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기사입력 : 2025.06.26 07:17
정부가 지역주택조합(지주택) 조합원 자격 요건을 완화해 사업 지연 및 무산 등 리스크를 해소한다는 목적으로 법령 개정에 나선 데 이어 사업 과정의 투명성을 높이기 위한 제도 개선을 적극 추진 중이다.
업계에 따르면 최근 국토교통부는 지역주택조합의 조합원 충원 기준을 완화하는 내용 등을 담은 주택법 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고했다.
지주택 조합원 자격 판단 기준을 기존 ‘조합설립인가 신청일’에서 ‘조합가입 신청일’로 조정해 조합원 결원 시 충원을 용이하도록 하겠다는 게 핵심이다.
개정안에 따르면 근무지 이전, 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 잃더라도 다시 세대주 자격을 회복하면 조합원 지위를 유지할 수 있도록 했다.
개정안은 또 지역주택조합 조합원이 상속, 유증(유언에 따른 재산 증여), 혼인으로 전매제한 중인 주택을 취득한 경우에는 신규 취득 주택이 아닌 기존 주택을 처분하더라도 조합원 자격을 잃지 않도록 예외를 인정해주기로 했다.
이 같은 조합원 자격조건 완화는 탈퇴 등에 따른 결원이 발생하면 자칫 기존 조합원의 분담금 증가, 조합원간 갈등, 비용 증가, 사업지연으로 이어지면서 사업의 불확실성이 높아지는 문제를 개선하려는 조치로 해석된다.
이번 개정을 통해 조합원의 자격 기준일을 ‘조합가입 신청일’로 변경되면 보충 모집 시의 유연성을 확보할 수 있으며, 세대주 자격의 일시적 상실에 대한 구제도 허용한다는 점에서 의미 있는 진전으로 평가된다.
지주택은 무주택자들이 조합을 결성해 토지 확보부터 주택 건설, 분양까지 사업 전 과정을 직접 참여해 개발하는 방식이다. 일반 재개발·재건축 대비 사업 절차가 비교적 간소하다.
일정 자격을 갖추면 조합원이 될 수 있고 청약통장 가입 여부와 관계없이 동·호수 지정까지 해서 원하는 주택을 마련할 수 있단 점이 장점이다.
하지만 사업이 무산되거나 장기화할 경우 그 책임과 피해는 고스란히 조합원들의 몫이다. 사업 성공률이 현저히 낮은 데다 사업 지연으로 분담금 부담만 눈덩이처럼 불어날 수 있어 지주택은 속칭 ‘원수에게나 권하는 사업’으로 통하기도 한다.
현행 지주택은 조합설립인가 신청일 기준 조합원 수가 주택 건설 예정 가구 수의 절반 이상을 유지해야 한다.
조합원이 되려면 우선 조합설립인가 신청일 기준 사업장 소재지 및 인근 지역에 6개월 이상 계속 거주 요건을 충족해야 한다. 무주택 또는 전용 85㎡ 이하 1주택자여야 하며 다른 지역 지주택 조합원이어선 안 된다.
해당 조건을 모두 만족해야 하는 탓에 조합원 탈퇴나 자격상실로 결원이 발생하더라도 충원이 어려워 사업이 지연되거나 무산된단 불만이 끊이지 않았다.
지주택은 조합원 분담금으로 사업을 추진하기 때문에 중도 실패할 우려가 상당하다. 공사비 증가로 사업성이 부족해 사업이 멈추거나 추가 분담금 부담 가중 등으로 조합원 간 갈등을 빚는 사업장도 적지 않다.
지주택은 상대적으로 전문성이 부족한 일반 무주택자들이 모여서 사업을 추진하기 때문에 사업성 분석을 면밀하게 하더라도 기본적으로 실패할 확률이 높은 데다 조합원들 간에도 이해관계가 천차만별이어서 사업 추진에 어려움을 겪을 수 밖에 없다는 지적이 나온다.
국토부는 법령 개정과 함께 조합원의 정보공개 청구 권한과 분담금 징수·반납 등과 관련한 지주택 사업의 투명성 제고를 위한 제도개선도 검토할 예정이다.
그러나 지주택사업을 활성화하려면 지주조합원제 도입과 사업승인요건 완화 등 근본적인 처방이 시급하다.
현재 주택법상 지역주택조합이 사업계획승인을 신청하려면 조합원으로부터 확보한 토지소유권이 전체 사업부지의 95% 이상이어야 한다. 지구단위계획, 도시개발사업, 재개발·재건축 등 기타 정비사업에 비해 지나치게 높다는 평가다.
실제 도시정비법상 재건축의 경우 토지등소유자의 80% 동의, 도시개발법상 민간개발이나 가로주택정비사업은 토지면적의 2/3 이상 소유자 동의로 규정하고 있다.
지주택사업도 사업승인 요건을 80%로 완화하면 지주택 사업의 성공 가능성이 한층 커지면서 서민주거안정과 주택공급 확대로 이어질 수 있다.
지주조합원제 도입도 지주택 업계의 숙원이다.
지주조합원제도는 사업구역 내 토지등소유자를 조합원으로 인정하는 제도다. 이미 조합설립에 협조하고자 하는 지주들에게 조합원 자격과 분양권을 부여하는 방식이다.
현재 주택법상 조합원은 모집조합원(무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택자)만 대상이며, 사업부지 내 토지등소유자는 법적 조합원이 아니어서 토지 소유자와 조합 간 갈등이 생기고 토지 확보율을 채우는 데도 큰 어려움을 겪고 있다.
따라서 지주택 사업의 정상화를 위해서는 지주조합원제도를 법제화하고 사업승인요건을 완화하는 등 근본적인 해결책이 시급하다.
