• 부동산으로 노후준비, ‘상가주택’ vs ‘다가구주택’ 투자 장단점은?

  부산 해운대구에 사는 50대 남성 A씨는 노후를 대비하기 위해 최근 부산 내 상가주택을 알아보고 있다. 현재 거주 중인 해운대구 아파트를 팔고 대출을 보태서 상가주택을 매입하면 향후 실거주와 임대수익을 함께 노릴 수 있어서다. 한편으로는 현재 거주 중인 아파트는 유지한 채 부산 외곽의 저평가된 지역의 다가구주택을 매입해 임대수익을 노리는 방안도 고민 중이다. 노후 대비를 위해 매월 발생하는 월세수익에 관심을 갖는 4060세대 투자자라면, 한 번쯤은 ‘상가주택’과 ‘다가구주택’ 투자를 비교하거나 고민해봤을 것이다. 부동산 전문가들은 현 시점에서는 상가주택보단 다가구주택을, 또한 다가구주택을 투자하더라도 월세수익 외에 향후 상업용으로 용도변경이 가능한 입지나 재개발을 통한 추가 수익을 노려볼 만한 물건을 추천했다. 통상 경기가 좋을 때는 상가주택이, 경기가 침체될 때는 다가구주택이 비교적 임대료를 수월하게 받을 수 있다. 그러나 다가구주택의 경우 가격방어가 어렵고 전반적인 공실률 리스크 측면을 고려할 때 노후준비에 상가주택이 더 편하다는 의견도 나온다. 특히 1층 기준으로 다가구보다 상가주택이 더 높은 임대수익을 올릴 수 있는 점도 상가주택의 매력으로 꼽힌다. 부산의 한 부동산 전문가는 “상가주택이나 다가구주택을 보유할 경우의 가장 장점은 돈이 나오는 ‘땅’을 갖고 있다는 것”이라며 “특히 상가주택은 거주 겸용으로 실거주를 하면서 아래층 상가를 통해 원룸보다는 3.3㎡당 높은 임대수익이 발생할 수 있기 때문에 노후 대비책으로 긍정적으로 볼 수 있다”고 했다. 이어 “가령 임차인을 못 구하더라도 본인이나 가족이 커피나 기술 등을 배워 가게를 내면 임대수익을 대신해 운영수익을 발생시킬 수 있어 공실 리스크를 상쇄시킬 수 있다는 점도 이점일 것”이라고 부연했다. 부동산 전문가들은 상가주택이든 다가구주택이든 우선은 ‘지역’과 ‘가격’이 중요하다고 입을 모은다. 주변에 대규모 아파트 단지 형성된 곳이면서, 주변에 호수나 공원 등 외부에서도 유동인구를 모을 수 있는 ‘지역적 콘텐츠’가 있는 곳에서 주변 시세와 비교해 ‘옥석’을 선별해야 한다는 것이다. 또다른 한 부동산 전문가는 “보통 아파트 단지 옆에 일정한 규모의 토지를 매입해서 상가주택을 짓는데, 아파트의 배후수요도 중요하지만 타지역에서 추가로 유입돼야 상권이 활성화될 수 있다”며 “다가구가 상가주택보다는 가격방어가 더 안 되는 편이라 향후 용도변경을 할 때를 고려해서 이 같은 입지를 따져보는 게 필요하고 지역 콘텐츠가 형성된 곳 외에는 보통 대학가 등을 추천하긴 한다”고 조언했다. 그러면서 “다가구로 높은 수익률을 내려면 연식이 지날수록 단순 임대료만으로는 한계가 있을 수 있기 때문에, 향후 상업용 부동산으로 용도변경을 통한 밸류업이 필요할 수도 있어서 이를 고려한 물건을 찾거나 재개발 통한 부가적인 수익을 가져올 수 있는 다가구 물건을 선별하는 것도 방법”이라고 했다.

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  2026-02-26

• '큰 손' 4060세대, 부동산 시장 주류로 등극 시작

  최근 부동산 시장에서 노블리안 4060세대가 '큰 손'으로 부각되고 있다. 결혼과 출산 시기가 맞물린 30대들이 그동안 부동산 시장에서 주류였다면, 이제는 자금력이 상당한 4060세대가 움직이기 시작한 것이다. 통계청에 따르면 국내 인구구조(2025년)에서 50대 비중은 17.5%, 60대는 15.9%다. 비율을 합치면 33.4%로 인구 ‘3명 중 1명’이 50~60대인 셈이다. 경제력이 충만한 연령대도 5060세대인데, KB금융그룹의 '한국 부자보고서(2025년)'를 보면 자수성가형 부자의 77.8%는 5060세대였다. 부동산인포 권일 리서치 팀장은 “경제력을 갖춘 노블리안 4060세대 즉 A세대 들은 나이를 잊고 사는 ‘무 연령’ 세대이고, 건강한 몸으로 액티브한 삶을 사는 세대” 라며 “앞으로 A세대 들의 풀옵션 커뮤니티 아파트에 대한 선호도는 더욱 높아질 것“ 이라고 말했다. 커뮤니티 시설의 수준도 이들 5060세대에게는 중요한 점으로 부각되기도 한다. 실버주택 수준의 커뮤니티를 갖춘 대단지 아파트라면 굳이 실버주택으로 들어갈 이유가 없기 때문이다. 서울보다는 여유로운 환경에서 풍부한 인프라와 커뮤니티의 편의성까지 갖춘 대단지가 노후생활에 적격이라는 것이다.

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  2026-01-30

• ‘경매냐 공매냐’…투자이점과 주의사항은?

  부동산 경매는 크게 두 가지로 ‘경매’와 ‘공매’로 구분된다. 일반적인 경매는 법원에서 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 압류 후 경매에 내놓고 그 돈으로 채권자(돈을 빌려 준 사람)의 빚을 갚는 강제 집행이다. 일정 기간 동안 진행되며 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 해당 부동산을 낙찰받는 시스템이다.공매는 국세·지방세의 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것이다. 경매의 운영기관은 법원이고 공매의 운영기관은 한국자산관리공사(캠코)라는 점에서 차이가 있다. 또 경매나 공매 모두 입찰 보증금은 10%로 동일하지만 낙찰이 되지 않았을 때 가격이 깎이는 유찰 시 저감률은 다르다. 경매는 통상적으로 이전 회차의 20~30% 정도 낮아지는 반면, 공매는 최초 매각 예정가의 10%씩 낮아진다.△경매, 공매 대비 물건 다양…인도 명령 가능경매 입찰에 참여하기 위해서는 집행법원에 방문해야 하고 대금납부조건도 공매에 비해 불편한 편이다. 공매는 조건에 따라 분할 납부도 가능하지만, 경매의 잔금납부방법은 반드시 잔금전액을 일시불로 납부해야 해서다.또한 경매의 경우 대금납부기간이 매각 허가 결정 확정일로부터 1개월 이내라, 개인 유동성을 미리 점검해야 한다.경매는 공매보다 물량이 많고 품목도 다양한 게 주요 장점이다. 만일 참여자가 없거나 최저 입찰가 기준에 못 미칠 경우 입찰이 무효가 되고, 다음 차수에 가격이 20~30% 저감된다. 이를 잘 활용하게 되면 일반 아파트 매매거래보다 저렴한 비용으로 아파트를 구입할 수 있는 게 이점이다.경매는 법적 권한이 없는 모든 점유자에 대해 인도 명령이 가능하다. 즉 낙찰자에게 명령권이 주어지는 셈이다.다만 임차인은 주택임대차보호법이라는 강력한 보호 장치를 갖고 있기 때문에 경매로 낙찰받은 사람으로부터도 보호받을 수 있는 권리가 있다. 따라서 채권-채무 관계가 복잡한 강제경매보다 1금융권에서 신청한 임의경매부터 접근하는 게 초보자들에겐 안전한 경매투자 접근법이다.△공매, 경매보다 대금납부조건 이점…명도과정 복잡법원 방문 없이 온라인으로 경매 입찰을 할 수 있는 공매는 온비드 홈페이지에 접속하면 누구나 참여할 수 있다. 온비드 앱을 이용해 스마트폰으로 검색 및 입찰도 가능하다. 쉽게 시간을 낼 수 없는 직장인이나 자영업자가 쉽게 참여할 수 있는 장점이 있다.또한 경매는 수의계약이 허용되지 않지만 공매는 조건에 따라 유찰된 후 다음 기일 전까지 한국자산관리공사를 방문해 수의계약을 할 수 있는 차이가 있다.공매 입찰은 매주 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 진행되며, 마감 다음 날인 목요일에 입찰 결과를 알 수 있다. 법원에 직접 방문하지 않고도 온라인으로 입찰을 진행할 수 있는 데다, 유찰될 경우 바로 다음주 재공매에 들어가기 때문에 경매보다 시간을 절약할 수 있는 게 이점으로 꼽힌다.다만 명도 과정은 공매가 더 복잡하다. 국가가 압류한 물건은 매수자에게 권리를 우선적으로 보장하지 않는 만큼, 낙찰 후 현재 거주 중인 집주인 또는 세입자에게 강제적으로 인도 명령을 진행하는 것이 불가능하다. 반드시 ‘명도 소송’을 진행해야 하기 때문이다.소송 기간이 적게는 수개월에서 길게는 1년까지도 걸릴 수도 있기 때문에 공매에 참여할 때는 이 같은 시간과 비용을 모두 고려해야 한다. 또 경매보다 공개된 정보가 적은 만큼 개인적으로 철저한 권리분석을 해야 하는 것도 부담이 될 수 있다.업계 전문가는 “공매는 경매에 비해 물량이 많지 않아 비교 물건이 적기 때문에 맞는 물건을 고르는 것도 까다롭고 지방의 경우 지금처럼 경매 낙찰가율이 떨어지고 있을 때는 공매보다 경매로 더 싸게 구입하기 쉬울 것”이라며 “그럼에도 공매는 인터넷을 통해 간편하게 입찰을 할 수 있고 대금납부조건 중에서도 할부가 가능하거나 조기납부할인(선납감액)도 용인되는 부분은 이점”이라고 설명했다.

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  2026-01-30

• 인구감소시대, 신축 급매로 부동산 투자 접근해야

  재건축 재개발 사업이 부동산 경기 침체에 공사비 폭등이라는 복병을 만나 사업 지연이 불가피해지면서 투자전략에도 변화가 필요해진 분위기다. 특히 인구감소 시대를 맞닥뜨린 만큼 너무 먼 장기 투자 관점보다는 ‘투자 후 회수 기간’ 또는 ‘단기 상승률’ 등을 고려해 부동산 투자에 나서야 한다는 의견이 나온다. 또 지방보다는 서울과 수도권으로의 투자 집중이 심화될 것이란 시각도 공존한다. 건설업계에 따르면 최근 재건축 재개발 사업 공사비가 크게 늘면서 사업이 중단되고 있는 곳이 많다. 건설사는 물가 인상 때문이라는 입장이지만 조합은 인상 폭이 너무 높다며 반발하며 대치되는 상황이다. 여기에 조합 내홍까지 일어나면서 공사가 또 지연되고, 금융 비용 증가로 이어지는 악순환이 되풀이되고 있다. 과거 세대에는 오래된 아파트를 주변 신축 대비 저렴한 비용으로 투자하고 이후 재건축 호재 바라보며 2~3배의 마진을 남겼다면, 원자재 비용이 과거에 비해 많이 오르고 재건축 분담금 또한 예상보다 늘어나면서 이전만큼의 수익을 기대하기 어려워진 실정이다. 이에 전문가들은 투자뿐 아니라 실거주까지 ‘두 마리 토끼’를 잡는 관점에서 2030세대가 몰리는 지역, 소위 ‘초품아’와 함께 ‘상권’이 같이 어우러져 사람들이 선호하는 곳을 매입하는 게 향후 거래량에 있어서도 유리해 현금화가 더 쉽다고 조언한다. 저출생이 가속화될 수록 교육환경이 좋고 아이들이 많은 곳으로 오히려 더 모일 수밖에 없어 가격 방어에 유리하고 거래량 역시 따라붙을 수밖에 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “향후 몇 년간 신규 주택 공급 감소가 불가피한 상황이기 때문에 유동인구가늘어날 만한 곳의 10년 이내 신축 급매물을 매수하는 게 요즘 분위기에선 안전한 선택지로 보인다”며 “신축 아파트는 구축과 반대로 분담금에서 자유롭고 수익 가능성이 높은 데다 출생률이 붕괴되고 인구가 감소하는 추세 속에선 상급지 외에는 결국 구축은 신축 대비 선택지에서 외면당할 가능성이 이전보다 높아질 수밖에 없다”고 설명했다. 또한 인구 감소 시대에 지방 부동산 투자에 대해선 전문가들 대체로 회의적인 시각이다. 인구가 늘어나야 부동산 가치가 상승하기 때문에 회의적인 반응이 나온다. 실제로 인구 소멸 지역은 학령 인구의 아이들 수도 줄어 학교 통폐합이 진행되는 점에서 부동산 투자 관점에서 접근할 때 신중해야 한다는 지적이다. 뿐만 아니라 서울 외 지역에 거주하는 외지인 투자자들이 해당 지역 대신 서울에서도 인구가 유입되고 ‘아이 키우기 좋은 곳’으로 매수세가 쏠리는 것만 봐도 인구 소멸 지역의 부동산 투자 활성화는 리스크가 높다는 지적이다. 또다른 전문가는 “정부는 인구 감소 지역의 1주택 세제 혜택을 주는 ‘세컨드홈 활성화’ 정책을 발효했는데 부동산 투자로서 접근하는 것은 실용성이 없다고 본다”며 “인구 감소 지역에 공시가 4억원 이하 집을 추가로 구입해도 1주택자로 인정해 세금 혜택을 준다는 것이 골자인데 향후 엑시트를 할 때 어려움이 불가피하고 이런 점에서 유동인구가 늘어나는 지역의 신축급 투자를 추천하는 것”이라고 말했다.

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  2024-11-28

• 공장, 아파트 경매 낙찰률 동반 하락

  경매 시장에 매물로 나온 공장 10개 가운데 7개는 주인을 찾지 못하는 것으로 나타났다. 경기 둔화로 매물은 계속 늘지만 수요가 크게 줄면서다. 아파트 경매 낙찰률도 전반적으로 하락세를 보였다. 경ㆍ공매 데이터 전문 업체 지지옥션 등에 따르면 올해 3분기 전국 법원에서 진행된 공장ㆍ제조업소 경매 건수는 모두 828건으로 집계됐다. 전년 동기(538건) 대비 53.9% 늘었다. 3분기 기준 2020년(936건) 이래 4년 만에 최대치다. 분기 기준으로 보면 2021년 2분기(896건) 이후 가장 많은 규모다. 공장 경매 진행 건수는 지난해 1분기까지만 해도 495건에 불과했지만 약 2년째 증가 추세를 보이는 것이다. 반면 공장 경매 낙찰률은 계속 떨어지고 있다. 지난해 3분기 34%였던 낙찰률은 올 3분기 30.9%에 그쳤다. 2022년 2분기 45.9%였던 점과 비교하면 크게 떨어진 셈이다. 특히 낙찰 건 중 상당수는 채권을 보유한 유동화전문회사가 다시 낙찰받은 사례로 알려졌다. 경매가 여러 차례 유찰되면서 최저 입찰가가 떨어지자 채권을 보유한 유동화회사가 자산 가치 추락을 막고자 스스로 낙찰받는 것이다. 이 같은 ‘방어 입찰’ 사례를 감안하면 실질적인 낙찰률은 더욱 낮을 것이란 분석이다. 낙찰가율도 하락세다. 3분기 낙찰가율은 67.8%로 2020년 4분기(55.3%) 이후 최저치를 나타냈다. 2022년 2분기 80.6%였던 낙찰가율은 지난해 70%대로 떨어진 뒤 올 2분기(69.7%)부터 70%를 밑돌았다. 아파트 경매 시장도 상황은 비슷하다. 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수 2933건으로 한 달 전(3168건)보다 7.4% 줄었다. 낙찰률은 6.1%p 축소해 30%대(36.7%)로 떨어졌다. 낙찰가율은 86.3% 전달에 비해 0.1%p 오르는 데 그쳤다. 지역별로 서울 아파트 낙찰률이 45.6%로 1.7%p 감소했다. 낙찰가율도 94.3%로 1.2%p 떨어져 4개월 만에 하락 전환했다. 경기 지역은 낙찰률(41.9%)과 낙찰가율(90.2%)이 각각 1.4%p, 0.6%p 낮아졌다. 인천은 낙찰률(34%)이 8.5p나 하락했지만 낙찰가율(82.1%)은 1.3%p 상승했다. 지방 아파트 낙찰가율은 5대 광역시에서 대전(82.6%)ㆍ대구(82.4%)ㆍ광주(81.3%)가, 8개도 중에선 충남(83.1%), 충북(81.8%), 경북(81.6%), 경남(74.5%), 전북(84.7%), 전남(83.9%)이 하락했다. 제주와 세종은 79.7%, 80.4%였다. 지지옥션 관계자는 “아파트 경매 시장의 경우 추석 연휴로 경매 일정이 미뤄진 탓에 진행 건수가 일시적으로 감소했고, 지방 아파트 위주로 신건 비중이 높아지면서 낙찰률이 크게 하락한 것으로 보인다”고 설명했다.

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  2024-10-14

• 가격 상승 기대감에 부동산 '단타' 매도 감소세

  올해 상반기도 지난해 하반기와 마찬가지로 전국 집합건물의 소유권 이전 등기 매매신청 건수가 48만건 이상을 기록한 가운데 매수 이후 1년 이내 매도하는 '단타' 비중이 줄었다. 직방이 올해 상반기 소유권 매매 이전 등기 건수를 분석한 결과, 전국 집합건물을 매도한 건수 중 보유한지 1년 이내로 매도한 '단타' 비율은 3.6%로 나타났다고 22일 밝혔다. 보유기간 2년이하 매도 비율도 9.0%로 낮아지며 단타로 거래되는 비중이 크게 줄었다. 보유 1년 이내로 매도한 비율은 지난 2021년 8.4% 기록한 후 2022년 8.3%, 2023년 4.5%, 2024년 3.6%까지 줄었다. 올해 상반기는 최근 5년 중 가장 낮은 비율을 나타냈다. 지난 2022년 거래가 급감하고 고금리 기조에 따른 이자부담 등에 매물을 쏟아낸 단타 매도 비율은 8%대까지 치솟기도 했다. 하지만 매도 물건이 침체기에서 제대로 팔리지 못하자 상대적으로 보유기간이 길어졌다. 특히 침체기에 매입한 물건은 더 길었다. 보유 2년 이하 매도 비율도 감소, 2022년 15.7%, 2023년 12.5%, 2024년 9.0%로 낮아졌다. 지역별로는 서울 내의 단타비율은 올해 상반기 2.4%로 가장 적었다. 집합건물의 매입가격이 크다보니 단타 부담도 높았고, 가격 상승 기대감이 나타나면서 장기 보유 심리도 발동한 것으로 풀이된다. 특히 올해 상반기 서울 집합건물 거래 중, 3~4년 보유 후 매도는 12.3%로 가장 많은 비중을 차지했다. 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 거래량이 증가하면서 상승기 매입했던 물건의 차익실현을 위한 매도타이밍을 고민하던 거래가 앞당겨 이뤄진 것이라는 분석이다. 직방 관계자는 "고금리 기조를 버티고 현재 남은 수요자들이 하방 압력에 경직성이 강하게 재편됐고, 금리인하 가능성도 높아져 당분간은 단기 매도인이 거래시장을 차지하는 비중은 크지 않을 전망"이라고 말했다.

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  2024-08-21

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• 부동산으로 노후준비, ‘상가주택’ vs ‘다가구주택’ 투자 장단점은?

  부산 해운대구에 사는 50대 남성 A씨는 노후를 대비하기 위해 최근 부산 내 상가주택을 알아보고 있다. 현재 거주 중인 해운대구 아파트를 팔고 대출을 보태서 상가주택을 매입하면 향후 실거주와 임대수익을 함께 노릴 수 있어서다. 한편으로는 현재 거주 중인 아파트는 유지한 채 부산 외곽의 저평가된 지역의 다가구주택을 매입해 임대수익을 노리는 방안도 고민 중이다. 노후 대비를 위해 매월 발생하는 월세수익에 관심을 갖는 4060세대 투자자라면, 한 번쯤은 ‘상가주택’과 ‘다가구주택’ 투자를 비교하거나 고민해봤을 것이다. 부동산 전문가들은 현 시점에서는 상가주택보단 다가구주택을, 또한 다가구주택을 투자하더라도 월세수익 외에 향후 상업용으로 용도변경이 가능한 입지나 재개발을 통한 추가 수익을 노려볼 만한 물건을 추천했다. 통상 경기가 좋을 때는 상가주택이, 경기가 침체될 때는 다가구주택이 비교적 임대료를 수월하게 받을 수 있다. 그러나 다가구주택의 경우 가격방어가 어렵고 전반적인 공실률 리스크 측면을 고려할 때 노후준비에 상가주택이 더 편하다는 의견도 나온다. 특히 1층 기준으로 다가구보다 상가주택이 더 높은 임대수익을 올릴 수 있는 점도 상가주택의 매력으로 꼽힌다. 부산의 한 부동산 전문가는 “상가주택이나 다가구주택을 보유할 경우의 가장 장점은 돈이 나오는 ‘땅’을 갖고 있다는 것”이라며 “특히 상가주택은 거주 겸용으로 실거주를 하면서 아래층 상가를 통해 원룸보다는 3.3㎡당 높은 임대수익이 발생할 수 있기 때문에 노후 대비책으로 긍정적으로 볼 수 있다”고 했다. 이어 “가령 임차인을 못 구하더라도 본인이나 가족이 커피나 기술 등을 배워 가게를 내면 임대수익을 대신해 운영수익을 발생시킬 수 있어 공실 리스크를 상쇄시킬 수 있다는 점도 이점일 것”이라고 부연했다. 부동산 전문가들은 상가주택이든 다가구주택이든 우선은 ‘지역’과 ‘가격’이 중요하다고 입을 모은다. 주변에 대규모 아파트 단지 형성된 곳이면서, 주변에 호수나 공원 등 외부에서도 유동인구를 모을 수 있는 ‘지역적 콘텐츠’가 있는 곳에서 주변 시세와 비교해 ‘옥석’을 선별해야 한다는 것이다. 또다른 한 부동산 전문가는 “보통 아파트 단지 옆에 일정한 규모의 토지를 매입해서 상가주택을 짓는데, 아파트의 배후수요도 중요하지만 타지역에서 추가로 유입돼야 상권이 활성화될 수 있다”며 “다가구가 상가주택보다는 가격방어가 더 안 되는 편이라 향후 용도변경을 할 때를 고려해서 이 같은 입지를 따져보는 게 필요하고 지역 콘텐츠가 형성된 곳 외에는 보통 대학가 등을 추천하긴 한다”고 조언했다. 그러면서 “다가구로 높은 수익률을 내려면 연식이 지날수록 단순 임대료만으로는 한계가 있을 수 있기 때문에, 향후 상업용 부동산으로 용도변경을 통한 밸류업이 필요할 수도 있어서 이를 고려한 물건을 찾거나 재개발 통한 부가적인 수익을 가져올 수 있는 다가구 물건을 선별하는 것도 방법”이라고 했다.

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  2026-02-26

• '큰 손' 4060세대, 부동산 시장 주류로 등극 시작

  최근 부동산 시장에서 노블리안 4060세대가 '큰 손'으로 부각되고 있다. 결혼과 출산 시기가 맞물린 30대들이 그동안 부동산 시장에서 주류였다면, 이제는 자금력이 상당한 4060세대가 움직이기 시작한 것이다. 통계청에 따르면 국내 인구구조(2025년)에서 50대 비중은 17.5%, 60대는 15.9%다. 비율을 합치면 33.4%로 인구 ‘3명 중 1명’이 50~60대인 셈이다. 경제력이 충만한 연령대도 5060세대인데, KB금융그룹의 '한국 부자보고서(2025년)'를 보면 자수성가형 부자의 77.8%는 5060세대였다. 부동산인포 권일 리서치 팀장은 “경제력을 갖춘 노블리안 4060세대 즉 A세대 들은 나이를 잊고 사는 ‘무 연령’ 세대이고, 건강한 몸으로 액티브한 삶을 사는 세대” 라며 “앞으로 A세대 들의 풀옵션 커뮤니티 아파트에 대한 선호도는 더욱 높아질 것“ 이라고 말했다. 커뮤니티 시설의 수준도 이들 5060세대에게는 중요한 점으로 부각되기도 한다. 실버주택 수준의 커뮤니티를 갖춘 대단지 아파트라면 굳이 실버주택으로 들어갈 이유가 없기 때문이다. 서울보다는 여유로운 환경에서 풍부한 인프라와 커뮤니티의 편의성까지 갖춘 대단지가 노후생활에 적격이라는 것이다.

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  2026-01-30

• ‘경매냐 공매냐’…투자이점과 주의사항은?

  부동산 경매는 크게 두 가지로 ‘경매’와 ‘공매’로 구분된다. 일반적인 경매는 법원에서 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 압류 후 경매에 내놓고 그 돈으로 채권자(돈을 빌려 준 사람)의 빚을 갚는 강제 집행이다. 일정 기간 동안 진행되며 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 해당 부동산을 낙찰받는 시스템이다.공매는 국세·지방세의 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것이다. 경매의 운영기관은 법원이고 공매의 운영기관은 한국자산관리공사(캠코)라는 점에서 차이가 있다. 또 경매나 공매 모두 입찰 보증금은 10%로 동일하지만 낙찰이 되지 않았을 때 가격이 깎이는 유찰 시 저감률은 다르다. 경매는 통상적으로 이전 회차의 20~30% 정도 낮아지는 반면, 공매는 최초 매각 예정가의 10%씩 낮아진다.△경매, 공매 대비 물건 다양…인도 명령 가능경매 입찰에 참여하기 위해서는 집행법원에 방문해야 하고 대금납부조건도 공매에 비해 불편한 편이다. 공매는 조건에 따라 분할 납부도 가능하지만, 경매의 잔금납부방법은 반드시 잔금전액을 일시불로 납부해야 해서다.또한 경매의 경우 대금납부기간이 매각 허가 결정 확정일로부터 1개월 이내라, 개인 유동성을 미리 점검해야 한다.경매는 공매보다 물량이 많고 품목도 다양한 게 주요 장점이다. 만일 참여자가 없거나 최저 입찰가 기준에 못 미칠 경우 입찰이 무효가 되고, 다음 차수에 가격이 20~30% 저감된다. 이를 잘 활용하게 되면 일반 아파트 매매거래보다 저렴한 비용으로 아파트를 구입할 수 있는 게 이점이다.경매는 법적 권한이 없는 모든 점유자에 대해 인도 명령이 가능하다. 즉 낙찰자에게 명령권이 주어지는 셈이다.다만 임차인은 주택임대차보호법이라는 강력한 보호 장치를 갖고 있기 때문에 경매로 낙찰받은 사람으로부터도 보호받을 수 있는 권리가 있다. 따라서 채권-채무 관계가 복잡한 강제경매보다 1금융권에서 신청한 임의경매부터 접근하는 게 초보자들에겐 안전한 경매투자 접근법이다.△공매, 경매보다 대금납부조건 이점…명도과정 복잡법원 방문 없이 온라인으로 경매 입찰을 할 수 있는 공매는 온비드 홈페이지에 접속하면 누구나 참여할 수 있다. 온비드 앱을 이용해 스마트폰으로 검색 및 입찰도 가능하다. 쉽게 시간을 낼 수 없는 직장인이나 자영업자가 쉽게 참여할 수 있는 장점이 있다.또한 경매는 수의계약이 허용되지 않지만 공매는 조건에 따라 유찰된 후 다음 기일 전까지 한국자산관리공사를 방문해 수의계약을 할 수 있는 차이가 있다.공매 입찰은 매주 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 진행되며, 마감 다음 날인 목요일에 입찰 결과를 알 수 있다. 법원에 직접 방문하지 않고도 온라인으로 입찰을 진행할 수 있는 데다, 유찰될 경우 바로 다음주 재공매에 들어가기 때문에 경매보다 시간을 절약할 수 있는 게 이점으로 꼽힌다.다만 명도 과정은 공매가 더 복잡하다. 국가가 압류한 물건은 매수자에게 권리를 우선적으로 보장하지 않는 만큼, 낙찰 후 현재 거주 중인 집주인 또는 세입자에게 강제적으로 인도 명령을 진행하는 것이 불가능하다. 반드시 ‘명도 소송’을 진행해야 하기 때문이다.소송 기간이 적게는 수개월에서 길게는 1년까지도 걸릴 수도 있기 때문에 공매에 참여할 때는 이 같은 시간과 비용을 모두 고려해야 한다. 또 경매보다 공개된 정보가 적은 만큼 개인적으로 철저한 권리분석을 해야 하는 것도 부담이 될 수 있다.업계 전문가는 “공매는 경매에 비해 물량이 많지 않아 비교 물건이 적기 때문에 맞는 물건을 고르는 것도 까다롭고 지방의 경우 지금처럼 경매 낙찰가율이 떨어지고 있을 때는 공매보다 경매로 더 싸게 구입하기 쉬울 것”이라며 “그럼에도 공매는 인터넷을 통해 간편하게 입찰을 할 수 있고 대금납부조건 중에서도 할부가 가능하거나 조기납부할인(선납감액)도 용인되는 부분은 이점”이라고 설명했다.

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  2026-01-30

• 부산·대구지역 작년 임차권 등기신청 급감

  지난해 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 임차권 등기명령을 신청한 건수가 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 집합건물(아파트, 오피스텔, 연립·다세대 등) 기준으로 임차권 등기명령이 신청된 전국 부동산 건수는 2만8,044건으로 집계됐다. 임차권 등기명령 신청은 2021년 7,631건에서 전세사기 사태가 급부상한 2022년 1만2,038건으로 증가한 데 이어 2023년 4만5,445건, 2024년에는 역대 최다인 4만7,353건까지 늘었다가 지난해 40.8%(1만9,309건) 감소했다. 임차권 등기명령 신청이 줄었다는 것은 계약 만료 시점에 보증금을 돌려받지 못한 사례가 감소했다는 의미로 풀이된다. 임차권 등기는 임대차계약이 끝나고도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있음을 명시하는 제도다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 일단 거주지를 옮기고 다른 곳에 전입신고를 하더라도 사전에 임차권 등기를 해두면 직전에 살던 주택에서 확보했던 대항력과 우선변제권이 유지된다. 추후 집이 경매나 공매를 거쳐 소유주가 바뀌면 새 집주인에게 보증금과 관련한 자신의 권리를 주장할 수 있다. 지역별로는 서울(1만1,318건→5,333건)과 인천(8,989건→3,178건)이 전년 대비 절반 아래로 줄며 큰 폭의 감소세를 보였고 경기도(1만2,672건→7,710건)와 부산(5,424건→3,825건), 대구(888건→462건)도 크게 줄었다. 반면 광주광역시(1,084건→1,819건)와 전남(947건→1,252건), 제주(171건→216건)는 증가했다. 이와 함께 지난해 강제경매 개시 결정 등기를 신청한 집합건물은 3만8,524가구로 나타났다. 지난해 같은 기간보다 약 10.7% 늘었다. 이는 2010년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 연도별로 가장 많은 규모다. 전국적으로 강제경매 개시 결정 등기 신청이 이뤄진 집합건물은 2023년까지 매년 3만가구를 넘지 않았으나. 지난 2024년(3만4,795가구)에 이어 지난해에 역대 최대치를 경신했다. 지역별로 경기가 1만1,323가구로 가장 만았고, 서울(1만324가구), 인천(5,281가구), 부산(2,254가구) 순이었다. 강제경매에 넘어간 집합건물 가운데 상당수는 전세 사기 여파에 의한 다세대·연립주택(빌라)인 것으로 분석되고 있다. 피해 임차인들의 강제경매 신청이 늘고, 주택도시보증공사(HUG)가 전세 사기 피해 주택 낙찰에 적극적으로 나서면서 매각된 물건 수가 늘어난 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

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  2026-01-14

• 여전히 높은 호가…경매 잘 살피면 급매물보다 ‘이득’

  매매시장에서 매물이 소화 안되면서 최근 경매 물건이 늘어나고 있다. 전국 아파트 경매 진행건수가 가파르게 증가하면서 월 3000건 돌파를 목전에 둔 가운데, 매매시장에서 여전히 높게 형성된 호가를 고려할 때 급매물보다 낮은 감정가액을 노리기엔 오히려 적기일 수 있다는 평가가 나온다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 2월 전국 아파트 경매 진행건수는 전월(2233건) 대비 28.2% 증가한 2862건으로 집계됐다. 2020년 11월(3593건) 이후 3년 3개월 만에 최다 진행건수를 경신한 것이다. 매매시장이 침체된 가운데 금리가 여전히 높은 수준을 이어가면서 경매시장에서도 물건이 늘어나는 추이를 보이고 있다. 이 같은 증가세는 한동안 계속될 전망이라, 올해 집 구매를 고려하는 수요자라면 괜찮은 경매 물건을 잘 살펴볼 필요가 있다. 부동산 경기 침체로 경매시장도 과거에 비해선 매물들이 유찰을 거듭하는 분위기지만, 가격이 낮아질 때를 노려서 구매하는 수요자들도 눈에 띈다는 게 부동산업계 설명이다. 한 부동산 전문가는 “전반적인 부동산 매수심리가 위축되면서 지난해 말까지 경매시장 역시 저가 입찰 성향이 두드러지다가 올 들어 아파트 경매 낙찰률과 낙착가율이 소폭 회복되는 모습이라, 내 집 마련을 고려하는 사람들이라면 여전히 매수세가 위축된 올 상반기를 기회로 노려볼 만하다”며 “급매물과 비교하면 경매로 구매 시 명도이전 등 고려할 부분이 더 있는 것은 맞지만 부동산에 올라온 호가나 실거래가에 비해서는 낮은 가격에 낙찰을 받으면서 향후 차익도 기대해볼 수 있을 것”이라고 조언했다.

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  2025-03-03

• 인구감소시대, 신축 급매로 부동산 투자 접근해야

  재건축 재개발 사업이 부동산 경기 침체에 공사비 폭등이라는 복병을 만나 사업 지연이 불가피해지면서 투자전략에도 변화가 필요해진 분위기다. 특히 인구감소 시대를 맞닥뜨린 만큼 너무 먼 장기 투자 관점보다는 ‘투자 후 회수 기간’ 또는 ‘단기 상승률’ 등을 고려해 부동산 투자에 나서야 한다는 의견이 나온다. 또 지방보다는 서울과 수도권으로의 투자 집중이 심화될 것이란 시각도 공존한다. 건설업계에 따르면 최근 재건축 재개발 사업 공사비가 크게 늘면서 사업이 중단되고 있는 곳이 많다. 건설사는 물가 인상 때문이라는 입장이지만 조합은 인상 폭이 너무 높다며 반발하며 대치되는 상황이다. 여기에 조합 내홍까지 일어나면서 공사가 또 지연되고, 금융 비용 증가로 이어지는 악순환이 되풀이되고 있다. 과거 세대에는 오래된 아파트를 주변 신축 대비 저렴한 비용으로 투자하고 이후 재건축 호재 바라보며 2~3배의 마진을 남겼다면, 원자재 비용이 과거에 비해 많이 오르고 재건축 분담금 또한 예상보다 늘어나면서 이전만큼의 수익을 기대하기 어려워진 실정이다. 이에 전문가들은 투자뿐 아니라 실거주까지 ‘두 마리 토끼’를 잡는 관점에서 2030세대가 몰리는 지역, 소위 ‘초품아’와 함께 ‘상권’이 같이 어우러져 사람들이 선호하는 곳을 매입하는 게 향후 거래량에 있어서도 유리해 현금화가 더 쉽다고 조언한다. 저출생이 가속화될 수록 교육환경이 좋고 아이들이 많은 곳으로 오히려 더 모일 수밖에 없어 가격 방어에 유리하고 거래량 역시 따라붙을 수밖에 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “향후 몇 년간 신규 주택 공급 감소가 불가피한 상황이기 때문에 유동인구가늘어날 만한 곳의 10년 이내 신축 급매물을 매수하는 게 요즘 분위기에선 안전한 선택지로 보인다”며 “신축 아파트는 구축과 반대로 분담금에서 자유롭고 수익 가능성이 높은 데다 출생률이 붕괴되고 인구가 감소하는 추세 속에선 상급지 외에는 결국 구축은 신축 대비 선택지에서 외면당할 가능성이 이전보다 높아질 수밖에 없다”고 설명했다. 또한 인구 감소 시대에 지방 부동산 투자에 대해선 전문가들 대체로 회의적인 시각이다. 인구가 늘어나야 부동산 가치가 상승하기 때문에 회의적인 반응이 나온다. 실제로 인구 소멸 지역은 학령 인구의 아이들 수도 줄어 학교 통폐합이 진행되는 점에서 부동산 투자 관점에서 접근할 때 신중해야 한다는 지적이다. 뿐만 아니라 서울 외 지역에 거주하는 외지인 투자자들이 해당 지역 대신 서울에서도 인구가 유입되고 ‘아이 키우기 좋은 곳’으로 매수세가 쏠리는 것만 봐도 인구 소멸 지역의 부동산 투자 활성화는 리스크가 높다는 지적이다. 또다른 전문가는 “정부는 인구 감소 지역의 1주택 세제 혜택을 주는 ‘세컨드홈 활성화’ 정책을 발효했는데 부동산 투자로서 접근하는 것은 실용성이 없다고 본다”며 “인구 감소 지역에 공시가 4억원 이하 집을 추가로 구입해도 1주택자로 인정해 세금 혜택을 준다는 것이 골자인데 향후 엑시트를 할 때 어려움이 불가피하고 이런 점에서 유동인구가 늘어나는 지역의 신축급 투자를 추천하는 것”이라고 말했다.

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  2024-11-28

• 공장, 아파트 경매 낙찰률 동반 하락

  경매 시장에 매물로 나온 공장 10개 가운데 7개는 주인을 찾지 못하는 것으로 나타났다. 경기 둔화로 매물은 계속 늘지만 수요가 크게 줄면서다. 아파트 경매 낙찰률도 전반적으로 하락세를 보였다. 경ㆍ공매 데이터 전문 업체 지지옥션 등에 따르면 올해 3분기 전국 법원에서 진행된 공장ㆍ제조업소 경매 건수는 모두 828건으로 집계됐다. 전년 동기(538건) 대비 53.9% 늘었다. 3분기 기준 2020년(936건) 이래 4년 만에 최대치다. 분기 기준으로 보면 2021년 2분기(896건) 이후 가장 많은 규모다. 공장 경매 진행 건수는 지난해 1분기까지만 해도 495건에 불과했지만 약 2년째 증가 추세를 보이는 것이다. 반면 공장 경매 낙찰률은 계속 떨어지고 있다. 지난해 3분기 34%였던 낙찰률은 올 3분기 30.9%에 그쳤다. 2022년 2분기 45.9%였던 점과 비교하면 크게 떨어진 셈이다. 특히 낙찰 건 중 상당수는 채권을 보유한 유동화전문회사가 다시 낙찰받은 사례로 알려졌다. 경매가 여러 차례 유찰되면서 최저 입찰가가 떨어지자 채권을 보유한 유동화회사가 자산 가치 추락을 막고자 스스로 낙찰받는 것이다. 이 같은 ‘방어 입찰’ 사례를 감안하면 실질적인 낙찰률은 더욱 낮을 것이란 분석이다. 낙찰가율도 하락세다. 3분기 낙찰가율은 67.8%로 2020년 4분기(55.3%) 이후 최저치를 나타냈다. 2022년 2분기 80.6%였던 낙찰가율은 지난해 70%대로 떨어진 뒤 올 2분기(69.7%)부터 70%를 밑돌았다. 아파트 경매 시장도 상황은 비슷하다. 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수 2933건으로 한 달 전(3168건)보다 7.4% 줄었다. 낙찰률은 6.1%p 축소해 30%대(36.7%)로 떨어졌다. 낙찰가율은 86.3% 전달에 비해 0.1%p 오르는 데 그쳤다. 지역별로 서울 아파트 낙찰률이 45.6%로 1.7%p 감소했다. 낙찰가율도 94.3%로 1.2%p 떨어져 4개월 만에 하락 전환했다. 경기 지역은 낙찰률(41.9%)과 낙찰가율(90.2%)이 각각 1.4%p, 0.6%p 낮아졌다. 인천은 낙찰률(34%)이 8.5p나 하락했지만 낙찰가율(82.1%)은 1.3%p 상승했다. 지방 아파트 낙찰가율은 5대 광역시에서 대전(82.6%)ㆍ대구(82.4%)ㆍ광주(81.3%)가, 8개도 중에선 충남(83.1%), 충북(81.8%), 경북(81.6%), 경남(74.5%), 전북(84.7%), 전남(83.9%)이 하락했다. 제주와 세종은 79.7%, 80.4%였다. 지지옥션 관계자는 “아파트 경매 시장의 경우 추석 연휴로 경매 일정이 미뤄진 탓에 진행 건수가 일시적으로 감소했고, 지방 아파트 위주로 신건 비중이 높아지면서 낙찰률이 크게 하락한 것으로 보인다”고 설명했다.

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  2024-10-14