• 부동산으로 노후준비, ‘상가주택’ vs ‘다가구주택’ 투자 장단점은?

  부산 해운대구에 사는 50대 남성 A씨는 노후를 대비하기 위해 최근 부산 내 상가주택을 알아보고 있다. 현재 거주 중인 해운대구 아파트를 팔고 대출을 보태서 상가주택을 매입하면 향후 실거주와 임대수익을 함께 노릴 수 있어서다. 한편으로는 현재 거주 중인 아파트는 유지한 채 부산 외곽의 저평가된 지역의 다가구주택을 매입해 임대수익을 노리는 방안도 고민 중이다. 노후 대비를 위해 매월 발생하는 월세수익에 관심을 갖는 4060세대 투자자라면, 한 번쯤은 ‘상가주택’과 ‘다가구주택’ 투자를 비교하거나 고민해봤을 것이다. 부동산 전문가들은 현 시점에서는 다가구주택보단 상가주택을, 또한 다가구주택을 투자하더라도 월세수익 외에 향후 상업용으로 용도변경이 가능한 입지나 재개발을 통한 추가 수익을 노려볼 만한 물건을 추천했다. 2일 업계에 따르면 통상 경기가 좋을 때는 상가주택이, 경기가 침체될 때는 다가구주택이 비교적 임대료를 수월하게 받을 수 있다. 그러나 다가구주택의 경우 가격방어가 어렵고 전반적인 공실률 리스크 측면을 고려할 때 노후준비에 상가주택이 더 편하다는 의견도 나온다. 특히 1층 기준으로 다가구보다 상가주택이 더 높은 임대수익을 올릴 수 있는 점도 상가주택의 매력으로 꼽힌다. 최상환 (주)청맥 대표는 “상가주택이나 다가구주택을 보유할 경우의 가장 장점은 돈이 나오는 ‘땅’을 갖고 있다는 것”이라며 “특히 상가주택은 거주 겸용으로 실거주를 하면서 아래층 상가를 통해 원룸보다는 3.3㎡당 높은 임대수익이 발생할 수 있기 때문에 노후 대비책으로 긍정적으로 볼 수 있다”고 했다. 이어 “가령 임차인을 못 구하더라도 본인이나 가족이 커피나 기술 등을 배워 가게를 내면 임대수익을 대신해 운영수익을 발생시킬 수 있어 공실 리스크를 상쇄시킬 수 있다는 점도 이점일 것”이라고 부연했다. 부동산 전문가들은 상가주택이든 다가구주택이든 우선은 ‘지역’과 ‘가격’이 중요하다고 입을 모은다. 주변에 대규모 아파트 단지 형성된 곳이면서, 주변에 호수나 공원 등 외부에서도 유동인구를 모을 수 있는 ‘지역적 콘텐츠’가 있는 곳에서 주변 시세와 비교해 ‘옥석’을 선별해야 한다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “보통 아파트 단지 옆에 일정한 규모의 토지를 매입해서 상가주택을 짓는데, 아파트의 배후수요도 중요하지만 타지역에서 추가로 유입돼야 상권이 활성화될 수 있다”며 “다가구가 상가주택보다는 가격방어가 더 안 되는 편이라 향후 용도변경을 할 때를 고려해서 이 같은 입지를 따져보는 게 필요하고 지역 콘텐츠가 형성된 곳 외에는 보통 대학가 등을 추천하긴 한다”고 조언했다. 그러면서 “다가구로 높은 수익률을 내려면 연식이 지날수록 단순 임대료만으로는 한계가 있을 수 있기 때문에, 향후 상업용 부동산으로 용도변경을 통한 밸류업이 필요할 수도 있어서 이를 고려한 물건을 찾거나 재개발 통한 부가적인 수익을 가져올 수 있는 다가구 물건을 선별하는 것도 방법”이라고 했다.

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  2023-11-02

• 전국 주택 경매건수 34개월만에 최다

  지난달 전국 주택의 경매 진행건수가 2년 10개월 만에 최다인 6087건으로 집계됐다. 지난 2020년 11월(7123건) 이후로 가장 많은 건수다.서울 아파트의 경매 진행건수도 올해 최다인 190건울 기록했다. 여전히 고금리 이자에 버티지 못해 경매에 내몰리는 차주가 상당하다는 의미다.경공매 데이터 전문기업 지지옥션이 18일 발표한 '8월 경매동향보고서'에 따르면, 지난달 전국 주거시설의 경매 진행건수는 전월(5399건)보다 12.7% 늘어난 6087건을 기록했다. 지난 2020년 11월 이후 2년 10개월 만에 최다 진행건수다. 낙찰률은 29.7%로 전월(27.4%)보다 2.3%p 상승, 낙찰가율은 전월(76.2%)보다 0.2%p 하락한 76.0%를 나타냈다.부동산 시장에 온기가 돌면서 평균 응찰자 수는 6.0명으로 전달(5.5명)보다 0.5명 더 늘었다.서울 아파트의 경매 진행건수는 190건으로 올 들어 가장 많은 월별 진행건수를 나타냈다. 서울 아파트의 낙찰가율은 85.4%로 전월(86.3%)보다 0.9%포인트 하락했지만 여전히 높은 수준이다. 서울 전체 주택의 낙찰가율도 82.8%로 전국 1위였다. 수요자들이 관심이 많았던 경매 물건은 재개발·재건축 주택이었다. 경기도 아파트의 경매 진행건수도 475건으로 지난 2020년 10월(546건) 이후 2년 10개월 만에 최다 진행건수를 기록했다. 낙찰률은 40.8%로 전달(41.0%)보다 0.2%p 낮아졌지만 낙찰가율은 전달(78.9%)보다 1.2%p 오른 80.1%를 기록, 지난 2022년 10월(81.0%) 이후 10개월만에 80%대를 회복했다. 평균 응찰자 수는 전월(10.8명) 보가 2.5명이 증가한 13.4명을 기록했다.인천 아파트 낙찰률은 34.0%로 전월(35.8%) 보다 1.8%p 감소했다. 낙찰가율은 78.5%로 전달(75.3%)에 비해 3.2%p 상승했고, 평균 응찰자 수는 12.5명으로 2020년 5월(13.5명) 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록했다.지방 5대 광역시에서는 대전을 제외한 전 지역의 낙찰가율이 상승했다. 울산지역 낙찰가율은 80.6%로 전달(73.8%) 대비 6.8%p 상승하면서 10개월 만에 다시 80%를 웃돌았다. 이어서 대구가 4.3%p 상승한 78.8%를 기록했고, 부산(76.4%)과 광주(82.5%)는 각각 3.0%p, 1.3%p 올랐다. 대전 아파트 낙찰가율은 79.4%로 전월에 비해 4.3%p 하락했다.지방 8개 도 중에서는 경북이 전달(78.6%) 대비 11.8%p 상승한 90.4%를 기록해 전국에서 가장 높은 낙찰가율을 기록했고, 강원은 전월 대비 6.8%p 상승한 89.6%로 90%대 진입을 앞뒀다. 전북(82.3%)은 2.5%p, 경남(78.7%)은 0.4%p 상승했다. 충남 아파트 낙찰가율은 69.9%로 전달(81.3%) 대비 11.4%p 하락했다. 전남(77.0%)과 충북(82.9%)은 각각 6.1%p, 3.8%p 하락했다.이주현 지지옥션 선임연구원은 "주거 선호도가 높은 대단지 신축 아파트 또는 가치상승 기대감이 높은 재개발·재건축 아파트 위주로 응찰자가 몰렸고 낙찰가율도 상대적으로 높았다"며 "다만 고금리 기조에 따른 대출이자 부담 등으로 한 동안 경매물건 증가세는 꺾이지 않을 듯"이라고 설명했다.

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  2023-09-18

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• 부동산으로 노후준비, ‘상가주택’ vs ‘다가구주택’ 투자 장단점은?

  부산 해운대구에 사는 50대 남성 A씨는 노후를 대비하기 위해 최근 부산 내 상가주택을 알아보고 있다. 현재 거주 중인 해운대구 아파트를 팔고 대출을 보태서 상가주택을 매입하면 향후 실거주와 임대수익을 함께 노릴 수 있어서다. 한편으로는 현재 거주 중인 아파트는 유지한 채 부산 외곽의 저평가된 지역의 다가구주택을 매입해 임대수익을 노리는 방안도 고민 중이다. 노후 대비를 위해 매월 발생하는 월세수익에 관심을 갖는 4060세대 투자자라면, 한 번쯤은 ‘상가주택’과 ‘다가구주택’ 투자를 비교하거나 고민해봤을 것이다. 부동산 전문가들은 현 시점에서는 다가구주택보단 상가주택을, 또한 다가구주택을 투자하더라도 월세수익 외에 향후 상업용으로 용도변경이 가능한 입지나 재개발을 통한 추가 수익을 노려볼 만한 물건을 추천했다. 2일 업계에 따르면 통상 경기가 좋을 때는 상가주택이, 경기가 침체될 때는 다가구주택이 비교적 임대료를 수월하게 받을 수 있다. 그러나 다가구주택의 경우 가격방어가 어렵고 전반적인 공실률 리스크 측면을 고려할 때 노후준비에 상가주택이 더 편하다는 의견도 나온다. 특히 1층 기준으로 다가구보다 상가주택이 더 높은 임대수익을 올릴 수 있는 점도 상가주택의 매력으로 꼽힌다. 최상환 (주)청맥 대표는 “상가주택이나 다가구주택을 보유할 경우의 가장 장점은 돈이 나오는 ‘땅’을 갖고 있다는 것”이라며 “특히 상가주택은 거주 겸용으로 실거주를 하면서 아래층 상가를 통해 원룸보다는 3.3㎡당 높은 임대수익이 발생할 수 있기 때문에 노후 대비책으로 긍정적으로 볼 수 있다”고 했다. 이어 “가령 임차인을 못 구하더라도 본인이나 가족이 커피나 기술 등을 배워 가게를 내면 임대수익을 대신해 운영수익을 발생시킬 수 있어 공실 리스크를 상쇄시킬 수 있다는 점도 이점일 것”이라고 부연했다. 부동산 전문가들은 상가주택이든 다가구주택이든 우선은 ‘지역’과 ‘가격’이 중요하다고 입을 모은다. 주변에 대규모 아파트 단지 형성된 곳이면서, 주변에 호수나 공원 등 외부에서도 유동인구를 모을 수 있는 ‘지역적 콘텐츠’가 있는 곳에서 주변 시세와 비교해 ‘옥석’을 선별해야 한다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “보통 아파트 단지 옆에 일정한 규모의 토지를 매입해서 상가주택을 짓는데, 아파트의 배후수요도 중요하지만 타지역에서 추가로 유입돼야 상권이 활성화될 수 있다”며 “다가구가 상가주택보다는 가격방어가 더 안 되는 편이라 향후 용도변경을 할 때를 고려해서 이 같은 입지를 따져보는 게 필요하고 지역 콘텐츠가 형성된 곳 외에는 보통 대학가 등을 추천하긴 한다”고 조언했다. 그러면서 “다가구로 높은 수익률을 내려면 연식이 지날수록 단순 임대료만으로는 한계가 있을 수 있기 때문에, 향후 상업용 부동산으로 용도변경을 통한 밸류업이 필요할 수도 있어서 이를 고려한 물건을 찾거나 재개발 통한 부가적인 수익을 가져올 수 있는 다가구 물건을 선별하는 것도 방법”이라고 했다.

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• 전국 주택 경매건수 34개월만에 최다

  지난달 전국 주택의 경매 진행건수가 2년 10개월 만에 최다인 6087건으로 집계됐다. 지난 2020년 11월(7123건) 이후로 가장 많은 건수다.서울 아파트의 경매 진행건수도 올해 최다인 190건울 기록했다. 여전히 고금리 이자에 버티지 못해 경매에 내몰리는 차주가 상당하다는 의미다.경공매 데이터 전문기업 지지옥션이 18일 발표한 '8월 경매동향보고서'에 따르면, 지난달 전국 주거시설의 경매 진행건수는 전월(5399건)보다 12.7% 늘어난 6087건을 기록했다. 지난 2020년 11월 이후 2년 10개월 만에 최다 진행건수다. 낙찰률은 29.7%로 전월(27.4%)보다 2.3%p 상승, 낙찰가율은 전월(76.2%)보다 0.2%p 하락한 76.0%를 나타냈다.부동산 시장에 온기가 돌면서 평균 응찰자 수는 6.0명으로 전달(5.5명)보다 0.5명 더 늘었다.서울 아파트의 경매 진행건수는 190건으로 올 들어 가장 많은 월별 진행건수를 나타냈다. 서울 아파트의 낙찰가율은 85.4%로 전월(86.3%)보다 0.9%포인트 하락했지만 여전히 높은 수준이다. 서울 전체 주택의 낙찰가율도 82.8%로 전국 1위였다. 수요자들이 관심이 많았던 경매 물건은 재개발·재건축 주택이었다. 경기도 아파트의 경매 진행건수도 475건으로 지난 2020년 10월(546건) 이후 2년 10개월 만에 최다 진행건수를 기록했다. 낙찰률은 40.8%로 전달(41.0%)보다 0.2%p 낮아졌지만 낙찰가율은 전달(78.9%)보다 1.2%p 오른 80.1%를 기록, 지난 2022년 10월(81.0%) 이후 10개월만에 80%대를 회복했다. 평균 응찰자 수는 전월(10.8명) 보가 2.5명이 증가한 13.4명을 기록했다.인천 아파트 낙찰률은 34.0%로 전월(35.8%) 보다 1.8%p 감소했다. 낙찰가율은 78.5%로 전달(75.3%)에 비해 3.2%p 상승했고, 평균 응찰자 수는 12.5명으로 2020년 5월(13.5명) 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록했다.지방 5대 광역시에서는 대전을 제외한 전 지역의 낙찰가율이 상승했다. 울산지역 낙찰가율은 80.6%로 전달(73.8%) 대비 6.8%p 상승하면서 10개월 만에 다시 80%를 웃돌았다. 이어서 대구가 4.3%p 상승한 78.8%를 기록했고, 부산(76.4%)과 광주(82.5%)는 각각 3.0%p, 1.3%p 올랐다. 대전 아파트 낙찰가율은 79.4%로 전월에 비해 4.3%p 하락했다.지방 8개 도 중에서는 경북이 전달(78.6%) 대비 11.8%p 상승한 90.4%를 기록해 전국에서 가장 높은 낙찰가율을 기록했고, 강원은 전월 대비 6.8%p 상승한 89.6%로 90%대 진입을 앞뒀다. 전북(82.3%)은 2.5%p, 경남(78.7%)은 0.4%p 상승했다. 충남 아파트 낙찰가율은 69.9%로 전달(81.3%) 대비 11.4%p 하락했다. 전남(77.0%)과 충북(82.9%)은 각각 6.1%p, 3.8%p 하락했다.이주현 지지옥션 선임연구원은 "주거 선호도가 높은 대단지 신축 아파트 또는 가치상승 기대감이 높은 재개발·재건축 아파트 위주로 응찰자가 몰렸고 낙찰가율도 상대적으로 높았다"며 "다만 고금리 기조에 따른 대출이자 부담 등으로 한 동안 경매물건 증가세는 꺾이지 않을 듯"이라고 설명했다.

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  2023-09-18

• 주거시설 법원경매, 올해 경매시장 이끌어

  24일 지지옥션에 따르면 2019년 법원경매 진행건수는 13만4000건(추정치)로 전년 11만686건에 비해 14.7% 늘었다. 4년동안 지속됐던 감소세가 지난해 마무리된데 이어 2년 연속 전년대비 증가한 것이다. 이는 2015년 15만2506건 이후 가장 많은 수치다. 낙찰가율은 70.5%로 집계됐다. 이는 지난해 72.5%보다 소폭 하락한 것으로 2015년 71.6% 이후 가장 낮은 수준이다. 주거시설 경매의 낙찰건수는 이미 다른 용도지역을 압도한다. 올해 주거시설의 낙찰건수(추정치)는 2만2800건으로 작년에 비해 4000건 넘게 증가했다. 전체 낙찰건수에서 차지하는 비중은 50.4%로 다른 3개 용도를 합친 것보다도 많다. 낙찰건수에서 주거시설이 차지하는 비중이 50%를 넘어선 것은 58.8%를 기록한 지난 2006년 이후 처음이다. 2007~2015년까지 내리 30%대에 머물던 주거시설의 낙찰건수 비중은 지난해 42.8%로 올라선 뒤 올해는 50%마저 넘어섰다. 특히, 주거시설은 올해 가장 많은 주목을 받으며 경매시장을 선도했다.올해 전체 진행건수 중 주거시설이 차지하는 비중은 45.1%로 지난해(40.5%)에 비해 4.6%p 상승했다.올해 주거시설의 진행건수(추정치)는 6만500건으로 2014년(8만1750건) 이후 처음으로 6만건을 넘어서면서 전체에서 차지하는 비중도 2006년(52.1%) 이후 최고치를 기록했다.상가, 토지, 공장에 비해 진입장벽이 상대적으로 낮은 주거시설은 특히 경매에 입문하는 사람들이 가장 먼저 시작하는 부동산인만큼 경매 물건이 늘어날수록 낙찰되는 건수도 다른 용도에 비해 늘어나는 경향을 보인다.총 감정가에서도 주거시설의 약진이 두드러진다. 지난해까지는 주거시설, 업무상업, 토지, 공장의 감정가가 모두 20%대로 사이 좋게 시장을 4분했다면 올해는 주거시설만이 홀로 31.4%로 치솟으면서 4분할 구도가 ‘1강 VS 3중’ 구도로 재편됐다.이는 부산 등 대도시 지역의 주거시설을 중심으로 부동산 가격이 상승하면서 주거시설의 감정가도 동반 상승한데 따른 것으로 분석된다. 2014년까지 30%대를 유지했던 주거시설의 총 감정가 비중은 2015~2018년 20%대로 줄었으나 올해 다시 30%선을 회복했다.반면, 업무ㆍ상업시설은 푸대접을 받았다. 진행건수가 작년 대비 2000건 가까이 늘어났음도 70%대 간신히 유지했다. 특히, 업무ㆍ상업시설의 낙찰가율이 59%로 전년 67.6%에 비해 8.6%p나 곤두박질쳤다. 이는 2001년 통계 집계 이후 최대 하락폭이다.업무ㆍ상업시설의 낙찰가율 급락한 원인으로는 경기 부진의 골이 깊어진 것이 지목된다. 낙찰 후에도 경기 호전 기미가 보이지 않는다는 판단에 입찰을 꺼리면서 ‘유찰→낙찰률 하락→신건 등장→물건 수 증가→경쟁률 하락→낙찰가율 하락’의 악순환이 계속되고 있다.

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  2019-12-24