• 부동산개발시장, 프로젝트 리츠 역할에 관심

  프로젝트 리츠(부동산투자회사) 도입으로 부동산개발시장에서 그 역할에 관심이 쏠리고 있다. 개정안에 따라 프로젝트 리츠는 부동산투자회사법을 근거로 그동안 국토교통부 인가를 거쳐 설립할 수 있었으나, 앞으로는 개발단계에서는 신고만으로 설립할 수 있게 된다. 설립절차가 대폭 단축된 셈이다. 다만, 임대단계의 설립은 투자자보호 차원에서 인가사항으로 묶인다. 부동산투자회사법 개정안이 시행되면 그동안 PFV(프로젝트금융투자회사)를 설립해 추진하는 방식에서 벗어나 앞으로는 프로젝트 리츠를 통해 사업이 활성화할 것으로 보이며, 특히 현물출자를 비롯한 전반적인 자금조달 부문에 긍정적으로 작용할 것으로 예상된다. 프로젝트 리츠의 자금차입 부문에 대한 규정에 따라 자기자본이 충분하거나, 현물출자를 받으면서 그동안 PF사업 등에서 나타난 사업지연에 따른 금융비용 급증→사업성 악화→사업장 부실 등으로 이어지는 문제를 상당 부분 개선할 수 있을 것으로 전망된다. 부산, 대구 등 지방의 경우 프로젝트 사업비의 30%가량이 토지대금이기 때문에 현물출자 부분이 원활하게 이뤄지면 곧바로 자기자본 확충으로 이어져 프로젝트 리츠를 통한 개발사업이 한층 탄력을 받는 구조가 될 수 있다. 프로젝트 리츠는 개발이 완료된 이후 운영까지 이어지는 구조다. 개발사업 준공 후 사업건물을 매각할 수도 있고, 영업인가를 받고 계속 임대ㆍ운영할 수도 있다. 주식공모를 통해 상장도 가능하다. 프로젝트 리츠의 기존 투자자들은 지분매각으로 투자금을 회수할 수 있다. 투자자의 안정적 투자를 위한 장치가 필요한 것도 이 때문이다. PFV는 회사의 자산을 설비투자, 사회간접시설투자, 자원개발 등 특정사업을 운용하고 수익을 주주에게 배분하기 위해 한시적으로 설립된 명목회사다. 조세특례법이 근거법령이다. 금융기관이 5% 이상 지분을 출자한 50억원이 최소 자본금이다. 세무서 신고만으로 설립할 수 있으며, 통상 분양 후 사업종료가 되면서 주식공모 없이 회사가 해산되는 수순이 대부분이다. 자산관리회사(AMC)설립요건은 프로젝트 리츠가 한층 까다롭다. PFV는 출자법인 등이 설립요건이지만 프로젝트 리츠는 자기자본 70억원 이상을 비롯해 전문인력, 사업계획 타당성, 주주구성 및 주식인수자금 적정성 등의 요건을 갖춰야 한다. 프로젝트 리츠의 경우 그동안 분기별 투자보고서 등 보고공시의무가 57개에 달했지만, 개정안에서는 이를 대폭 간소화해 개발단계에서는 투자보고서 공시만 하면 된다. PFV는 이 같은 정보제공 의무가 없다. 자금 차입은 프로젝트 리츠의 경우 자기자본의 2배 이내이며, PFV는 제한이 없다. PFV는 차입비율 제한이 없기 때문에 자기자본 비율이 5% 이내에 불과한 사업이 추진되면서 대외충격에 취약한 구조라는 지적을 받아 왔는데, 디벨로퍼 업계를 둘러싼 자기자본 확충문제도 프로젝트 리츠를 통해 개선될 가능성이 많다.

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  2025-05-08

• 부산, 대구 등 지방 PF 시장, 개발사업 환경개선에 적극적으로 나서야

  부산, 대구 등 지방 PF사업 시장의 위기국면이 단기간에 회복되기는 어려울 것으로 전망되는 가운데 앞으로 안정적 시장 정립을 위한 PF 개발사업 환경개선에 적극적으로 나설 필요가 있다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 지난 2023년 이후 급증한 PF 부실 여파가 단기간에 회복되기는 어렵고, 적어도 내년 이후까지 이어질 것이란 전망이 우세하다. 실제 지난 2008년 이후 발생한 글로벌 금융위기 당시에는 PF 시장의 구조조정이 2012년까지 이어졌으며, 이후 PF 잔액이 증가하는 모습을 보였다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 공사 원가가 이미 크게 상승한 데다 시장위축ㆍ미분양 증가 등으로 신규 자금 투입이나 책임준공사업 등의 참여가 막히면서 PF사업의 신규 수주에 제한적으로 접근하고 있다. 금융권 역시 부실화 위험이 상대적으로 적은 수도권 사업장 위주여서 가뜩이나 어려운 지방 사업장의 PF사업은 당분간 진행되기 어려울 것으로 보인다. 수요측면에서 보면 현재 주택분양은 수도권 중심의 시장이며, 지방의 주택사업은 미분양 적체 등의 영향으로 리스크가 더욱 확산하고 있다. 부산의 한 업계 관계자는 “정부 차원의 PF사업구조 개편과 함께 업계의 의견이 반영된 부동산 개발환경과 사업구조를 갖춰야 현재와 같은 PF 부실에 따른 충격파를 줄일 수 있을 것”이라고 밝혔다. 부산, 대구 등 지방 사업장의 경우, 업계는 현재 추진 중인 PF 사업장 정비와 별도로 앞으로 PF 부실화에 따른 시행사나 건설사의 사업 위축과 부도, 부실의 금융기관 전이 등의 부작용을 막기 위한 사업구조의 전환방안이 필요하다는 입장이다. 업계 관계자는 “기부채납이나 공공기여금 등의 정비를 통한 인허가 절차의 투명성 제고와 리츠 등을 활용한 디벨로퍼의 분양리스크 저감방안이 시급하다”고 강조했다. 부산의 또 다른 업체 관계자는 “금융기관이 호황기 때문 자금조달에 적극적으로 나서지만, 위기 상황에서는 항상 발을 빼왔다”며 “디벨로퍼의 자기자본 확충과 맞물려 금융기관의 개발사업 평가기능을 제고하는 방안이 마련돼야 할 것”이라고 밝혔다. 실제 정부는 지난해 11월 부동산 PF시장의 ‘저(低)자본 고(高)수익’ 구조의 개편방안을 제시한 데 이어 지난달‘부동산PF 제도개선방안’을 발표하는 등 제도 개선에 나서고 있지만, 건설사들이 신규 수주에 나서기에는 부담스러운 것이 현실이다. 그는 “중견 건설사 등은 잇따른 건설사 법정관리 신청 이후 최대한 리스크 관리에 초점을 두고 있는 게 현실”이라고 덧붙였다. 대구의 또다른 업계 관계자도 “대형 건설사는 대응력을 갖추고 있지만, 중소ㆍ중견 건설사들은 책임준공형 신탁사업 등의 참여가 사실상 중단됐다”고 설명했다.

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  2025-04-07

• PF사업장, 대출규제 강화로 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어져

  부동산 경기 침체의 영향으로 PF사업장의 정리와 재구조화가 지지부진한 상태가 이어지고 있다. 금융권에서 PF대출을 옥죄면서 사업성이 우수하다고 평가받는 사업장마저 공매로 넘어가는 등 위기국면이 지속되고 있다. 이에 따라 일부 시행사들은 브릿지론 이자 부담이 눈덩이처럼 커지면서 진퇴양난에 내몰리고 있다. 주택시장의 문제를 넘어 전반적인 경기침체 국면을 극복할 수 있는 카드로 PF사업장에 훈풍을 불어넣을 수 있는 대책이 시급한 것으로보인다. 금융감독원은 올해 1월 부동산PF 정보공개 플랫폼에 195개 PF 정리·재구조화 사업장을 공개한 이후, 2월에 174개 사업장을 추가했다. 실제 지난해 말까지 누적된 PF 정리·재구조화 실적은 6조5000억원 수준이다. 지난해 6월 사업성 평가에서 C(부실 유의)·D(부실 우려)등급을 받은 부동산PF 20조9000억원 중 9조3000억원을 작년 말까지 정리하겠다는 계획의 70% 선에 그친 수준이다. 이처럼 PF정리ㆍ재구조화가 더딘 이유로는 금융권 대출 제한, 경기침체에 따른 건설사의 선별적 접근, 정국불안 등이 꼽힌다. PF사업장의 정리·재구조화를 활성화하기 위한 최대 관건은 원활한 자금조달이지만, 오히려 금융권은 대출규제를 강화하고 있어 우량 사업장마저 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어지고 있다. 금융권에서 자금조달이 어려운 여건에서는, 선뜻 사업장 확보에 나서기 어려운 상황을 시급히 개선해야 전반적인 PF시장이 정상화하고 주택공급시장도 기지개를 켤 수 있을 것으로 보인다. 시행사 관계자는 “부실PF 정리가 지지부진하면서 개발업계 위기의식이 최고조로 치닫고 있는 상황에서, 양호한 사업장마저 자금흐름이 막히게 되면 추후 주택공급 부족으로 이어지면서 부동산시장의 가격변동을 더 키울 우려가 있다”고 말했다. 현재 업계는 PF시장 정상화를 위한 방안으로 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출이나 보증 부문을 포함한 전반적인 금융여건의 개선이 관건이라고 강조하고 있다. 여기에, 조세와 각종 부담금 제도를 합리적으로 개선하고 인허가 리스크를 완화하는 장치도 개선과제로 꼽고 있다.

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  2025-04-03

• 디벨로퍼 업계, 금융권의 지분투자 확대 시급

  부동산개발사업의 안정성을 높이기 위해 금융권의 지분투자 확대 등이 시급하다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 정부가 추진 중인 부동산 PF제도개선 방안의 핵심인 시행사 자기자본 확충 방안으로 지분 투자, 프로젝트 리츠, PEF 활성화 등의 방안이 조속히 정비돼야 한다는지적이다. 특히 디벨로퍼 업계는 5% 이내의 자기자본으로 토지매입부터 고금리 대출을 받아 진행하는 저자본, 고보증 구조의 현 PF시장을 개선하는 방안으로 △시행사의 자체 확보 △재무적 투자자의 참여 △개별 프로젝트별 확보 등을 꼽고 있다. 디벨로퍼의 자체적 확보에 대해서는 기금이나 PEF(사모펀드)를 통한 투자확대, 디벨로퍼 상장을 통한 자기자본확대 등이 거론되고 있다. 디벨로퍼의 자기자본 확충 방안으로는 상장을 통한 자기자본 확대, 리츠의 시행법인 투자허용, 디벨로퍼의 대주주 배정이나 기금이나 PEF 투자 유인 등이 거론되고 있다. 시행사의 자기자본 확충은 시행사뿐 아니라 신탁사, 연기금, 펀드 등이 부동산개발시장에 원활히 유입될 수 있게 하는 것으로, 제도적 장치가 필요하다. 현재와 같은 위축된 부동산PF시장이 오히려 제도적 기반을 갖추는 적기가 될 수 있다. 개별프로젝트별 확보방안으로는 프로젝트 리츠, PFV(프로젝트금융투자회사) 등을 활용한 투자 활성화와 함께 지주공동사업을 통한 토지 현물출자 방안 등이 제시되고 있다. 특히 프로젝트 리츠 활성화를 서둘러야 한다는 의견이 많다. 리츠 등의 지분투자로 자기자본비율이 높아지면 사업비 조달부담이 줄어드는 데다 책임준공 제도의 개선에도 도움이 될 것으로 보인다. 정부는 지난해 11월 PF산업 개선안을 발표하면서 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입우선권을 제공해 안정적 개발과 운영에 나서도록 할 계획이라고 밝힌 바 있다. 프로젝트 리츠를 통해 부동산개발과 운영을 연계하는 방안이다. 연기금이나 공제회, 국부펀드 등이 재무적투자자로 참여하는 방안도 시급하다. 우선, 금융권의 지분 투자를 늘리기 위해서는 20% 이자제한 해제, 대주단의 에쿼티 출자, 양도세 이연정책, 대출 혼합형 대출 시도 등이 필요할 것으로 보인다.

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  2025-03-18

• 부동산 PF 시장 경색으로 디벨로퍼 업계 자금난 가중

  건설경기 침체와 함께 중견건설사인 신동아건설의 법정관리 신청으로 디벨로퍼 업계의 자금 경색 등 어려움이 가중되는 양상이다. 특히 이미 부동산 PF 정상화 절차가 진행 중이고 시행사의 자기자본 비율이 상향될 예정인 가운데 신동아건설이 법정관리를 신청하면서 시장 분위기를 더욱 냉각시키고 있다. 건설업계에 따르면 영세 시행사는 물론 그동안 굵직한 프로젝트를 맡아왔던 중견 시행사의 폐업ㆍ도산 우려가 확산하고 있다. 지난 2022년 전국 2700여 개에 달했던 시행사가 지난해에는 2400여 개로 줄어든 것으로 파악되고 있다. 신동아건설의 법정관리 신청으로 이 같은 추세는 더욱 가팔라질 것이라는 관측도 나온다. 주택건설업계 관계자는 “시행사들이 보유한 토지에 대한 본 PF가 막힌 가운데 주요 건설사들은 신동아건설의 법정관리 신청의 영향으로 앞으로 시행사들이 제시하는 사업지에 대한 투자심의를 한층 강화하게 될 것”이라고 분석했다. 건설업계 관계자는 “이미 2023년 하반기 이후 미분양이 우려되는 사업지 등은 제외하는 등 리스크를 관리해 왔다”며 “중견건설사 대부분 비슷한 주택사업전략을 꾸리고 있다”고 말했다. 이처럼 주택건설을 위한 사업지에 대해 본 PF, 착공 등의 구조가 깨지면서 시행사들은 브릿지론 연장 등을 추진 중이지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 사업지 매각에 나서기도 하지만, 이 역시 가격 등의 조건을 맞추기가 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 최근 2년여 동안 고금리 상황이 지속하는 가운데 PF 시장이 경색되면서 브릿지론의 본PF 전환이 어려워지며 분양으로 이어지는 사업물량이 급감하면서 디벨로퍼 업계의 어려움이 가중되는 상황이다. 따라서 부동산 PF건전성 강화방안을 유예하거나 보완하는 것이 바람직하며, 전반적인 PF시장이 안정적으로 작동할 수 있도록 정부와 금융기관이 적극 나서야 한다. 정부가 올해부터 본격 추진할 예정인 부동산 PF 건전성 강화방안도 시행사 입장에서는 큰 고비다. 특히 PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높이는 방안이 시행될 예정이다. 이에 따라 시행사의 자기자본비율이 낮으면 위험가중치 등에 차등 적용을 받으면서 사실상 PF대출을 받기 어려워지게 된다. 여기에 미분양 증가 등으로 시장이 위축된 데다 정부의 부동산PF 건전성 방안까지 추진되면서 정상적인 사업장마저 PF대출이 쉽지 않은 상황이다.

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  2025-01-15

• 퇴직연금 깬 직장인 10명 중 8명 "주거비 마련 목적"

  지난해 퇴직연금을 깬 직장인이 전년보다 28.1% 증가했다. 여기에 전체 퇴직금 중도 인출 직장인 10명 중 8명은 주택 구입과 주거 임차 등 주거비 목적이었다. 통계청이 20일 발표한 '2023년 퇴직연금통계 결과'에 따르면 지난해 중도에 퇴직금을 인출한 인원은 전년보다 28.1% 증가한 6만4000명으로 나타났다. 인출 금액은 2조4000억원으로 40.0% 증가했다. 중도인출 사유는 주거비 마련이 80.2% 대부분을 차지했다. 구체적으로 보면 주택 구입이 52.7%, 주거 임차가 27.5%, 회생절차가 13.6% 순이다. 연령별로 보면 20대 이하는 주거 임차, 나머지 연령대는 주택 구입 목적의 중도인출이 가장 많았다. 지난해 퇴직연금 총적립금액은 381조원으로 1년 전보다 13.9% 증가했다. 적립금은 역대 최고치이며, 증가율은 계속 두 자릿수대를 유지 중이다. 제도유형별 구성비를 보면, 가입자의 퇴직급여 수준이 사전에 확정되어있는 제도인 확정급여형(DB) 비중은 53.7%, 사용자의 부담금 수준이 사전에 확정되는 확정기여형(DC)은 25.9%, 개인형 퇴직연금(IRP)은 20.0% 순이다. 그 가운데 개인형 퇴직연금(IRP) 비중은 2.6%포인트(p) 증가했는데, 이는 2015년 통계 작성 이래 최대폭 증가다. IRP는 근로소득이나 사업소득이 있는 자가 자율 가입하거나 이직 시에 받은 퇴직급여 일시금을 계속해서 적립·운용하는 제도다. 통계청 관계자는 "지난해 IRP 세액공제 납입한도가 증액되면서 IRP 비중이 통계 작성 이래 최대폭으로 증가했다"고 설명했다. 운용방식별로는 원리금보장형(80.4%), 실적배당형(12.8%), 대기성(6.8%) 순이며, 전년 대비 실적배당형 구성비는 1.6%p 증가했다. IRP 가입인원은 전년보다 7.0% 증가한 321만5000명이다. 적립금액은 30.9% 증가한 76조원으로 집계됐다. 제도 변경으로 추가 가입한 인원은 전년보다 7.3% 증가한 149만4000명이다. IRP를 해지한 인원은 106만3000명으로 전년보다 7.7% 늘었다. 해지금액도 15조원으로 전년보다 8.4% 증가했다.

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  2024-12-19

• 이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

  금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.

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  2024-10-21

실시간 부동산금융 기사

• ‘깡통주택’ 보증사고 올들어 1.5조

  부채비율만 90%를 넘는 속칭 ‘깡통주택’으로 인해 집 주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 못한 보증 사고가 올들어 1.5조원을 넘었다는 통계치가 국회에서 나왔다. ‘전세사기’ 트라우마의 진원지인 다세대ㆍ연립주택은 물론 아파트로 확산하는 추세여서 범정부 차원의 대응책이 시급하다는 지적이다. 주택도시보증공사(HUG)와 더불어민주당 박용갑 의원(대전 중구)실에 따르면 HUG가 집계한 올해 1∼5월 기준 부채비율 90% 이상 주택의 보증사고는 총 7637건으로 드러났다. 금액으로는 무려 1조5847억원 규모다. 부채비율은 집주인의 주택담보대출 등 담보권 설정금액과 전세 보증금을 합한 금액을 집값으로 나눠서 산출한다. 이 수치가 90%를 넘으면 집값이 조금만 떨어져도 세입자가 보증금을 떼일 가능성이 높은 속칭 ‘깡통주택’으로 분류된다. 작년 ‘깡통주택’으로 인한 보증사고는 총 1만5416건이었다. 금액으로는 3조3376억원 규모다. 불과 5개월만에 작년의 절반 수준에 육박하는 심각한 수치다. 올 들어 5월까지 발생한 보증사고를 주택유형별로 보면 다세대주택이 3945건에 8135억원 규모로 가장 많다. 이어 아파트(1821건·3802억원)와 오피스텔(1674건·3498억원), 연립주택(161건·337억원) 등의 순이었다. 작년과 달라진 차이점은 아파트 ‘깡통주택’의 급증세다. 지난해 부채비율 90% 이상인 연간 아파트 상황(1857건·4천280억원)을 고려할 때 올해는 불과 5개월 만에 작년 연간 규모에 근접하고 있어서다. 박용갑 더민주 의원은 “깡통전세와 역전세는 세입자와 집주인 모두에게 재산상 손해를 끼칠 우려가 큰 심각한 사안”이라며 “부채비율이 과도한 주택에 대해서는 면밀한 진단과 함께 세입자의 불안 해소를 위한 보다 근본적인 대책을 서둘러 마련해야 한다”고 강조했다.

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  2024-07-04

• 부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

  정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "이미 일부 건설사들은 부동산PF 사업성 평가에서 부실우려로 낙인찍혔다는 소문이 돌고 있는데, 불필요한 루머 등으로 건설사의 자금난을 악화시킬 우려가 있다"고 지적했다.

  • 정책/건설
  • 부동산금융

  2024-06-26

• PF브릿지론, 대출 시행 1년 후부터 만기연장

  금융당국의 부동산PF 사업성평가 개선안이 도출된 가운데 시공사 선정 등 본PF로 전환하지 못한 브릿지론 사업장은 대출 시행 1년 후부터 만기연장 횟수를 산정해 최대한 시간을 벌어주기로 했다. 다만 2023년 이전의 브릿지론 사업장은 만기연장 횟수는 물론 사업자의 재정상황 등이 악화되거나 인허가가 불투명한 경우 그대로 재구조화·경공매 등 구조조정 절차를 발을 예정이다. 금융권과 부동산업계에 따르면 금융당국은 최근 부동산PF 사업성평가 개선안을 포함한 PF평가 모범규준을 각 금융협회에 전달했다. 부동산PF 사업성평가 개선안에서는 브릿지론 사업장에 대해 만기연장 횟수 4회 이상이면 부실 사업장으로 처리한다는 방향이어서 부동산개발업계가 시장상황을 반영하지 않은 처사라고 반발하기도 했다. 하지만 세부적으로 뜯어보면, 이야기는 조금 달라진다. 모범규준에는 브릿지론 사업장에 대해 대출 시행 1년 후부터 만기연장 횟수를 계산하는 것으로 돼있다. 즉, 지난 2023년 10월에 브릿지론을 시행한 사업장이라면 2024년 10월부터 만기연장 횟수를 계산하겠다는 것이다. 그 1년 동안 몇개월씩 만기연장했던 횟수는 제외되는 셈이다. 따라서 그나마 시간을 벌 수 있는 브릿지론 사업장은 2023년 1월 이후 대출을 시행한 곳들이 해당될 것으로 예상된다. 금융당국 관계자는 "시행사의 재정상황과 인허가 여부 등을 모두 종합해 평가하기 때문에 단순히 만기연장 횟수만 갖고 부실 처리 하지 않을 것"이라고 말했다. 문제는 2023년 이전, 즉 2021~2022년 중에 대출 시행된 브릿지론 사업장들이다. 이들 사업장은 이미 대출시행 1년 후가 지나 만기연장 횟수가 계산될 수밖에 없다. 시행사 등 사업자가 재정상황이 우량해 계속 끌고 갈 수 있는 사업장이라면 다행이지만, 사업자의 재정문제와 인허가 등 문제가 겹친다면 구조조정 대상이 불가피하다. 금융당국도 2년 동안 어떠한 진척사항이 없는 사업장이라면 이미 사업성이 낮다고 판정된 만큼 빨리 구조조정하는 편이 낫다는 의견이다. 2023년 1월 이후 PF사업장들은 지난 2022년 PF시장 경색 문제로 타격을 입었다고 판단해 최대 1년까지의 유예기간을 줄 수 있지만, 이전의 사업장은 사업성이 낮음에도 부동산 활황기만 믿고 무리하게 추진한 곳들이 많았다는 것이다. 이같은 사업장들은 대부분 시행사의 자금력도 좋지 않아 구조조정 대상이 될 수밖에 없다. 부동산개발업계는 "2023년부터는 시행사들도 거의 땅을 매입하지 않거나 사업을 진행하지 않아 유예기간을 부여받을 수 있는 사업장은 극소수"라고 지적했다. 대부분의 사업장들이 2023년 이전에 브릿지론을 시행한 곳들이기 때문에 결국 구조조정 대상이 될 수밖에 없다는 것이다.

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  • 부동산금융

  2024-06-24

• CR리츠, 미분양주택 구원투수 될까?

  정부가 리츠(REITs)를 활용한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 지원에 본격적으로 나선 가운데, 기업구조조정(CR)리츠를 통해 시행사와 연대보증 시공사가 숨통을 틀지 관심이 모아진다. CR리츠의 경우 지난 2009년 정부가 2년간 한시적으로 도입해 미분양 아파트에 투자하는 펀드나 리츠에 2011년까지 매입하는 미분양 아파트의 취득세와 등록세를 면제해주고, 재산세는 0.1%의 최저세율만 부여한 바 있다. 당시 9개 CR리츠가 미분양주택 3404가구를 매입해 운용했다. 공공기관이 매입확약을 해준 리츠는 6개로 2194가구를, 매입확약이 없는 리츠는 3개로 1210가구를 각각 매입했다. 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나, CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 거두기도 했다. 정부가 다시 CR리츠 카드를 꺼내든 것은 미분양 주택이 위험선에 도달했다고 판단했기 때문이다. 국토부에 따르면 올해 2월말 기준 준공 후 미분양은 전월(1만1363가구)보다 4.4%(504가구↑) 증가한 1만1867가구로 나타났다. 이는 37개월 만에 최대 수치다. 시간이 지나면 준공 후 미분양으로 전환될 일반 미분양 물량도 6만4874가구로 쌓여있는 실정이다. 상황이 이렇다 보니 건설업계에선 CR리츠 재도입에 대한 기대감이 감도는 분위기다. 효과를 본 2009년 전례가 있기 때문에 수요조사 후 구체적인 방안이 나오면 지방권 미분양 해소에 숨통을 틀 것이란 시각이다. CR리츠 세제 혜택은 취득세 중과 배제는 물론 취득 후 5년간 종합부동산세 합산을 배제하는 것을 골자로 한다. 취득세 중과를 적용하면 세율이 12%지만, 중과를 배제하면 지방 미분양 상당수가 해당하는 취득가액 6억원 이하 주택의 경우 취득세가 1%로 낮아진다. 최대 취득세율은 3%다. 다만 전문가들은 CR리츠 효과가 일부 사업성이 나오는 지역으로 한정될 것이라 내다봤다. 리츠 사업자는 미분양 아파트 매입해 수익률을 내면서 5년 안에 되팔아야 하는 만큼 우량 매물 중심으로 살 수밖에 없어서다. 지방의 다양한 미분양 주택을 소화하기 위해서는 민간의 적극적인 투자를 유도해야 하고, 이를 위해 분양주택에 대한 양도세 감면이나 투자자의 배당세액공제 등 지금보다도 세제 혜택이 강화될 필요가 있다고 제언했다. 일각에서는 미분양으로 어려움 겪는 주거용 오피스텔 등 준주택이 배제된 것에 대한 볼멘소리도 나온다. CR리츠의 핵심이 세제 혜택인 점에서 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔 구분 불명확 한계도 작용할 수밖에 없다는 시각도 공존한다. 수도권 미분양 주택 사업자 역시 CR 리츠 지원 대상이 아닌 점에서도 아쉬움이 남는다는 게 일부 의견이다.

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  2024-06-19

• 부동산PF 사업장 연대보증 개선 검토…부실 사업장 꼬리자르기 될까

  금융당국이 시행사의 연대보증 문제를 개선할 수 있는지 들여다보기로 했다. 한 시행사가 2개 이상의 PF사업장을 보유하면서 각 PF사업장간의 연대보증을 맺어 한 PF사업장이 부실화되면 연쇄부도로 이어진다는 우려 때문인데, 실제 시행사들이 이처럼 여러 PF사업장을 보유했는지 여부부터 조사할 계획이다. 일단 부동산개발업계의 전반적인 상황이 아닌 극소수 사례라고 판단되면, 각 PF사업장의 상황에 따라 처리하는 방향으로 검토된다. PF사업장간의 연대보증 문제가 전반적인 상황이라면 부실 PF사업장을 보증한 우량 PF사업장마저 부도 우려가 발생하기 때문에 대처방안이 필요하다. 하지만 한 시행사가 여러 PF사업장을 운영하는 사례가 극소수에 불과하다면 각 계약상황에 맞게 우량 PF사업장을 살리도록 연대보증 고리를 끊도록 유도하자는 의견이다. 금융당국은 MDM 등 대형 시행사가 아닌 이상, 한 시행사가 2개 이상의 PF사업장을 유지하는 사례가 많지 않을 것으로 보고 있다. 대형 시행사들은 자기자본이 충분하기 때문에 연대보증 문제로 인한 부실 우려가 크지 않은 것으로 전해졌다. 게다가 PF사업장이 특수목적회사(SPC) 방식으로 운용되면 별도의 SPC법인으로 자금을 조달하기 때문에 SPC간의 연대보증이 거의 없다. 시공사가 선정된 곳은 SPC에 대한 시공사 보증이나 책임준공 등 신용보강이 이뤄진다. 문제는 시행사가 직접 시행·시공하는 사업장이다. 시공사 보증을 별도로 얻기 어렵다보니, 시행사가 보유한 별도의 PF사업장 수익권을 담보로 자금을 조달할 수 밖에 없다. 이같은 구조의 시행사들이 과연 대부분을 차지할지가 관건이다. 금융당국은 국토부와의 실태조사를 통해 시행사들의 PF사업장 구조를 파악한 후 연대보증 문제가 심각한지 여부를 판단하겠다는 것이다. 일단 부실 PF사업장을 최대한 조속히 경공매로 넘겨 연대보증을 끊도록 유도하는 방안이 유력한 상황이다.

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  2024-06-14

• HUG '든든전세주택' 슬로건 공모전

  주택도시보증공사(HUG)는 올해 하반기에 입주자를 모집하는 ‘HUG 든든전세주택‘을 알기 쉽게 소개하는 슬로건 공모전을 진행한다. ‘든든전세주택‘은 무주택자에게 주변 전세가 대비 90% 수준으로 저렴하게 공급하는 임대주택으로, 전세사기 걱정 없는 안전한 주택이다. HUG가 집주인을 대신해 전세보증금을 돌려주고 경매를 신청한 주택을 직접 낙찰받아 공급하는 것이다. 공기업인 HUG가 집주인이라 안심할 수 있고 수도권에서 최장 8년간 거주할 수 있다. 이번 공모전은 대한민국 2030청년(신청일 기준 만 나이)이라면 누구나 참가할 수 있다. 18일까지 마감이다. 유병태 HUG 사장은 “국민 주거 안정을 위해 공급하는 든든전세주택을 가장 잘 표현할 수 있는 슬로건을 기대한다”며, “2030세대의 많은 관심과 참여를 부탁드린다”고 전했다.

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  • 부동산금융

  2024-06-13

• HUG, 부산지역 공공기관 '청렴·윤리경영 실천 업무협약'

  유병태 주택도시보증공사(HUG) 사장(왼쪽 세번째)은 지난 3일 부산국제금융센터 대회의실에서 '청렴·윤리경영 실천과 지역 윤리문화 조성을 위한 업무협약'을 맺고 이춘우 한국수산자원공단 이사장(왼쪽 첫번째), 권남주 한국자산관리공사 사장(왼쪽 두번째), 이승우 한국남부발전 사장(왼쪽 네번째), 강준석 부산항만공사 사장(오른쪽 첫번째)와 함께 기념촬영을 하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 부산 지역 4개 공공기관과 '청렴·윤리경영 실천과 지역 윤리문화 조성을 위한 업무협약'을 맺었다. HUG는 지난 3일 부산국제금융센터 대회의실에서 한국남부발전, 한국자산관리공사(캠코), 부산항만공사, 한국수산자원공단 등과 함께 합동 윤리주간 운영 등 협업성과를 늘리기 위한 업무협약을 맺었다. 이번 업무협약은 지난해 8월 부산지역 공공기관 윤리경영 실무협의체가 출범한 이후 공식협약을 체결, 각 공공기관의 청렴·윤리경영 실천 의지를 대외적으로 공표하고자 마련됐다. 협약에 따라 5개 기관은 △청렴·윤리경영 실천 및 준수를 위한 상호 협력 △부패취약분야 개선 우수사례 및 청렴‧윤리 프로그램 공유 △지역 윤리 문화 조성 등에 힘을 모으기로 했다. 유병태 HUG 사장은 “업무협약을 통한 네트워크 구축으로 다양한 업무 노하우 공유와 청렴·윤리경영에 대한 의지를 대내외에 전파할 수 있는 무한한 동력이 될 것으로 기대한다”며 "청렴의 파도를 일으키자’는 협의회의 의지를 주춧돌 삼아, 앞으로 윤리경영 선도 기관으로 함께 성장하도록 노력할 것"이라고 말했다.

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  2024-06-05