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최종편집 2026-04-17(금)

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진주 '힐스테이트 평거 센트럴’ 17일 견본주택 개관 LH, 중소기업 성장신기술 특화 공모 시행 한국부동산원, 6년 연속 자회사 운영 최우수 기관 선정 한국부동산원, ‘국토균형발전과 주거권 보장 제안 공모전’ 개최 안동 첫 더샵 브랜드 단지 '더샵 안동더퍼스트’ 분양 LH, 1억 스위스프랑화 채권 발행 성공 울산 신흥 고급주거단지 '힐스테이트 선암호수공원' 분양 안동 바이오생명 국가산업단지 예타 통과 부산지역 재개발ㆍ재건축 공사비 갈등 확산 올해 청약 당첨자 60%가 30대 이하

LH, 1억 스위스프랑화 채권 발행 성공

경남 진주 한국토지주택공사(LH) 본사 사옥 전경. 한국토지주택공사(LH)가 스위스 금융시장에서 1억 스위스프랑화 채권(한화 약 1882억원) 발행에 성공했다. 이번 발행은 올해 국내 기업 중 첫 발행 사례로, 중동 지역 위험 고조로 인한 글로벌 금융시장의 불확실성이 높음에도 불구하고 이뤄낸 성과다. LH는 안정지향형 투자자 비중이 높은 것으로 꼽히는 스위스프랑 시장에서 일관된 시장 접근성과 높은 기업 신뢰도를 기반으로 해외 투자수요를 확보해 채권 발행을 마쳤다. 발행 확정일자는 4월10일자로, 만기 3년에 발행금리는 3년물 미드 스왑금리(CHF Midswap) 대비 43베이시스포인트(bp)를 가산한 수준이다. 발행은 BNP 파리바(Paribas)가 단독으로 주관했다. LH는 유럽권 우량 신규 투자자 유치를 통한 다양한 통화 기반의 외화 조달 노력을 기울여 왔다. 지난해 11월에는 한국계 비(非)정책금융기관 중에서 2013년 이후 12년 만에 유로화 공모발행(5억유로, 한화 약 8500억원)에 성공하기도 했다. 오동근 LH 재무처장은 “앞으로도 LH는 안정적인 정책사업 추진 기반 확보를 위해 우량 신규 해외채권 투자자 유치 및 조달원 다변화 등을 적극 추진해 가겠다”고 말했다.
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2026-04-15
부동산PF 평가 예외적용에 PF사업장 부실 커질 우려 높아

부동산PF 사업성 평가 대상 중 사업 특수성 및 변수 등을 고려해 '예외적용'되는 PF사업장에 대해 대주단의 이해관계가 갈리면서 자칫 PF사업장의 부실만 커질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 상호금융 등 2금융권은 충당금 적립을 회피하기 위해 평가 예외적용하자고 주장하는 반면, 1금융권인 은행은 부실 털기 차원에서 경공매 절차(부실판정)를 밟자고 맞설 수 있기 때문이다. 금융권의 이해관계가 상충되고 협의기간만 장기화 되면 해당 PF사업장은 부실만 가중될 수 있어 금융당국 내부에서도 금융권의 의견차를 중재할 방법을 고민 중이다. 부동산업계에 따르면 부동산PF 사업성 평가 확정안은 △도시개발사업 △도시정비사업 △공공지원 민간임대 사업 △도시계획 변경 사업 등에 대해 '특수성'을 고려, 평가 또는 부실 우려 등급에서 에외적용하기로 했다. 만기연장 4번 이상 진행된 PF사업장이라도 도시개발사업 등에 포함되면 평가 결과를 따지지 않겠다는 것이다. 단, 이같은 예외적용 경우에는 대주단에 포함된 금융회사가 '리스크관리위원회' 등을 걸쳐 예외적용했다는 결과를 문서화해야 한다. 리스크관리위원회가 없는 금융회사 또는 상호금융 단위조합들은 '이사회'를 열고 이같은 내용을 문서화해야 한다. 게다가 대주단 모두 '예외적용'에 대해 동의해야 하는 조건이다. 여기서 문제는 상호금융 단위조합들이다. 새마을금고 등 단위조합들은 별도의 이사회나 리스크관리위원회가 없기 때문에 조합장 및 임원들을 모아둔 회의를 통해 이를 문서화해야 한다. 이 과정에서 해당 PF사업장의 문제 등을 거론하지 않고 그대로 예외적용하는 '도덕적 해이'가 우려될 수 있다는 것이다. 상호금융 단위조합들은 자기자본 규모가 크지 않기 때문에 충당금 부담을 피하고자 이같은 도덕적 해이를 범할 수 있다는 의견이다. 반대로 은행들은 충당금 부담보다 일시에 부실을 털자는 분위기가 강하기 때문에 만기연장 횟수가 많은 도시개발사업 등을 경공매로 처리하자는 의견이 강할 수밖에 없다는 것이다. 이처럼 PF사업장의 예외적용 문제를 놓고 은행과 2금융권의 입장차이가 상당할 전망이어서 PF사업장만 부실이 가중될 우려가 커졌다는 것이다. 대주단간의 협의가 장기화되면 PF사업장은 제대로 돌아가기 어렵기 때문이다. 건설업계도 '예외적용' 조항이 상당한 규모의 도시개발사업 등에만 해당될 뿐이라고 지적한다. 소규모 정비사업들은 자칫 금융권의 이해관계 상충 문제로 부실만 커질 수 있기 때문이다. 금융당국도 이같은 금융권의 이해관계 문제 등에 대해 고민 중이다. 대주단간의 이해관계인 만큼 금융당국이 개입할 여지가 많지 않은 것도 문제다. 따라서 금융당국에 요청온 PF사업장을 중심으로 최대한 중재하자는 분위기다.
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2026-03-27
HUG, 중소ㆍ중견 건설사 위해 PF 특별보증 지원 강화키로

주택도시보증공사(HUG)가 고사 위기에 처한 지방 중소·중견 건설업계를 살리기 위해 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하기로 했다. . 부산, 대구 등 지방 주택경기 침체와 자금조달 경색으로 이중고를 겪는 업계의 목소리를 반영해 실질적인 유동성 지원에 나서겠다는 구상이다. HUG는 지방 주택경기 침체 등으로 중소·중견 건설업체들이 임대주택 공급 과정에서 겪는 전세·임대 보증 관련 애로사항을 집중 점검하는 한편 임대주택 공급 활성화 지원을 위해 제도 개선을 모색하기로 했다. 또한 분양보증, PF보증, 정비사업보증 등 HUG의 주택 건설 관련 보증 제도를 개선하여 업계의 어려움을 실질적으로 해결하고 궁극적으로 정부의 주택공급 정책 지원을 뒷받침할 방침이다. 여기에 자금조달이 어려운 중·소 건설사를 대상으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 특별보증 공급을 지속적으로 확대하는 등 맞춤형 특화지원을 강화할 방침이다. 또 HUG는 올해도 9ㆍ7대책 등 정부의 주택공급 정책 등에 따라 주택 건설 관련 보증을 연 100조원 규모로 확대해 정부의 주택공급 확대 정책을 적극적으로 뒷받침한다는 계획이다. 미분양 리스크 해소를 위한 '미분양 안심환매 사업'도 적극 추진한다는 방침이다. 이는 준공 후 미분양 등으로 어려움을 겪는 주택건설사의 숨통을 틔워주기 위한 조처다. 최인호 주택도시보증공사 사장은 "주택공급 확대를 위해서는 건설업계의 협력이 필수적"이라며 "HUG는 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하겠다"고 전했다.
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2026-03-16
부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "이미 일부 건설사들은 부동산PF 사업성 평가에서 부실우려로 낙인찍혔다는 소문이 돌고 있는데, 불필요한 루머 등으로 건설사의 자금난을 악화시킬 우려가 있다"고 지적했다.
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2026-03-05
사면초가 디벨로퍼 브릿지론

최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있다. 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 '신용보강 제외' 조건을 내세우기 때문이다. 시공사가 책임준공 등의 형식으로 신용보강을 해줘야 본PF에 참여할 금융기관을 모집하고 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증까지 받을 수 있다. 부동산개발업계가 "아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다"고 지적한 이유도 이때문이다. 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈이다. 부동산개발업계에 따르면 A시행사는 부산 지역의 사업장에 대한 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 시공사를 구하고 있지만 대다수 시공사들이 신용보강을 제외해달라는 조건을 제시해 난감한 상황이다. 시공사의 신용보강 방식은 책임준공 또는 채무보증인데, 최근에는 책임준공 등으로 신용보강을 하는 경우가 많아졌다. 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문이다. 책임준공 방식의 신용보강은 대부분 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙는다. PF대출 조달도 쉽지 않은 상황에서 책임준공을 전제로 한 신용보강은 시공사에게 리스크가 너무 크다는 것이다. 이렇다보니 디벨로퍼들은 난감해질 수밖에 없다. 시공사를 구하지 못하면 본PF로 전환하지 못해 브릿지론 만기연장을 계속 해야 한다. 연장할 때마다 금리는 더 올라간다. 브릿지론 대주단들도 만기연장 조건으로 최대 연 17%의 금리를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그나마 연 17% 금리로 만기연장을 해도 시공사를 구할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 사업장들은 연 17%의 이자부담을 견디지 못하고 부도에 이르는 상황까지 초래한다. 시공사의 신용보강이 없다면 금융회사들도 본PF에 참여하기 꺼려한다. 그만큼 리스크가 큰 사업장이라는 판단 때문이다. 최근 2금융권은 PF 연체율 문제로 신규 PF대출을 하지 않는 상황인데다, 은행들은 리스크 관리 자체가 보수적이어서 신용보강 없이는 거의 불가능한 상황이다.
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2026-02-25
HUG 최인호 사장 공식 취임

최인호 주택도시보증공사 신임 사장이 취임사를 하고 있다. / 사진: HUG 제공. 주택도시보증공사(HUG)는 28일 부산광역시 남구 부산국제금융센터(BIFC) 6층 대강당에서 열린 취임식에서 최인호 신임 사장이 제10대 사장으로 공식 취임했다. 최 사장은 현 정부 정책에 대한 깊은 이해를 바탕으로 주택시장 안정화와 주택공급 확대, 주거복지 실현 등 국정과제를 추진할 적임자로 평가받아 HUG의 수장으로 최종 선임된 것으로 전해졌다. 그는 취임사를 통해 “HUG가 ‘혁신, 또 혁신으로 국민에 사랑받고 정부에 신뢰받는 1등 공공기관’으로 발전해 가도록 최선을 다하겠다”며 “HUG가 나아갈 새로운 비전으로, ‘국민 주거안정을 종합적으로 지원하는 주택공급ㆍ주거금융 공공플랫폼 기관으로의 도약’을 선포한다”고 밝혔다. 구체적인 경영 청사진으로는 △신사업 발굴 및 기존 사업방식의 혁신적 개선 △인공지능 전환(AX)을 통한 기관 경쟁력 강화 △대국민 공공서비스 품격 향상 등을 제시했다. 최인호 사장이 이끄는 HUG는 든든전세주택, 민간임대리츠 사업과 같은 성공 경험을 바탕으로 새로운 사업을 발굴하고 기존 사업방식을 효율적으로 개선하여 공사의 공공성과 지속가능성을 확보할 계획이다. 아울러 AX 기반의 리스크관리 체계 확립으로 기관 경쟁력을 강화하고, 인공지능(AI) 중심의 업무 프로세스 혁신을 통해 근본적인 체질 개선에 박차를 가한다. 또 최인호 사장 체제 HUG는 국민의 믿음에 응답할 수 있는 기관으로 거듭나기 위해 고객 중심의 가치와 책임경영을 바탕으로, 진정성 있는 서비스를 제공하여 국민이 실생활에서 체감하는 만족도를 높여 나간다는 목표로 전진해나갈 예정이다. 그밖에도 최 사장은 취임식에서 “주택정책이 현장에서 신속히 작동될 수 있도록 주택공급 보증 확대, 지방 미분양 해소 지원, 서민 주택금융 공급 등을 차질 없이 수행하겠다”는 의지를 드러내 보였다. 최 사장은 HUG 임직원에게는 “오늘부터 임기가 끝나는 날까지 임직원들을 믿고 최선을 다할 것이며, 그동안 국회ㆍ정부ㆍ현장에서 쌓은 모든 경험과 역량을 HUG를 위해 쏟아붓겠다”는 뜻을 전하기도 했다. 한편 취임 당일 최인호 사장은 전세피해지원을 향한 강력한 의지를 피력하고자 부산 연제구에 위치한 전세피해지원센터를 방문한 가운데 ‘안심전세 앱(안심전세 App)’을 통한 전세사기 예방의 중요성을 강조했다고 HUG는 전했다. 그는 전세피핸지원센터 방문 현장에서 “전세사기 피해자에 대한 실질적인 회복 지원 및 전세사기를 예방할 수 있는 제도 마련 방침을 명확히 하고, 주거 취약계층을 포용하는 사회적 안전망을 더욱 공고히 하는 데 기관의 역량을 집중하겠다”고 말했다. 최인호 사장은 1966년생에 경상남도 창녕 출신으로 더불어민주당에서 20ㆍ21대 국회의원을 지내며 국회 국토교통위원회 간사로도 활동해, 주택ㆍ부동산 정책 분야 경험이 풍부하다.
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2026-01-29
HUG, 도심주택특약보증 전담은행 선정 불공정 논란

지난해 주택도시보증공사(HUG)가 도심주택특약보증 전담은행으로 우리은행과 농협은행을 선정하는 과정에서 공모나 경쟁입찰을 거치지 않는 등 다른 금융기관에는 기회를 주지 않고 선정한 것으로 나타나 불공정 논란이 일고 있다. 특히, HUG 내부 규정에 보증상품 전담 금융기관 지정 관련 절차 자체가 없는 것으로 드러났다. 이는 선정 과정에서 자의적으로 판단하기 쉬운 구조를 지니고 있는 것으로 관련 제도 정비가 시급하다는 지적이 나온다. HUG는 지난해 8~9월 우리ㆍ농협은행과 도심주택특약보증 전담은행 지정 협의를 진행했고 그해 9월 말 두 은행을 최종 선정했다. 이는 신축 매입임대주택을 공급하는 사업자가 저리의 사업비를 지원받아 원활하게 사업을 추진 할 수 있도록 지원을 확대한 것으로, 정부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 후속 조치다. 전담은행 지정으로 한국주택토지공사(LH) 또는 경기주택토지공사(GH)와 매입약정을 체결한 사업자는 대출 은행을 별도로 알아볼 필요 없이 전담은행과 즉시 대출 상담이 가능해져 더욱 신속한 사업 추진이 진행된다. 하지만 이 과정에서 금융권 경쟁입찰이나 공모, HUG 내부 정식 심의는 이뤄지지 않았다. 도심주택특약보증은 도심에 지어지는 집을 한국토지주택공사(LH) 등이 준공 전에 사들여 추후 공공임대로 공급하는 신축매입임대 사업에 필요한 보증상품이다. 공공과 매입약정을 맺은 주택건설사업자는 도심주택약보증을 발급받은 후 이를 담보로 금융권으로부터 사업비 대출(자금조달)을 진행한다. 이 보증을 전담 취급하는 금융기관은 일종의 ‘캐시카우’를 얻는 셈이다. 지난해 정부 지침에 따라 HUG가 전담은행 체계를 마련했다지만 졸속에 가까운 절차로 불공정 논란을 자초한 셈이다. 2021년 도입된 도심주택특약보증은 본래 전담 금융기관이 없었다. 2024년 정부가 8ㆍ8 부동산 대책에서 신축매입임대 사업 신속화를 위해 1금융권 전담은행 체계를 구축하겠다고 밝힌 이후 우리ㆍ농협은행이 새로 뽑힌 것이다. 애초에 HUG는 보증상품 전담 및 주관 금융기관 선정 절차에 관한 내규가 없는 탓에 상품마다 다른 잣대를 적용하기도 했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출조건을 표준화해 사업자의 금융비용 경감을 지원하는 표준PF 및 후분양표준 PF의 경우, HUG는 입찰을 통해 주관 금융기관을 선정해왔다. HUG 관계자는 “보증상품에 대한 전담ㆍ주관 금융기관 선정 시 상품 특성 및 시장 여건 등을 고려한다”며 “(도심주택특약보증처럼) 도입 초기 단계의 상품 특성상 정책목표 조기 달성 등을 위해 신속한 제도 도입 및 협력체계 구축이 중요한 경우 공모 등의 절차 없이 선정한다”는 입장을 내놨다. 한편, HUG는 지난해 8월 도심주택특약보증의 보증한도를 전용면적에 관계없이 수도권은 총사업비의 90% 이내, 그 외는 80% 이내로 상향해, 기존에 전용면적별로 보증한도를 차등하던 것을 폐지한 바 있다.
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2025-12-29

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PF사업장, 대출규제 강화로 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어져

부동산 경기 침체의 영향으로 PF사업장의 정리와 재구조화가 지지부진한 상태가 이어지고 있다. 금융권에서 PF대출을 옥죄면서 사업성이 우수하다고 평가받는 사업장마저 공매로 넘어가는 등 위기국면이 지속되고 있다. 이에 따라 일부 시행사들은 브릿지론 이자 부담이 눈덩이처럼 커지면서 진퇴양난에 내몰리고 있다. 주택시장의 문제를 넘어 전반적인 경기침체 국면을 극복할 수 있는 카드로 PF사업장에 훈풍을 불어넣을 수 있는 대책이 시급한 것으로보인다. 금융감독원은 올해 1월 부동산PF 정보공개 플랫폼에 195개 PF 정리·재구조화 사업장을 공개한 이후, 2월에 174개 사업장을 추가했다. 실제 지난해 말까지 누적된 PF 정리·재구조화 실적은 6조5000억원 수준이다. 지난해 6월 사업성 평가에서 C(부실 유의)·D(부실 우려)등급을 받은 부동산PF 20조9000억원 중 9조3000억원을 작년 말까지 정리하겠다는 계획의 70% 선에 그친 수준이다. 이처럼 PF정리ㆍ재구조화가 더딘 이유로는 금융권 대출 제한, 경기침체에 따른 건설사의 선별적 접근, 정국불안 등이 꼽힌다. PF사업장의 정리·재구조화를 활성화하기 위한 최대 관건은 원활한 자금조달이지만, 오히려 금융권은 대출규제를 강화하고 있어 우량 사업장마저 금융비용 급증에 따른 부실화로 이어지고 있다. 금융권에서 자금조달이 어려운 여건에서는, 선뜻 사업장 확보에 나서기 어려운 상황을 시급히 개선해야 전반적인 PF시장이 정상화하고 주택공급시장도 기지개를 켤 수 있을 것으로 보인다. 시행사 관계자는 “부실PF 정리가 지지부진하면서 개발업계 위기의식이 최고조로 치닫고 있는 상황에서, 양호한 사업장마저 자금흐름이 막히게 되면 추후 주택공급 부족으로 이어지면서 부동산시장의 가격변동을 더 키울 우려가 있다”고 말했다. 현재 업계는 PF시장 정상화를 위한 방안으로 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출이나 보증 부문을 포함한 전반적인 금융여건의 개선이 관건이라고 강조하고 있다. 여기에, 조세와 각종 부담금 제도를 합리적으로 개선하고 인허가 리스크를 완화하는 장치도 개선과제로 꼽고 있다.
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2025-04-03
디벨로퍼 업계, 금융권의 지분투자 확대 시급

부동산개발사업의 안정성을 높이기 위해 금융권의 지분투자 확대 등이 시급하다는 의견이 대두하고 있다. 업계에 따르면 정부가 추진 중인 부동산 PF제도개선 방안의 핵심인 시행사 자기자본 확충 방안으로 지분 투자, 프로젝트 리츠, PEF 활성화 등의 방안이 조속히 정비돼야 한다는지적이다. 특히 디벨로퍼 업계는 5% 이내의 자기자본으로 토지매입부터 고금리 대출을 받아 진행하는 저자본, 고보증 구조의 현 PF시장을 개선하는 방안으로 △시행사의 자체 확보 △재무적 투자자의 참여 △개별 프로젝트별 확보 등을 꼽고 있다. 디벨로퍼의 자체적 확보에 대해서는 기금이나 PEF(사모펀드)를 통한 투자확대, 디벨로퍼 상장을 통한 자기자본확대 등이 거론되고 있다. 디벨로퍼의 자기자본 확충 방안으로는 상장을 통한 자기자본 확대, 리츠의 시행법인 투자허용, 디벨로퍼의 대주주 배정이나 기금이나 PEF 투자 유인 등이 거론되고 있다. 시행사의 자기자본 확충은 시행사뿐 아니라 신탁사, 연기금, 펀드 등이 부동산개발시장에 원활히 유입될 수 있게 하는 것으로, 제도적 장치가 필요하다. 현재와 같은 위축된 부동산PF시장이 오히려 제도적 기반을 갖추는 적기가 될 수 있다. 개별프로젝트별 확보방안으로는 프로젝트 리츠, PFV(프로젝트금융투자회사) 등을 활용한 투자 활성화와 함께 지주공동사업을 통한 토지 현물출자 방안 등이 제시되고 있다. 특히 프로젝트 리츠 활성화를 서둘러야 한다는 의견이 많다. 리츠 등의 지분투자로 자기자본비율이 높아지면 사업비 조달부담이 줄어드는 데다 책임준공 제도의 개선에도 도움이 될 것으로 보인다. 정부는 지난해 11월 PF산업 개선안을 발표하면서 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입우선권을 제공해 안정적 개발과 운영에 나서도록 할 계획이라고 밝힌 바 있다. 프로젝트 리츠를 통해 부동산개발과 운영을 연계하는 방안이다. 연기금이나 공제회, 국부펀드 등이 재무적투자자로 참여하는 방안도 시급하다. 우선, 금융권의 지분 투자를 늘리기 위해서는 20% 이자제한 해제, 대주단의 에쿼티 출자, 양도세 이연정책, 대출 혼합형 대출 시도 등이 필요할 것으로 보인다.
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2025-03-18
부동산 PF 시장 경색으로 디벨로퍼 업계 자금난 가중

건설경기 침체와 함께 중견건설사인 신동아건설의 법정관리 신청으로 디벨로퍼 업계의 자금 경색 등 어려움이 가중되는 양상이다. 특히 이미 부동산 PF 정상화 절차가 진행 중이고 시행사의 자기자본 비율이 상향될 예정인 가운데 신동아건설이 법정관리를 신청하면서 시장 분위기를 더욱 냉각시키고 있다. 건설업계에 따르면 영세 시행사는 물론 그동안 굵직한 프로젝트를 맡아왔던 중견 시행사의 폐업ㆍ도산 우려가 확산하고 있다. 지난 2022년 전국 2700여 개에 달했던 시행사가 지난해에는 2400여 개로 줄어든 것으로 파악되고 있다. 신동아건설의 법정관리 신청으로 이 같은 추세는 더욱 가팔라질 것이라는 관측도 나온다. 주택건설업계 관계자는 “시행사들이 보유한 토지에 대한 본 PF가 막힌 가운데 주요 건설사들은 신동아건설의 법정관리 신청의 영향으로 앞으로 시행사들이 제시하는 사업지에 대한 투자심의를 한층 강화하게 될 것”이라고 분석했다. 건설업계 관계자는 “이미 2023년 하반기 이후 미분양이 우려되는 사업지 등은 제외하는 등 리스크를 관리해 왔다”며 “중견건설사 대부분 비슷한 주택사업전략을 꾸리고 있다”고 말했다. 이처럼 주택건설을 위한 사업지에 대해 본 PF, 착공 등의 구조가 깨지면서 시행사들은 브릿지론 연장 등을 추진 중이지만 이마저도 쉽지 않은 상황이다. 사업지 매각에 나서기도 하지만, 이 역시 가격 등의 조건을 맞추기가 어렵다는 것이 업계의 중론이다. 최근 2년여 동안 고금리 상황이 지속하는 가운데 PF 시장이 경색되면서 브릿지론의 본PF 전환이 어려워지며 분양으로 이어지는 사업물량이 급감하면서 디벨로퍼 업계의 어려움이 가중되는 상황이다. 따라서 부동산 PF건전성 강화방안을 유예하거나 보완하는 것이 바람직하며, 전반적인 PF시장이 안정적으로 작동할 수 있도록 정부와 금융기관이 적극 나서야 한다. 정부가 올해부터 본격 추진할 예정인 부동산 PF 건전성 강화방안도 시행사 입장에서는 큰 고비다. 특히 PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높이는 방안이 시행될 예정이다. 이에 따라 시행사의 자기자본비율이 낮으면 위험가중치 등에 차등 적용을 받으면서 사실상 PF대출을 받기 어려워지게 된다. 여기에 미분양 증가 등으로 시장이 위축된 데다 정부의 부동산PF 건전성 방안까지 추진되면서 정상적인 사업장마저 PF대출이 쉽지 않은 상황이다.
- 정책/건설
- 부동산금융
2025-01-15
부동산PF 사업장 연대보증 개선 검토…부실 사업장 꼬리자르기 될까

금융당국이 시행사의 연대보증 문제를 개선할 수 있는지 들여다보기로 했다. 한 시행사가 2개 이상의 PF사업장을 보유하면서 각 PF사업장간의 연대보증을 맺어 한 PF사업장이 부실화되면 연쇄부도로 이어진다는 우려 때문인데, 실제 시행사들이 이처럼 여러 PF사업장을 보유했는지 여부부터 조사할 계획이다. 일단 부동산개발업계의 전반적인 상황이 아닌 극소수 사례라고 판단되면, 각 PF사업장의 상황에 따라 처리하는 방향으로 검토된다. PF사업장간의 연대보증 문제가 전반적인 상황이라면 부실 PF사업장을 보증한 우량 PF사업장마저 부도 우려가 발생하기 때문에 대처방안이 필요하다. 하지만 한 시행사가 여러 PF사업장을 운영하는 사례가 극소수에 불과하다면 각 계약상황에 맞게 우량 PF사업장을 살리도록 연대보증 고리를 끊도록 유도하자는 의견이다. 금융당국은 MDM 등 대형 시행사가 아닌 이상, 한 시행사가 2개 이상의 PF사업장을 유지하는 사례가 많지 않을 것으로 보고 있다. 대형 시행사들은 자기자본이 충분하기 때문에 연대보증 문제로 인한 부실 우려가 크지 않은 것으로 전해졌다. 게다가 PF사업장이 특수목적회사(SPC) 방식으로 운용되면 별도의 SPC법인으로 자금을 조달하기 때문에 SPC간의 연대보증이 거의 없다. 시공사가 선정된 곳은 SPC에 대한 시공사 보증이나 책임준공 등 신용보강이 이뤄진다. 문제는 시행사가 직접 시행·시공하는 사업장이다. 시공사 보증을 별도로 얻기 어렵다보니, 시행사가 보유한 별도의 PF사업장 수익권을 담보로 자금을 조달할 수 밖에 없다. 이같은 구조의 시행사들이 과연 대부분을 차지할지가 관건이다. 금융당국은 국토부와의 실태조사를 통해 시행사들의 PF사업장 구조를 파악한 후 연대보증 문제가 심각한지 여부를 판단하겠다는 것이다. 일단 부실 PF사업장을 최대한 조속히 경공매로 넘겨 연대보증을 끊도록 유도하는 방안이 유력한 상황이다.
- 정책/건설
- 부동산금융
2025-01-07
퇴직연금 깬 직장인 10명 중 8명 "주거비 마련 목적"

지난해 퇴직연금을 깬 직장인이 전년보다 28.1% 증가했다. 여기에 전체 퇴직금 중도 인출 직장인 10명 중 8명은 주택 구입과 주거 임차 등 주거비 목적이었다. 통계청이 20일 발표한 '2023년 퇴직연금통계 결과'에 따르면 지난해 중도에 퇴직금을 인출한 인원은 전년보다 28.1% 증가한 6만4000명으로 나타났다. 인출 금액은 2조4000억원으로 40.0% 증가했다. 중도인출 사유는 주거비 마련이 80.2% 대부분을 차지했다. 구체적으로 보면 주택 구입이 52.7%, 주거 임차가 27.5%, 회생절차가 13.6% 순이다. 연령별로 보면 20대 이하는 주거 임차, 나머지 연령대는 주택 구입 목적의 중도인출이 가장 많았다. 지난해 퇴직연금 총적립금액은 381조원으로 1년 전보다 13.9% 증가했다. 적립금은 역대 최고치이며, 증가율은 계속 두 자릿수대를 유지 중이다. 제도유형별 구성비를 보면, 가입자의 퇴직급여 수준이 사전에 확정되어있는 제도인 확정급여형(DB) 비중은 53.7%, 사용자의 부담금 수준이 사전에 확정되는 확정기여형(DC)은 25.9%, 개인형 퇴직연금(IRP)은 20.0% 순이다. 그 가운데 개인형 퇴직연금(IRP) 비중은 2.6%포인트(p) 증가했는데, 이는 2015년 통계 작성 이래 최대폭 증가다. IRP는 근로소득이나 사업소득이 있는 자가 자율 가입하거나 이직 시에 받은 퇴직급여 일시금을 계속해서 적립·운용하는 제도다. 통계청 관계자는 "지난해 IRP 세액공제 납입한도가 증액되면서 IRP 비중이 통계 작성 이래 최대폭으로 증가했다"고 설명했다. 운용방식별로는 원리금보장형(80.4%), 실적배당형(12.8%), 대기성(6.8%) 순이며, 전년 대비 실적배당형 구성비는 1.6%p 증가했다. IRP 가입인원은 전년보다 7.0% 증가한 321만5000명이다. 적립금액은 30.9% 증가한 76조원으로 집계됐다. 제도 변경으로 추가 가입한 인원은 전년보다 7.3% 증가한 149만4000명이다. IRP를 해지한 인원은 106만3000명으로 전년보다 7.7% 늘었다. 해지금액도 15조원으로 전년보다 8.4% 증가했다.
- 정책/건설
- 부동산금융
2024-12-19
이자상환 성실한 지방 건설사, PF사업성 평가 '완화 적용'

금융당국의 부동산PF 사업성 평가 개선안이 지방 중소 건설사들에게 불리하다는 점이 인지되면서 부실 기준이 보다 완화될 전망이다. 서울 수도권 지역은 전셋값 상승 등으로 다시금 시장심리가 살아나는 분위기지만, 지방 지역은 여전히 미분양 물량이 상당한 만큼 분양률 50~60%와 만기연장 횟수 등 부실 기준이 보다 엄격하게 와닿을 수밖에 없다. 브리지론 상태여도 이자를 잘 갚으며 만기연장을 꾸준히하는 지방 건설사들은 자칫 부실하다는 오명을 뒤집어쓸 우려가 많았다. 건설업계와 각 협회들은 이같은 지방 중소 건설사들의 줄도산 우려를 막아야 한다며 지속적인 간담회 등으로 금융당국을 설득하고 나섰다. 이복현 금융감독원장은 "사업성 평가시 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하고 사업의 특수성이 인정되면 예외평가하겠다"고 설명했다. 기존 PF사업성 평가에서는 분양 18개월 이후의 분양률이 60% 이하라고 판단되면 '부실우려'로 판단하지만, 앞으로는 지식산업센터 등 비주거시설에 대해서는 분양률 50% 미만 기준을 적용하기로 했다. 특히 이자를 잘 갚는 PF사업장이라면 브리지론 상태여도 만기연장 횟수를 제한하는 기준을 두지 않기로 했다. 연체되는 PF사업장에 대해서만 이같은 잣대가 적용된다. 건설업계는 더 나아가 지방 건설사들의 자금난 우려를 타개할 수 있도록 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO)의 발행을 추가 확대해달라는 의견이다. P-CBO에 대한 신용을 보강해주는 신용보증기금도 P-CBO의 직접 발행을 언급하면서 건설업계의 PF 자금난을 지원할 계획이다. P-CBO는 낮은 신용등급의 회사채를 모아 신용보증기금의 보증으로 신용보강 후 발행하는 자산유동화증권(ABS) 상품인데, 신용보증기금이 직접 P-CBO를 발행하면 그만큼 발행금리가 낮아진다. 건설사들의 자금조달 부담을 덜어주는 셈이다. 또 지방 사업장은 지역별 특성상 PF사업의 특수성이 있기 마련이다. 이같은 특수한 사업장에 대해서는 PF사업성 평가를 예외 적용토록 해야 하는데, 도시개발사업 외에 도시정비사업과 공공지원 민간임대 사업 등에도 예외적용하는 방안이 검토된다. 건설업계 관계자는 "지방 건설사들이 현지의 고용률 등 지역 경제의 한 축을 맡고 있기 때문에 PF평가 등으로 줄도산하면 해당 지방지역은 인구감소지역을 지나 지역 자체가 소멸될 수 있다"며 "한 지역에서 오랫동안 건설업을 유지하며 지역경제를 살려온 업체들에 대해서는 예외 적용이 필요하다"고 말했다.
- 정책/건설
- 부동산금융
2024-10-21
부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다.
- 정책/건설
- 부동산금융
2024-09-19