• 가격 상승 기대감에 부동산 '단타' 매도 감소세

  올해 상반기도 지난해 하반기와 마찬가지로 전국 집합건물의 소유권 이전 등기 매매신청 건수가 48만건 이상을 기록한 가운데 매수 이후 1년 이내 매도하는 '단타' 비중이 줄었다. 직방이 올해 상반기 소유권 매매 이전 등기 건수를 분석한 결과, 전국 집합건물을 매도한 건수 중 보유한지 1년 이내로 매도한 '단타' 비율은 3.6%로 나타났다고 22일 밝혔다. 보유기간 2년이하 매도 비율도 9.0%로 낮아지며 단타로 거래되는 비중이 크게 줄었다. 보유 1년 이내로 매도한 비율은 지난 2021년 8.4% 기록한 후 2022년 8.3%, 2023년 4.5%, 2024년 3.6%까지 줄었다. 올해 상반기는 최근 5년 중 가장 낮은 비율을 나타냈다. 지난 2022년 거래가 급감하고 고금리 기조에 따른 이자부담 등에 매물을 쏟아낸 단타 매도 비율은 8%대까지 치솟기도 했다. 하지만 매도 물건이 침체기에서 제대로 팔리지 못하자 상대적으로 보유기간이 길어졌다. 특히 침체기에 매입한 물건은 더 길었다. 보유 2년 이하 매도 비율도 감소, 2022년 15.7%, 2023년 12.5%, 2024년 9.0%로 낮아졌다. 지역별로는 서울 내의 단타비율은 올해 상반기 2.4%로 가장 적었다. 집합건물의 매입가격이 크다보니 단타 부담도 높았고, 가격 상승 기대감이 나타나면서 장기 보유 심리도 발동한 것으로 풀이된다. 특히 올해 상반기 서울 집합건물 거래 중, 3~4년 보유 후 매도는 12.3%로 가장 많은 비중을 차지했다. 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 거래량이 증가하면서 상승기 매입했던 물건의 차익실현을 위한 매도타이밍을 고민하던 거래가 앞당겨 이뤄진 것이라는 분석이다. 직방 관계자는 "고금리 기조를 버티고 현재 남은 수요자들이 하방 압력에 경직성이 강하게 재편됐고, 금리인하 가능성도 높아져 당분간은 단기 매도인이 거래시장을 차지하는 비중은 크지 않을 전망"이라고 말했다.

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  2024-08-21

• 10명 중 3명 이상 ‘하반기 집값 상승’ 전망

  올해 하반기 주택 매매가격이 상승할 것이라고 전망한 사람이 10명 중 3명 이상이라는 설문조사 결과가 나왔다. 부동산R114에 따르면 전국 1028명을 대상으로 ‘2024년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사(표본 오차는 95%의 신뢰수준에 ±3.06%p)를 실시한 결과, 10명 중 3명 이상(3.6명)이 하반기 주택 매매 가격이 상승할 것으로 전망했다. 직전 조사에서 상승 응답이 하락 응답을 2년 만에 역전(상승 30%, 하락 25%)했으며 이번 조사에서는 상승(36%)과 하락(21%) 사이 격차가 더 벌어졌다. 다만 직전 조사와 마찬가지로 보합에 대한 전망이 10명 중 4명 수준으로 여전히 가장 많은 답변을 차지한 만큼, 상승과 하락에 대한 소비자 의견은 팽팽하게 맞서는 중이다. 매매 전망과 달리 임대차 가격에 대한 답변은 상승 전망이 하락 전망을 크게 압도했다. 전세 가격은 상승 응답이 42.80%, 하락 응답이 13.33%로 상승 비중이 3배 이상 많았다. 월세 가격 전망도 상승 응답이 44.75%, 하락 응답이 9.82%로 4.6배 더 많다. 최근 들어 수요 대비 전세물건 부족 현상이 심화되면서 상대적으로 신축 공급이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전∙월세 가격의 추세 상승이 예견되는 분위기다. 그 다음으로는 ‘기준 금리 인상 기조 변화’(23.56%)를 주요 이유로 선택했다. 한국은행 기준금리가 2023년 2월 이후 1년 이상 연 3.5% 수준에서 동결됐고, 미국도 2023년 9월 이후 1년 가까이 연 5.25~5.5%로 동결돼 하반기 금리 인상 사이클 종료(인하) 기대감이 커졌기 때문이다. 한편 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 10명 중 4명은 ‘경기 침체 가능성’(39.91%)을 이유로 선택했다. 과거 대비 낮아진 경제성장률 전망(저성장)과 물가 상승에 따른 소비 위축 등으로 경기 침체에 대한 우려감이 여전히 높기 때문이다. 그 다음 하락 요인으로 △대출 금리 부담 영향(14.22%) △가격 부담에 따른 수요 감소(10.55%) △대출 규제로 매수세 약화(10.55%) △이자 및 세금 부담으로 인한 매물 증가(7.80%) 등이 뒤를 이었다. 소비자들은 2024년 하반기 핵심 변수로 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건’(33.95%)을 1순위로 꼽았다. 최근 금리와 관련된 이슈가 뒤로 밀리고 경제성장률 및 수출과 관련된 거시 경제 이슈가 선두로 부상한 분위기다. 이외에도 주요 변수로 △한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부(15.66%) △대출 및 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(11.87%) △전월세가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부(8.95%) △민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(8.85%) △정부의 270만호+α 주택공급 정책(6.03%) △건축비 등 물가상승(인플레이션) 요소(6.03%) △PF 부실 및 금융권 연체율 상승 가능성(5.25%) 등을 선택했다.

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  2024-07-26

• 인구감소시대, 신축 급매로 부동산 투자 접근해야

  재건축 재개발 사업이 부동산 경기 침체에 공사비 폭등이라는 복병을 만나 사업 지연이 불가피해지면서 투자전략에도 변화가 필요해진 분위기다. 특히 인구감소 시대를 맞닥뜨린 만큼 너무 먼 장기 투자 관점보다는 ‘투자 후 회수 기간’ 또는 ‘단기 상승률’ 등을 고려해 부동산 투자에 나서야 한다는 의견이 나온다. 또 지방보다는 서울과 수도권으로의 투자 집중이 심화될 것이란 시각도 공존한다. 건설업계에 따르면 최근 재건축 재개발 사업 공사비가 크게 늘면서 사업이 중단되고 있는 곳이 많다. 건설사는 물가 인상 때문이라는 입장이지만 조합은 인상 폭이 너무 높다며 반발하며 대치되는 상황이다. 여기에 조합 내홍까지 일어나면서 공사가 또 지연되고, 금융 비용 증가로 이어지는 악순환이 되풀이되고 있다. 과거 세대에는 오래된 아파트를 주변 신축 대비 저렴한 비용으로 투자하고 이후 재건축 호재 바라보며 2~3배의 마진을 남겼다면, 원자재 비용이 과거에 비해 많이 오르고 재건축 분담금 또한 예상보다 늘어나면서 이전만큼의 수익을 기대하기 어려워진 실정이다. 이에 전문가들은 투자뿐 아니라 실거주까지 ‘두 마리 토끼’를 잡는 관점에서 2030세대가 몰리는 지역, 소위 ‘초품아’와 함께 ‘상권’이 같이 어우러져 사람들이 선호하는 곳을 매입하는 게 향후 거래량에 있어서도 유리해 현금화가 더 쉽다고 조언한다. 저출생이 가속화될 수록 교육환경이 좋고 아이들이 많은 곳으로 오히려 더 모일 수밖에 없어 가격 방어에 유리하고 거래량 역시 따라붙을 수밖에 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “향후 몇 년간 신규 주택 공급 감소가 불가피한 상황이기 때문에 유동인구가늘어날 만한 곳의 10년 이내 신축 급매물을 매수하는 게 요즘 분위기에선 안전한 선택지로 보인다”며 “신축 아파트는 구축과 반대로 분담금에서 자유롭고 수익 가능성이 높은 데다 출생률이 붕괴되고 인구가 감소하는 추세 속에선 상급지 외에는 결국 구축은 신축 대비 선택지에서 외면당할 가능성이 이전보다 높아질 수밖에 없다”고 설명했다. 또한 인구 감소 시대에 지방 부동산 투자에 대해선 전문가들 대체로 회의적인 시각이다. 인구가 늘어나야 부동산 가치가 상승하기 때문에 회의적인 반응이 나온다. 실제로 인구 소멸 지역은 학령 인구의 아이들 수도 줄어 학교 통폐합이 진행되는 점에서 부동산 투자 관점에서 접근할 때 신중해야 한다는 지적이다. 뿐만 아니라 서울 외 지역에 거주하는 외지인 투자자들이 해당 지역 대신 서울에서도 인구가 유입되고 ‘아이 키우기 좋은 곳’으로 매수세가 쏠리는 것만 봐도 인구 소멸 지역의 부동산 투자 활성화는 리스크가 높다는 지적이다. 또다른 전문가는 “최근 정부는 인구 감소 지역의 1주택 세제 혜택을 주는 ‘세컨드홈 활성화’ 정책을 발효했는데 부동산 투자로서 접근하는 것은 실용성이 없다고 본다”며 “인구 감소 지역에 공시가 4억원 이하 집을 추가로 구입해도 1주택자로 인정해 세금 혜택을 준다는 것이 골자인데 향후 엑시트를 할 때 어려움이 불가피하고 이런 점에서 유동인구가 늘어나는 지역의 신축급 투자를 추천하는 것”이라고 말했다.

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  2024-07-05

• 올해 생애 첫 주택 매수, 작년보다 33% 늘어

  주택매입 수요가 살아나고 있다. 전셋값 상승에 지친 무주택자들이 매매시장으로 눈을 돌리고 있기 때문이란 분석이다. 법원 등기정보광장의 ‘소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황’ 자료를 보면 올해 1∼5월 전국에서 생애 첫 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등)을 구입한 이들은 총 16만9935명으로 작년 동기(12만8078명)보다 32.6% 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 서울과 인천의 증가세가 두드러진다. 올해 5월까지 서울에서 생애 첫 집합건물을 구입한 이는 1만6936명으로 작년 동기(1만1308명)보다 49.7%나 늘었다. 인천의 생애 첫 집합건물 매수자도 전년 5월 누적 기준으로 1만806명에서 올해 같은 기간 1만5951명으로 47.6% 증가했다. 올해 1∼5월 생애 첫 집합건물을 매수한 30대는 7만6850명으로 작년(5만5355명)에 비해 38% 늘면서 전체의 45.2%를 차지했고, 40대가 32.3% 늘어난 4만3501명으로 뒤를 이었다. 고금리 속에 눌려왔던 내집 마련 수요가 올해 들어 되살아난 데는 지속된 전셋값 상승세가 가장 큰 영향을 끼쳤다는 것이 전문가들의 분석이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지난 2년간 금리 충격에 내집 마련을 미뤄왔던 무주택자들이 전셋값이 계속 오르자 차라리 집을 사는 게 낫겠다고 판단한 것”이라며 “최근 분양가가 급등한 탓에 신규 분양보다는 기존 주택 매매를 선택하는 것 같다”고 말했다.

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  2024-07-02

• 혼인신고로 가점 챙기기…부부합산 가점으로 당첨률↑

  내 집 마련의 발목을 잡아 이른바 ‘결혼 페널티’로 여겨졌던 주택청약제도가 올해 개선되면서, 신혼부부라면 혼인신고를 통한 부부합산 가점을 챙겨 청약 당첨률을 높이기 유리한 환경이 조성됐다. 배우자의 청약통장 가입기간이 인정돼 최대 3점까지 가점을 인정받을 수 있는 데다, 부부 중복청약이 가능해져 청약 횟수에 있어서도 경쟁력이 높아져서다. 부동산업계에 따르면 올해 3월 25일부터 청약제도가 새롭게 바뀌면서 부부가 각각 청약을 넣었을 때보다 혼인신고 후 청약을 신청했을 때 당첨 확률이 줄어드는 결혼 페널티가 사라진 만큼, 요즘처럼 청약시장에 조정이 나타날 때 부부합산 가점 및 중복청약을 활용하면 내 집 마련에 한 발짝 다가설 수 있다. 청약시장이 과열된 시기에는 무주택 기간이 길고 부양 가족이 많은 사람에 비해 당첨이 쉽지 않지만 일례로 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 전용면적 49㎡A의 최저 당첨 가점이 20점, 전용면적 84㎡E의 최저 당첨 가점이 35점이었던 사례처럼 청약시장이 조정 시에는 청약 커트라인이 낮아지기 때문에 청약가점을 끌어 모으는 게 신혼부부에겐 특히 중요하다. 또한 청약 소득 기준이 예전에는 맞벌이 가구의 월평균 소득의 140%(약 1억2000만원)까지만 공공분양 특별공급 청약을 넣을 수 있었지만, 이제는 소득의 200%(약 1억6000만원)까지 가능해져 혼인신고를 통한 부부합산 가점을 활용하는 게 용이해진 상황이다. 민영주택 가점제에서 부양가족수 외에 본인 청약통장 가입 기간만 인정되던 게 배우자의 청약통장 가입 기간의 절반인 최대 3점까지 가점으로 합산해 주는 점도 혼인신고를 가점을 챙길 수 있는 부분이다. 가령 본인이 청약통장을 5년(7점), 배우자가 4년(6점 중 최대 3점 합산 가능)을 가지고 있었다면 본인 가점과 배우자의 보유 기간을 더해 모두 10점을 인정받을 수 있다. 예전에는 부부가 같은 아파트에 동시에 청약을 넣으면 부적격 처리가 됐지만 이제는 중복당첨돼도 먼저 신청한 청약이 유효한 것으로 처리되기 때문에 배우자의 결혼 전 청약 이력과 상관없이 할 수 있게 된 것도 이점이다. 부동산업계 관계자는 “부부의 중복청약 신청이 가능해지면서 한 아파트 단지에만 최대 4번(생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급, 세대주·세대원 각각 일반공급 청약 등)의 청약이 가능해 당첨 확률이 올라가는 것”이라며 “여기에 부부합산 가점까지 챙기면 미혼보다 청약시장에서 유리할 수밖에 없다”라고 설명했다.

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  2024-06-19

• 비아파트 부동산 경매시장서도 ‘찬밥’

  지식산업센터와 오피스텔, 상가 등이 작년에 이어 올 1분기에도 경매시장서 찬밥 신세다. 경매 매물은 쏟아지는 반면 낙찰률과 낙찰가율은 하락세다. 지지옥션에 따르면 1분기 법원 경매에 부쳐진 지식산업센터는 총 236건으로 작년동기(125건)보다 88% 늘었다. 임대수익을 기대하고 무리한 대출로 투자했다가 임차인을 못 구한 물량이 경매시장에 쏟아져 들어오고 있다는 분석이다. 낙찰률과 낙찰가율도 급락세다. 지식산업센터의 경매 낙찰률은 2022년 45.0%였지만 2023년 28.9%, 올해 25.0%로 반토막났다. 감정가 대비 경매낙찰가율도 2022년 88.7%, 2023년 71.2%, 올해 69.6% 등이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “준공을 앞둔 지식산업센터가 여전히 많지만 임대 수요가 위축되면서 앞으로도 공실과 경매물건이 계속 늘어날 것”이라며 “하반기 이후 금리가 낮아져도 공급이 많아 시장회복은 힘들 것”이라고 내다봤다. 상가와 오피스텔 시장도 다르지 않다. 실제 1분기 경매에 나온 오피스텔은 4276건으로 전년동기(1774건)보다 141% 급증했다. 낙찰률도 같은기간 23.8%에서 15.2%로 뚝 떨어졌다. 국토교통부 실거래가 자료를 봐도 전국 오피스텔 거래량은 2022년과 2023년 각각 31%와 38% 줄어드는 등 2년째 큰 폭으로 감소했다. 매매가는 2022년 7월 이후 20개월 연속 하락세다. 상가 역시 온라인커머스가 확산하면서 미분양에 신음하는 분위기다. 올해 1분기 법원경매에 나온 상가는 5031건으로 작년 동기(2803건)보다 79% 늘었다. 낙찰률도 2022년 29.2%에서 2023년에는 19.4%로 하락한 데 이어 올해 1분기 18.5%에 머물렀고, 낙찰가율도 같은기간 76.0%, 64.9%, 59.6%로 계속 떨어지고 있다.

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  2024-04-17

• 전국 아파트 경매 평균 응찰자 수 9.7명…역대 최고 경쟁률

  전국 아파트 경매지표 /자료:지지옥션 제공 전국 아파트 경매시장에 역대 가장 많은 응찰자가 몰렸다. 경매 진행건수가 늘면서 감정가가 낮은 물건에 매수세가 유입된 영향으로 보인다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2024년 3월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 2663건으로 전월(2422건) 대비 10% 증가했다. 낙찰률은 35.3%로 전월(38.3%) 대비 3.0%p 하락했다. 낙찰가율은 전월(83.7%)에 비해 1.4%p 상승한 85.1%를 기록하면서 2022년 8월(85.9%) 이후 1년 7개월 만에 85%를 넘어섰다. 평균 응찰자 수는 전월(8.5명) 대비 1.1명이 증가한 9.7명으로 집계됐는데, 이는 역대 가장 높은 수치이다. 고금리와 부동산 경기 침체로 경매물건이 빠르게 증가하면서 낙찰률은 매월 30%대의 낮은 수준에 머물러 있으나, 저가 매수세 유입으로 평균 응찰자 수와 낙찰가율은 회복세를 보였다. 지방 5대 광역시에서는 울산, 부산, 대전 아파트 낙찰가율이 상승했다. 울산 아파트 낙찰가율은 89.6%로 전월(79.1%) 대비 10.5%p 상승했다. 부산(82.9%)과 대전(84.5%)은 각각 5.4%p, 1.0%p 올랐다. 반면 광주(84.0%)는 전월보다 2.5%p 떨어졌고, 대구(82.9%) 역시 1.9%p 내려갔다.지방 8개도 중에서는 전남(81.5%) 아파트 낙찰가율이 전월(75.7%) 대비 5.8%p 오르면서 상승폭이 가장 컸다.

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  2024-04-09

실시간 재테크 기사

• 가격 상승 기대감에 부동산 '단타' 매도 감소세

  올해 상반기도 지난해 하반기와 마찬가지로 전국 집합건물의 소유권 이전 등기 매매신청 건수가 48만건 이상을 기록한 가운데 매수 이후 1년 이내 매도하는 '단타' 비중이 줄었다. 직방이 올해 상반기 소유권 매매 이전 등기 건수를 분석한 결과, 전국 집합건물을 매도한 건수 중 보유한지 1년 이내로 매도한 '단타' 비율은 3.6%로 나타났다고 22일 밝혔다. 보유기간 2년이하 매도 비율도 9.0%로 낮아지며 단타로 거래되는 비중이 크게 줄었다. 보유 1년 이내로 매도한 비율은 지난 2021년 8.4% 기록한 후 2022년 8.3%, 2023년 4.5%, 2024년 3.6%까지 줄었다. 올해 상반기는 최근 5년 중 가장 낮은 비율을 나타냈다. 지난 2022년 거래가 급감하고 고금리 기조에 따른 이자부담 등에 매물을 쏟아낸 단타 매도 비율은 8%대까지 치솟기도 했다. 하지만 매도 물건이 침체기에서 제대로 팔리지 못하자 상대적으로 보유기간이 길어졌다. 특히 침체기에 매입한 물건은 더 길었다. 보유 2년 이하 매도 비율도 감소, 2022년 15.7%, 2023년 12.5%, 2024년 9.0%로 낮아졌다. 지역별로는 서울 내의 단타비율은 올해 상반기 2.4%로 가장 적었다. 집합건물의 매입가격이 크다보니 단타 부담도 높았고, 가격 상승 기대감이 나타나면서 장기 보유 심리도 발동한 것으로 풀이된다. 특히 올해 상반기 서울 집합건물 거래 중, 3~4년 보유 후 매도는 12.3%로 가장 많은 비중을 차지했다. 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 거래량이 증가하면서 상승기 매입했던 물건의 차익실현을 위한 매도타이밍을 고민하던 거래가 앞당겨 이뤄진 것이라는 분석이다. 직방 관계자는 "고금리 기조를 버티고 현재 남은 수요자들이 하방 압력에 경직성이 강하게 재편됐고, 금리인하 가능성도 높아져 당분간은 단기 매도인이 거래시장을 차지하는 비중은 크지 않을 전망"이라고 말했다.

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  2024-08-21

• 10명 중 3명 이상 ‘하반기 집값 상승’ 전망

  올해 하반기 주택 매매가격이 상승할 것이라고 전망한 사람이 10명 중 3명 이상이라는 설문조사 결과가 나왔다. 부동산R114에 따르면 전국 1028명을 대상으로 ‘2024년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사(표본 오차는 95%의 신뢰수준에 ±3.06%p)를 실시한 결과, 10명 중 3명 이상(3.6명)이 하반기 주택 매매 가격이 상승할 것으로 전망했다. 직전 조사에서 상승 응답이 하락 응답을 2년 만에 역전(상승 30%, 하락 25%)했으며 이번 조사에서는 상승(36%)과 하락(21%) 사이 격차가 더 벌어졌다. 다만 직전 조사와 마찬가지로 보합에 대한 전망이 10명 중 4명 수준으로 여전히 가장 많은 답변을 차지한 만큼, 상승과 하락에 대한 소비자 의견은 팽팽하게 맞서는 중이다. 매매 전망과 달리 임대차 가격에 대한 답변은 상승 전망이 하락 전망을 크게 압도했다. 전세 가격은 상승 응답이 42.80%, 하락 응답이 13.33%로 상승 비중이 3배 이상 많았다. 월세 가격 전망도 상승 응답이 44.75%, 하락 응답이 9.82%로 4.6배 더 많다. 최근 들어 수요 대비 전세물건 부족 현상이 심화되면서 상대적으로 신축 공급이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전∙월세 가격의 추세 상승이 예견되는 분위기다. 그 다음으로는 ‘기준 금리 인상 기조 변화’(23.56%)를 주요 이유로 선택했다. 한국은행 기준금리가 2023년 2월 이후 1년 이상 연 3.5% 수준에서 동결됐고, 미국도 2023년 9월 이후 1년 가까이 연 5.25~5.5%로 동결돼 하반기 금리 인상 사이클 종료(인하) 기대감이 커졌기 때문이다. 한편 매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 10명 중 4명은 ‘경기 침체 가능성’(39.91%)을 이유로 선택했다. 과거 대비 낮아진 경제성장률 전망(저성장)과 물가 상승에 따른 소비 위축 등으로 경기 침체에 대한 우려감이 여전히 높기 때문이다. 그 다음 하락 요인으로 △대출 금리 부담 영향(14.22%) △가격 부담에 따른 수요 감소(10.55%) △대출 규제로 매수세 약화(10.55%) △이자 및 세금 부담으로 인한 매물 증가(7.80%) 등이 뒤를 이었다. 소비자들은 2024년 하반기 핵심 변수로 ‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건’(33.95%)을 1순위로 꼽았다. 최근 금리와 관련된 이슈가 뒤로 밀리고 경제성장률 및 수출과 관련된 거시 경제 이슈가 선두로 부상한 분위기다. 이외에도 주요 변수로 △한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부(15.66%) △대출 및 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(11.87%) △전월세가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부(8.95%) △민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(8.85%) △정부의 270만호+α 주택공급 정책(6.03%) △건축비 등 물가상승(인플레이션) 요소(6.03%) △PF 부실 및 금융권 연체율 상승 가능성(5.25%) 등을 선택했다.

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  2024-07-26

• 노후준비 관점에서 수익형 부동산 투자는 장기투자로 접근해야

  경기 둔화 우려 속에 대출금리 부담이 커지면서 부동산 시장의 약세가 이어지는 가운데, 부동산투자로 노후를 대비하려는 4060세대들의 고민이 커지고 있다. 금리 매력이 떨어지면서 당분간 수익형 부동산 시장의 침체가 예상되지만, 중장기적인 접근의 ‘월세형 부동산’ 상품 투자는 여전히 노후 대비를 위한 선택지 중 하나로 꼽힌다. 부동산업계에 따르면 주택 거래 제한, 높은 세금 징수 등 각종 규제 정책이 아파트 수요자들을 옥죄는 점에서, 비교적 안정적인 수익을 얻을 수 있는 소형 상가건물이나 상가주택 등의 수익형 부동산 상품을 찾는 발길도 일부 지역에선 조금씩 늘고 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 단기간에 수익형 부동산 시장의 위축이 풀리긴 어렵지만 미국의 금리 인하를 예상하는 전망들이 나오는 점에서, 장기적으로 수익형 부동산 시장이 지금처럼 계속 나쁘지는 않을 것이란 점에 주목한 것으로 풀이된다. 부산의 한 공인중개사무소 중개사는 “상가건물이나 상가주택을 투자할 때 경제상황이나 소비성향 및 상권변화 등 여러 부분을 잘 살펴야 하고 변수도 있지만, 내수경기가 살아나는 시점이 되면 권리금이나 임대료 등이 오르며 매입가격도 높아지기 때문에 오히려 지금처럼 시장이 위축됐을 때를 기회로 삼아 여유자금이 있는 분들의 경우 우량 물건을 헐값에 매입하려고 찾는 것”이라고 설명했다. 상가뿐 아니라 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔 역시 임대 수익료 관점에선 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있다는 의견도 나온다. 괜찮은 입지의 수익형 부동산 상품 중에서 고금리로 매매거래가 쉽지 않아 매매가격은 많이 떨어졌지만 월세는 오른 ‘수익성이 좋아진 물건’에 주목하라는 게 전문가들의 조언이다. 부동산 전문가들은 노후준비 관점에서 수익형 부동산 투자는 장기투자로 접근을, 또한 시장 침체기에서도 ‘옥석’을 가려 향후 기대수익률을 높이는 방향으로 투자 계획을 세우는 게 중요하다고 조언한다. 한 부동산 전문가는 “전반적으로 보면 수익형 부동산 시장이 당장은 좋은 분위기가 아니지만 금리 인하가 시작된다면 수익형 부동산을 짓누르는 가장 큰 부담이 덜어질 것이란 점도 투자에 있어 고려할 필요는 있다”면서, “상가의 경우 정부 규제도 땅이나 아파트보다 덜한 점에서 매력이 있다 보니 불경기에도 꼬마빌딩이나 상가주택에 돈이 모이기도 한다”고 전했다. 또 다른 전문가는 “오피스텔은 아파트의 대체상품 성격도 있기 때문에 아파트 시장이 좋아야 오피스텔 시장도 함께 좋아지는데 현 상황에선 오피스텔 투자 자체가 아주 매력적이라 볼 수는 없지만, 최근 오피스텔도 공급이 줄고 있는 상황이기 때문에 대학가 등의 오피스텔 월세 수요가 탄탄한 지역에 급매로 나온 매물들 중에 임대수익이 오름세를 보이는 물건들은 고려해 볼 만하다”고 설명했다.

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  2024-07-05

• 인구감소시대, 신축 급매로 부동산 투자 접근해야

  재건축 재개발 사업이 부동산 경기 침체에 공사비 폭등이라는 복병을 만나 사업 지연이 불가피해지면서 투자전략에도 변화가 필요해진 분위기다. 특히 인구감소 시대를 맞닥뜨린 만큼 너무 먼 장기 투자 관점보다는 ‘투자 후 회수 기간’ 또는 ‘단기 상승률’ 등을 고려해 부동산 투자에 나서야 한다는 의견이 나온다. 또 지방보다는 서울과 수도권으로의 투자 집중이 심화될 것이란 시각도 공존한다. 건설업계에 따르면 최근 재건축 재개발 사업 공사비가 크게 늘면서 사업이 중단되고 있는 곳이 많다. 건설사는 물가 인상 때문이라는 입장이지만 조합은 인상 폭이 너무 높다며 반발하며 대치되는 상황이다. 여기에 조합 내홍까지 일어나면서 공사가 또 지연되고, 금융 비용 증가로 이어지는 악순환이 되풀이되고 있다. 과거 세대에는 오래된 아파트를 주변 신축 대비 저렴한 비용으로 투자하고 이후 재건축 호재 바라보며 2~3배의 마진을 남겼다면, 원자재 비용이 과거에 비해 많이 오르고 재건축 분담금 또한 예상보다 늘어나면서 이전만큼의 수익을 기대하기 어려워진 실정이다. 이에 전문가들은 투자뿐 아니라 실거주까지 ‘두 마리 토끼’를 잡는 관점에서 2030세대가 몰리는 지역, 소위 ‘초품아’와 함께 ‘상권’이 같이 어우러져 사람들이 선호하는 곳을 매입하는 게 향후 거래량에 있어서도 유리해 현금화가 더 쉽다고 조언한다. 저출생이 가속화될 수록 교육환경이 좋고 아이들이 많은 곳으로 오히려 더 모일 수밖에 없어 가격 방어에 유리하고 거래량 역시 따라붙을 수밖에 없다는 것이다. 한 부동산 전문가는 “향후 몇 년간 신규 주택 공급 감소가 불가피한 상황이기 때문에 유동인구가늘어날 만한 곳의 10년 이내 신축 급매물을 매수하는 게 요즘 분위기에선 안전한 선택지로 보인다”며 “신축 아파트는 구축과 반대로 분담금에서 자유롭고 수익 가능성이 높은 데다 출생률이 붕괴되고 인구가 감소하는 추세 속에선 상급지 외에는 결국 구축은 신축 대비 선택지에서 외면당할 가능성이 이전보다 높아질 수밖에 없다”고 설명했다. 또한 인구 감소 시대에 지방 부동산 투자에 대해선 전문가들 대체로 회의적인 시각이다. 인구가 늘어나야 부동산 가치가 상승하기 때문에 회의적인 반응이 나온다. 실제로 인구 소멸 지역은 학령 인구의 아이들 수도 줄어 학교 통폐합이 진행되는 점에서 부동산 투자 관점에서 접근할 때 신중해야 한다는 지적이다. 뿐만 아니라 서울 외 지역에 거주하는 외지인 투자자들이 해당 지역 대신 서울에서도 인구가 유입되고 ‘아이 키우기 좋은 곳’으로 매수세가 쏠리는 것만 봐도 인구 소멸 지역의 부동산 투자 활성화는 리스크가 높다는 지적이다. 또다른 전문가는 “최근 정부는 인구 감소 지역의 1주택 세제 혜택을 주는 ‘세컨드홈 활성화’ 정책을 발효했는데 부동산 투자로서 접근하는 것은 실용성이 없다고 본다”며 “인구 감소 지역에 공시가 4억원 이하 집을 추가로 구입해도 1주택자로 인정해 세금 혜택을 준다는 것이 골자인데 향후 엑시트를 할 때 어려움이 불가피하고 이런 점에서 유동인구가 늘어나는 지역의 신축급 투자를 추천하는 것”이라고 말했다.

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  2024-07-05

• 올해 생애 첫 주택 매수, 작년보다 33% 늘어

  주택매입 수요가 살아나고 있다. 전셋값 상승에 지친 무주택자들이 매매시장으로 눈을 돌리고 있기 때문이란 분석이다. 법원 등기정보광장의 ‘소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황’ 자료를 보면 올해 1∼5월 전국에서 생애 첫 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등)을 구입한 이들은 총 16만9935명으로 작년 동기(12만8078명)보다 32.6% 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 서울과 인천의 증가세가 두드러진다. 올해 5월까지 서울에서 생애 첫 집합건물을 구입한 이는 1만6936명으로 작년 동기(1만1308명)보다 49.7%나 늘었다. 인천의 생애 첫 집합건물 매수자도 전년 5월 누적 기준으로 1만806명에서 올해 같은 기간 1만5951명으로 47.6% 증가했다. 올해 1∼5월 생애 첫 집합건물을 매수한 30대는 7만6850명으로 작년(5만5355명)에 비해 38% 늘면서 전체의 45.2%를 차지했고, 40대가 32.3% 늘어난 4만3501명으로 뒤를 이었다. 고금리 속에 눌려왔던 내집 마련 수요가 올해 들어 되살아난 데는 지속된 전셋값 상승세가 가장 큰 영향을 끼쳤다는 것이 전문가들의 분석이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지난 2년간 금리 충격에 내집 마련을 미뤄왔던 무주택자들이 전셋값이 계속 오르자 차라리 집을 사는 게 낫겠다고 판단한 것”이라며 “최근 분양가가 급등한 탓에 신규 분양보다는 기존 주택 매매를 선택하는 것 같다”고 말했다.

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  2024-07-02

• 혼인신고로 가점 챙기기…부부합산 가점으로 당첨률↑

  내 집 마련의 발목을 잡아 이른바 ‘결혼 페널티’로 여겨졌던 주택청약제도가 올해 개선되면서, 신혼부부라면 혼인신고를 통한 부부합산 가점을 챙겨 청약 당첨률을 높이기 유리한 환경이 조성됐다. 배우자의 청약통장 가입기간이 인정돼 최대 3점까지 가점을 인정받을 수 있는 데다, 부부 중복청약이 가능해져 청약 횟수에 있어서도 경쟁력이 높아져서다. 부동산업계에 따르면 올해 3월 25일부터 청약제도가 새롭게 바뀌면서 부부가 각각 청약을 넣었을 때보다 혼인신고 후 청약을 신청했을 때 당첨 확률이 줄어드는 결혼 페널티가 사라진 만큼, 요즘처럼 청약시장에 조정이 나타날 때 부부합산 가점 및 중복청약을 활용하면 내 집 마련에 한 발짝 다가설 수 있다. 청약시장이 과열된 시기에는 무주택 기간이 길고 부양 가족이 많은 사람에 비해 당첨이 쉽지 않지만 일례로 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 전용면적 49㎡A의 최저 당첨 가점이 20점, 전용면적 84㎡E의 최저 당첨 가점이 35점이었던 사례처럼 청약시장이 조정 시에는 청약 커트라인이 낮아지기 때문에 청약가점을 끌어 모으는 게 신혼부부에겐 특히 중요하다. 또한 청약 소득 기준이 예전에는 맞벌이 가구의 월평균 소득의 140%(약 1억2000만원)까지만 공공분양 특별공급 청약을 넣을 수 있었지만, 이제는 소득의 200%(약 1억6000만원)까지 가능해져 혼인신고를 통한 부부합산 가점을 활용하는 게 용이해진 상황이다. 민영주택 가점제에서 부양가족수 외에 본인 청약통장 가입 기간만 인정되던 게 배우자의 청약통장 가입 기간의 절반인 최대 3점까지 가점으로 합산해 주는 점도 혼인신고를 가점을 챙길 수 있는 부분이다. 가령 본인이 청약통장을 5년(7점), 배우자가 4년(6점 중 최대 3점 합산 가능)을 가지고 있었다면 본인 가점과 배우자의 보유 기간을 더해 모두 10점을 인정받을 수 있다. 예전에는 부부가 같은 아파트에 동시에 청약을 넣으면 부적격 처리가 됐지만 이제는 중복당첨돼도 먼저 신청한 청약이 유효한 것으로 처리되기 때문에 배우자의 결혼 전 청약 이력과 상관없이 할 수 있게 된 것도 이점이다. 부동산업계 관계자는 “부부의 중복청약 신청이 가능해지면서 한 아파트 단지에만 최대 4번(생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급, 세대주·세대원 각각 일반공급 청약 등)의 청약이 가능해 당첨 확률이 올라가는 것”이라며 “여기에 부부합산 가점까지 챙기면 미혼보다 청약시장에서 유리할 수밖에 없다”라고 설명했다.

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  2024-06-19

• 비아파트 부동산 경매시장서도 ‘찬밥’

  지식산업센터와 오피스텔, 상가 등이 작년에 이어 올 1분기에도 경매시장서 찬밥 신세다. 경매 매물은 쏟아지는 반면 낙찰률과 낙찰가율은 하락세다. 지지옥션에 따르면 1분기 법원 경매에 부쳐진 지식산업센터는 총 236건으로 작년동기(125건)보다 88% 늘었다. 임대수익을 기대하고 무리한 대출로 투자했다가 임차인을 못 구한 물량이 경매시장에 쏟아져 들어오고 있다는 분석이다. 낙찰률과 낙찰가율도 급락세다. 지식산업센터의 경매 낙찰률은 2022년 45.0%였지만 2023년 28.9%, 올해 25.0%로 반토막났다. 감정가 대비 경매낙찰가율도 2022년 88.7%, 2023년 71.2%, 올해 69.6% 등이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “준공을 앞둔 지식산업센터가 여전히 많지만 임대 수요가 위축되면서 앞으로도 공실과 경매물건이 계속 늘어날 것”이라며 “하반기 이후 금리가 낮아져도 공급이 많아 시장회복은 힘들 것”이라고 내다봤다. 상가와 오피스텔 시장도 다르지 않다. 실제 1분기 경매에 나온 오피스텔은 4276건으로 전년동기(1774건)보다 141% 급증했다. 낙찰률도 같은기간 23.8%에서 15.2%로 뚝 떨어졌다. 국토교통부 실거래가 자료를 봐도 전국 오피스텔 거래량은 2022년과 2023년 각각 31%와 38% 줄어드는 등 2년째 큰 폭으로 감소했다. 매매가는 2022년 7월 이후 20개월 연속 하락세다. 상가 역시 온라인커머스가 확산하면서 미분양에 신음하는 분위기다. 올해 1분기 법원경매에 나온 상가는 5031건으로 작년 동기(2803건)보다 79% 늘었다. 낙찰률도 2022년 29.2%에서 2023년에는 19.4%로 하락한 데 이어 올해 1분기 18.5%에 머물렀고, 낙찰가율도 같은기간 76.0%, 64.9%, 59.6%로 계속 떨어지고 있다.

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  2024-04-17