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기사입력 : 2025.12.12 07:29
부동산 PF시장에서 서울은 주거 중심으로 활기를 보이지만, 수도권 외곽지역이나 지방, 비주거부문은 위축세가 지속되면서 PF자금조달 시장이 냉각이 이어지고 있다.
공사비의 상향 안정이나 집값 상승 등에 따라 개발사업의 사업성이 개선되고 있지만, 미분양 문제와 PF지급보증 해소 지연이 이어지는 가운데 금융기관의 부동산 PF의 리스크 회피 기조가 지속되고 있기 때문이다.
정부가 주택공급 확대방안을 검토하고 있지만, 수요자의 대출규제, 시행사의 PF자금조달 애로 등이 겹쳐 있다. 특히 부산ㆍ대구 등 지방은 미분양 문제 등과 함께 자금경색이 더욱 심각하다.
자금여력이 있는 건설사나 신탁사, 시행사 위주의 시장으로 진행되면서 주요 시장참여자의 양극화가 커지는 양상에서 정부가 PF시장 정상화, 안정화 차원에서 추진 중인 시행사의 자기자본비율에 따른 대출금리 차등화 등은 지방 부동산시장에 결국 규제요소로 작용할 가능성이 많다.
더욱이 연내 시행사의 자기자본비율 상향을 포함한 세부방안이 제시될 예정이어서 부실 PF사업장의 정리를 포함한 전반적인 개발사업의 차질이 불가피할 전망이다.
현재 공사비 안정화와 금리 하락에 따른 금융비용 절감, 주택가격 상승 등에 따른 개발사업의 사업성 지표가 개선되고 있지만 민간 개발사업이 좀처럼 회복되지 않는 근본적인 원인은 자금조달 경색에 있다.
2025년 2분기 기준 전 금융권 PF대출 잔액은 119조원, 채무보증을 포함한 전체 PF 익스포저는 186조원에 달하며, 이 중 정부의 사업성 평가에 따라 유의·부실 우려로 분류된 익스포져 비중은 11.1% 수준이다. 건설사들이 신규 보증 제공을 꺼리면서 자금조달 주체인 금융기관 역시 PF대출을 더 보수적인 기준을 적용해 취급할 수밖에 없다.
시행사 관계자는 “금융건전성 강화방안이 제시되더라도 일정기간 유예 등 속도조절이 필요하다“며 “자기자본비율에 따른 PF대출 레버리지 차등화보다는 자본금 확충을 유도할 수 있는 인센티브 확대가 현재 시장에 적합한 대안이 될 수 있다”고 밝혔다.
부동산 PF시장이 부산ㆍ대구 등 지방에서는 전반적으로 제한적인 흐름을 보이고 있는 상황에서 PF부실사업장의 정리에 속도를 내는 방안과 함께 현재 자금경색으로 어려움을 겪는 개발사업에 대한 지원방안도 제시돼야 할 것으로 보인다.
