• 생활형 숙박시설, 이행강제금 부과유예 오늘 만료

  생활형 숙박시설(생숙)의 용도변경이 지지부진한 가운데 이행강제금 부과 유예기간이 오늘 만료되면서 생활형 숙박시설의 혼란이 예상되고 있다. 오늘까지 숙박업 신고나 오피스텔로 용도변경을 신청해야 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예되지만, 입법 지연과 제도 미비가 발목을 잡고 있다는 지적이다. 업계에 따르면 생숙의 용도변경 신청 기한이 오늘이지만, 전국 8만여 실이 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경 등에 나서지 못한 것으로 파악되고 있다. 전국 총 18만2826실 가운데 준공 이후 숙박업 신고를 하지 않았거나 오피스텔로 용도를 변경하지 않은 물량이 4만실, 현재 공사가 진행 중인 규모가 4만실 등 8만실에 이르고 있다. 오늘까지 별다른 조치가 없으면 이행강제금 부과 대상이 되며, 유예를 받지 못하면 생숙 소유주는 매년 건축물 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 한다. 생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대비해 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 오피스텔보다 복도 폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제금융, 청약 등의 규제가 적은 가운데 지난 2017년 이후 집값이 상승하면서 사실상 주거용으로 인식되기도 했다. 그러나 정부가 지난 2021년 생숙 불법전용 방지대책을 통해 주거용으로 이용하는 생숙을 불법화하면서 생숙대란이 시작됐다. 이후 정부는 2023년 10월까지 용도 변경을 신청하면 이행강제금을 부과하지 않기로 한 이후 추가 연장 끝에 이달 말 기간이 도래한 것이다. 이에 따라 최종 데드라인인 이달 말까지 늦춘 상황에서 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 신청하지 않으면 모두 위법 건축물로 간주돼 이행강제금 부과대상이 되는 셈이다. 당초 정부는 생숙의 합법 사용을 지원하기 위해 안전이나 주거환경 보호 등을 훼손하지 않는 범위에서 용도변경 요건 등을 완화했다. 복도 폭은 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우, 주차장은 외부 주차장 설치나 해당 비용에 상응하는 비용을 지자체에 내는 경우, 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 등의 조건이다. 하지만, 생숙을 오피스텔로 변경하려면 가구당 1대의 주차장 확보나, 복도 폭 확대 등이 필요한데 이미 준공된 생숙은 사실상 불가능한 상황이다. 따라서 생숙을 준주택으로 편입하는 방안이나 용도변경 유예기간 연장, 주차장 기준 등 완화 등의 조치가 필요하다. 생숙을 주거용 오피스텔로 전환하면 ‘생숙대란’을 해소하면서 주택공급 효과도 기대할 수 있으므로 정부와 지자체가 관련 제도개선에 적극 나서야 할 것으로 보인다. 업계는 3차례에 걸친 유예기간 연장에도 이행강제금 폭탄에 내몰린 이유에 대해 입법 지연과 제도 미비 등을 꼽고 있다. 실제 공사 중인 생숙의 용도변경 동의율을 80%로 완화하는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안은 아직도 국회에서 논의 중이다. 업계는 이 법안이 통과돼야 오피스텔로 용도변경이 빨라져 계약자의 부담을 줄일 수 있고, 시행사와 건설사의 미분양 해소와 자금 유동성 개선에도 도움이 될 것으로 판단하고 있다. 준공 생숙 역시 용도변경에 따른 기준 미비, 부담금 산정 갈등, 지구단위계획 변경 마찰 등으로 어려움을 겪고 있다.

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  2025-09-30

• 생활형 숙박시설, 속속 오피스텔 전환 추진

  정부가 생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 전환이라는 카드를 제시한 후 주요 준공단지는 물론 일부 공사 중인 단지까지 속속 오피스텔 전환을 추진 중이다. 그러나 시행사ㆍ분양자간 분쟁이나 지구단위계획 변경, 공공기여 등 선결과제도 산적하다는 지적이다. 앞서 국토부는 지난해 10월 불법 주거용도 사용에 대한 대규모 이행강제금 부과를 3년 유예하고, 합법적으로 오피스텔 전환을 유도하는 구제방안을 내놓았다. 지자체에 생숙지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해 적극적으로 지구단위계획 변경 및 용도변경을 지원하는 방안도 제시했다. 당시 전국의 생숙 18만 8000실 가운데 숙박업 신고나 용도변경이 되지 않은 생숙 5만 1649실과 공사가 진행 중인 6만 29실 등 총 11만 2000실을 용도변경 대상으로 추산됐다. 현재 업계는 서울, 청주, 아산, 여수, 안양 등 일부 준공단지에서 단지 용도변경을 추진하는 것으로 파악하고 있다. 인천경제자유구역청 소관이던 송도지역의 생숙의 경우 용도지역 변경신청이 진행 중이다. 다만, 관광특구로 묶여 있는 부산 해운대구 일대의 생숙은 여전히 답보상태인 것으로 알려졌다. 이처럼 오피스텔로 용도변경이 본격화하고 있지만, 과제도 만만치 않은 것이 사실이다. 기초지자체의 지구단위계획 변경과 광역지자체의 의결, 이와 관련한 공공기여의 주체와 규모 등이 대표적이다. 업체 관계자는 “생숙은 일반적으로 오피스텔보다 용적률이 높고, 주차장 부지확보 등의 기준은 낮아 오피스텔로 용도변경 때 이에 상응하는 기부채납 형식의 공공기여가 뒤따라야 한다”며 “그러나 공공기여의 규모와 가치를 어떻게 산정할 것인가에 대한 가이드라인이 필요하며, 부담 주체(시행사 또는 계약자)에 대해서도 기준이 제시돼야 할 것”이라고 설명했다. 이와 관련, 업계 관계자는 “기부채납을 현금이 아닌 근생시설이나 상가시설 등 현물로 내는 방안 등을 검토할 필요가 있다”며 “지자체가 상가시설 등을 현물로 받아 주민편의시설로 활용할 수 있을 것”이라고 설명했다. 또한, 계약해제요구와 관련한 소송이나 잔금납부와 관련한 시행사와 계약자 간 갈등도 해결해야 할 숙제로 꼽힌다. 생숙 관련 집단 소송이 진행 중인 곳은 전국적으로 50여 곳에 이르는 것으로 추산되고 있다.

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  2025-02-13

• 생활형 숙박시설, 주거용 불허에 애물단지로 전락

  수요자가 벌떼처럼 나서 계약하던 생활형 숙박시설(생숙)이 애물단지로 전락하고 있다. 분양대금을 내지 않고 시행사와 시공사에 소송하는 일도 발생하고 있다. 생활형 숙박시설(생숙ㆍ레지던스) 마찰은 앞으로도 지속될 전망이다. 2~3년 전 부동산 활황기에 분양한 생숙만 올해와 내년 1만3000여가구에 달해서다. 기존 아파트를 대체하는 투자 상품으로 인기몰이하던 생숙이 부동산 시장을 흔드는 ‘시한폭탄’이 되어 돌아온 셈이다. 전문가들은 시대에 뒤처진 규제에 이러지도, 저러지도 못하고 있다는 지적이다. 부동산업계에 따르면 생숙 소유자들이 최근 수억원의 손해를 감수하며 매각에 나서고 있다. 한때 청약 경쟁률이 수백대 1을 보였던 생숙이 이제는 웃돈을 포기한 급매물로 시장에 속출하고 있다. 지난 정부 집값 급등기에 각종 부동산 규제가 강화한 이래 아파트를 대체하는 ‘주거 상품’으로 수요가 쏠렸다. 특히 주택으로 간주되지 않아 대출이 수월하고 세금 등 규제도 덜 받는 생숙에 관심이 집중됐다. 그러나 2021년 이후 생숙을 주거 목적으로 사용할 수 없도록 건축법이 개정되자 관심이 뚝 끊겼다. 급기야 지난해부터 금리 고공행진이 계속되면서 주택 시장마저 얼어붙자 높은 대출 이자를 감당하지 못한 투자자가 마피로 분양권을 내놓기 시작했다. 현재 정부는 레지던스에 숙박업 등록을 적극 유도하고 용도 변경이 가능한 부분은 용도 변경을 추진하는 등 두 가지 틀로 진행하고 있다”고 밝혔다. 그러나 이미 분양한 생숙의 용도 변경이 사실상 불가능하다는 지적이 나온다. 내년부터 이행강제금을 부과하면 재산권 침해를 둘러싼 소송전이 불가피하기 때문이다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “숙박업 등록 의무화 규정 적용을 ‘시행일 이후 건축 허가를 받은 경우’로 한정해, 2021년 5월 이전 등록 의무가 없는 상태에서 계약한 수분양자를 보호하고 잔금을 치르도록 유도하는 것이 현재로서는 가장 필요하고 가장 빠른 해결책”이라고 강조했다. 익명을 요구한 다른 한 전문가는 “생숙은 10년 가까이 허용돼왔기 때문에 공익성 측면에서 봐야 한다”며 “오피스텔 등 전환 지원은 건축법 개정 사항이지만 예외를 인정해야 해 난관이 있는 만큼, 숙박업 등록 강행 규정의 완화가 필요하다”고 지적했다.

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  2024-10-08

• 생활형 숙박시설 수분양자들 ‘사기 분양’ 줄소송

  전국이 생활형 숙박시설(생숙)로 몸살을 앓고 있다. 한국레지던스연합회 등에 따르면 현재 전국에서 생숙 관련 집단 소송만 최소 50여건, 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 정부 방침 탓에 주거용으로 살지 못하는 데다, 이에 따라 팔자니 경기와 금리 등 부동산 시장을 둘러싼 상황이 녹록지 않은 때문이다. 생숙은 집값 상승기였던 2020~2021년 아파트 대체 상품으로 각광 받았다. 주방이 있어 취사가 가능한 구조이지만 주택 수에는 포함되지 않고, 당첨 즉시 분양권 전매도 가능해 세금과 각종 규제에서 자유로웠다. 전입신고도 가능해 세입자를 들이면 임대 수익까지 얻을 수 있었다. 그러다 정부는 2021년 생숙을 주거용으로 쓰려면 오피스텔 등 주택으로 용도를 변경해야 한다는 방침을 세웠다. 이를 어기면 건축법 위반으로 이행강제금을 부과하도록 했다. 그렇지 않으면 잔금을 내고 숙박업으로 신고해야 한다. 문제는 이미 완공된 생숙은 사실상 오피스텔로 용도 변경이 어렵다는 점이다. 오피스텔은 생숙보다 법정 주차 대수가 많아 그만큼 추가 주차 공간을 확보해야 하는 탓이다. 이밖에도 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등 추가 비용을 동반한다. 또 용도 변경을 하려면 수분양자 100%가 동의해야 한다. 지방자치단체별로 지구단위계획이 다른 점도 오피스텔로 용도 변경하기 어려운 배경으로 꼽힌다. 건설업계는 좌불안석이다. 금융권이 생숙을 위험 상품으로 취급하기 시작하면서 잔금(분양대금) 대출마저 꽉 막혔기 때문이다. 분양대금이 미납되면 시행사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 중도금 대출을 떠안게 되고 시공사는 건물을 다 짓고도 공사비를 못 받을 처지에 놓일 수 있다. 실제 분양대금 납입 지연 사태가 전국으로 확산하면 영세 시행사는 이를 감당 못하고 파산할 가능성도 있다. 시행사가 파산하면 신용 공여를 제공한 시공사는 이미 투입된 공사비와 대규모 대출금을 떠안아야 한다. 앞으로 부동산 경기가 회복해 생숙 등 투자용 부동산이 다시 활기를 띤다 해도 상당한 시일이 걸릴 것이란 전망이다.

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  2024-09-30

• 생활형 숙박시설 애물단지로 전락

  부동산 규제의 틈새 상품으로 인기를 끌었던 생활형 숙박시설이 애물단지로 전락하고 있다. 주거용으로 쓸 경우 이행강제금을 물리기로 한 유예기간이 연말 만료되는 가운데 일부 단지의 분양자들은 시행사 등을 상대로 집단소송에 나서고 있기 때문이다. 사업을 추진하는 시행사와 시공사도 골머리를 앓고 있다. 소송이 진행되면서 일부 시행사들은 잔금을 받지 못하는 사례까지 등장했다. 시공사 역시 공사대금을 못 받거나 책임준공 등에서도 부담을 받을 수밖에 없는 상황이다. 업계에 따르면 현재 준공된 생활형 숙박시설(생숙)단지는 592개에 10만실이 넘는다. 준공을 앞둔 단지는 1만2000실, 인허가를 받고 착공을 준비 중인 규모도 9만실에 이르는 것으로 파악된다. 생숙은 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 상품으로 서비스드 레지던스(Serviced Residence)라고도 한다. 지난 2012년 장기 투숙 호텔 개념으로 도입됐다. 특히 분양받은 사람이 전·월세 임대 계약을 맺어 임대 수익을 내거나 호텔·콘도처럼 숙박 시설로 운용해 수익을 낼 수 있어 인기를 끌기도 했다. 그러나 최근 들어 사정이 급변했다. 특히 고금리의 영향 등으로 냉각된 가운데 주거용으로 사용하는 경우에 부과하는 이행강제금의 유예기간 종료를 앞두고 있기 때문이다. 정부는 지난 2021년 건축법 시행령을 개정하면서 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 생활형 숙박 시설을 주거용으로 사용할 경우 이행 강제금을 부과하기로 했다. 유예기간은 올 연말까지다. 이에 따라 내년부터 생숙 보유자는 매년 이행강제금을 내고 거주하거나, 퇴거 후 숙박시설로 등록해야 하는 상황에 몰렸다. 이로 인해 입주를 앞둔 단지를 중심으로 최근 집단소송이 크게 늘고 있다. 업계는 전국에서 생숙 관련 집단소송이 50여 건에 이르는 것으로 추산된다. 이와 관련, 시행사들은 지난해부터 생숙을 오피스텔로 전환하는 등 적극적인 해결책이 시급하다고 강조한다. 오피스텔로 용도를 바꾸면 주거용으로 살아도 이행 강제금을 내지 않아도 되기 때문이다. 그러나 지구 단위 계획상 오피스텔 용도로 변경할 수 없는 지역도 있고, 생숙과 오피스텔의 건축기준 등이 달라 쉽게 변경하기 어려운 점도 있다. 정부는 현재 생숙을 유형별로 분류해 보완책을 검토하는 것으로 알려졌다. 이르면 10월경 방안이 제시될 것으로 관측된다.

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  2024-09-25

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• 생활형 숙박시설, 이행강제금 부과유예 오늘 만료

  생활형 숙박시설(생숙)의 용도변경이 지지부진한 가운데 이행강제금 부과 유예기간이 오늘 만료되면서 생활형 숙박시설의 혼란이 예상되고 있다. 오늘까지 숙박업 신고나 오피스텔로 용도변경을 신청해야 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예되지만, 입법 지연과 제도 미비가 발목을 잡고 있다는 지적이다. 업계에 따르면 생숙의 용도변경 신청 기한이 오늘이지만, 전국 8만여 실이 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경 등에 나서지 못한 것으로 파악되고 있다. 전국 총 18만2826실 가운데 준공 이후 숙박업 신고를 하지 않았거나 오피스텔로 용도를 변경하지 않은 물량이 4만실, 현재 공사가 진행 중인 규모가 4만실 등 8만실에 이르고 있다. 오늘까지 별다른 조치가 없으면 이행강제금 부과 대상이 되며, 유예를 받지 못하면 생숙 소유주는 매년 건축물 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 한다. 생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대비해 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 오피스텔보다 복도 폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제금융, 청약 등의 규제가 적은 가운데 지난 2017년 이후 집값이 상승하면서 사실상 주거용으로 인식되기도 했다. 그러나 정부가 지난 2021년 생숙 불법전용 방지대책을 통해 주거용으로 이용하는 생숙을 불법화하면서 생숙대란이 시작됐다. 이후 정부는 2023년 10월까지 용도 변경을 신청하면 이행강제금을 부과하지 않기로 한 이후 추가 연장 끝에 이달 말 기간이 도래한 것이다. 이에 따라 최종 데드라인인 이달 말까지 늦춘 상황에서 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 신청하지 않으면 모두 위법 건축물로 간주돼 이행강제금 부과대상이 되는 셈이다. 당초 정부는 생숙의 합법 사용을 지원하기 위해 안전이나 주거환경 보호 등을 훼손하지 않는 범위에서 용도변경 요건 등을 완화했다. 복도 폭은 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우, 주차장은 외부 주차장 설치나 해당 비용에 상응하는 비용을 지자체에 내는 경우, 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 등의 조건이다. 하지만, 생숙을 오피스텔로 변경하려면 가구당 1대의 주차장 확보나, 복도 폭 확대 등이 필요한데 이미 준공된 생숙은 사실상 불가능한 상황이다. 따라서 생숙을 준주택으로 편입하는 방안이나 용도변경 유예기간 연장, 주차장 기준 등 완화 등의 조치가 필요하다. 생숙을 주거용 오피스텔로 전환하면 ‘생숙대란’을 해소하면서 주택공급 효과도 기대할 수 있으므로 정부와 지자체가 관련 제도개선에 적극 나서야 할 것으로 보인다. 업계는 3차례에 걸친 유예기간 연장에도 이행강제금 폭탄에 내몰린 이유에 대해 입법 지연과 제도 미비 등을 꼽고 있다. 실제 공사 중인 생숙의 용도변경 동의율을 80%로 완화하는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안은 아직도 국회에서 논의 중이다. 업계는 이 법안이 통과돼야 오피스텔로 용도변경이 빨라져 계약자의 부담을 줄일 수 있고, 시행사와 건설사의 미분양 해소와 자금 유동성 개선에도 도움이 될 것으로 판단하고 있다. 준공 생숙 역시 용도변경에 따른 기준 미비, 부담금 산정 갈등, 지구단위계획 변경 마찰 등으로 어려움을 겪고 있다.

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  2025-09-30

• 생활형 숙박시설, 속속 오피스텔 전환 추진

  정부가 생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 전환이라는 카드를 제시한 후 주요 준공단지는 물론 일부 공사 중인 단지까지 속속 오피스텔 전환을 추진 중이다. 그러나 시행사ㆍ분양자간 분쟁이나 지구단위계획 변경, 공공기여 등 선결과제도 산적하다는 지적이다. 앞서 국토부는 지난해 10월 불법 주거용도 사용에 대한 대규모 이행강제금 부과를 3년 유예하고, 합법적으로 오피스텔 전환을 유도하는 구제방안을 내놓았다. 지자체에 생숙지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해 적극적으로 지구단위계획 변경 및 용도변경을 지원하는 방안도 제시했다. 당시 전국의 생숙 18만 8000실 가운데 숙박업 신고나 용도변경이 되지 않은 생숙 5만 1649실과 공사가 진행 중인 6만 29실 등 총 11만 2000실을 용도변경 대상으로 추산됐다. 현재 업계는 서울, 청주, 아산, 여수, 안양 등 일부 준공단지에서 단지 용도변경을 추진하는 것으로 파악하고 있다. 인천경제자유구역청 소관이던 송도지역의 생숙의 경우 용도지역 변경신청이 진행 중이다. 다만, 관광특구로 묶여 있는 부산 해운대구 일대의 생숙은 여전히 답보상태인 것으로 알려졌다. 이처럼 오피스텔로 용도변경이 본격화하고 있지만, 과제도 만만치 않은 것이 사실이다. 기초지자체의 지구단위계획 변경과 광역지자체의 의결, 이와 관련한 공공기여의 주체와 규모 등이 대표적이다. 업체 관계자는 “생숙은 일반적으로 오피스텔보다 용적률이 높고, 주차장 부지확보 등의 기준은 낮아 오피스텔로 용도변경 때 이에 상응하는 기부채납 형식의 공공기여가 뒤따라야 한다”며 “그러나 공공기여의 규모와 가치를 어떻게 산정할 것인가에 대한 가이드라인이 필요하며, 부담 주체(시행사 또는 계약자)에 대해서도 기준이 제시돼야 할 것”이라고 설명했다. 이와 관련, 업계 관계자는 “기부채납을 현금이 아닌 근생시설이나 상가시설 등 현물로 내는 방안 등을 검토할 필요가 있다”며 “지자체가 상가시설 등을 현물로 받아 주민편의시설로 활용할 수 있을 것”이라고 설명했다. 또한, 계약해제요구와 관련한 소송이나 잔금납부와 관련한 시행사와 계약자 간 갈등도 해결해야 할 숙제로 꼽힌다. 생숙 관련 집단 소송이 진행 중인 곳은 전국적으로 50여 곳에 이르는 것으로 추산되고 있다.

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  2025-02-13

• 생활형 숙박시설, 주거용 불허에 애물단지로 전락

  수요자가 벌떼처럼 나서 계약하던 생활형 숙박시설(생숙)이 애물단지로 전락하고 있다. 분양대금을 내지 않고 시행사와 시공사에 소송하는 일도 발생하고 있다. 생활형 숙박시설(생숙ㆍ레지던스) 마찰은 앞으로도 지속될 전망이다. 2~3년 전 부동산 활황기에 분양한 생숙만 올해와 내년 1만3000여가구에 달해서다. 기존 아파트를 대체하는 투자 상품으로 인기몰이하던 생숙이 부동산 시장을 흔드는 ‘시한폭탄’이 되어 돌아온 셈이다. 전문가들은 시대에 뒤처진 규제에 이러지도, 저러지도 못하고 있다는 지적이다. 부동산업계에 따르면 생숙 소유자들이 최근 수억원의 손해를 감수하며 매각에 나서고 있다. 한때 청약 경쟁률이 수백대 1을 보였던 생숙이 이제는 웃돈을 포기한 급매물로 시장에 속출하고 있다. 지난 정부 집값 급등기에 각종 부동산 규제가 강화한 이래 아파트를 대체하는 ‘주거 상품’으로 수요가 쏠렸다. 특히 주택으로 간주되지 않아 대출이 수월하고 세금 등 규제도 덜 받는 생숙에 관심이 집중됐다. 그러나 2021년 이후 생숙을 주거 목적으로 사용할 수 없도록 건축법이 개정되자 관심이 뚝 끊겼다. 급기야 지난해부터 금리 고공행진이 계속되면서 주택 시장마저 얼어붙자 높은 대출 이자를 감당하지 못한 투자자가 마피로 분양권을 내놓기 시작했다. 현재 정부는 레지던스에 숙박업 등록을 적극 유도하고 용도 변경이 가능한 부분은 용도 변경을 추진하는 등 두 가지 틀로 진행하고 있다”고 밝혔다. 그러나 이미 분양한 생숙의 용도 변경이 사실상 불가능하다는 지적이 나온다. 내년부터 이행강제금을 부과하면 재산권 침해를 둘러싼 소송전이 불가피하기 때문이다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “숙박업 등록 의무화 규정 적용을 ‘시행일 이후 건축 허가를 받은 경우’로 한정해, 2021년 5월 이전 등록 의무가 없는 상태에서 계약한 수분양자를 보호하고 잔금을 치르도록 유도하는 것이 현재로서는 가장 필요하고 가장 빠른 해결책”이라고 강조했다. 익명을 요구한 다른 한 전문가는 “생숙은 10년 가까이 허용돼왔기 때문에 공익성 측면에서 봐야 한다”며 “오피스텔 등 전환 지원은 건축법 개정 사항이지만 예외를 인정해야 해 난관이 있는 만큼, 숙박업 등록 강행 규정의 완화가 필요하다”고 지적했다.

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  2024-10-08

• 생활형 숙박시설 수분양자들 ‘사기 분양’ 줄소송

  전국이 생활형 숙박시설(생숙)로 몸살을 앓고 있다. 한국레지던스연합회 등에 따르면 현재 전국에서 생숙 관련 집단 소송만 최소 50여건, 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 정부 방침 탓에 주거용으로 살지 못하는 데다, 이에 따라 팔자니 경기와 금리 등 부동산 시장을 둘러싼 상황이 녹록지 않은 때문이다. 생숙은 집값 상승기였던 2020~2021년 아파트 대체 상품으로 각광 받았다. 주방이 있어 취사가 가능한 구조이지만 주택 수에는 포함되지 않고, 당첨 즉시 분양권 전매도 가능해 세금과 각종 규제에서 자유로웠다. 전입신고도 가능해 세입자를 들이면 임대 수익까지 얻을 수 있었다. 그러다 정부는 2021년 생숙을 주거용으로 쓰려면 오피스텔 등 주택으로 용도를 변경해야 한다는 방침을 세웠다. 이를 어기면 건축법 위반으로 이행강제금을 부과하도록 했다. 그렇지 않으면 잔금을 내고 숙박업으로 신고해야 한다. 문제는 이미 완공된 생숙은 사실상 오피스텔로 용도 변경이 어렵다는 점이다. 오피스텔은 생숙보다 법정 주차 대수가 많아 그만큼 추가 주차 공간을 확보해야 하는 탓이다. 이밖에도 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등 추가 비용을 동반한다. 또 용도 변경을 하려면 수분양자 100%가 동의해야 한다. 지방자치단체별로 지구단위계획이 다른 점도 오피스텔로 용도 변경하기 어려운 배경으로 꼽힌다. 건설업계는 좌불안석이다. 금융권이 생숙을 위험 상품으로 취급하기 시작하면서 잔금(분양대금) 대출마저 꽉 막혔기 때문이다. 분양대금이 미납되면 시행사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 중도금 대출을 떠안게 되고 시공사는 건물을 다 짓고도 공사비를 못 받을 처지에 놓일 수 있다. 실제 분양대금 납입 지연 사태가 전국으로 확산하면 영세 시행사는 이를 감당 못하고 파산할 가능성도 있다. 시행사가 파산하면 신용 공여를 제공한 시공사는 이미 투입된 공사비와 대규모 대출금을 떠안아야 한다. 앞으로 부동산 경기가 회복해 생숙 등 투자용 부동산이 다시 활기를 띤다 해도 상당한 시일이 걸릴 것이란 전망이다.

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  2024-09-30

• 생활형 숙박시설 애물단지로 전락

  부동산 규제의 틈새 상품으로 인기를 끌었던 생활형 숙박시설이 애물단지로 전락하고 있다. 주거용으로 쓸 경우 이행강제금을 물리기로 한 유예기간이 연말 만료되는 가운데 일부 단지의 분양자들은 시행사 등을 상대로 집단소송에 나서고 있기 때문이다. 사업을 추진하는 시행사와 시공사도 골머리를 앓고 있다. 소송이 진행되면서 일부 시행사들은 잔금을 받지 못하는 사례까지 등장했다. 시공사 역시 공사대금을 못 받거나 책임준공 등에서도 부담을 받을 수밖에 없는 상황이다. 업계에 따르면 현재 준공된 생활형 숙박시설(생숙)단지는 592개에 10만실이 넘는다. 준공을 앞둔 단지는 1만2000실, 인허가를 받고 착공을 준비 중인 규모도 9만실에 이르는 것으로 파악된다. 생숙은 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 상품으로 서비스드 레지던스(Serviced Residence)라고도 한다. 지난 2012년 장기 투숙 호텔 개념으로 도입됐다. 특히 분양받은 사람이 전·월세 임대 계약을 맺어 임대 수익을 내거나 호텔·콘도처럼 숙박 시설로 운용해 수익을 낼 수 있어 인기를 끌기도 했다. 그러나 최근 들어 사정이 급변했다. 특히 고금리의 영향 등으로 냉각된 가운데 주거용으로 사용하는 경우에 부과하는 이행강제금의 유예기간 종료를 앞두고 있기 때문이다. 정부는 지난 2021년 건축법 시행령을 개정하면서 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 생활형 숙박 시설을 주거용으로 사용할 경우 이행 강제금을 부과하기로 했다. 유예기간은 올 연말까지다. 이에 따라 내년부터 생숙 보유자는 매년 이행강제금을 내고 거주하거나, 퇴거 후 숙박시설로 등록해야 하는 상황에 몰렸다. 이로 인해 입주를 앞둔 단지를 중심으로 최근 집단소송이 크게 늘고 있다. 업계는 전국에서 생숙 관련 집단소송이 50여 건에 이르는 것으로 추산된다. 이와 관련, 시행사들은 지난해부터 생숙을 오피스텔로 전환하는 등 적극적인 해결책이 시급하다고 강조한다. 오피스텔로 용도를 바꾸면 주거용으로 살아도 이행 강제금을 내지 않아도 되기 때문이다. 그러나 지구 단위 계획상 오피스텔 용도로 변경할 수 없는 지역도 있고, 생숙과 오피스텔의 건축기준 등이 달라 쉽게 변경하기 어려운 점도 있다. 정부는 현재 생숙을 유형별로 분류해 보완책을 검토하는 것으로 알려졌다. 이르면 10월경 방안이 제시될 것으로 관측된다.

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  2024-09-25