로 2025년 12월(2만8,641가구)에 비해 3.2% 증가했다. 지방은 수도권보다 사정이 더 안 좋다. 비수도권 미분양 아파트는 4만8,695가구로 전체의 73%를 차지했다. 또 준공 후 미분양 아파트는 전체의 87%(2만5,612가구)가 부산, 대구 등 지방에 몰려 있다. 상황이 이렇다 보니 건설업계에선 CR리츠 재도입에 대한 기대감이 감도는 분위기다. 효과를 본 2009년 전례가 있기 때문에 수요조사 후 구체적인 방안이 나오면 지방권 미분양 해소에 숨통을 틀 것이란 시각이다. CR리츠 세제 혜택은 취득세 중과 배제는 물론 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 것을 골자로 한다. 취득세 중과를 적용하면 세율이 12%지만, 중과를 배제하면 지방 미분양 상당수가 해당하는 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3%다. 다만 전문가들은 CR리츠 효과가 일부 사업성이 나오는 지역으로 한정될 것이라 내다봤다. 리츠 사업자는 미분양 아파트 매입해 수익률을 내면서 5년 안에 되팔아야 하는 만큼 우량 매물 중심으로 살 수밖에 없어서다. 부산, 대구 등 지방의 미분양 아파트를 소화하기 위해서는 민간의 적극적인 투자를 유도해야 하고, 이를 위해 분양 아파트에 대한 양도세 감면이나 투자자의 배당세액공제 등 지금보다도 세제 혜택이 강화될 필요가 있다고 제언했다. 일각에서는 미분양으로 어려움 겪는 주거용 오피스텔 등 준주택이 배제된 것에 대한 볼멘소리도 나온다. CR리츠의 핵심이 세제 혜택인 점에서 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔 구분 불명확 한계도 작용할 수밖에 없다는 시각도 공존한다. 수도권 미분양 아파트 사업자 역시 CR 리츠 지원 대상이 아닌 점에서도 아쉬움이 남는다는 게 일부 의견이다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2026-03-06
  • 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼
    정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "이미 일부 건설사들은 부동산PF 사업성 평가에서 부실우려로 낙인찍혔다는 소문이 돌고 있는데, 불필요한 루머 등으로 건설사의 자금난을 악화시킬 우려가 있다"고 지적했다.
    • 정책/건설
    • 부동산금융
    2026-03-05
  • 주택관리업계 “사용검사권자의 주택관리업자 선정 부당개입 심각”
    지자체장 등 사용검사권자가 주택관리업자 선정에 부당하게 개입하고 있다는 지적이 제기된다. 주택관리업계에 따르면 사업주체가 공동주택을 의무관리하는 기간 동안에 시장, 군수, 구청장 등 사용검사권자가 주택관리업자 선정 과정에 부당하게 개입하거나 사업주체가 부담해야 할 비용을 주택관리업자에게 전가함으로써 입주예정자의 재산권을 침해하는 문제가 심각한 것으로 나타났다. 현행 공동주택관리법은 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체가 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 해당 공동주택을 관리하도록 하고, 입주예정자의 과반수가 입주했을 때에는 입주자·사용자에게 그 사실을 통보하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하도록 규정하고 있다. 이 과정에서 사용검사권자가 사용검사(사용승인) 과정에서 인·허가를 빌미로 주택관리업자 선정과정에 부당하게 개입해 압력을 행사하는 사례가 빈발하고 있다는 게 업계 지적이다. 한 주택관리업계 관계자는 “대구의 경우는 전임 시장과의 학연 이용 및 퇴직공무원(인·허가 담당)을 영입한 특정 관리업체 두 곳(N사·M사)이 관할 입주사업장의 대부분을 번갈아 수주하고 있다”며 “용인의 경우는 2018년 이후 지역 소재 특정 관리업체(S사)가 관할 입주사업장의 대부분을 위탁관리하고 있고, 안양의 경우는 전직 안양시 공무원이 설립한 특정 관리업체(M사)가 관할 건축허가 대상 주요 사업장을 수주하고 있다”고 설명했다. 또한 사업주체의 의무관리기간 중 비용부담에 관한 명시적 규정이 없어, 사업주체가 공동주택을 위탁관리하면서 소요되는 비용 및 위탁관리수수료를 주택관리업자에게 전가하는 등의 문제도 발생하고 있다. 주택관리업자는 입주개시일 전에 관리소장 등 인력을 사전 투입해 입주 지원업무를 해야 하나, 이에 소요되는 인건비 등의 비용을 사업주체가 관리업체에 전가하고 있다. 공가 세대(입주지정기간 중 미입주 세대 및 입주지정기간 후 미분양 세대)의 관리비뿐만 아니라 위탁관리수수료(관리주체의 관리 용역에 대한 대가)와 관련해 입주자등과 분쟁이 발생하고 있다. 사업주체가 입주자등에게 공동주택의 관리를 이관 하기 위한 의무관리기간 종료시점에 대한 명확한 기준이 없어 입주자등과의 해석 차이(사업주체가 입주자등에게 공동주택 관리 이관을 요구하는 시기가 각기 다름)로 비용 부담을 상호 전가하는 문제도 나타나고 있다.
    • 정책/건설
    • 건설산업
    2026-03-05
  • HDC현대산업개발, 'IPARK현대산업개발'로 사명변경 새출발
    HDC그룹이 창립 50주년을 맞아 HDC현대산업게발을 'IPARK현대산업개발'로 변경한다. 그룹은 25일 주요 계열사 주주총회 소집을 공시, 이들의 사명 변경을 주총 안건으로 산정했다고 26일 밝혔다. HDC 그룹은 이번 사명 변경은 포트폴리오 재편에 따른 것으로 Life, AI, Energy 성장을 위한 핵심 사업 3대 부문으로 재정립했다고 설명했다. 특히 HDC현대산업개발을 IPARK현대산업개발로 변경하고 Life 사업 부문 계열사는 기존에 사용하던 HDC를 빼고 그동안 그룹의 라이프스타일 플랫폼 브랜드로 사용하던 IPARK를 전면에 사용한다. 이에 따라 기존 HDC현대산업개발, HDC아이앤콘스, HDC아이파크몰, HDC신라면세점, HDC영창, HDC스포츠, HDC리조트, 호텔HDC, 아이파크마리나는 각각 IPARK현대산업개발, IPARK아이앤콘스, IPARK몰, IPARK신라면세점, IPARK영창, IPARK스포츠, IPARK리조트, 호텔IPARK, IPARK마리나로 사명을 변경한다. HDC그룹은 오는 3월18일 그룹 창립 50주년 기념식을 개최하고 신규 CI(Corporate Identity)와 미래 비전을 선포할 계획이다. 변경된 사명은 계열사별로 주주총회 등 이사회 결의와 주주총회 의결 절차를 거친 후부터 공식 사용할 예정이다.
    • 정책/건설
    • 건설산업
    2026-02-26
  • 한국부동산원 신임 원장에 이헌욱 전 GH 사장
    이헌욱 한국부동산원 신임 원장. 한국부동산원 새 원장으로 이헌욱 전 경기주택도시공사(GH) 사장이 취임했다. 임기는 임명일로부터 3년이다. 한국부동산원은 25일 대구시 동구에 있는 부동산원 본사에서 17대 원장 취임식을 열었다. 이 원장은 서울대 공과대를 졸업한 뒤 40회 사법시험에 합격해 시민사회와 민생·공익 분야의 변호사로 활동했다. 2019년 GH 사장으로 임명된 그는 재임 당시 이재명 경기도지사의 정책 기조에 따라 경기도 기본주택 정책 개발을 주도해 보편적 장기공공임대주택을 개발했다. 아울러 공공주택 공급과 도시 개발 등의 부동산 정책 전반을 폭넓게 다뤄온 부동산 분야 전문가로 알려졌다. 이 원장은 이날 취임식에서 "부동산은 삶의 터전이자 사회 전반의 지속 가능한 성장의 핵심 기반"이라며 "국민과 정부를 연결하는 공공기관으로서 역할을 더욱 강화하겠다"고 말했다. 이어 "부동산 분야 전반의 과업을 체계적으로 수행하기 위해 조직과 업무 수행 방식, 사고의 틀을 재점검하겠다"고 말했다. 그는 또 "헌법이 보장하는 국민 주거권과 국토 균형발전의 가치를 실질적으로 구현하겠다"며 "전문성과 책임에 기반한 혁신으로 부동산원이 국민 신뢰를 얻도록 하겠다"고 덧붙였다.
    • 정책/건설
    • 부동산정책
    2026-02-26
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