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기사입력 : 2025.10.27 07:07
부산, 대구 등 지방 도시개발사업에서 임대주택건설 의무 비율 규제가 사업 정상추진을 어렵게 하고 있다.
국토교통부의 도시개발업무지침에 따르면 사업 시행자는 도시개발사업을 추진할 때 공동주택용지의 20~25%를 임대주택건설 용지로 계획해야 한다.
이러한 임대주택건설 의무 비율이 지방 도시개발 사업성 자체를 크게 저하시키는 핵심 요인으로 작용하고 있다.
우선 임대의무기간인 10년 동안 사업시행자는 자금이 묶여 수익이 발생할 수 없다. 분양전환이 끝나야 분양대금으로 수익을 거둘 수 있다.
임대주택건설 용지 비율 완화 없이는 지방 부동산 개발 자체가 힘겨울 수 밖에 없는 이유다.
수도권과 , 지방 광역시 등 입지와 조건 별로 사업 성공 가능성이 크게 엇갈리는데도, 천편일률적으로 임대주택 의무 공급 조건을 내걸고 있다. 현행 규정을 재정비 해 임대용지계획에 탄력성을 높여줘야 한다는 지적이 나온다.
이 문제 대안으로는 도시개발 지정권자에게 주어진 임대주택건설 용지 조정 비율 확대가 꼽힌다. 지금도 지정권자는 임대주택 수요분석을 통해 임대용지 계획을 5%포인트 범위 내에서 조정할 수 있다. 이를 최소 10% 포인트 이상 확대해야 지방 개발사업에도 최소한의 유인 동력을 마련할 수 있다는 설명이다.
한편, 현행 국토교통부의 도시개발업무지침에 따르면 사업 시행자는 도시개발구역 면적에 따라 100만㎡를 기준으로 100만㎡ 이상은 공동주택 용지의 25% 이상을, 미만이면 20% 이상을 임대주택건설 용지로 계획해야 한다.
문제는 국토부가 임대주택건설 용지비율을 수도권과 지방 광역시를 함께 묶었다는 점이다. 특히 100㎡ 미만으로 도시개발사업을 진행할 경우엔 임대주택 수요가 많은 수도권과 임대주택 수요가 적은 지방에서 똑같이 공동주택용지의 20%를 임대주택건설 용지로 개발해야 한다.
부산, 대구 등 지방 광역시의 경우, 수도권과는 입지와 조건 별로 사업 성공 가능성이 크게 엇갈리는데도, 천편일률적으로 임대주택 의무 공급 조건을 내걸고 있다. 현행 규정을 재정비 해 임대용지 계획에 탄력성을 높여줘야 한다는 지적이 나온다.
한편, 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원의 ‘통합공공임대주택 대상지 검토를 위한 수요분석모델’ 연구 보고서에 따르면 일반공급기준 임대수요는 수도권 비중이 59.94%에 달했다. 이는 장래가구수 △무주택민간임차가구 비율 △소득, 자산충족 비율 △입주의사 등의 요인을 모두 고려해 분석한 결과다.
수도권은 우리나라 전체 인구가 감소하더라도 이전 수요는 물론 1인가구 증가로 인한 세대 분화로 공공임대 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예측됐다.
반면 부산, 대구 등 지방 광역시는 인구 감소와 다주택자 규제에 따른 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상으로 임대수요는커녕, 분양 수요조차 확보하지 못한 상황이다.
한국부동산원에 따르면 지난 9월까지 분양이 이뤄진 아파트 단지 청약 미달률은 1순위 기준 41.9%에 달했는데, 서울만 0%를 기록했을 뿐, 부산(77.7%, 미달 1위), 광주(76%), 대구(68.8%), 대전(67.8%), 울산(53.3%) 등 지방 대도시 모두 절반 이상 청약 자체를 받지 못했다.
극심한 양극화 추세 속에서도 정부는 천편일률적으로 임대주택건설 용지 의무확보 기준을 책정했다는 비판이 나오는 이유다.
