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기사입력 : 2025.07.03 08:14
3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 1일부터 시행됐지만, 제도 도입의 목표로 삼고 있는 가계부채 위험분산 효과는 미미하고 실수요자의 자금조달 부담은 늘어날 우려가 제기되고 있다.
정부의 가계부채 관리 강화와 함께 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 분양시장도 혼선이 예상되고 있다. 기존 거래시장 등에서 추가적인 유동성 공급이 크게 제한된 데 이어 분양시장도 실수요자의 자금 조달에 어려움이 커질 수 있기 때문이다.
업계에 따르면 3단계 DSR이 시행되면서 은행권·제2금융권 등 전 업권 가계대출에 적용되는 스트레스금리(가신금리)가 0.75%에서 1.5%로 상향된다. 지방은 현행 0.75%가 6개월간 유지된다.
‘스트레스 DSR 3단계’ 시행으로 스트레스 금리 1.5%를 100% 반영함에 따라 동일한 소득 수준에서도 실제 대출 가능 금액이 줄어든다. 지난달 말부터 시행된 대출한도제한(6억원) 시행과 맞물려 주택시장에 유입되는 자금이 크게 줄어들 것으로 전망된다.
업계 관계자는 “스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행과 주택담보대출 6억원 한도제한으로 가계대출의 수요 자체가 냉각될 수 있다”며 “기존 매매시장은 물론 신규 분양시장의 경우도 영향을 미칠 것”이라고 밝혔다.
특히 지방은 6개월간 DSR 규제를 미뤘지만, 지방 미분양 해소나 신규 주택수요로 이어지기는 어려울 것이란 지적이다. 지방의 미분양은 공급 과잉 속에 수요 위축, 공사비 급등에 따른 분양가 상승 등의 요인이 더 크기 때문이다.
정부가 지방 건설시장 침체, 미분양 및 PF 사업장 정상화 등을 위해 DSR규제를 한시적으로 완화했지만, 신규 주택 수요나 미분양 감소를 유도하는 효과는 제한적일 것으로 보이며, 오히려 주택 실수요자에 대한 세제 지원을 늘리고 공공부문의 미분양 매입을 포함한 유동성 강화방안이 더 효과적일 것으로 여겨진다.
지방의 DSR은 이미 규제 기준보다 상당히 낮게 유지되고 있다.
실제 금융감독원의 2024년 말 기준 ‘지역별 주담대 평균 DSR 현황’에 따르면 6대 광역시 주담대 보유 가구의 평균 DSR(신규대출 기준)이 28.83% 수준에 불과한 것으로 나타났다. 정부 규제비율(40%)과 비교하면 한참 낮은 수준이다.
업계 관계자는 “이 같은 수치는 6대 광역시의 DSR 기준과는 별도로 대출여력이 충분하다는 것이며, 금융당국이 지방에는 3단계 DSR을 6개월 유예한다는 것 자체가 별 의미가 없다는 뜻”이라고 지적했다.
DSR 이전에 LTV, DTI 규제 등이 있지만 이미 시장에서는 변수가 아닌 상수로 인식하는 상황이며, 이 같은 대출규제가 집값을 안정화하는 수단이 아니라는 것도 이미 명백해졌다. 적어도 실수요자가 주택을 사거나 신규 분양에 나서는 경우에는 대출 규제를 완화하는 것이 바람직하다.
신규 분양시장의 경우 젊은층이나 현금이 부족한 실수요자의 청약이 줄어들 수밖에 없을 것이란 전망도 나온다.
이달부터 분양 예정물량이 많이 늘어날 것으로 예상되지만, 대출규제의 영향으로 수요가 불확실해지면서 분양 시기를 조정하는 사례가 나타날 수도 있다. 서울지역의 경우 분양가가 20억원이면 14억원 이상의 자금을 자체 조달해야 하기 때문이다.
또 경기권의 경우도 분양가 대비 대출한도의 상황이 다소 여유가 있겠지만, DSR에 따른 대출 규모 축소 등이 변수여서 실수요자의 청약시장 참여가 분양가상한제로 묶은 지역 등에만 쏠릴 수 있다.
분양업계 관계자는 “지금도 수분양자에 대해 자금조달계획을 꼼꼼하게 살펴보면서 당첨 취소 사유가 나타나는 상황이지만, 앞으로 이 같은 현상이 더 많이 발생할 수도 있을 것“이라며 “하반기 금리동향과 정부의 새 주택공급정책도 분양시장의 변수가 될 것”이라고 전망했다.
업계 관계자는 “서울 주요 지역의 경우 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 어렵고, 대출에 의존하는 시장도 아니어서 DSR 규제의 영향을 비교적 덜 받을 것”이라며 “오히려 서울 외곽지역이나 수도권 주요 지역의 실수요자에게는 부담이 커지면서 전반적인 거래시장에 악영향을 줄 수 있다”고 지적했다.
