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최종편집 2026-04-17(금)

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진주 '힐스테이트 평거 센트럴’ 17일 견본주택 개관 LH, 중소기업 성장신기술 특화 공모 시행 한국부동산원, 6년 연속 자회사 운영 최우수 기관 선정 한국부동산원, ‘국토균형발전과 주거권 보장 제안 공모전’ 개최 안동 첫 더샵 브랜드 단지 '더샵 안동더퍼스트’ 분양 LH, 1억 스위스프랑화 채권 발행 성공 울산 신흥 고급주거단지 '힐스테이트 선암호수공원' 분양 안동 바이오생명 국가산업단지 예타 통과 부산지역 재개발ㆍ재건축 공사비 갈등 확산 올해 청약 당첨자 60%가 30대 이하

LH, 1억 스위스프랑화 채권 발행 성공

경남 진주 한국토지주택공사(LH) 본사 사옥 전경. 한국토지주택공사(LH)가 스위스 금융시장에서 1억 스위스프랑화 채권(한화 약 1882억원) 발행에 성공했다. 이번 발행은 올해 국내 기업 중 첫 발행 사례로, 중동 지역 위험 고조로 인한 글로벌 금융시장의 불확실성이 높음에도 불구하고 이뤄낸 성과다. LH는 안정지향형 투자자 비중이 높은 것으로 꼽히는 스위스프랑 시장에서 일관된 시장 접근성과 높은 기업 신뢰도를 기반으로 해외 투자수요를 확보해 채권 발행을 마쳤다. 발행 확정일자는 4월10일자로, 만기 3년에 발행금리는 3년물 미드 스왑금리(CHF Midswap) 대비 43베이시스포인트(bp)를 가산한 수준이다. 발행은 BNP 파리바(Paribas)가 단독으로 주관했다. LH는 유럽권 우량 신규 투자자 유치를 통한 다양한 통화 기반의 외화 조달 노력을 기울여 왔다. 지난해 11월에는 한국계 비(非)정책금융기관 중에서 2013년 이후 12년 만에 유로화 공모발행(5억유로, 한화 약 8500억원)에 성공하기도 했다. 오동근 LH 재무처장은 “앞으로도 LH는 안정적인 정책사업 추진 기반 확보를 위해 우량 신규 해외채권 투자자 유치 및 조달원 다변화 등을 적극 추진해 가겠다”고 말했다.
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2026-04-15
부동산PF 평가 예외적용에 PF사업장 부실 커질 우려 높아

부동산PF 사업성 평가 대상 중 사업 특수성 및 변수 등을 고려해 '예외적용'되는 PF사업장에 대해 대주단의 이해관계가 갈리면서 자칫 PF사업장의 부실만 커질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 상호금융 등 2금융권은 충당금 적립을 회피하기 위해 평가 예외적용하자고 주장하는 반면, 1금융권인 은행은 부실 털기 차원에서 경공매 절차(부실판정)를 밟자고 맞설 수 있기 때문이다. 금융권의 이해관계가 상충되고 협의기간만 장기화 되면 해당 PF사업장은 부실만 가중될 수 있어 금융당국 내부에서도 금융권의 의견차를 중재할 방법을 고민 중이다. 부동산업계에 따르면 부동산PF 사업성 평가 확정안은 △도시개발사업 △도시정비사업 △공공지원 민간임대 사업 △도시계획 변경 사업 등에 대해 '특수성'을 고려, 평가 또는 부실 우려 등급에서 에외적용하기로 했다. 만기연장 4번 이상 진행된 PF사업장이라도 도시개발사업 등에 포함되면 평가 결과를 따지지 않겠다는 것이다. 단, 이같은 예외적용 경우에는 대주단에 포함된 금융회사가 '리스크관리위원회' 등을 걸쳐 예외적용했다는 결과를 문서화해야 한다. 리스크관리위원회가 없는 금융회사 또는 상호금융 단위조합들은 '이사회'를 열고 이같은 내용을 문서화해야 한다. 게다가 대주단 모두 '예외적용'에 대해 동의해야 하는 조건이다. 여기서 문제는 상호금융 단위조합들이다. 새마을금고 등 단위조합들은 별도의 이사회나 리스크관리위원회가 없기 때문에 조합장 및 임원들을 모아둔 회의를 통해 이를 문서화해야 한다. 이 과정에서 해당 PF사업장의 문제 등을 거론하지 않고 그대로 예외적용하는 '도덕적 해이'가 우려될 수 있다는 것이다. 상호금융 단위조합들은 자기자본 규모가 크지 않기 때문에 충당금 부담을 피하고자 이같은 도덕적 해이를 범할 수 있다는 의견이다. 반대로 은행들은 충당금 부담보다 일시에 부실을 털자는 분위기가 강하기 때문에 만기연장 횟수가 많은 도시개발사업 등을 경공매로 처리하자는 의견이 강할 수밖에 없다는 것이다. 이처럼 PF사업장의 예외적용 문제를 놓고 은행과 2금융권의 입장차이가 상당할 전망이어서 PF사업장만 부실이 가중될 우려가 커졌다는 것이다. 대주단간의 협의가 장기화되면 PF사업장은 제대로 돌아가기 어렵기 때문이다. 건설업계도 '예외적용' 조항이 상당한 규모의 도시개발사업 등에만 해당될 뿐이라고 지적한다. 소규모 정비사업들은 자칫 금융권의 이해관계 상충 문제로 부실만 커질 수 있기 때문이다. 금융당국도 이같은 금융권의 이해관계 문제 등에 대해 고민 중이다. 대주단간의 이해관계인 만큼 금융당국이 개입할 여지가 많지 않은 것도 문제다. 따라서 금융당국에 요청온 PF사업장을 중심으로 최대한 중재하자는 분위기다.
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2026-03-27
HUG, 중소ㆍ중견 건설사 위해 PF 특별보증 지원 강화키로

주택도시보증공사(HUG)가 고사 위기에 처한 지방 중소·중견 건설업계를 살리기 위해 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하기로 했다. . 부산, 대구 등 지방 주택경기 침체와 자금조달 경색으로 이중고를 겪는 업계의 목소리를 반영해 실질적인 유동성 지원에 나서겠다는 구상이다. HUG는 지방 주택경기 침체 등으로 중소·중견 건설업체들이 임대주택 공급 과정에서 겪는 전세·임대 보증 관련 애로사항을 집중 점검하는 한편 임대주택 공급 활성화 지원을 위해 제도 개선을 모색하기로 했다. 또한 분양보증, PF보증, 정비사업보증 등 HUG의 주택 건설 관련 보증 제도를 개선하여 업계의 어려움을 실질적으로 해결하고 궁극적으로 정부의 주택공급 정책 지원을 뒷받침할 방침이다. 여기에 자금조달이 어려운 중·소 건설사를 대상으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 특별보증 공급을 지속적으로 확대하는 등 맞춤형 특화지원을 강화할 방침이다. 또 HUG는 올해도 9ㆍ7대책 등 정부의 주택공급 정책 등에 따라 주택 건설 관련 보증을 연 100조원 규모로 확대해 정부의 주택공급 확대 정책을 적극적으로 뒷받침한다는 계획이다. 미분양 리스크 해소를 위한 '미분양 안심환매 사업'도 적극 추진한다는 방침이다. 이는 준공 후 미분양 등으로 어려움을 겪는 주택건설사의 숨통을 틔워주기 위한 조처다. 최인호 주택도시보증공사 사장은 "주택공급 확대를 위해서는 건설업계의 협력이 필수적"이라며 "HUG는 보증 문턱은 낮추고 지원의 실효성은 높이는 방향으로 제도를 신속히 개선하겠다"고 전했다.
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2026-03-16
부동산PF 사업성 평가, 만기연장 횟수로만 따져서 안돼

정부의 부동산PF 연착륙 방안에 대한 각 업계의 의견 청취가 이어지는 가운데 부동산개발업계와 건설업계는 "현장 상황이 반영되지 않은 대책"이라며 다시금 반발하고 나섰다. 부동산개발업계는 재차 부동산PF 사업성 평가 기준을 완화해야 한다고 강조, 만기연장 횟수와 분양률 등을 보다 늘려야 한다는 의견을 전달했다. 단순히 만기연장 횟수로 평가한다면, 2~3개월마다 연장해온 사업장은 모두 줄도산이라는 것이다. 건설업계도 미착공 사업장(브릿지론 상태)에 대해 인허가 문제 등으로 지연되는 사업장인 만큼 지자체 협력 등이 제대로 되지 않는 곳들에 대해서는 예외를 둬야 한다는 의견을 전달했다. 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호-보통-악화우려)에서 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화, 브릿지론 사업장에 대해서는 4회 이상 만기연장 요청 및 경공매가 3회 이상 유찰된 사업장에 대해 '부실우려' 등급을 부여하기로 했다. 부동산개발업계는 이에 대해 "현장마다 상황이 다른데 획일화된 기준을 적용하면 연쇄부도가 불가피하다"며 "본PF로 전환한 사업장이라도 시공사의 공사비 증액 요구 등으로 사업비가 늘어나 수익성이 악화되고 수요 침체 등으로 분양 개시 18개월 이후에도 분양률이 60% 이하일 수밖에 없다"고 지적했다. 이같은 부동산PF 사업성 평가를 진행하려면 오피스텔 주택수 제외 등 수요확대 대책이 함께 병행돼야 한다며 현재의 기준을 완화하고 수요확대 정책을 함께 검토해달라고 요청했다. 시행사의 사업장들이 연쇄로 연대보증돼있고, 시행사 대표 개인의 연대보증까지 요구한 사례도 있는 만큼 연대보증 문제를 해결해달라는 요청도 함께 했다. 이에 대해 금융당국은 "연대보증 문제는 검토 중"이라고 답한 것으로 전해졌다. 건설업계는 부동산PF 사업성 평가 기준을 발표하면서 일부 건설사들이 부실 사업장을 보유했다는 낙인을 받고 있다며 자칫 불필요한 악성루머가 확산될 수 있다는 의견도 제기했다. 게다가 미착공 사업장 중 지자체의 협력이 제대로 되지 않는 현장도 있는 만큼 지자체의 협력이 동반돼야 한다는 점도 덧붙였다. 건설업계 관계자는 "이미 일부 건설사들은 부동산PF 사업성 평가에서 부실우려로 낙인찍혔다는 소문이 돌고 있는데, 불필요한 루머 등으로 건설사의 자금난을 악화시킬 우려가 있다"고 지적했다.
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2026-03-05
사면초가 디벨로퍼 브릿지론

최근 부동산 시행사 디벨로퍼들이 고금리 부담은 물론 시공사의 신용보강 거절 등에 몸살을 앓고 있다. 브릿지론을 조달해 토지를 매입했지만 시공사들이 본PF로 전환하기 위한 조건을 '신용보강 제외' 조건을 내세우기 때문이다. 시공사가 책임준공 등의 형식으로 신용보강을 해줘야 본PF에 참여할 금융기관을 모집하고 주택도시보증공사(HUG)의 PF보증까지 받을 수 있다. 부동산개발업계가 "아무리 HUG 등의 PF보증 심사가 완화된다고 해도 의미가 없다"고 지적한 이유도 이때문이다. 시공사가 책임준공 등 신용보강에 대해 질색하는 상황에서는 브릿지론에서 본PF로 전환하는 것 자체가 불가능한 셈이다. 부동산개발업계에 따르면 A시행사는 부산 지역의 사업장에 대한 브릿지론을 본PF로 전환하기 위해 시공사를 구하고 있지만 대다수 시공사들이 신용보강을 제외해달라는 조건을 제시해 난감한 상황이다. 시공사의 신용보강 방식은 책임준공 또는 채무보증인데, 최근에는 책임준공 등으로 신용보강을 하는 경우가 많아졌다. 시공사들이 책임준공 등 신용보강을 꺼려하는 것은 공사비 증가로 인해 추가 조달해야 할 비용 문제 때문에 공사기간 내에 준공하는 책임준공이 어려워질 수 있기 때문이다. 책임준공 방식의 신용보강은 대부분 책임준공을 하지 못할 경우, 시공사가 PF대출 등 채무를 모두 인수해야 한다는 조건이 붙는다. PF대출 조달도 쉽지 않은 상황에서 책임준공을 전제로 한 신용보강은 시공사에게 리스크가 너무 크다는 것이다. 이렇다보니 디벨로퍼들은 난감해질 수밖에 없다. 시공사를 구하지 못하면 본PF로 전환하지 못해 브릿지론 만기연장을 계속 해야 한다. 연장할 때마다 금리는 더 올라간다. 브릿지론 대주단들도 만기연장 조건으로 최대 연 17%의 금리를 요구하고 있는 것으로 전해졌다. 그나마 연 17% 금리로 만기연장을 해도 시공사를 구할 수 있다면 다행이지만 그렇지 못한 사업장들은 연 17%의 이자부담을 견디지 못하고 부도에 이르는 상황까지 초래한다. 시공사의 신용보강이 없다면 금융회사들도 본PF에 참여하기 꺼려한다. 그만큼 리스크가 큰 사업장이라는 판단 때문이다. 최근 2금융권은 PF 연체율 문제로 신규 PF대출을 하지 않는 상황인데다, 은행들은 리스크 관리 자체가 보수적이어서 신용보강 없이는 거의 불가능한 상황이다.
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2026-02-25
HUG 최인호 사장 공식 취임

최인호 주택도시보증공사 신임 사장이 취임사를 하고 있다. / 사진: HUG 제공. 주택도시보증공사(HUG)는 28일 부산광역시 남구 부산국제금융센터(BIFC) 6층 대강당에서 열린 취임식에서 최인호 신임 사장이 제10대 사장으로 공식 취임했다. 최 사장은 현 정부 정책에 대한 깊은 이해를 바탕으로 주택시장 안정화와 주택공급 확대, 주거복지 실현 등 국정과제를 추진할 적임자로 평가받아 HUG의 수장으로 최종 선임된 것으로 전해졌다. 그는 취임사를 통해 “HUG가 ‘혁신, 또 혁신으로 국민에 사랑받고 정부에 신뢰받는 1등 공공기관’으로 발전해 가도록 최선을 다하겠다”며 “HUG가 나아갈 새로운 비전으로, ‘국민 주거안정을 종합적으로 지원하는 주택공급ㆍ주거금융 공공플랫폼 기관으로의 도약’을 선포한다”고 밝혔다. 구체적인 경영 청사진으로는 △신사업 발굴 및 기존 사업방식의 혁신적 개선 △인공지능 전환(AX)을 통한 기관 경쟁력 강화 △대국민 공공서비스 품격 향상 등을 제시했다. 최인호 사장이 이끄는 HUG는 든든전세주택, 민간임대리츠 사업과 같은 성공 경험을 바탕으로 새로운 사업을 발굴하고 기존 사업방식을 효율적으로 개선하여 공사의 공공성과 지속가능성을 확보할 계획이다. 아울러 AX 기반의 리스크관리 체계 확립으로 기관 경쟁력을 강화하고, 인공지능(AI) 중심의 업무 프로세스 혁신을 통해 근본적인 체질 개선에 박차를 가한다. 또 최인호 사장 체제 HUG는 국민의 믿음에 응답할 수 있는 기관으로 거듭나기 위해 고객 중심의 가치와 책임경영을 바탕으로, 진정성 있는 서비스를 제공하여 국민이 실생활에서 체감하는 만족도를 높여 나간다는 목표로 전진해나갈 예정이다. 그밖에도 최 사장은 취임식에서 “주택정책이 현장에서 신속히 작동될 수 있도록 주택공급 보증 확대, 지방 미분양 해소 지원, 서민 주택금융 공급 등을 차질 없이 수행하겠다”는 의지를 드러내 보였다. 최 사장은 HUG 임직원에게는 “오늘부터 임기가 끝나는 날까지 임직원들을 믿고 최선을 다할 것이며, 그동안 국회ㆍ정부ㆍ현장에서 쌓은 모든 경험과 역량을 HUG를 위해 쏟아붓겠다”는 뜻을 전하기도 했다. 한편 취임 당일 최인호 사장은 전세피해지원을 향한 강력한 의지를 피력하고자 부산 연제구에 위치한 전세피해지원센터를 방문한 가운데 ‘안심전세 앱(안심전세 App)’을 통한 전세사기 예방의 중요성을 강조했다고 HUG는 전했다. 그는 전세피핸지원센터 방문 현장에서 “전세사기 피해자에 대한 실질적인 회복 지원 및 전세사기를 예방할 수 있는 제도 마련 방침을 명확히 하고, 주거 취약계층을 포용하는 사회적 안전망을 더욱 공고히 하는 데 기관의 역량을 집중하겠다”고 말했다. 최인호 사장은 1966년생에 경상남도 창녕 출신으로 더불어민주당에서 20ㆍ21대 국회의원을 지내며 국회 국토교통위원회 간사로도 활동해, 주택ㆍ부동산 정책 분야 경험이 풍부하다.
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2026-01-29
HUG, 도심주택특약보증 전담은행 선정 불공정 논란

지난해 주택도시보증공사(HUG)가 도심주택특약보증 전담은행으로 우리은행과 농협은행을 선정하는 과정에서 공모나 경쟁입찰을 거치지 않는 등 다른 금융기관에는 기회를 주지 않고 선정한 것으로 나타나 불공정 논란이 일고 있다. 특히, HUG 내부 규정에 보증상품 전담 금융기관 지정 관련 절차 자체가 없는 것으로 드러났다. 이는 선정 과정에서 자의적으로 판단하기 쉬운 구조를 지니고 있는 것으로 관련 제도 정비가 시급하다는 지적이 나온다. HUG는 지난해 8~9월 우리ㆍ농협은행과 도심주택특약보증 전담은행 지정 협의를 진행했고 그해 9월 말 두 은행을 최종 선정했다. 이는 신축 매입임대주택을 공급하는 사업자가 저리의 사업비를 지원받아 원활하게 사업을 추진 할 수 있도록 지원을 확대한 것으로, 정부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 후속 조치다. 전담은행 지정으로 한국주택토지공사(LH) 또는 경기주택토지공사(GH)와 매입약정을 체결한 사업자는 대출 은행을 별도로 알아볼 필요 없이 전담은행과 즉시 대출 상담이 가능해져 더욱 신속한 사업 추진이 진행된다. 하지만 이 과정에서 금융권 경쟁입찰이나 공모, HUG 내부 정식 심의는 이뤄지지 않았다. 도심주택특약보증은 도심에 지어지는 집을 한국토지주택공사(LH) 등이 준공 전에 사들여 추후 공공임대로 공급하는 신축매입임대 사업에 필요한 보증상품이다. 공공과 매입약정을 맺은 주택건설사업자는 도심주택약보증을 발급받은 후 이를 담보로 금융권으로부터 사업비 대출(자금조달)을 진행한다. 이 보증을 전담 취급하는 금융기관은 일종의 ‘캐시카우’를 얻는 셈이다. 지난해 정부 지침에 따라 HUG가 전담은행 체계를 마련했다지만 졸속에 가까운 절차로 불공정 논란을 자초한 셈이다. 2021년 도입된 도심주택특약보증은 본래 전담 금융기관이 없었다. 2024년 정부가 8ㆍ8 부동산 대책에서 신축매입임대 사업 신속화를 위해 1금융권 전담은행 체계를 구축하겠다고 밝힌 이후 우리ㆍ농협은행이 새로 뽑힌 것이다. 애초에 HUG는 보증상품 전담 및 주관 금융기관 선정 절차에 관한 내규가 없는 탓에 상품마다 다른 잣대를 적용하기도 했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출조건을 표준화해 사업자의 금융비용 경감을 지원하는 표준PF 및 후분양표준 PF의 경우, HUG는 입찰을 통해 주관 금융기관을 선정해왔다. HUG 관계자는 “보증상품에 대한 전담ㆍ주관 금융기관 선정 시 상품 특성 및 시장 여건 등을 고려한다”며 “(도심주택특약보증처럼) 도입 초기 단계의 상품 특성상 정책목표 조기 달성 등을 위해 신속한 제도 도입 및 협력체계 구축이 중요한 경우 공모 등의 절차 없이 선정한다”는 입장을 내놨다. 한편, HUG는 지난해 8월 도심주택특약보증의 보증한도를 전용면적에 관계없이 수도권은 총사업비의 90% 이내, 그 외는 80% 이내로 상향해, 기존에 전용면적별로 보증한도를 차등하던 것을 폐지한 바 있다.
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2025-12-29

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부동산 PF 후속 조치로 시행사 자기자본 비율 따라 대출 한도 부여하는 방안 검토 중

부동산 디벨로퍼 업계가 정부의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 사업장 정리, 시행사 PF 대출한도 조정 검토 등 일련의 부동산 PF 대책에 볼멘소리를 내고 있다. 앞으로 부동산 PF시장의 체질 개선에 도움이 될 수 있지만, 현재로서는 시장의 현실을 외면한 데다 제도적 기반도 미약하다는 이유다. 업계에 따르면 디벨로퍼 업계를 둘러싸고 부동산 PF 사업장의 구조조정과 시행사 자기자본비율에 따른 PF 대출한도 조정 등 굵직한 현안이 대두하고 있다. 특히 정부는 지난 6월 이후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 사업성 평가 등급을 양호-보통-유의-부실 우려 등 4단계로 나눠, 이 가운데 유의·부실 우려 사업장을 구조조정 대상에 올렸다. 현재 유의ㆍ부실 우려 사업장은 전체 PF 위험노출액(216조5000억원)의 10%가량이다. 사업규모로는 21조원에 달하는 것으로 나타났다. 이들 사업장은 금융기관의 정리계획에 따라 추석 이후 경매나 공매로 많이 나올 것으로 보인다. 업계 관계자는 “양호한 사업장이라도 현재 금융권에서 활발한 지원이 이뤄지지 않고 있다”며 “금융당국에서 ‘양호, 보통단계의 사업장에 대해서는 사업추진이 원활할 수 있도록 지원이 필요하다’ 라는 강력한 메시지를 내줘야 한다”고 지적했다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따른 위험 가중치 조정도 논란 중이다. 금융위원회는 이달 초 제2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 통해 부동산 PF 후속 조치로 시행사의 자기자본 비율에 따라 대출 한도를 부여하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 디벨로퍼의 자기자본 비율에 따라 대출에 위험가중치를 차등하는 방안이다. 자기자본 비율을 올려 위험을 사전 차단하겠다는 의미다. 이에 따라 디벨로퍼가 프로젝트를 수행하기 위한 적정 대출을 일으키려면 자기자본 비율을 크게 높여야 한다. 현재는 전체 사업비에서 디벨로퍼가 투입한 자본이 3%만 돼도 대출이 나왔다. 이와 관련, 업계에서는 “장기적으로 방향성에는 공감하지만, 이 방안이 도입되면 중소 디벨로퍼는 설 자리를 잃게 된다”며 “시장상황을 고려하고, 제도적 기반이 마련된 이후에 시행해야 한다”고 지적했다. A 시행사 관계자는 “디벨로퍼의 역량을 강화하고, 부동산개발사업의 위험을 줄이려면 다양한 재무적 투자자가 진입할 수 있는 방안이 필요하다”며 “시행사의 자기자본에 물론 개인투자자나 연기금, 리츠 등을 포함토록 하는 게 바람직하다”고 밝혔다.
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2024-09-10
PF재구조화 사업, 공사비 증액시 HUGㆍHF 보증한도 상향 검토

주택 PF의 재구조화 사업시 공사비 증액이 불가피하면 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)의 PF보증한도를 상향조정하는 방안이 검토된다. 최근 공사비가 급등하면서 기존 공사비로는 재구조화가 불가능하다고 판단될 경우에 한정된다. 금융당국은 PF사업성 평가 개선안 발표 이후 이같은 공사비 변동 여부를 조사해 증액 사례를 살피고, 국토교통부와 함께 이같은 방안을 향후 협의하자는 방향이다. 부동산업계에 따르면 일부 은행들이 금융당국에 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도를 늘려달라고 요청했다. 현재 HUG와 주금공의 PF대출 보증한도는 총 사업비(토지+공사비)의 70% 수준이다. 지난해 50%에서 70%로 높여줬는데, 추가 확대를 요구한 것이다. 이유는 향후 주택PF 중 재구조화 사업장으로 판정되면 공사비를 다시 책정해야 하기 때문이다. 기존 공사비가 PF대출 보증한도를 최대치로 받은 수준인데, 재구조화시 공사비가 더 높아진다면 신규자금을 공급하기 어려워진다. 추가 공사비에 대한 보증이 불가능해 연 10% 이상의 고금리 등 불필요한 금융비용이 발생, 사업성이 낮아지기 때문이다. 다만 금융당국이 내부적으로 파악한 바로는, 주택PF 중 분양사업을 임대사업으로 재구조화할 경우 공사비가 오히려 줄어드는 것으로 나타났다. 마감재 등을 분양에 맞추지 않아도 되기 때문이다. 다만 기존 공사비 수준으로는 재구조화가 어려운 사업장이 나올 수 있다는 점도 염두하고 있다. 국토부도 공사비 증액 여부 등을 고려해 PF사업성 평가 개선안 적용 이후 PF보증의 개편 여부 등을 금융당국과 협의할 계획이다. 재구조화 사업은 정상화 가능한 사업장인 만큼 최대한 살려보자는 것이다. 국토부 관계자도 "PF 사업성 평가 적용 이후 PF보증 개편 여부를 검토해야 한다"고 말했다. HUG는 임대리츠로 전환시 PF보증 한도를 상향 조정하는 방안도 내부 연구 중인 것으로 전해졌다. 대주단이 임대리츠로 출자전환하는 것인데, 향후 기관투자자에게 리츠 지분을 매각하면 도니다. 지난 2월말 '공공지원 민간임대 활성화 방안'에서 투자자의 임대리츠 지분 매각 비중을 50%로 제한한 규정을 100%로 완화했다. 민간 투자자가 보유한 리츠지분을 모두 양도 가능한 것이다. 양도 가능시기도 입주 4년 이후가 아닌 입주 직후로 앞당겼다. 공실률 5% 이하 등 양도 가능 조건도 모두 폐지했다.
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2024-09-03
높아지는 은행권 ‘대출 문턱’에 “분양ㆍ매매 시장 위축” 우려

은행권이 주택담보ㆍ신용대출을 옥죄는 배경에는 집값 상승 등으로 급증세를 보이는 가계부채를 진정시키기 위한 취지다. 가계대출에서 차지하는 비중이 큰 주택담보대출(주담대)을 줄여 집값 상승 기대심리도 꺾어보겠다는 전략으로 보이지만, 무리한 대출 공급 조절은 불황인 건설업계에 적잖은 부정적 영향도 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 은행권에서 전날 나온 가계부채 관리 계획을 종합하면 KB국민은행은 당장 29일부터 주담대와 신용대출 만기ㆍ한도를 일제히 축소한다. 최장 50년인 주담대 기간을 30년으로 줄이고 한도가 없던 생활안정자금 주담대 한도도 1억원으로 제한한다. 우리은행은 내달 2일부터 갭 투자 등 조건부 전세자금대출 취급을 중단하는 식으로 투기성 대출 수요를 차단하기로 했다. 신한은행은 이미 전날부터 비슷한 방식으로 조치를 시작했다. 이렇게 되면 가계대출 증가 주범으로 낙인찍힌 주담대 공급이 줄어 가계부채 조절이 가능하고 주택 구입 수요도 상당 부분 줄어들 수 있다는 판단이다. 특히 다주택자는 통상 실거주가 아닌 투자 목적으로 생활안정자금 주담대와 조건부 전세자금대출을 활용하는 경우가 많은데, 집값 상승 연쇄 작용이 생길 여지가 첫 단계부터 줄어들기 때문에 상승 기대심리를 낮추고 대출 수요 감소로 이어져 가계부채를 잡는 데도 유효할 수 있다는 설명이다. 여기에 내달 1일부터 강화된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 도입이 시행돼 대출받을 수 있는 총량은 자연스럽게 줄어든다. 꼭 필요한 만큼만 융자받고 최대한 빨리 대출을 갚게 해 부채 총량을 관리하기 위한 차원이지만, 급격한 대출 감소는 가뜩이나 불확실성이 큰 건설 시장에 악영향을 줄 수 있다는 우려의 목소리도 제기된다. 당장 국가 경제 측면에서 빚 총량 관리와 집값 상승세를 잡는 게 시급하지만, 사실상 실수요자의 자금 조달능력이 줄어들면 분양ㆍ매매 시장에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 들어 지난달까지 종합건설사 폐업 수는 모두 295건으로 집계됐다. 1년 전 같은 기간 218건보다 35.3% 증가했다. 폐업을 신고한 종합건설사는 지난해까지 최근 3년간 매년 증가세다. 2021년 169건, 2022년 261건, 지난해 418건 등이다. 중견 건설사 한 관계자는 “부동산가격 안정책은 종합적 시각 아래 후유증까지 고려해 촘촘히 짜야 하는데, 그렇지 못한 듯해 아쉽다”며 “금융권의 전방위적 대출 죄기가 본격화하면 서울 등 수도권은 물론, 지방권 개발 사업까지 흔들릴 수밖에 없고, 이는 정부가 가장 우려하는 주택 공급 감소로 이어질 것”이라고 지적했다.
- 정책/건설
- 부동산금융
2024-08-28
한국부동산개발협회, 리츠 활용 부동산개발 활성화 나선다

한국부동산개발협회(KODA)가 리츠를 활용한 부동산개발 활성화를 위해 한국리츠협회와 손을 잡았다. 한국부동산개발협회는 21일 한국부동산개발협회에서 한국리츠협회와 ‘상호 협력에 관한 양해각서’를 체결했다. 이번 양해각서 체결에 따라 두 협회는 부동산개발업 활성화를 위한 리츠 활용 방안 상호 교류, 리츠 활성화 방안에 대한 학술 교류ㆍ연구, 리츠 활성화를 위한 규제ㆍ제도 개선 추진 등 상호 협력 체계를 구축해, 앞으로 리츠를 활용한 부동산개발업의 지속가능한 성장을 위한 다양한 시도와 혁신을 이끌어내겠다는 계획이다. 김승배 한국부동산개발협회 회장(왼쪽)이 21일 서울 강남구 한국부동산개발협회에서 한국리츠협회와 ‘상호 협력에 관한 양해각서’를 체결하고 정병윤 한국리츠협회 회장과 기념 촬영을 하고 있다. /사진:한국부동산개발협회 제공 두 기관장은 이번 협약 체결로 부동산개발업의 새로운 전기를 마련하고 리츠산업 발전을 더욱 촉진할 것으로 기대했다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “최근 정부의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 노력에도 불구하고 여전히 많은 사업장에서는 원활한 자금 유입방안 모색이 절실하다”며 “자금 조달과 부동산 시장 안정의 새로운 대안이 될 수 있는 리츠 활용 방안을 심도 있게 논의하고, 리츠 산업이 부동산개발업계의 새로운 성장 동력으로 자리 잡아 지속적인 협력 체계를 구축할 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 강조했다. 정병윤 한국리츠협회 회장은 “리츠는 부동산 이익을 공유하게 해 현존하는 사회 문제, 특히 PF 안정성과 관련해 최적의 정책 대안으로 기대받고 있다”며 “정부에서도 적극적으로 지원을 준비하는 이 시점에 리츠협회와 부동산개발협회의 활발한 교류로 각 산업의 성장을 모색하고, 우리나라 국민 모두가 개발 이익을 향유할 수 있는 시대가 오길 바란다”고 말했다.
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- 부동산금융
2024-08-22
HUG 신용평가 ‘부실 위험’ 건설사 1000곳 육박

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 구조조정이 속도를 내는 가운데 주택도시보증공사(HUG)의 자체 상시 모니터링에서 ‘위험’ 등급을 받은 건설사가 1000개에 달한 것으로 드러났다. HUG 상시 모니터링 현황을 보면 공사 보증거래 업체 가운데 위험성이 있는 관찰ㆍ주의ㆍ경보 판정을 받은 업체는 지난 3월 기준 모두 986개다. 이는 지난해 3월 870개보다 116개(13.3%) 많고 2022년 3월(679개)과 비교하면 무려 307개(45.2%)나 증가한 규모다. 특히 부실 위험이 가장 높은 ‘경보’로 분류된 업체만 86개(대기업 4개, 중기업 30개, 소기업 52개)로 집계됐다. 2년 전(35개)보다 2.4배로 불어났다. HUG의 보증거래 업체 평가는 매년 업체별 재무 상황과 비재무적 요소를 종합적으로 평가해 15개 등급으로 매기는 방식이다. 하지만 이런 정기 신용평가시스템만으로는 최근 부동산 경기 침체로 PF 위험 사업장이 급증하는 상황에서 기업별 신용 정보를 적기에 파악하기 어렵다는 판단 아래 실시간 고객 정보를 파악할 수 있는 상시 모니터링 시스템을 함께 운영하고 있다. 상시 모니터링은 보증ㆍ사업장 정보 등 내부 정보와 대상 업체의 분기 재무 자료, 신용 공여, 채무 불이행 정보 등 외부 정보를 동시에 고려해 현 신용 상태를 보여주는 지표다. HUG는 상시 모니터링상 기업 신용도를 정상 이외에 관찰ㆍ주의ㆍ경보 등급으로 나누는데, 정상으로 보기 힘든 위험업체가 계속 불어나고 있다는 의미다. HUG는 이번 상시 모니터링 현황 자료는 정부 차원의 PF 부실 사업장 정리 계획과는 무관하다는 입장이다. HUG 관계자는 “HUG가 자체적으로 운영해온 내부 기준상 평가 현황 자료인 만큼 정부의 PF 부실 사업장 구조조정과는 무관하다”고 설명했다. 한편 HUG의 15개 등급의 기존 신용 평가상으로 지난 3월 기준 투자 등급(BB+) 미만 업체는 모두 1255개로 조사됐다. 2022년 1005개, 지난해 1215개에 이어 계속 늘어나는 추세다. 이와 달리 우량 등급(AAA~A-) 평가 기업은 2022년 216개에서 올해 190개로 줄었다.
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2024-08-09