부동산경제신문

최종편집 2026-04-17(금)

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지방 도시정비사업, 공사비 급등과 분양시장 침체로 사업 추진 난항

부산, 대구 등 지방의 도시정비사업이 공사비 급등과 분양시장 침체가 겹치면서 수천 가구 규모의 대형 사업장들조차 착공은 커녕 사업 추진에도 어려움을 겪는 사례가 나오고 있다. 광주ㆍ울산ㆍ경남ㆍ경북 등 지방 모두가 비슷한 상황에 직면한 상태다. 광주에서 현재 진행 중인 재개발 사업지는 17곳, 재건축은 4곳이다. 이 중 신가동ㆍ광천동ㆍ운암주공 3단지ㆍ누문동 구역이 3000세대 이상 대규모 재개발로 꼽히는데 운암주공 3단지를 제외하고 광산구 신가동 재개발(4700여 가구, 총사업비 약 1조8000억원) 사업과 서구 광천동 재개발(5000여 가구, 총사업비 약 3조원) 사업은 착공 및 분양 계획이 미정인 상황이다. 미분양 적체에 따른 지방 정비사업의 악재도 끊이지 않고 있다. 당장 부산은 올해 1월 준공 후 미분양 물량이 지난해 말보다 25% 이상 급증하는 등 악재를 확대되고 있다. 부산의 준공 후 미분양은 3,249가구로, 전월 2,593가구보다 656가구 급증했다. 비수도권의 평균 악성 미분양 가구 수 증가율 5.0%와 비교해 5배 이상 많은 수치다. 울산에서는 상가 미분양이 해소되지 않아 총 1,600억 원대 공사비 중 1000억 원 넘게 미지급 상태에 빠진 지역주택조합 사업장이 나오는 등 미분양 적체가 정비사업 전반으로 번지는 양상이다. 대구 역시 악성으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 말 기준 대구의 준공 후 미분양 주택은 3,156가구로 전월보다 146가구(4.9%) 늘어났다. 이러한 악성 미분양은 전반적인 부동산 경기뿐 아니라 향후 추진해야 할 재개발ㆍ재건축 사업에도 부정적 요인으로 작용해 사업 진행에 어려움을 겪을 것으로 예상된다.
- 도시정비
- 재개발
2026-03-25
올 2분기 분양가상한제 아파트 2만5천세대 분양

올 2분기 전국에서 분양가 상한제(이하 분상제)가 적용되는 아파트는 총 2만5,839세대에 이를 것으로 분석됐다. 이는 지난해 2분기(1만7,98세대)보다 43.7% 늘어난 수준이다. 25일 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 올해 2분기 전국에서 공급 예정인 분양가 상한제 적용 아파트는 총 2만5,839세대로 집계됐다. 이 가운데 일반 분양 물량은 2만2,432세대로 전년 같은 기간(1만4,516세대)보다 54.5% 증가할 것으로 예상됐다. 지역별 일반분양물량은 수도권이 1만9,903세대로 전년 같은 기간 1만811세대보다 84.1% 늘어날 전망이다. 부산, 대구 등 지방은 2,529세대로 지난해 2분기(3,705세대)보다 31.7% 감소할 것으로 분석됐다. 분상제 아파트는 대부분 공공택지에서 공급되면서 상대적으로 분양가가 낮은 것이 특징이다. 또한, 공공택지는 도로, 공원, 학교, 상업시설 등 기반시설이 사전에 계획된 상태에서 조성돼, 체계적인 생활 인프라와 쾌적한 주거환경을 갖추고 있어 실수요자로서는 주거 안정과 자산가치 상승을 기대할 수 있다. 부동산 인포 관계자는 “2분기 청약시장은 수도권의 공급 집중 현상이 가속화하는 가운데 부산, 대구 등 지방 내 분상제 단지의 희소성이 부각될 것”이라고 말했다. 주택건설업계 관계자도 “올해 2분기는 전체적인 분상제 물량이 늘어날 것이며, 특히 지방 거점 도시의 공공택지 물량은 정주 여건이 우수하고 분양가 부담이 상대적으로 적어 실거주를 목적으로 하는 수요자들의 청약 검토가 이어질 것”이라고 밝혔다.
- 아파트
- 아파트
2026-03-25
울산 KTX역세권 '뉴온시티' 공동주택용지 A2블록 공급 개시

울산복합도시개발은 3월 25일 울산 KTX역세권 ‘뉴온시티’ 내 공동주택용지 A2블록을 대상으로 분양공고를 실시하고, 민간 건설사를 대상으로 한 공급에 나선다. 지난해 11월 17일 울산 KTX역세권 ‘뉴온시티’ 내 공동주택용지 A1블록의 분양공고를 게시하고 본격적인 공급 절차에 들어간 후 두번째 공급에 나선 것이다. 울산복합도시개발은 울주군(16%), 울산도시공사(39%), 한화솔루션(45%)이 출자해 설립된 특수목적법인(SPC)으로, 공공 지분이 과반(55%)을 차지하는 안정적인 사업 구조를 기반으로 뉴온시티 개발을 추진하고 있다. A2블록은 총 면적 10만5,195㎡, 약 2,203세대 규모로 조성 가능한 대형 주거용지로, 용적률 250%, 최고 35층까지 개발이 가능하다. 이번 A2블록은 앞서 공급된 A1블록에 이어 연속적으로 추진되는 사업으로, 단일 필지 기준 약 2,200세대 규모의 대단지 개발이 가능하다. 이를 통해 뉴온시티는 단계적 주거 공급을 넘어, 본격적인 주거 클러스터 형성 단계에 진입하게 됐다는 평가다. 공급 방식은 경쟁입찰을 통한 최고가 낙찰 방식이며, 예정가격은 약 2,209억 원이다. 뉴온시티는 인접한 역세권인 KTX 울산역을 중심으로 형성되는 복합개발지로, 서울·수도권 및 전국 주요 도시간 접근성이 뛰어나며, 경부고속도로 서울산IC와 인접해 있으며, 국도 35호선, 국도 24호선, 향후 계획 중인 광역철도망 등과 연계되는 교통 중심지다. 향후 계획된 광역교통망 확충과 함께 산업·상업·주거 기능이 결합된 복합도시로 조성될 예정으로, 자족형 도시로서의 성장 가능성이 높은 지역으로 평가된다. 울산복합도시개발 관계자는 “A2블록은 뉴온시티 내 주거 규모를 본격적으로 확장하는 상징적인 공급”이라며 “교통환경과 대규모 개발이 가능한 입지 조건을 갖춘 만큼, 건설사들의 적극적인 참여가 기대된다”고 밝혔다. 분양 관련 세부 사항은 3월 25일 공고를 통해 확인할 수 있으며, 입찰 안내서 및 도면 등 관련 자료는 ‘뉴온시티’ 공식 홈페이지에서 확인 가능하다. 울산복합도시개발은 지난해 공급한 A1 블록 공급과 함께 이번 A2 블록 공급을 시작으로 뉴온시티 내 공동주택용지 및 상업·산업시설용지 등을 순차적으로 공급하며, KTX 울산역 일대를 미래형 자족 도시로 조성해 나갈 계획이다.
- 토지
2026-03-25
LH, 신혼·신생아, 다자녀 전세임대주택 입주자 모집

한국토지주택공사(LH)는 24일부터 신혼ㆍ신생아, 다자녀 가구 등을 대상으로 전세임대주택 입주자 상시 모집을 진행한다. 전세임대주택은 입주 대상자가 지원한도액 범위 내 거주할 주택을 직접 찾으면 LH가 주택 소유자와 전세 계약을 체결한 뒤 이를 입주 대상자에게 저렴하게 재임대하는 제도다. 24일부터 오는 12월31일까지의 상시 모집 규모는 총 9,120가구다. 유형별로는 신혼ㆍ신생아Ⅰ유형 5,700가구, 신혼ㆍ신생아Ⅱ유형 1,170가구, 다자녀 유형 2,250가구다. 신혼·신생아 전세 임대 유형은 신청일 현재 무주택자이면서 2년 이내 출산한 자녀가 있는 신생아 가구, 한부모가족, 예비 신혼부부를 포함한 혼인 7년 이내 신혼부부 등이 대상이다. 소득 및 자산 기준에 따라 신혼ㆍ신생아Ⅰ, Ⅱ 유형으로 구분된다. 먼저 ‘신혼ㆍ신생아 전세임대Ⅰ’ 유형은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(맞벌이의 경우 90%) 이하면 신청이 가능하며, 국민임대주택 자산 기준을 충족해야 한다. ‘신혼ㆍ신생아 전세임대Ⅱ’ 유형은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130%(맞벌이의 경우 200%) 이하면 신청할 수 있으며, 임대의무기간이 6년인 분양전환 공공임대주택의 자산 기준을 충족해야 한다. '다자녀 유형'은 미성년 자녀를 2명 이상 양육하는 가구 중 수급자·차상위계층·한부모가족에 해당하거나 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 경우 신청 가능하다.자산 기준은 국민임대주택 자산 기준을 충족해야 한다. 청약 신청은 오는 12월 31일까지 수시로 가능하며, 신청 후 약 10주가 소요되는 자격 검증 절차 등이 완료되면 입주할 수 있다. 자세한 내용은 LH 청약플러스(https://apply.lh.or.kr) 공고에서 확인할 수 있다.
- 정책/건설
- 부동산정책
2026-03-24
노후준비 관점에서 수익형 부동산 투자는 장기투자로 접근해야

중동 전쟁으로 인한 경기 둔화 우려 속에 대출금리 부담이 커지면서 부산, 대구 등 지방 부동산 시장의 약세가 이어지는 가운데, 부동산투자로 노후를 대비하려는 4060세대들의 고민이 커지고 있다. 금리 매력이 떨어지면서 당분간 수익형 부동산 시장의 침체가 예상되지만, 중장기적인 접근의 ‘월세형 부동산’ 상품 투자는 여전히 노후 대비를 위한 선택지 중 하나로 꼽힌다. 부동산업계에 따르면 주택 거래 제한, 높은 세금 징수 등 각종 규제 정책이 아파트 수요자들을 옥죄는 점에서, 비교적 안정적인 수익을 얻을 수 있는 소형 상가건물이나 상가주택 등의 수익형 부동산 상품을 찾는 발길도 일부 지역에선 조금씩 늘고 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 단기간에 수익형 부동산 시장의 위축이 풀리긴 어렵지만 중동 전쟁이 끝나면 미국의 추가 금리 인하를 예상하는 전망들이 나오는 점에서, 장기적으로 수익형 부동산 시장이 지금처럼 계속 나쁘지는 않을 것이란 점에 주목한 것으로 풀이된다. 부산의 한 공인중개사무소 중개사는 “상가건물이나 상가주택을 투자할 때 경제상황이나 소비성향 및 상권변화 등 여러 부분을 잘 살펴야 하고 변수도 있지만, 내수경기가 살아나는 시점이 되면 권리금이나 임대료 등이 오르며 매입가격도 높아지기 때문에 오히려 지금처럼 시장이 위축됐을 때를 기회로 삼아 여유자금이 있는 분들의 경우 우량 물건을 헐값에 매입하려고 찾는 것”이라고 설명했다. 상가뿐 아니라 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔 역시 임대 수익료 관점에선 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있다는 의견도 나온다. 괜찮은 입지의 수익형 부동산 상품 중에서 고금리로 매매거래가 쉽지 않아 매매가격은 많이 떨어졌지만 월세는 오른 ‘수익성이 좋아진 물건’에 주목하라는 게 전문가들의 조언이다. 부동산 전문가들은 노후준비 관점에서 수익형 부동산 투자는 장기투자로 접근을, 또한 시장 침체기에서도 ‘옥석’을 가려 향후 기대수익률을 높이는 방향으로 투자 계획을 세우는 게 중요하다고 조언한다. 한 부동산 전문가는 “전반적으로 보면 수익형 부동산 시장이 당장은 좋은 분위기가 아니지만 금리 인하가 시작된다면 수익형 부동산을 짓누르는 가장 큰 부담이 덜어질 것이란 점도 투자에 있어 고려할 필요는 있다”면서, “상가의 경우 정부 규제도 땅이나 아파트보다 덜한 점에서 매력이 있다 보니 불경기에도 꼬마빌딩이나 상가주택에 돈이 모이기도 한다”고 전했다. 또 다른 전문가는 “오피스텔은 아파트의 대체상품 성격도 있기 때문에 아파트 시장이 좋아야 오피스텔 시장도 함께 좋아지는데 현 상황에선 오피스텔 투자 자체가 아주 매력적이라 볼 수는 없지만, 최근 오피스텔도 공급이 줄고 있는 상황이기 때문에 대학가 등의 오피스텔 월세 수요가 탄탄한 지역에 급매로 나온 매물들 중에 임대수익이 오름세를 보이는 물건들은 고려해 볼 만하다”고 설명했다.
- 오피스텔
- 재테크
2026-03-24
3월 마지막 주 전국 6개 단지에서 2,346세대 청약 진행

3월 마지막 주 전국 분양시장에서 2,346세대가 청약에 들어간다. 부동산R114에 따르면 이번주에는 일반분양 2,117세대를 포함해 2,346세대가 청약에 나선다. 부산 강서구, 서울 영등포구 등에 위치한 6개 단지에서 진행된다. 이는 지난주 5,645세대(일반분양 2,837세대)보다 3,299세대 줄어든 것이다. 주목할 만한 단지로는 오는 27일 모아건설산업 ∙ 로제비앙건설이 1순위 청약을 받는 부산 강서구 소재 ‘에코델타시티 대광로제비앙 모아엘가’가 있다. 이 단지는 지하 1층~지상 최고 18층, 11개동, 전용면적 84 ∙ 104㎡ 총 998 세대 규모다. 단지 인근 부전-마산 복선전철 에코델타시티역이 2028년 준공을 목표로 신설 예정이다. 또 27일에는 포스코이앤씨가 서울 영등포구에서 지역주택사업을 통해 분양하는 ‘더샵신길센트럴시티’의 견본주택이 개관 예정이다.
- 아파트
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2026-03-23
HUG, 인정 감정평가 제도 개선했으나 논란 여전

지난해 10월 HUG가 인정 감정평가 제도를 일부 개선했으나 논란은 멈추지 않고 있다. 감정평가 목적이 시세 대비 약 80%만 인정해주는 형태의 담보취득용에서, 인근 시세를 반영하는 일반거래용으로 바뀌었으나 제도의 본래 취지에 따른 보수적인 감정이 여전하다는 지적이다. 논란 요소는 작년 6월 도입된 HUG 인정 감정평가 제도다. 이때부터 사업자는 HUG가 선정한 감정평가법인의 감정액을 바탕으로 보증을 발급받게 됐다. 원래 사업자의 직접 선정도 가능했으나 막힌 것이다. 이 조치는 전세사기 사태 때 일부 사기범이 감정평가법인에 웃돈을 주고 높은 감정액을 받아냈고, 이를 바탕으로 전세보증금반환보증을 발급해준 HUG의 대위변제액이 치솟은 영향이었다. 홍역을 치른 HUG는 일반 전세 대상인 전세보증금반환보증뿐 아니라, 등록임대주택 대상 임대보증금보증까지 인정 감정평가를 적용하기에 이르렀다. 업계에서는 이후 임대보증금보증에 연동되는 감정액이 종전보다 약 10~20% 낮아졌다는 공포 섞인 우려가 잇따랐다. 제도 도입의 배경을 의식한 감정평가법인의 보수적인 감정이 빈번해졌다는 주장이다. 이렇게 감정액이 낮아질수록 사업자로서는 유동성 부담이 커진다. 감정액과 연동된 보증 발급 금액이 줄어들면, 사업자가 HUG에 정기예금증서 형태의 추가 담보를 제공해서라도 보증에 가입해야 해서다. 하지만 제도 시행 연도 들어 임대보증금보증의 건설임대 부문 보증사고율이 높아졌다. 2025년 법인사업자는 건설임대 보증가입 건수(20만8,453가구) 대비 보증사고 건수(3,992가구)의 비율이 1.92%를 기록해 전년(0.97%)보다 늘었다. 지난해 개인사업자도 같은 수치가 1만186가구 중 573가구(5.63%)에 달해 역시 전년(3.59%)보다 확대됐다. 법인사업자가 보유한 건설임대주택 약 26만가구에 적용되는 주택도시보증공사(HUG)의 인정 감정평가 제도가 과도한 규제라는 지적이 나온다. 이 제도는 앞서 전세사기 사태를 겪었던 HUG가 임대보증금보증의 건전성을 높이겠다는 취지로 시행했으나 이후 역설적으로 보증사고율이 올라갔다. 여기에 법인 건설임대사업자는 애초에 보증금 편취 후 잠적 행태를 보이기 어렵다는 설명도 뒤따르는 중이다. HUG에 따르면 임대보증금보증이 발급된 건설임대주택은 지난달 말 기준으로 전국에 총 27만6,091가구다. 이 중 법인사업자가 가진 물량이 25만7,523가구(93.3%)로 압도적이다. 개인사업자는 1만8,568가구(6.7%)를 갖고 있다. 두 유형의 사업자 모두가 원칙적으로 가입해야 하는 임대보증금보증은 사업자가 파산 등의 사정으로 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하게 되면 HUG가 대위변제하는 구조다.
- 정책/건설
- 부동산정책
2026-03-23

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