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기사입력 : 2025.11.28 08:25
건설사들이 인구감소와 고령화, 지방인구감소, 1∼2인 가구 증가 등에 대비해 새로운 주택상품으로 대응에 나서고 있다.
주택건설업계 내부에서는 최근 1∼2인 가구 증가, 고령화 등 인구 구조로 변화에 따른 새로운 방식의 기업형 장기임대주택 시장 진출에 대한 논의가 활발하다.
일부 건설사를 중심으로 한국경제의 저성장 기조, 인구구조 변화의 대응 전략으로 장기임대주택 시장 진출에 대한 검토가 진행되고 있다. MDM 등 주요 시행사나 건설사들이 임대만 허용되는 노인복지주택을 강화하는 것도 추후 장기임대주택시장의 진입에 유리한 고지를 선점하는 계기가 될 수 있기 때문이다.
건설업계에 따르면 정부는 오는 2035년까지 신유형 장기민간임대주택 공급을 목표로 제도 도입을 추진하고 있다.
신유형 장기민간임대주택이란 기업형 임대사업자가 한 단지에 100가구 이상의 주택을 20년 이상 의무 임대 운영하도록 한 주택이다. 규제 적용 수준에 따라 자율형, 준자율형, 지원형으로 나뉘며, 임대사업자 희망에 따라 청년·신혼부부·고령자 등을 위한 맞춤형 특화 서비스 결합도 가능하다는 것이 국토교통부의 설명이다.
정부가 이 제도를 내놓은 것도 전세사기, 갭투자, 가계부채 급증의 주요인으로 지목되는 전세시장의 부작용을 해소하기 위한 조치다.
업계와 학계에서는 신유형 장기민간임대주택의 장점으로 전세 관련 리스크 감소, 반복적 PF 위기감소, 중산층 대상 안정적 임대시장 형성, 토지주의 안정적 운영수익 확보 등을 꼽는다.
현재 시행 중인 공공지원 민간임대주택의 경우 주택도시공사의 보증과 주택기금 출자 등으로 설립된 리츠사가 PFV와 선매입계약을 통해 진행되는 형식이다.
공공지원 민간임대주택은 추후 분양전환되는 형태지만, 기업형 장기임대주택은 임대전문기업을 통한 임대 위주의 시장이다.
정부는 지난해 국내 전·월세시장의 패러다임 전환을 위해 ‘기업형 20년 민간임대’ 제도를 제시한 가운데 국회에서도 보완 입법이 진행 중이다.
민주당 염태영 의원은 최근 ‘서비스 제공형 20년 민간임대주택’ 제도를 도입하는 내용의 민간임대주택법 개정안을 발의했다. 개정안은 주거 서비스를 제공하는 100가구 이상 민간임대주택을 최소 20년 운영하도록 하는 것이 골자다. 특히 20년 이상 임대를 조건으로 임대료 상한 규제를 풀어주는 내용을 담고 있다.
민간임대주택은 현재 선분양 방식의 주택공급시장에서 벗어나 리츠나 부동산펀드 등의 자금을 활용한 후분양적 성격을 띠고 있다.
이에 따라 기존 브릿지론, 본PF(프로젝트 파이넨싱), 분양, 준공, 정산으로 이어지는 기존 PF사업의 변화도 예고되고 있다. 장기임대주택은 건설단계에서 PFV(프로젝트 금융투자회사)와 준공 후 운영을 맡을 리츠로 구분되기 때문이다.
해외 자본의 임대주택 투자사례도 크게 늘고 있다. 이미 해외 기업들이 도심 내 오피스텔 등을 임대용 주택으로 전환하는 등 이 시장의 성장성에 주목하고 국내시장에 속속 참여하고 있다.
영국 자산운용사인 ICG도 3000억원의 펀드를 활용해 호텔, 오피스텔 매입 등을 통해 국내 시장에 진입했다.
이와 함께 미국 부동산개발사인 하인즈, 글로벌 부동산서비스기업인 JLL, 미국 글로벌 펀드인 KKR 등도 국내 임대시장 투자에 나서고 있다.
그동안 상업용 부동산 위주의 해외기관 투자가 임대주택으로 영역을 확대하는 것은 기업형 임대주택 시장의 성장성이 높다는 분석에 따른 것으로 여겨진다.
