부동산경제신문

최종편집 2024-04-19(금)

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정부 ‘리츠’ 띄우기…오피스 시장 온기 돌까

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화에 드라이브를 걸면서 올 하반기 이후 오피스 시장에 호재로 작용할지 관심이 모아지고 있다. 지난달 리츠 배당 기준 개선을 골자로 한 ‘부동산투자회사법 개정안’이 국회 본회의를 통과한 가운데, 향후 금리 인하 기대감도 공존하는 만큼 리츠의 주요 투자처인 오피스 시장 움직임에 시선이 쏠린다. 리츠 활성화를 위한 정책에 힘이 실리면서 주요 투자처인 오피스 매매 시장에도 온기가 번질지 귀추가 주목된다. 리츠는 여러 투자자에게 자금을 모집한 후 부동산에 투자해 발생하는 임대 수입과 매각 차익을 배당하는 부동산 간접 투자 상품이기 때문에, 자산들의 거래 환경이 안 좋으면 수익률에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 이런 부분에서 오피스 매매 거래 플레이어 중 하나인 리츠의 수익률이 개선되는 점은 그 자산이 되는 오피스 시장 거래 환경에 호재로 인식될 수 있다는 것이다. 코로나 사태를 겪으며 재택근무 확산 등으로 해외 오피스 시장은 공실률이 늘며 위축된 반면, 국내 오피스빌딩은 실질 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많은 점도 향후 금리 인하 시너지와 만났을 때 오피스빌딩 매매거래에 있어서 매력으로 꼽힌다. 한 부동산 전문가는 “오피스빌딩 규모에 따라 투자자 규모 차이(리츠 외 국내외 연기금 참여 블라인드펀드 등)가 있긴 하지만 국내 리츠들의 자산구조를 보면 주로 오피스빌딩 외에 물류센터나 리테일 자산을 담고 있는데, 공급 과잉 이슈가 있는 물류센터 등을 기반으로 한 리츠보다 공실 이슈가 낮은 오피스빌딩을 자산으로 한 대형리츠에 대한 선호도가 높은 점도 오피스 시장에 호재로 작용할 수 있다”며 “물론 금리 인하 등이 선행적으로 진행돼야 이 같은 정책도 시너지를 낼 수 있고, 금리가 떨어지고 미국 채권 수익이 떨어져야 오피스빌딩 등의 수익률이 상대적으로 부각될 수 있을 것”이라고 했다. 부동산투자회사법 개정안의 핵심은 리츠가 배당할 수 있는 이익을 계산할 때 평가손실을 반영하지 않는 것이다. 기존 부동산투자회사법은 리츠 수익이 줄지 않더라도 금리 인상 등으로 자산평가액이 하락하면 그에 따른 미실현손실분을 빼고 배당해야 했다. 즉 리츠가 자산 매각 등으로 손실이 확정되지 않았음에도 손실을 인식해야 했고 이로 인해 배당 가능 이익이 감소해 투자매력을 떨어뜨리는 요인으로 꼽혀왔다. 이 같은 구조 때문에 법인세 면제도 받기 어려웠다. 현행 법인세법상 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 법인세를 면제받을 수 있었던 터라, 자산의 평가손실분을 반영하면 배당률이 떨어져 면제 혜택을 받지 못했던 것이다. 개정안이 올 하반기(8~9월 중) 시행될 예정이라 향후 리츠가 보유한 부동산 자산에서 평가손실이 발생해도 이를 이익 배당 한도에서 제외해 법인세를 감면하고 배당을 늘릴 수 있게 됐다. 부동산 수익이 투자자에게 좀 더 돌아가게 된 셈이다. 또다른 전문가는 “오피스빌딩 매매거래는 금액 단위가 워낙 크기 때문에 금리 등 조달 시장의 영향을 크게 받을 수밖에 없어 주택 시장과 마찬가지로 금리 인하가 실현되는 게 오피스 시장에 더 직접적으로 미치긴 한다”며 “다만 오피스빌딩 매매거래에 참여하는 플레이어로서 리츠가 많아질 수 있는 환경으로 개선된다는 점에서 해당 리츠의 자산으로 담길 오피스빌딩 거래에도 긍정적인 부분이 없지는 않을 것”이라고 했다.
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2024-04-01
포항 남구 ‘힐스테이트 더샵 상생공원’ 분양

'힐스테이트 더샵 상생공원' 투시도. 현대엔지니어링은 ‘힐스테이트 더샵 상생공원’을 분양 중에 있다. 이 단지는 경북 포항시 남구 대잠동 일원에 분양되며, 2개 단지, 총 2667가구의 대단지로 조성된다. 이 중 지하 5층~지상 35층, 전용면적 84~178㎡의 1668가구로 구성된 2단지를 우선 분양하고 있다. 2단지의 전용면적별 아파트는 △84㎡A 973가구 △84㎡B 126가구 △84㎡C 183가구 △127㎡ 374가구 △139㎡P 6가구 △178㎡P 6가구 등으로 조성된다. 현대엔지니어링은 계약금 1000만원 정액제와 중도금 60% 무이자 혜택을 제공해 수요자들의 초기 자금 부담을 줄였다. 힐스테이트 더샵 상생공원은 포항시 내에서도 주거선호도가 높은 남구 중심 생활권에 위치하고 민간공원 특례사업으로 공급돼 쾌적한 주거환경까지 누릴 수 있다. 단지는 포항시청을 중심으로 형성된 각종 인프라와 영일대 호수공원 등을 편리하게 누릴 수 있다. 포항성모병원, 이마트, 롯데마트, 이동종합시장 등 각종 생활 편의시설이 가깝다. 교육시설도 풍부하다. 대이초, 이동중, 포항제철고 등 초·중·고교 통학이 가능하며, 포항 이동의 명문 학군과 학원가 등 우수한 교육 여건까지 갖췄다. 교통환경도 뛰어나다. 단지 가까이 포스코대로와 희망대로를 통해 포항 시내를 빠르게 이동할 수 있고, 포항IC와 7번 국도, 31번 국도가 인접해 포항 전역은 물론 다른 지역으로의 이동도 쉽다. 또한 포항고속·시외버스터미널, KTX포항역 등 광역교통망 이용 역시 편리하다. ‘힐스테이트 더샵 상생공원’은 특히 공원시설(약 77만㎡)과 비공원시설(약 17만㎡)로 구성된 상생공원 특례사업으로 공급된다. 상생공원은 도로로 분절된 4개 공간을 연결하고 공간별 특화계획을 통해 포항의 새 랜드마크로 거듭날 전망이다. 공원 안에는 하늘과 맞닿아 숲을 경험하는 하늘길을 비롯해 포스코 야간경관을 즐길 수 있는 전망대, 워터프라자, 아트프라자, 국민체육센터 내 수영장(예정) 등이 조성될 예정이다.
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2024-04-01
올해 전용면적 84㎡에 1순위 청약통장 절반 몰려

올해 청약시장에서 1순위 통장의 절반이 전용면적 84㎡에 접수된 것으로 나타났다.부동산R114 자료에 따르면 올해 1월부터 3월까지 전국 1순위 청약 접수건(19만515건) 가운데 전용 84㎡타입에 9만5012건, 49.9%가 접수된 것으로 나타났다. 이는 지난해 전체 1순위 청약 접수 건수(108만5416건) 중 전용 84㎡의 청약 접수 비율인 43.2%(46만8809건) 대비 약 6%p 이상 상승한 것이다.이처럼 전용 84㎡에 청약자가 몰린 이유는 올해 공급이 줄어든 점이 영향을 준 것으로 분석된다. 부동산R114에 따르면 2021년 이후 전용 60~85㎡의 중소형 면적의 공급이 계속 줄고 있는 것으로 나타났다. 전체 분양 물량 중 중소형 면적의 분양물량은 △2021년 66.0% △2022년 64.1% △2023년 61.2% △2024년 60.4%(3만5271가구, 예정)로 3년 연속 감소세를 보였다. 특히 올해 수치는 2010년(59.2%) 이후 14년 만의 최저치다. 또 최근 고금리를 비롯해 새 아파트의 경우 분양가가 계속 오르는 등 수요자들의 부담이 커진 상황에 국평은 대형 대비 가격경쟁력이 높기 때문에 수요가 꾸준히 몰린 것으로 보인다.기준금리는 2021년 하반기까지 0.50%~1.00%대 수준이었으나 2022년을 거치며 3.50%까지 2배 이상 오르며 주택관련 대출금리들이 큰 폭으로 올라 소비자들의 자금 부담이 크게 가중됐다. 여기에 주택건설시장은 계속된 원자재 가격 인상으로 분양가 상승 압박이 지속됐고, 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 민간아파트 분양가는 3.3㎡당 1770만7800원으로 전년 동월 대비 13.5%가 오르며 좀처럼 오름세가 꺾이지 않고 있다.이 밖에도 요즘 분양되는 전용 84㎡는 대형 못지않게 넉넉한 수납공간과 혁신적인 공간설계를 제공해 3~4인 가구가 살기에 충분한 환경을 갖추고 있는 점도 인기 요인으로 꼽힌다.
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2024-04-01
"책임준공 해결책 나와야 PF 부실 막는다"...리츠, 미분양주택 사업성 '글쎄'

국토교통부가 28일 건설경기 회복지원 대책을 내놓은 가운데 건설업계는 긍정적인 반응을 보이면서도 근본적인 해결책이 빠졌다는 의견이다. 건설업계가 지적한 부동산PF 문제 중 하나로 불합리한 금리와 수수료 부과도 민관PF조정위원회에 포함해 금융권도 함께 참여할 수 있도록 해야 한다는 것이다. 구조조정 리츠(CR리츠)의 미분양 주택 매입에 대한 종합부동산세 합산 배제와 취득세 중과 배제도 환영할 일이지만, 가장 근본적인 '리츠의 임대등록 허용 방안'이 선행돼야 한다는 지적이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미분양 주택을 매입하는 리츠에 대한 세제 중과 배제는 긍정적이지만, 리츠의 근본적인 역할인 수익률 창출을 위한 대책이 추가로 필요하다"며 "다만 미분양 주택의 사업성을 염두하면 리츠가 투자할 메리트를 찾기 쉽지 않다"고 말했다. 리츠는 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 임대료 등 이익을 배분하는 법인이다. 리츠가 미분양 주택을 매입 후 수익을 내려면 임대등록이 필요하다. 이번 방안은 CR리츠가 미분양 주택을 매입하면 등록없이 임대가 가능하기 때문에 세금 중과 배제까지 받을 수 있다. 하지만 다른 방식의 리츠는 단기등록임대가 필요하다. 현재 단기등록 임대주택 도입 방안은 엄태영 국민의힘 의원이 '민간 임대주택 특별법 개정안'을 대표 발의해놓은 상황이다. 개정안 통과가 진행돼야 이같은 세제혜택도 효과를 발휘할 수 있다. 게다가 미분양 주택은 현재 사업성이 떨어진다. 분양 외에 임대 수익이 창출될지 여부도 관건이다. 유동성 지원이 최우선인 CR리츠라고 해도 일정 수익률을 올리지 못하면 투자자들에게 배당하기도 어렵다. 미분양 주택에서도 사업성이 그나마 있는 곳에만 몰린다는 것이다. .다만 금융당국이 금리와 수수료 문제를 해결하는 건설업계-금융권 간담회 방식 등을 상시화하는 방향으로 공식적으로 풀자는 분위기여서 추가 방안이 나올 예정이다. 건설업계 관계자는 "미분양 PF보증의 연대보증 폐지 등은 긍정적이지만 가장 문제점인 책임준공 해결책은 아직도 요원하다"며 "책임준공의 근본적인 해결책 없이는 PF보증 확대만으로 PF부실을 해결하기 어렵다"고 말했다.
- 정책/건설
- 부동산정책
2024-03-29
한국부동산원-대구광역시 '정비사업 추진 지원 업무협약'

손태락 한국부동산원장(오른쪽)은 27일 홍준표 대구광역시장과 함께 대구 지역 정비사업 추진 지원 협약을 맺고 기념촬영을 하고 있다. 한국부동산원이 대구광역시와 대구시 도시정비사업 분쟁과 갈등을 해소하고 정비사업의 원활한 추진을 위해 업무협약을 체결했다. 한국부동산원은 대구시 관내 정비사업 조합 대상으로 '조합운영 실태점검 및 이행점검'을 확대하고 '공사비 사전 컨설팅 및 분쟁구역 전문가 파견'을 지원한다며 이같이 밝혔다.시민 및 지자체 대상으로 전문적인 정비사업 교육지원과 각종 검증 업무(추정분담금 검증, 관리처분계획타당성 검증, 공사비 검증 등)를 지원해 대구시의 정비사업 활성화와 정상화에 지속적으로 기여할 계획이다.손태락 한국부동산원 원장은 “대구광역시의 노후 주거환경 개선과 원활한 주택공급이 이뤄질 수 있도록 지원을 아끼지 않을 것”이라며 “앞으로도 정비사업의 활성화를 위해 유관기관과 지속적인 협력체계를 구축하겠다”고 말했다.
- 정책/건설
- 부동산정책
2024-03-29
한국부동산원-대구광역시 '정비사업 추진 지원 업무협약'

손태락 한국부동산원장(오른쪽)은 27일 홍준표 대구광역시장과 함께 대구 지역 정비사업 추진 지원 협약을 맺고 기념촬영을 하고 있다. 한국부동산원이 대구광역시와 대구시 도시정비사업 분쟁과 갈등을 해소하고 정비사업의 원활한 추진을 위해 업무협약을 체결했다.한국부동산원은 대구시 관내 정비사업 조합 대상으로 '조합운영 실태점검 및 이행점검'을 확대하고 '공사비 사전 컨설팅 및 분쟁구역 전문가 파견'을 지원한다며 이같이 밝혔다.시민 및 지자체 대상으로 전문적인 정비사업 교육지원과 각종 검증 업무(추정분담금 검증, 관리처분계획타당성 검증, 공사비 검증 등)를 지원해 대구시의 정비사업 활성화와 정상화에 지속적으로 기여할 계획이다.손태락 한국부동산원 원장은 “대구광역시의 노후 주거환경 개선과 원활한 주택공급이 이뤄질 수 있도록 지원을 아끼지 않을 것”이라며 “앞으로도 정비사업의 활성화를 위해 유관기관과 지속적인 협력체계를 구축하겠다”고 말했다.
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2024-03-29
삼성물산, 부산 수영구 광안3구역 재개발 수주 유력

부산 광안3구역 재개발 조감도. 부산 수영구 광안3구역 재개발 시공사 입찰이 두차례 유찰되면서 수의계약으로 전환한다.시공사로는 삼성물산 선정이 유력한 것으로 알려졌다.도시정비업계에 따르면 광안3구역 재개발 조합이 삼성물산을 우선협상(수의계약)대상자로 지정하는 안건을 상정했다.상당수 조합원들이 삼성물산의 래미안을 선호하고 있기 때문이다.다음달 20일 정기총회를 개최해 삼성물산을 우선협상대상자로 결의할 예정이다.이어 5월에 입찰에 이어 시공사 선정총회는 6월경에 열려 시공사를 확정할 것으로 보인다. 이 사업은 부산 수영구 광안동 539-1번지 일대에 지하 3층∼지상 33층 높이의 아파트 8개동 1073가구와 부대복리시설을 건립하는 것이다. 이곳은 부산 지하철 2호선 광안역이 500m 거리에 있고 초·중·고등학교 학군도 잘 갖춰져 있어 입지가 양호한 것으로 평가받고 있다.
- 도시정비
- 재개발
2024-03-28

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