부동산 경매는 크게 두 가지로 ‘경매’와 ‘공매’로 구분된다.

일반적인 경매는 법원에서 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 압류 후 경매에 내놓고 그 돈으로 채권자(돈을 빌려 준 사람)의 빚을 갚는 강제 집행이다. 일정 기간 동안 진행되며 가장 높은 입찰가를 제시한 사람이 해당 부동산을 낙찰받는 시스템이다.

공매는 국세·지방세의 체납으로 인한 압류재산을 처분하는 것이다. 경매의 운영기관은 법원이고 공매의 운영기관은 한국자산관리공사(캠코)라는 점에서 차이가 있다. 또 경매나 공매 모두 입찰 보증금은 10%로 동일하지만 낙찰이 되지 않았을 때 가격이 깎이는 유찰 시 저감률은 다르다. 경매는 통상적으로 이전 회차의 20~30% 정도 낮아지는 반면, 공매는 최초 매각 예정가의 10%씩 낮아진다.

△경매, 공매 대비 물건 다양…인도 명령 가능

경매 입찰에 참여하기 위해서는 집행법원에 방문해야 하고 대금납부조건도 공매에 비해 불편한 편이다. 공매는 조건에 따라 분할 납부도 가능하지만, 경매의 잔금납부방법은 반드시 잔금전액을 일시불로 납부해야 해서다.

또한 경매의 경우 대금납부기간이 매각 허가 결정 확정일로부터 1개월 이내라, 개인 유동성을 미리 점검해야 한다.

경매는 공매보다 물량이 많고 품목도 다양한 게 주요 장점이다. 만일 참여자가 없거나 최저 입찰가 기준에 못 미칠 경우 입찰이 무효가 되고, 다음 차수에 가격이 20~30% 저감된다. 이를 잘 활용하게 되면 일반 아파트 매매거래보다 저렴한 비용으로 아파트를 구입할 수 있는 게 이점이다.

경매는 법적 권한이 없는 모든 점유자에 대해 인도 명령이 가능하다. 즉 낙찰자에게 명령권이 주어지는 셈이다.

다만 임차인은 주택임대차보호법이라는 강력한 보호 장치를 갖고 있기 때문에 경매로 낙찰받은 사람으로부터도 보호받을 수 있는 권리가 있다. 따라서 채권-채무 관계가 복잡한 강제경매보다 1금융권에서 신청한 임의경매부터 접근하는 게 초보자들에겐 안전한 경매투자 접근법이다.

△공매, 경매보다 대금납부조건 이점…명도과정 복잡

법원 방문 없이 온라인으로 경매 입찰을 할 수 있는 공매는 온비드 홈페이지에 접속하면 누구나 참여할 수 있다. 온비드 앱을 이용해 스마트폰으로 검색 및 입찰도 가능하다. 쉽게 시간을 낼 수 없는 직장인이나 자영업자가 쉽게 참여할 수 있는 장점이 있다.

또한 경매는 수의계약이 허용되지 않지만 공매는 조건에 따라 유찰된 후 다음 기일 전까지 한국자산관리공사를 방문해 수의계약을 할 수 있는 차이가 있다.

공매 입찰은 매주 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지 진행되며, 마감 다음 날인 목요일에 입찰 결과를 알 수 있다. 법원에 직접 방문하지 않고도 온라인으로 입찰을 진행할 수 있는 데다, 유찰될 경우 바로 다음주 재공매에 들어가기 때문에 경매보다 시간을 절약할 수 있는 게 이점으로 꼽힌다.

다만 명도 과정은 공매가 더 복잡하다. 국가가 압류한 물건은 매수자에게 권리를 우선적으로 보장하지 않는 만큼, 낙찰 후 현재 거주 중인 집주인 또는 세입자에게 강제적으로 인도 명령을 진행하는 것이 불가능하다. 반드시 ‘명도 소송’을 진행해야 하기 때문이다.

소송 기간이 적게는 수개월에서 길게는 1년까지도 걸릴 수도 있기 때문에 공매에 참여할 때는 이 같은 시간과 비용을 모두 고려해야 한다. 또 경매보다 공개된 정보가 적은 만큼 개인적으로 철저한 권리분석을 해야 하는 것도 부담이 될 수 있다.

업계 전문가는 “공매는 경매에 비해 물량이 많지 않아 비교 물건이 적기 때문에 맞는 물건을 고르는 것도 까다롭고 지방의 경우 지금처럼 경매 낙찰가율이 떨어지고 있을 때는 공매보다 경매로 더 싸게 구입하기 쉬울 것”이라며 “그럼에도 공매는 인터넷을 통해 간편하게 입찰을 할 수 있고 대금납부조건 중에서도 할부가 가능하거나 조기납부할인(선납감액)도 용인되는 부분은 이점”이라고 설명했다.