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기사입력 : 2024.09.03 09:16
주택 PF의 재구조화 사업시 공사비 증액이 불가피하면 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)의 PF보증한도를 상향조정하는 방안이 검토된다. 최근 공사비가 급등하면서 기존 공사비로는 재구조화가 불가능하다고 판단될 경우에 한정된다.
금융당국은 PF사업성 평가 개선안 발표 이후 이같은 공사비 변동 여부를 조사해 증액 사례를 살피고, 국토교통부와 함께 이같은 방안을 향후 협의하자는 방향이다.
부동산업계에 따르면 일부 은행들이 금융당국에 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도를 늘려달라고 요청했다.
현재 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도는 총 사업비(토지+공사비)의 70% 수준이다. 지난해 50%에서 70%로 높여줬는데, 추가 확대를 요구한 것이다.
이유는 향후 주택PF 중 재구조화 사업장으로 판정되면 공사비를 다시 책정해야 하기 때문이다. 기존 공사비가 PF대출 보증한도를 최대치로 받은 수준인데, 재구조화시 공사비가 더 높아진다면 신규자금을 공급하기 어려워진다. 추가 공사비에 대한 보증이 불가능해 연 10% 이상의 고금리 등 불필요한 금융비용이 발생, 사업성이 낮아지기 때문이다.
다만 금융당국이 내부적으로 파악한 바로는, 주택PF 중 분양사업을 임대사업으로 재구조화할 경우 공사비가 오히려 줄어드는 것으로 나타났다. 마감재 등을 분양에 맞추지 않아도 되기 때문이다. 다만 기존 공사비 수준으로는 재구조화가 어려운 사업장이 나올 수 있다는 점도 염두하고 있다.
국토부도 공사비 증액 여부 등을 고려해 PF사업성 평가 개선안 적용 이후 PF보증의 개편 여부 등을 금융당국과 협의할 계획이다. 재구조화 사업은 정상화 가능한 사업장인 만큼 최대한 살려보자는 것이다. 국토부 관계자도 "PF 사업성 평가 적용 이후 PF보증 개편 여부를 검토해야 한다"고 말했다.
HUG는 임대리츠로 전환시 PF보증 한도를 상향 조정하는 방안도 내부 연구 중인 것으로 전해졌다. 대주단이 임대리츠로 출자전환하는 것인데, 향후 기관투자자에게 리츠 지분을 매각하면 도니다. 지난 2월말 '공공지원 민간임대 활성화 방안'에서 투자자의 임대리츠 지분 매각 비중을 50%로 제한한 규정을 100%로 완화했다. 민간 투자자가 보유한 리츠지분을 모두 양도 가능한 것이다. 양도 가능시기도 입주 4년 이후가 아닌 입주 직후로 앞당겼다. 공실률 5% 이하 등 양도 가능 조건도 모두 폐지했다.
