• 최종편집 2024-10-08(화)

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올해 신규 경매 신청 물건, 금융위기 이후 15년 만에 최다 기록 예상 생활형 숙박시설, 주거용 불허에 애물단지로 전락 청약 시장, 부산 등 지방은 중대형에 수도권은 소형에 수요 집중 LH, 청년ㆍ신혼 매입임대 3,100여가구 공급 조·중식 제공하는 ‘힐스테이트 더샵 상생공원’ 공급 중 LH, 3조원 규모 건설업계 보유토지 2차 매입 실시 주건협 회원사, 10월 전국 5,457가구 공급 생활형 숙박시설 수분양자들 ‘사기 분양’ 줄소송 8월 공인중개사 휴ㆍ폐업 1055명 부산 북항재개발 수혜단지 '해링턴 마레' 분양 중
  • 생활형 숙박시설, 주거용 불허에 애물단지로 전락
    수요자가 벌떼처럼 나서 계약하던 생활형 숙박시설(생숙)이 애물단지로 전락하고 있다. 분양대금을 내지 않고 시행사와 시공사에 소송하는 일도 발생하고 있다. 생활형 숙박시설(생숙ㆍ레지던스) 마찰은 앞으로도 지속될 전망이다. 2~3년 전 부동산 활황기에 분양한 생숙만 올해와 내년 1만3000여가구에 달해서다. 기존 아파트를 대체하는 투자 상품으로 인기몰이하던 생숙이 부동산 시장을 흔드는 ‘시한폭탄’이 되어 돌아온 셈이다. 전문가들은 시대에 뒤처진 규제에 이러지도, 저러지도 못하고 있다는 지적이다. 부동산업계에 따르면 생숙 소유자들이 최근 수억원의 손해를 감수하며 매각에 나서고 있다. 한때 청약 경쟁률이 수백대 1을 보였던 생숙이 이제는 웃돈을 포기한 급매물로 시장에 속출하고 있다. 지난 정부 집값 급등기에 각종 부동산 규제가 강화한 이래 아파트를 대체하는 ‘주거 상품’으로 수요가 쏠렸다. 특히 주택으로 간주되지 않아 대출이 수월하고 세금 등 규제도 덜 받는 생숙에 관심이 집중됐다. 그러나 2021년 이후 생숙을 주거 목적으로 사용할 수 없도록 건축법이 개정되자 관심이 뚝 끊겼다. 급기야 지난해부터 금리 고공행진이 계속되면서 주택 시장마저 얼어붙자 높은 대출 이자를 감당하지 못한 투자자가 마피로 분양권을 내놓기 시작했다. 현재 정부는 레지던스에 숙박업 등록을 적극 유도하고 용도 변경이 가능한 부분은 용도 변경을 추진하는 등 두 가지 틀로 진행하고 있다”고 밝혔다. 그러나 이미 분양한 생숙의 용도 변경이 사실상 불가능하다는 지적이 나온다. 내년부터 이행강제금을 부과하면 재산권 침해를 둘러싼 소송전이 불가피하기 때문이다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “숙박업 등록 의무화 규정 적용을 ‘시행일 이후 건축 허가를 받은 경우’로 한정해, 2021년 5월 이전 등록 의무가 없는 상태에서 계약한 수분양자를 보호하고 잔금을 치르도록 유도하는 것이 현재로서는 가장 필요하고 가장 빠른 해결책”이라고 강조했다. 익명을 요구한 다른 한 전문가는 “생숙은 10년 가까이 허용돼왔기 때문에 공익성 측면에서 봐야 한다”며 “오피스텔 등 전환 지원은 건축법 개정 사항이지만 예외를 인정해야 해 난관이 있는 만큼, 숙박업 등록 강행 규정의 완화가 필요하다”고 지적했다.
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    • 레지던스
    2024-10-08
  • 8월 상업 업무용 빌딩, 거래량과 거래금액 일제히 감소
    지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량과 거래금액이 일제히 감소한 것으로 나타났다. 특히 거래량은 올해 중 감소 폭이 가장 컸던 것으로 분석됐다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 업체 부동산플래닛이 내놓은 ‘8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과’를 보면 지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량은 모두 1206건으로 전달(1323건) 대비 8.8% 줄었다. 이는 올해 중 가장 많이 축소한 규모다. 거래량 자체가 쪼그라들면서 거래금액(3조5003억원)도 같은 기간(4조341억원) 13.2% 감소했다. 지역별로 보면 전국 17개 시도 가운데 부산, 광주, 경기, 충북, 충남, 전북, 전남, 강원 등 8개 지역에서 거래량과 거래액 모두 감소한 것으로 파악됐다. 거래량은 강원이 26.3% 축소하며 가장 크게 줄었고, 거래액은 경기가 13.5%로 가장 많이 쪼그라들었다. 반면 서울과 인천, 대전, 울산, 제주 등 5개 지역은 거래량이 증가했다. 제주가 41.7% 확대하며 가장 많이 늘었고 인천과 서울도 각각 13.3%, 7.9% 많아졌다. 울산은 5%, 대전은 3.2% 증가했다. 거래액도 제주가 156.2%나 급증한 가운데 울산은 12.1% 늘며 이들 지역은 증가세였다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “올 7~8월 대출금리 인상과 규제 강화 영향으로 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장도 전반적으로 하락세를 보였지만, 서울과 인천 등 일부 지역에서는 오히려 증가세를 보이는 등 지역별 양극화를 보였다”고 설명했다. 한편 지난 8월 전국에서 거래된 상업 업무용 빌딩은 10억원 미만이 719건으로 전체의 59.6%에 달한 가운데 10억원 이상~50억원 미만(366건) 30.3%로, 50억원 미만 빌딩의 거래 비중이 전체의 약 90%를 차지했다. 2019년~올해 8월 전국 상업 업무용 빌딩 매매 현황 추이.
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    2024-10-07
  • 생활형 숙박시설 수분양자들 ‘사기 분양’ 줄소송
    전국이 생활형 숙박시설(생숙)로 몸살을 앓고 있다. 한국레지던스연합회 등에 따르면 현재 전국에서 생숙 관련 집단 소송만 최소 50여건, 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 정부 방침 탓에 주거용으로 살지 못하는 데다, 이에 따라 팔자니 경기와 금리 등 부동산 시장을 둘러싼 상황이 녹록지 않은 때문이다. 생숙은 집값 상승기였던 2020~2021년 아파트 대체 상품으로 각광 받았다. 주방이 있어 취사가 가능한 구조이지만 주택 수에는 포함되지 않고, 당첨 즉시 분양권 전매도 가능해 세금과 각종 규제에서 자유로웠다. 전입신고도 가능해 세입자를 들이면 임대 수익까지 얻을 수 있었다. 그러다 정부는 2021년 생숙을 주거용으로 쓰려면 오피스텔 등 주택으로 용도를 변경해야 한다는 방침을 세웠다. 이를 어기면 건축법 위반으로 이행강제금을 부과하도록 했다. 그렇지 않으면 잔금을 내고 숙박업으로 신고해야 한다. 문제는 이미 완공된 생숙은 사실상 오피스텔로 용도 변경이 어렵다는 점이다. 오피스텔은 생숙보다 법정 주차 대수가 많아 그만큼 추가 주차 공간을 확보해야 하는 탓이다. 이밖에도 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등 추가 비용을 동반한다. 또 용도 변경을 하려면 수분양자 100%가 동의해야 한다. 지방자치단체별로 지구단위계획이 다른 점도 오피스텔로 용도 변경하기 어려운 배경으로 꼽힌다. 건설업계는 좌불안석이다. 금융권이 생숙을 위험 상품으로 취급하기 시작하면서 잔금(분양대금) 대출마저 꽉 막혔기 때문이다. 분양대금이 미납되면 시행사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 중도금 대출을 떠안게 되고 시공사는 건물을 다 짓고도 공사비를 못 받을 처지에 놓일 수 있다. 실제 분양대금 납입 지연 사태가 전국으로 확산하면 영세 시행사는 이를 감당 못하고 파산할 가능성도 있다. 시행사가 파산하면 신용 공여를 제공한 시공사는 이미 투입된 공사비와 대규모 대출금을 떠안아야 한다. 앞으로 부동산 경기가 회복해 생숙 등 투자용 부동산이 다시 활기를 띤다 해도 상당한 시일이 걸릴 것이란 전망이다.
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    2024-09-30
  • 생활형 숙박시설 애물단지로 전락
    부동산 규제의 틈새 상품으로 인기를 끌었던 생활형 숙박시설이 애물단지로 전락하고 있다. 주거용으로 쓸 경우 이행강제금을 물리기로 한 유예기간이 연말 만료되는 가운데 일부 단지의 분양자들은 시행사 등을 상대로 집단소송에 나서고 있기 때문이다. 사업을 추진하는 시행사와 시공사도 골머리를 앓고 있다. 소송이 진행되면서 일부 시행사들은 잔금을 받지 못하는 사례까지 등장했다. 시공사 역시 공사대금을 못 받거나 책임준공 등에서도 부담을 받을 수밖에 없는 상황이다. 업계에 따르면 현재 준공된 생활형 숙박시설(생숙)단지는 592개에 10만실이 넘는다. 준공을 앞둔 단지는 1만2000실, 인허가를 받고 착공을 준비 중인 규모도 9만실에 이르는 것으로 파악된다. 생숙은 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 상품으로 서비스드 레지던스(Serviced Residence)라고도 한다. 지난 2012년 장기 투숙 호텔 개념으로 도입됐다. 특히 분양받은 사람이 전·월세 임대 계약을 맺어 임대 수익을 내거나 호텔·콘도처럼 숙박 시설로 운용해 수익을 낼 수 있어 인기를 끌기도 했다. 그러나 최근 들어 사정이 급변했다. 특히 고금리의 영향 등으로 냉각된 가운데 주거용으로 사용하는 경우에 부과하는 이행강제금의 유예기간 종료를 앞두고 있기 때문이다. 정부는 지난 2021년 건축법 시행령을 개정하면서 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 생활형 숙박 시설을 주거용으로 사용할 경우 이행 강제금을 부과하기로 했다. 유예기간은 올 연말까지다. 이에 따라 내년부터 생숙 보유자는 매년 이행강제금을 내고 거주하거나, 퇴거 후 숙박시설로 등록해야 하는 상황에 몰렸다. 이로 인해 입주를 앞둔 단지를 중심으로 최근 집단소송이 크게 늘고 있다. 업계는 전국에서 생숙 관련 집단소송이 50여 건에 이르는 것으로 추산된다. 이와 관련, 시행사들은 지난해부터 생숙을 오피스텔로 전환하는 등 적극적인 해결책이 시급하다고 강조한다. 오피스텔로 용도를 바꾸면 주거용으로 살아도 이행 강제금을 내지 않아도 되기 때문이다. 그러나 지구 단위 계획상 오피스텔 용도로 변경할 수 없는 지역도 있고, 생숙과 오피스텔의 건축기준 등이 달라 쉽게 변경하기 어려운 점도 있다. 정부는 현재 생숙을 유형별로 분류해 보완책을 검토하는 것으로 알려졌다. 이르면 10월경 방안이 제시될 것으로 관측된다.
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    2024-09-25
  • 지식산업센터 거래량·거래액 반등
    과거 부동산시장 호황기 각광받던 지식산업센터가 7월 들어 바닥을 찍는 분위기다. 2분기까지 거래량과 거래액이 하락세를 이었지만 7월 들어 반짝 반등하면서다. 4분기 금리 인하까지 단행되면 회복 동력을 되찾을 지도 주목된다. 부동산플래닛과 지식산업센터114에 따르면 지난 2분기 지식산업센터 거래건수는 913건으로 전 분기(995건)는 물론 전년동기(973건)보다 감소했다. 부동산시장 호황기인 2021년만 해도 분기 평균 2000여건이 거래됐지만 2022년 3분기(973건) 이후 올 2분기까지 1000건 안팎에서 횡보하고 있다. 올 2분기 거래액도 3676억원으로 전분기(4230억원)는 물론 전년 동기(4137억원)보다 13.1%와 11.1% 줄었다. 반면 7월 들어 분위기가 달라지고 있다. 지식산업센터113가 국토부 자료를 분석한 결과를 보면 7월 실거래가 신고 기준의 지식산업센터 거래건수는 432건이고 거래액은 2398억이다. 이는 전월(40건, 1724억) 대비 금액으로는 39%나 늘어난 실적이다. 올 상반기 바닥을 찍고 7월 반등할 가능성도 점쳐지지만 상승세가 지속될 지는 여전히 불투명하다. 지식산업센터는 레버리지가 많이 필요한 상품일 뿐 아니라 준공업지역에 들어서는 공장용도란 한계가 뚜렷해서다. 한 전문가는 “4분기 금리가 내려가면 되살아날 가능성이 있지만 지식산업센터의 주된 수요자인 제조업종의 불황을 고려하면 한계가 있을 듯하다”고 진단했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “지식산업센터는 단기간 내 회복세로 돌아서기에 한계가 있어 보인다”라며 “하지만 오피스시장은 우량자산을 중심으로 수요가 늘어나는 추세이며, 기준금리 인하가 단행되면 되살아날 가능성이 상당하다”고 진단했다.
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    • 지식산업센터
    2024-09-13
  • 지식산업센터 거래량ㆍ금액 일제히 감소
    지식산업센터 매매 거래량과 거래금액이 일제히 줄어든 것으로 나타났다. 수도권과 비수도권 모두 거래가 감소했다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 업체 부동산플래닛이 내놓은 ‘2분기 전국 지식산업센터 매매 시장 동향 보고서’를 보면 올해 2분기 전국 지식산업센터 거래 건수는 913건으로 집계됐다. 전분기(995건) 대비 8.2% 감소한 숫자로, 전년 동기(973건)보다는 6.2% 줄었다. 지식산업센터는 과거 부동산 시장의 새로운 투자처로 각광받으며 2021년 분기 평균 2000여건씩 거래됐지만 2022년 3분기(973건) 이래 지난 2분기까지 줄곧 1000건 안팎의 거래량을 보이며 정체한 모습이다. 거래액으로 봐도 지식산업센터는 올 2분기 3676억원으로 전분기(4230억원), 전년 동기(4137억원)보다 각각 13.1%, 11.1% 하락했다. 전용 면적당 가격도 평균 1572만원으로 같은 기간(1673만원, 1660만원) 6%, 5.3% 내렸다. 지식산업센터 시장 둔화는 전국에서 일제히 나타났다. 2분기 수도권 지식산업센터 거래 건수와 거래금액은 834건, 3413억원으로 전분기(895건, 3929억원)보다 6.8%, 13.1% 쪼그라들었다. 1년 전 같은 기간(865건, 3789억원)과 비교하면 3.6%, 9.9% 줄었다. 비수도권은 2분기 79건, 262억원으로 전분기(100건, 301억원) 대비 21%, 13%나 감소했고, 전년 동기(108건, 348억원) 대비로는 26.9%, 24.7%나 급감했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “높은 대출 금리와 실수요를 넘어서는 공급 과잉적 측면 외에도, 최근 변화하는 기업 환경과 부동산 시장의 전반적 흐름이 복합적으로 작용한 결과”라며 “우수한 입지 조건을 갖춘 일부 지역에서 거래는 이뤄질 수 있겠지만 시장 불균형과 경제 여건이 개선되지 않는 한 단기간 거래 회복세로 돌아서기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 전국 지식산업센터 분기별 매매 거래량 및 거래금액 추이.
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    2024-09-11
  • 정부 ‘리츠’ 띄우기…오피스 시장 온기 돌까
    정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화에 드라이브를 걸면서 올 하반기 이후 오피스 시장에 호재로 작용할지 관심이 모아지고 있다. 지난달 리츠 배당 기준 개선을 골자로 한 ‘부동산투자회사법 개정안’이 국회 본회의를 통과한 가운데, 향후 금리 인하 기대감도 공존하는 만큼 리츠의 주요 투자처인 오피스 시장 움직임에 시선이 쏠린다. 리츠 활성화를 위한 정책에 힘이 실리면서 주요 투자처인 오피스 매매 시장에도 온기가 번질지 귀추가 주목된다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품이기 때문에, 자산들의 거래 환경이 안 좋으면 수익률에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 이런 부분에서 오피스 매매 거래 플레이어 중 하나인 리츠의 수익률이 개선되는 점은 그 자산이 되는 오피스 시장 거래 환경에 호재로 인식될 수 있다는 것이다. 코로나 사태를 겪으며 재택근무 확산 등으로 해외 오피스 시장은 공실률이 늘며 위축된 반면, 국내 오피스빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많은 점도 향후 금리 인하 시너지와 만났을 때 오피스빌딩 매매거래에 있어서 매력으로 꼽힌다. 한 부동산 전문가는 “오피스빌딩 규모에 따라 투자자 규모 차이(리츠 외 국내외 연기금 참여 블라인드펀드 등)가 있긴 하지만 국내 리츠들의 자산구조를 보면 주로 오피스빌딩 외에 물류센터나 리테일 자산을 담고 있는데, 공급 과잉 이슈가 있는 물류센터 등을 기반으로 한 리츠보다 공실 이슈가 낮은 오피스빌딩을 자산으로 한 대형리츠에 대한 선호도가 높은 점도 오피스 시장에 호재로 작용할 수 있다”며 “물론 금리 인하 등이 선행적으로 진행돼야 이 같은 정책도 시너지를 낼 수 있고, 금리가 떨어지고 미국 채권 수익이 떨어져야 오피스빌딩 등의 수익률이 상대적으로 부각될 수 있을 것”이라고 했다. 부동산투자회사법 개정안의 핵심은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 평가손실을 반영하지 않는 것이다. 기존 부동산투자회사법은 리츠 수익이 줄지 않더라도 금리 인상 등으로 자산평가액이 하락하면 그에 따른 미실현손실분을 빼고 배당해야 했다. 즉 리츠가 자산 매각 등으로 손실이 확정되지 않았음에도 손실을 인식해야 했고 이로 인해 배당 가능 이익이 감소해 투자매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽혀왔다. 이 같은 구조 때문에 법인세 면제도 받기 어려웠다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있었던 터라, 자산의 평가손실분을 반영하면 배당률이 떨어져 면제 혜택을 받지 못했던 것이다. 개정안이 올 하반기(8~9월 중) 시행될 예정이라 향후 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생해도 이를 이익 배당 한도에서 제외해 법인세를 감면하고 배당을 늘릴 수 있게 됐다. 부동산 수익이 투자자에게 좀 더 돌아가게 된 셈이다. 또다른 전문가는 “오피스빌딩 매매거래는 금액 단위가 워낙 크기 때문에 금리 등 조달 시장의 영향을 크게 받을 수밖에 없어 주택 시장과 마찬가지로 금리 인하가 실현되는 게 오피스 시장에 더 직접적으로 미치긴 한다”며 “다만 오피스빌딩 매매거래에 참여하는 플레이어로서 리츠가 많아질 수 있는 환경으로 개선된다는 점에서 해당 리츠의 자산으로 담길 오피스빌딩 거래에도 긍정적인 부분이 없지는 않을 것”이라고 했다.
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    2024-08-08

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  • 생활형 숙박시설, 주거용 불허에 애물단지로 전락
    수요자가 벌떼처럼 나서 계약하던 생활형 숙박시설(생숙)이 애물단지로 전락하고 있다. 분양대금을 내지 않고 시행사와 시공사에 소송하는 일도 발생하고 있다. 생활형 숙박시설(생숙ㆍ레지던스) 마찰은 앞으로도 지속될 전망이다. 2~3년 전 부동산 활황기에 분양한 생숙만 올해와 내년 1만3000여가구에 달해서다. 기존 아파트를 대체하는 투자 상품으로 인기몰이하던 생숙이 부동산 시장을 흔드는 ‘시한폭탄’이 되어 돌아온 셈이다. 전문가들은 시대에 뒤처진 규제에 이러지도, 저러지도 못하고 있다는 지적이다. 부동산업계에 따르면 생숙 소유자들이 최근 수억원의 손해를 감수하며 매각에 나서고 있다. 한때 청약 경쟁률이 수백대 1을 보였던 생숙이 이제는 웃돈을 포기한 급매물로 시장에 속출하고 있다. 지난 정부 집값 급등기에 각종 부동산 규제가 강화한 이래 아파트를 대체하는 ‘주거 상품’으로 수요가 쏠렸다. 특히 주택으로 간주되지 않아 대출이 수월하고 세금 등 규제도 덜 받는 생숙에 관심이 집중됐다. 그러나 2021년 이후 생숙을 주거 목적으로 사용할 수 없도록 건축법이 개정되자 관심이 뚝 끊겼다. 급기야 지난해부터 금리 고공행진이 계속되면서 주택 시장마저 얼어붙자 높은 대출 이자를 감당하지 못한 투자자가 마피로 분양권을 내놓기 시작했다. 현재 정부는 레지던스에 숙박업 등록을 적극 유도하고 용도 변경이 가능한 부분은 용도 변경을 추진하는 등 두 가지 틀로 진행하고 있다”고 밝혔다. 그러나 이미 분양한 생숙의 용도 변경이 사실상 불가능하다는 지적이 나온다. 내년부터 이행강제금을 부과하면 재산권 침해를 둘러싼 소송전이 불가피하기 때문이다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “숙박업 등록 의무화 규정 적용을 ‘시행일 이후 건축 허가를 받은 경우’로 한정해, 2021년 5월 이전 등록 의무가 없는 상태에서 계약한 수분양자를 보호하고 잔금을 치르도록 유도하는 것이 현재로서는 가장 필요하고 가장 빠른 해결책”이라고 강조했다. 익명을 요구한 다른 한 전문가는 “생숙은 10년 가까이 허용돼왔기 때문에 공익성 측면에서 봐야 한다”며 “오피스텔 등 전환 지원은 건축법 개정 사항이지만 예외를 인정해야 해 난관이 있는 만큼, 숙박업 등록 강행 규정의 완화가 필요하다”고 지적했다.
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    2024-10-08
  • 8월 상업 업무용 빌딩, 거래량과 거래금액 일제히 감소
    지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량과 거래금액이 일제히 감소한 것으로 나타났다. 특히 거래량은 올해 중 감소 폭이 가장 컸던 것으로 분석됐다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 업체 부동산플래닛이 내놓은 ‘8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장 분석 결과’를 보면 지난 8월 전국 상업 업무용 빌딩 거래량은 모두 1206건으로 전달(1323건) 대비 8.8% 줄었다. 이는 올해 중 가장 많이 축소한 규모다. 거래량 자체가 쪼그라들면서 거래금액(3조5003억원)도 같은 기간(4조341억원) 13.2% 감소했다. 지역별로 보면 전국 17개 시도 가운데 부산, 광주, 경기, 충북, 충남, 전북, 전남, 강원 등 8개 지역에서 거래량과 거래액 모두 감소한 것으로 파악됐다. 거래량은 강원이 26.3% 축소하며 가장 크게 줄었고, 거래액은 경기가 13.5%로 가장 많이 쪼그라들었다. 반면 서울과 인천, 대전, 울산, 제주 등 5개 지역은 거래량이 증가했다. 제주가 41.7% 확대하며 가장 많이 늘었고 인천과 서울도 각각 13.3%, 7.9% 많아졌다. 울산은 5%, 대전은 3.2% 증가했다. 거래액도 제주가 156.2%나 급증한 가운데 울산은 12.1% 늘며 이들 지역은 증가세였다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “올 7~8월 대출금리 인상과 규제 강화 영향으로 전국 상업 업무용 빌딩 거래 시장도 전반적으로 하락세를 보였지만, 서울과 인천 등 일부 지역에서는 오히려 증가세를 보이는 등 지역별 양극화를 보였다”고 설명했다. 한편 지난 8월 전국에서 거래된 상업 업무용 빌딩은 10억원 미만이 719건으로 전체의 59.6%에 달한 가운데 10억원 이상~50억원 미만(366건) 30.3%로, 50억원 미만 빌딩의 거래 비중이 전체의 약 90%를 차지했다. 2019년~올해 8월 전국 상업 업무용 빌딩 매매 현황 추이.
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    2024-10-07
  • 생활형 숙박시설 수분양자들 ‘사기 분양’ 줄소송
    전국이 생활형 숙박시설(생숙)로 몸살을 앓고 있다. 한국레지던스연합회 등에 따르면 현재 전국에서 생숙 관련 집단 소송만 최소 50여건, 인원만 3000여명에 달하는 것으로 추산되고 있다. 정부 방침 탓에 주거용으로 살지 못하는 데다, 이에 따라 팔자니 경기와 금리 등 부동산 시장을 둘러싼 상황이 녹록지 않은 때문이다. 생숙은 집값 상승기였던 2020~2021년 아파트 대체 상품으로 각광 받았다. 주방이 있어 취사가 가능한 구조이지만 주택 수에는 포함되지 않고, 당첨 즉시 분양권 전매도 가능해 세금과 각종 규제에서 자유로웠다. 전입신고도 가능해 세입자를 들이면 임대 수익까지 얻을 수 있었다. 그러다 정부는 2021년 생숙을 주거용으로 쓰려면 오피스텔 등 주택으로 용도를 변경해야 한다는 방침을 세웠다. 이를 어기면 건축법 위반으로 이행강제금을 부과하도록 했다. 그렇지 않으면 잔금을 내고 숙박업으로 신고해야 한다. 문제는 이미 완공된 생숙은 사실상 오피스텔로 용도 변경이 어렵다는 점이다. 오피스텔은 생숙보다 법정 주차 대수가 많아 그만큼 추가 주차 공간을 확보해야 하는 탓이다. 이밖에도 전용 출입구 설치, 소방 기준 충족 등 추가 비용을 동반한다. 또 용도 변경을 하려면 수분양자 100%가 동의해야 한다. 지방자치단체별로 지구단위계획이 다른 점도 오피스텔로 용도 변경하기 어려운 배경으로 꼽힌다. 건설업계는 좌불안석이다. 금융권이 생숙을 위험 상품으로 취급하기 시작하면서 잔금(분양대금) 대출마저 꽉 막혔기 때문이다. 분양대금이 미납되면 시행사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 중도금 대출을 떠안게 되고 시공사는 건물을 다 짓고도 공사비를 못 받을 처지에 놓일 수 있다. 실제 분양대금 납입 지연 사태가 전국으로 확산하면 영세 시행사는 이를 감당 못하고 파산할 가능성도 있다. 시행사가 파산하면 신용 공여를 제공한 시공사는 이미 투입된 공사비와 대규모 대출금을 떠안아야 한다. 앞으로 부동산 경기가 회복해 생숙 등 투자용 부동산이 다시 활기를 띤다 해도 상당한 시일이 걸릴 것이란 전망이다.
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    2024-09-30
  • 생활형 숙박시설 애물단지로 전락
    부동산 규제의 틈새 상품으로 인기를 끌었던 생활형 숙박시설이 애물단지로 전락하고 있다. 주거용으로 쓸 경우 이행강제금을 물리기로 한 유예기간이 연말 만료되는 가운데 일부 단지의 분양자들은 시행사 등을 상대로 집단소송에 나서고 있기 때문이다. 사업을 추진하는 시행사와 시공사도 골머리를 앓고 있다. 소송이 진행되면서 일부 시행사들은 잔금을 받지 못하는 사례까지 등장했다. 시공사 역시 공사대금을 못 받거나 책임준공 등에서도 부담을 받을 수밖에 없는 상황이다. 업계에 따르면 현재 준공된 생활형 숙박시설(생숙)단지는 592개에 10만실이 넘는다. 준공을 앞둔 단지는 1만2000실, 인허가를 받고 착공을 준비 중인 규모도 9만실에 이르는 것으로 파악된다. 생숙은 호텔과 주거용 오피스텔을 합친 상품으로 서비스드 레지던스(Serviced Residence)라고도 한다. 지난 2012년 장기 투숙 호텔 개념으로 도입됐다. 특히 분양받은 사람이 전·월세 임대 계약을 맺어 임대 수익을 내거나 호텔·콘도처럼 숙박 시설로 운용해 수익을 낼 수 있어 인기를 끌기도 했다. 그러나 최근 들어 사정이 급변했다. 특히 고금리의 영향 등으로 냉각된 가운데 주거용으로 사용하는 경우에 부과하는 이행강제금의 유예기간 종료를 앞두고 있기 때문이다. 정부는 지난 2021년 건축법 시행령을 개정하면서 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 생활형 숙박 시설을 주거용으로 사용할 경우 이행 강제금을 부과하기로 했다. 유예기간은 올 연말까지다. 이에 따라 내년부터 생숙 보유자는 매년 이행강제금을 내고 거주하거나, 퇴거 후 숙박시설로 등록해야 하는 상황에 몰렸다. 이로 인해 입주를 앞둔 단지를 중심으로 최근 집단소송이 크게 늘고 있다. 업계는 전국에서 생숙 관련 집단소송이 50여 건에 이르는 것으로 추산된다. 이와 관련, 시행사들은 지난해부터 생숙을 오피스텔로 전환하는 등 적극적인 해결책이 시급하다고 강조한다. 오피스텔로 용도를 바꾸면 주거용으로 살아도 이행 강제금을 내지 않아도 되기 때문이다. 그러나 지구 단위 계획상 오피스텔 용도로 변경할 수 없는 지역도 있고, 생숙과 오피스텔의 건축기준 등이 달라 쉽게 변경하기 어려운 점도 있다. 정부는 현재 생숙을 유형별로 분류해 보완책을 검토하는 것으로 알려졌다. 이르면 10월경 방안이 제시될 것으로 관측된다.
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    2024-09-25
  • 지식산업센터 거래량·거래액 반등
    과거 부동산시장 호황기 각광받던 지식산업센터가 7월 들어 바닥을 찍는 분위기다. 2분기까지 거래량과 거래액이 하락세를 이었지만 7월 들어 반짝 반등하면서다. 4분기 금리 인하까지 단행되면 회복 동력을 되찾을 지도 주목된다. 부동산플래닛과 지식산업센터114에 따르면 지난 2분기 지식산업센터 거래건수는 913건으로 전 분기(995건)는 물론 전년동기(973건)보다 감소했다. 부동산시장 호황기인 2021년만 해도 분기 평균 2000여건이 거래됐지만 2022년 3분기(973건) 이후 올 2분기까지 1000건 안팎에서 횡보하고 있다. 올 2분기 거래액도 3676억원으로 전분기(4230억원)는 물론 전년 동기(4137억원)보다 13.1%와 11.1% 줄었다. 반면 7월 들어 분위기가 달라지고 있다. 지식산업센터113가 국토부 자료를 분석한 결과를 보면 7월 실거래가 신고 기준의 지식산업센터 거래건수는 432건이고 거래액은 2398억이다. 이는 전월(40건, 1724억) 대비 금액으로는 39%나 늘어난 실적이다. 올 상반기 바닥을 찍고 7월 반등할 가능성도 점쳐지지만 상승세가 지속될 지는 여전히 불투명하다. 지식산업센터는 레버리지가 많이 필요한 상품일 뿐 아니라 준공업지역에 들어서는 공장용도란 한계가 뚜렷해서다. 한 전문가는 “4분기 금리가 내려가면 되살아날 가능성이 있지만 지식산업센터의 주된 수요자인 제조업종의 불황을 고려하면 한계가 있을 듯하다”고 진단했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “지식산업센터는 단기간 내 회복세로 돌아서기에 한계가 있어 보인다”라며 “하지만 오피스시장은 우량자산을 중심으로 수요가 늘어나는 추세이며, 기준금리 인하가 단행되면 되살아날 가능성이 상당하다”고 진단했다.
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    • 지식산업센터
    2024-09-13
  • 지식산업센터 거래량ㆍ금액 일제히 감소
    지식산업센터 매매 거래량과 거래금액이 일제히 줄어든 것으로 나타났다. 수도권과 비수도권 모두 거래가 감소했다. 상업용 부동산 전문 프롭테크 업체 부동산플래닛이 내놓은 ‘2분기 전국 지식산업센터 매매 시장 동향 보고서’를 보면 올해 2분기 전국 지식산업센터 거래 건수는 913건으로 집계됐다. 전분기(995건) 대비 8.2% 감소한 숫자로, 전년 동기(973건)보다는 6.2% 줄었다. 지식산업센터는 과거 부동산 시장의 새로운 투자처로 각광받으며 2021년 분기 평균 2000여건씩 거래됐지만 2022년 3분기(973건) 이래 지난 2분기까지 줄곧 1000건 안팎의 거래량을 보이며 정체한 모습이다. 거래액으로 봐도 지식산업센터는 올 2분기 3676억원으로 전분기(4230억원), 전년 동기(4137억원)보다 각각 13.1%, 11.1% 하락했다. 전용 면적당 가격도 평균 1572만원으로 같은 기간(1673만원, 1660만원) 6%, 5.3% 내렸다. 지식산업센터 시장 둔화는 전국에서 일제히 나타났다. 2분기 수도권 지식산업센터 거래 건수와 거래금액은 834건, 3413억원으로 전분기(895건, 3929억원)보다 6.8%, 13.1% 쪼그라들었다. 1년 전 같은 기간(865건, 3789억원)과 비교하면 3.6%, 9.9% 줄었다. 비수도권은 2분기 79건, 262억원으로 전분기(100건, 301억원) 대비 21%, 13%나 감소했고, 전년 동기(108건, 348억원) 대비로는 26.9%, 24.7%나 급감했다. 정수민 부동산플래닛 대표는 “높은 대출 금리와 실수요를 넘어서는 공급 과잉적 측면 외에도, 최근 변화하는 기업 환경과 부동산 시장의 전반적 흐름이 복합적으로 작용한 결과”라며 “우수한 입지 조건을 갖춘 일부 지역에서 거래는 이뤄질 수 있겠지만 시장 불균형과 경제 여건이 개선되지 않는 한 단기간 거래 회복세로 돌아서기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 전국 지식산업센터 분기별 매매 거래량 및 거래금액 추이.
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    2024-09-11
  • 정부 ‘리츠’ 띄우기…오피스 시장 온기 돌까
    정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화에 드라이브를 걸면서 올 하반기 이후 오피스 시장에 호재로 작용할지 관심이 모아지고 있다. 지난달 리츠 배당 기준 개선을 골자로 한 ‘부동산투자회사법 개정안’이 국회 본회의를 통과한 가운데, 향후 금리 인하 기대감도 공존하는 만큼 리츠의 주요 투자처인 오피스 시장 움직임에 시선이 쏠린다. 리츠 활성화를 위한 정책에 힘이 실리면서 주요 투자처인 오피스 매매 시장에도 온기가 번질지 귀추가 주목된다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품이기 때문에, 자산들의 거래 환경이 안 좋으면 수익률에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 이런 부분에서 오피스 매매 거래 플레이어 중 하나인 리츠의 수익률이 개선되는 점은 그 자산이 되는 오피스 시장 거래 환경에 호재로 인식될 수 있다는 것이다. 코로나 사태를 겪으며 재택근무 확산 등으로 해외 오피스 시장은 공실률이 늘며 위축된 반면, 국내 오피스빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많은 점도 향후 금리 인하 시너지와 만났을 때 오피스빌딩 매매거래에 있어서 매력으로 꼽힌다. 한 부동산 전문가는 “오피스빌딩 규모에 따라 투자자 규모 차이(리츠 외 국내외 연기금 참여 블라인드펀드 등)가 있긴 하지만 국내 리츠들의 자산구조를 보면 주로 오피스빌딩 외에 물류센터나 리테일 자산을 담고 있는데, 공급 과잉 이슈가 있는 물류센터 등을 기반으로 한 리츠보다 공실 이슈가 낮은 오피스빌딩을 자산으로 한 대형리츠에 대한 선호도가 높은 점도 오피스 시장에 호재로 작용할 수 있다”며 “물론 금리 인하 등이 선행적으로 진행돼야 이 같은 정책도 시너지를 낼 수 있고, 금리가 떨어지고 미국 채권 수익이 떨어져야 오피스빌딩 등의 수익률이 상대적으로 부각될 수 있을 것”이라고 했다. 부동산투자회사법 개정안의 핵심은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 평가손실을 반영하지 않는 것이다. 기존 부동산투자회사법은 리츠 수익이 줄지 않더라도 금리 인상 등으로 자산평가액이 하락하면 그에 따른 미실현손실분을 빼고 배당해야 했다. 즉 리츠가 자산 매각 등으로 손실이 확정되지 않았음에도 손실을 인식해야 했고 이로 인해 배당 가능 이익이 감소해 투자매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽혀왔다. 이 같은 구조 때문에 법인세 면제도 받기 어려웠다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있었던 터라, 자산의 평가손실분을 반영하면 배당률이 떨어져 면제 혜택을 받지 못했던 것이다. 개정안이 올 하반기(8~9월 중) 시행될 예정이라 향후 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생해도 이를 이익 배당 한도에서 제외해 법인세를 감면하고 배당을 늘릴 수 있게 됐다. 부동산 수익이 투자자에게 좀 더 돌아가게 된 셈이다. 또다른 전문가는 “오피스빌딩 매매거래는 금액 단위가 워낙 크기 때문에 금리 등 조달 시장의 영향을 크게 받을 수밖에 없어 주택 시장과 마찬가지로 금리 인하가 실현되는 게 오피스 시장에 더 직접적으로 미치긴 한다”며 “다만 오피스빌딩 매매거래에 참여하는 플레이어로서 리츠가 많아질 수 있는 환경으로 개선된다는 점에서 해당 리츠의 자산으로 담길 오피스빌딩 거래에도 긍정적인 부분이 없지는 않을 것”이라고 했다.
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    2024-08-08
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