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LH, ‘공사비 연동형’ 신축매입약정 착공 실적 저조
- 한국토지주택공사(LH)가 2024년 도입한 ‘공사비 연동형’ 신축매입약정 방식이 기존 감정평가형보다 착공 실적이 현저히 저조한 것으로 나타났다. LH는 2024∼2025년 공사비 연동형 방식으로 6만890세대의 신축매입약정을 맺었다. 하지만 작년까지 착공 물량은 5,180세대(8.5%)에 그쳤다. 반면 기존 감정평가형은 약정 체결된 물량 2만6,412세대 중 1만3,665세대(51.7%)가 착공해 뚜렷한 격차를 보였다. 이러한 착공 실적이 저조한 이유는 공사원가 산정 과정에서 지연이 지속되면서 민간사업자들이 사업비 조달에 어려움을 겪기 때문이다. 감정평가형은 토지와 건물 모두 감정평가로 매입가를 책정한다. 반면 공사비 연동형은 토지는 감정평가액, 건물은 공사원가로 구분해 매입가를 정한다. 이때 공사비 연동형 방식의 공사원가 책정은 LH의 설계안 타당성 검토와 외부 원가계산기관의 비용 검증을 거쳐 산정된다. 공사비 연동형은 LH가 2024년 민간사업자에게 적정 수준 매입가를 보장하겠다는 취지로 신설한 매입 방식이다. 하지만 매입대금 책정이 기존 감정평가형 대비 시간이 더 소요된다는 게 단점으로 지적됐다. LH는 매입약정 후 착공까지 감정평가형은 11개월 걸리는데, 공사비 연동형은 여기에 추가로 3개월 이상 소요된다며 견적을 위한 세부도면 작성과 공사비 산정 및 검증기간 때문이라고 주장한다. 하지만 주택건설업계는 실제 착공 일정이 이보다 더 많이 소요된다고 입을 모은다. 지난해까지 공사비 연동형으로 5,200세대가 착공됐다지만 사실 공사원가 산정까지 끝난 사업장 수는 손에 꼽을 정도다. 한 주택건설사업자는 “공사원가가 산정되지 않으면 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 신청이 힘들다. 아울러 업체가 시행만 하는 경우 시공사에 공사를 맡기는 것도 어렵다”고 토로했다. 공사비 연동형 신축매입약정 방식이 적정 매입가 보장이라는 취지는 좋은 만큼, LH가 공사원가 산정 속도를 끌어올릴 방안을 강구해 현장에서 신속히 착공할 수 있도록 해야 할 것으로 보인다.
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LH, ‘공사비 연동형’ 신축매입약정 착공 실적 저조
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지난 달 전국 생애최초 집합건물 매수자 7개월 만에 최대
- 지난 달 생애 최초 아파트 등 집합건물 매수자가 작년 6월 이후 7개월 만에 최대치를 기록했다. 직방이 대법원 등기정보광장의 집합건물 생애최초 매수 현황을 분석한 결과, 2026년 1월 생애최초 매수자는 3만 8,023명으로 집계됐다. 이는 지난해 6월(3만 9,145명) 이후 가장 많은 수치다. 생애최초 매수 규모는 지난해 11월 2만 9,338명에서 12월 3만 3,982명으로 회복한 데 이어, 1월에는 3만 8,023명까지 3개월 연속 증가하며 뚜렷한 상승 흐름을 이어가고 있다. 생애최초 매수자의 경우 요건을 충족하면 LTV 등 금융 규제 측면에서 일부 완화가 적용되는 구조다. 이러한 금융 여건과 함께 전세 매물 부족, 임차시장 불확실성 등이 복합적으로 작용하며 실수요층의 매수 전환이 이어진 것으로 보인다. 연령별로는 30대가 1만 8,745명으로 전체의 약 49.3%를 차지하며 가장 높은 비중을 기록했다. 이어 40대가 9,302명(24.5%), 50대가 4,360명(11.5%), 20대가 3,017명(7.9%) 순으로 나타났다. 30대의 매수 비중은 전월(1만 6,080명)보다 16.6% 증가하며, 실수요 주체로서의 중심축 역할을 다시금 확인시켰다. 결혼과 출산 등 주거 안정 수요가 집중되는 시기인 만큼, 생애최초 매수 수요가 가장 활발히 나타난 것으로 보인다. 40대 역시 전월(7,524명) 대비 23.6% 증가해 상승폭이 컸다. 40대는 자녀 교육 및 주거 안정 필요성이 커지는 시기로, 그동안 매수를 미뤄왔던 대기 수요가 시장 상황에 맞춰 움직인 것으로 해석된다. 권역별로는 2026년 1월 수도권 생애최초 매수자는 총 1만 8,430명으로, 전월(1만 6,838명) 대비 약 9.5% 증가했다. 지방권 전체에서도 생애최초 매수자 증가세가 뚜렷했다. 2026년 1월 지방 생애최초 매수자가 1만 9,593명으로 집계되며, 전월(1만 7,144명) 대비 약 14.3% 증가했다. 지방 생애최초 거래는 지난해 10월 1만 2,614명까지 감소했다가, 11월 1만 3,396명, 12월 1만 7,144명, 1월 1만 9,593명으로 3개월 연속 증가세를 이어가고 있다. 특히 부산광역시는 3,937명으로 전월(2,956명) 대비 33.2% 급증했다. 30대가 1,696명, 40대가 1,218명으로 실수요 연령층의 활약이 두드러졌다. 그 뒤를 이어 경상남도(2,898명), 충청북도(2,792명), 경상북도(2,214명), 대구광역시(1,737명) 순으로 생애최초 매수자 수가 많았다. 최근 생애최초 매수자 증가는 변화하는 대출 환경과 시장 여건 속에서 수요자의 판단이 반영된 결과로 해석된다. 대출 규제 기조는 유지되고 있으나 생애최초의 경우 LTV 기준에서 상대적으로 대출 여력이 확보되는 구조가 작용하면서 실수요가 시장에 진입한 것으로 보인다. 여기에 지역별 입주물량 감소에 따른 수급 부담, 전세시장 불안 등이 복합적으로 작용하며 그동안 관망하거나 매수를 미뤄왔던 수요가 움직인 것으로 해석된다. 이는 변화하는 환경 속에서 자금 여건과 가격 구간을 고려한 선별적 진입이라 할 수 있다. 특히 생애최초 매수는 투자 목적보다는 주거 안정을 우선적으로 고려한 선택이 중심을 이룬 것으로 판단된다. 불확실성이 이어지는 시기일수록 거주 기반을 먼저 확정하려는 판단이 일정 부분 반영된 흐름으로 볼 수 있다. 다만 시장의 방향성은 여전히 유동적이다. 금리와 경기 흐름, 공급 일정 등 거시 변수에 따라 수요의 강도는 달라질 수 있다. 세제 등 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 제도 환경의 변화 가능성도 제기되고 있어, 이러한 변수 역시 향후 시장 흐름에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려할 필요가 있다.
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지난 달 전국 생애최초 집합건물 매수자 7개월 만에 최대